放在几年前，说起大城市租房，不少打工人都有过"被拿捏"的经历：上海闵行区一套小公寓，月租3100 元还要靠"抢"，晚一步就没了；杭州中心的老破小，哪怕户型紧凑、装修陈旧，也不愁租不出去。 可现在再看，风向明显变了——上海这套闵行公寓，租金降了近三分之一，房东还得主动联系租客介绍 房源。 前言 今年有个现象值得大家细细琢磨，那便是不少一二线城市的房租悄然"降温"，曾经"一房难求"的热闹场 景少了，反而出现了房东主动降价、租客从容挑房的新画面。 曾经那些上门"讨债"、"赶人"、"无家可归"的情况几乎很少存在，这不仅是租房市场的一次调整，更像 是一面镜子。 其实这一切还要从中国经济结构开始变化说起。 房租"退潮" 杭州那批市中心老破小，短短两个月房租跌了15%，租客上门看房时，也敢直言"户型不够通透""装修 太旧"，不再像过去那样"有房就先定下来"。 不止这两个城市，深圳、成都、昆明等一二线城市，甚至出现了"6折租房"的情况，有些城市400多元就 能租到一居室。 这种变化，背后其实是打工人"居住选择权"的回归。 我倒觉得这不是租房市场的"衰退"，反而是一种健康的调整，过去房租跟着炒作情绪走，不少人租房 是"被迫接受 ...

昆明楼市成交量价变化 - 上周昆明楼市成交面积9.33万㎡ 环比上涨28% 成交均价12302元/㎡ 环比下跌3% [1] - 市场供应面积6.87万㎡ 环比下跌32% [1] 热销项目表现 - 龙湖天境单周销售金额1.01亿元 成交42套 均价16013元/㎡ 套均价240万元/套 [1] - 筑友·翰林府第单周销售金额0.56亿元 成交82套 均价6368元/㎡ 套均价68万元/套 该项目为房票房源 可选住宅679套 [1] - 中南新城云樾单周销售金额0.42亿元 成交44套 均价7724元/㎡ 套均价95万元/套 [1] - 邦泰春华序单周成交27套 均价10648元/㎡ 中通联大书山成交22套 均价10866元/㎡ 均为呈贡四代宅项目 [2] - 邦泰·观云单周销售金额0.41亿元 均价18158元/㎡ 套均价272万元/套 为滇池路沿线高价项目 [4] 项目加推情况 - 新希望·锦官府加推48套房源 认购11套 去化率23% 均价8500-9200元/㎡ [4] - 义承·丹霞翠屿加推88套房源 认购15套 去化率17% 均价21000-24000元/㎡ [6] 保障性住房动态 - 豪门金座项目1/2号楼将改建为保租房 总建筑面积9.6万㎡ 拟建1297套 含5万㎡办公改住房及配套商业 计划工期260天 [6][8] - 该项目通过法拍以2.4亿元成交 此前烂尾10年 [8] - 盘龙区山水新城保障房项目地下室结构封顶 总面积21020㎡ 总体进度30% 计划12月主体封顶 项目总建面91125㎡ 含601套住宅 [8][10] - 呈贡区吴家营保障房项目配套道路启动招标 合同估算价1828.01万元 道路全长444.71米 [10][12] - 吴家营保障房为昆明首个新建配售房项目 总建面42412.63㎡ 规划348套住宅 [12] 土地市场情况 - 上周昆明主城无土地供应与成交 [4]

房地产政策信号 - 中共中央政治局会议再次提及房地产 释放积极信号 明确"止跌回稳"政策目标 有利于稳定市场预期 [1] - 降息概率攀升 一定程度上利于房产市场 [1] LPR走势与货币政策 - LPR连续3个月维持不变 货币政策处于相对"舒适区" 没有主动宽松动力但也不会明显收紧 [1] - 7月多项指标显示实体经济修复出现波折 社零增速回落 地产投资承压 信贷需求疲软 外需不确定性未出清 宏观政策保持加码必要性仍在 [1] - 下半年货币政策保持支持性立场 但降准降息时点可能后移 LPR报价下调时点相应延后 [2] - 若美联储9月降息将为中国货币政策创造宽松外部空间 若政策利率和存款利率继续降低 LPR仍有下降可能 [2] - 建议通过单独引导5年期以上LPR报价下行 推动居民房贷利率更大幅度下调 缓解实际居民房贷利率偏高问题 [2] 保障性租赁住房市场 - 深圳保租房申请火爆 因设置较低门槛 无户籍和学历限制 只需在深圳无房且缴纳一年社保即可申请 [4] - 深圳改变以往主要面向企事业单位配租方式 推出较大比例房源直接面向个人和家庭配租 [4] - 北京保租房对申请者年龄和学历有明确限制 需全日制本科学历且年龄≤35岁 [4] 租赁市场现状 - 深圳某房源租金从2.5万/月降至1.9万/月仍无人接盘 承租方掌握话语权 房东相对弱势 [6] - 7月55城个人房源挂牌量达61.8万套 为近三年峰值 [8] - 7月55城个人房源挂牌租金31.65元/㎡/月 同环比双降 已连续11个月环比下降 [8] - 毕业季结束进入传统租赁淡季 预计房租将进入普遍下调周期 [11] 股市与楼市政策对比 - 股指中枢系统性抬升源于去年9月支持资本市场货币工具出台 成交量更为明显 [11] - 本轮股指与企业盈利等基本面显著背离 M1货币活化指标抬升体现资金向股市转移 [11] - 过去三年多轮地产新政产生脉冲式影响但持续时长有限 总量性政策和实际利率调整才是扭转地产关键 [11] - 地产趋弱斜率加大 后续促进"止跌回稳"的结构性政策或加码 总量性实际利率有望边际回落但短期幅度有限 [12]

核心观点 - 全国55城个人房源租赁市场呈现“量升价跌”特征 挂牌量达近三年峰值而租金连续11个月下跌 市场竞争加剧且需求端消费力转弱导致价格普遍下调 [2][4][9][12][17] 市场供需状况 - 7月55城个人房源新增挂牌量达61.8万套 同比上涨12.19% 环比上涨7.03% 为近三年峰值水平 [2][4] - 北京新增挂牌量近8.5万套居首 上海超4.5万套 沈阳超3.5万套位列前三 32城挂牌量环比上涨且涨幅多在10%以内 其中北京环比涨超48% [6] - 二手房业主“以租代售”策略及保租房供应增加共同推动房源供应激增 [17] 租金价格走势 - 7月55城个人房源挂牌租金为31.65元/㎡/月 环比下降3.52% 同比下跌且已连续11个月环比下降 [2][9] - 55城中47城租金同比下跌 上海同比跌幅达11.78% 仅8城同比上涨 武汉因高校集中同比涨约3% [12] - 租金TOP10城市中仅厦门环比上涨 仅武汉同比上涨 其余全线下跌 [12] 区域市场表现 - 杭州房东反映南向次卧租金从1200元/月降至1100元/月 上海浦东同户型房源租金从6300元/月降至5200元/月（降幅17.5%） [2] - 珠海个人房源挂牌量环比降幅最高达20.34% 北京挂牌量涨幅最大达48% [6] 未来市场预期 - 8月重点八城租金预计环比降幅在3%以内 上海/深圳/南京/武汉/成都同比或小幅上涨但涨幅有限 [15] - 北京8月租金预计环比降1.79% 上海环比涨1.48% 深圳环比涨0.44% 杭州环比降2.14% [16] - 2025-2026年保租房供应高峰将持续 市场租金下行压力较大 [17]

住房租赁政策影响 - 《住房租赁条例》实施后租客凭备案租赁合同可让孩子就读对口学校 学区房逻辑被颠覆 广州实证研究显示区级重点小学学区房溢价开始下降 [1] - 北京朝阳房东因新规限制群租 90平米三居室月租金从1.2万元降至7500元 加上5%租赁税年收入缩水6万元 [1] - 深圳房东因租客备案需补缴税费 月租6500元房子补缴全年3900元税费 [1] 租赁市场供需变化 - 北京天通苑群租房被拆除后外卖骑手合租成本从月租2500元升至6000元 上海闵行区单间最低租金从1200元涨至1800元 [2] - 链家数据显示城中村农民房租金上涨 可出租合法房源减少15% [2] - 广州70%个体二房东退出市场 因消防改造需投入20万元且面临10万元罚款 [2] 正规租赁企业发展 - 万科泊寓将深圳龙华废弃电子厂改造成500套公寓 月租2000元起 工业用地建设成本仅为商品房1/3 [2] - 全国新增702个工业用地改租赁房项目 [2] - 龙湖冠寓改造北京朝阳公园旧办公楼为长租社区 月租6000元房源三天售罄 [6] 租客权益与区域分化 - 杭州保租房押金仅需一个月租金 资金进入政府监管账户 中介挪用租金超20万元将担刑责 [4] - 北京西城区金融街80平米两居室月租金从1.5万元涨至1.8万元 丰台区同户型租金下降300元 [4] - 广州黄埔区因投放10万套保租房租金下降15% 深圳福田CBD30平米单间月租稳定在4000元 [4] 租金管制与资产价格 - 上海出台租金指导价 内环一室户限价5500元 景瑞地产新项目按指导价定价 [6] - 海淀学区房挂牌价从950万元降至860万元 租客年租金增加2.4万元 [6]

公司业绩表现 - 上半年项目投资同比增长151.36% [1] - 资产规模从3.8亿元增至54.16亿元 [1] - 资产保值增值率达103.65% [1] 项目推进情况 - 在全省推进6个保障性住房项目并盘活4个经适房项目 [1] - 金城·金秀花园和金邦房源居等安居房和城市更新重点工程加速推进 [1] - 累计提供保障性住房5035套并解决1218套经适房遗留问题 [1] 社会经济效益 - 累计上缴土地出让金及税费5.32亿元 [1] - 带动近500人就业 [1] - 通过保障性住房建设和城市更新构建城乡民生保障网 [1]

市场结构 - 2025年上半年中国住房租赁行业进入高质量发展阶段，集中式公寓新增以保租房为主导，地方国企平台项目集中入市推动保租房占比高位 [1] - 核心八城集中式公寓供应规模合计超125万套，上海、深圳、武汉保租房规模持续攀升，形成"市场化+保租房"并驾齐驱格局 [1] - 保租房在集中式长租公寓市场占比从2024年上半年的80%上升至2025年上半年的90%，市场化项目供应同比下滑42.75% [3] 供应规模 - 核心八城集中式公寓规模约126万套，保租房52万套占比超40%，上海以39万套规模居首且保租房占比近60% [6] - 2025年上半年全国22城新增集中式长租公寓房源11.73万套，同比增长2.97%，其中保租房供应10.45万套占比89% [3] - 重点22城新开项目中新建方式占比77%，改建占比23%，长春改建占比超80% [15][17] 租金表现 - 核心八城七城租金下滑，广州出现回弹，成都、武汉、上海、深圳保租房占比高导致租金跌幅达4-7% [1][20] - 上海集中式公寓租金坪效同比降5.78%，北京同比涨3.72%，武汉个人房源租金同比涨9.85% [21] - 北京、上海等集中式公寓规模大的城市租金降幅低于个人房源，武汉等保租房占比高的城市租金受个人房源影响更大 [23] 品质升级 - 行业呈现产品设计、运营管理、服务标准同步升级趋势，通过空间优化、绿色技术、智能化应用提升居住品质 [8][9] - 成都天投桐堂项目配备独立厨卫阳台，采用节能建材和休闲设施，实现绿色宜居设计 [9] - 成都锦邻公寓构建10大生活场景，植入宠物友好空间和共享厨房，打造青年社区体验闭环 [10] 服务创新 - 浦发有家×漫柏M寓项目提供"金钥匙"标准服务，构建隐私管理体系和社群活动，实现"解决生活需求"的跨越 [12] - 行业服务从基础管理转向增值服务，通过专属管家和社区生态促进邻里互动 [12] 政策动态 - 2025年保障性住房供给新增收购方式，专项债券和补助资金支持存量房转化，未来供应将转向以存量为主 [19]

政策导向 - 成都2020年至今出台租赁相关政策超30条，2022年频次最高，内容聚焦保租房筹集方式、租金定价和行业监管 [1] - 当前政策进入聚焦期，重点围绕保障房展开，包括保租房提取公积金等细则逐步明确 [1] - "十四五"期间成都计划筹建保障性租赁住房30万套，截至2024年底已完成21万套（间），完成率70% [3] 市场供应格局 - 成都保租房入市规模占城市整体46%，位列核心八城第二，2025年上半年新增超12000间，市占提升8个百分点 [5] - 供应结构聚焦核心区（占比超60%），发展新区和近远郊各占20%左右 [5] - 机构化房源占比达33%（集中式占67%），机构化率8.2%为二线城市最高 [18] - 年均挂牌个人租赁房源约21万间，2025年上半年达13万间，处核心一二线城市中位水平 [16] 产品特征 - 2025年上半年新开集中式项目均为保租房，地方国企主导，含3个超千套大型社区 [7] - 户型以一房为主（30-60㎡占比最高），套租金区间750-2677元/月 [9] - 租赁大社区公区配置比肩商品房，如天投桐堂·南湖店和香投泊寓·院儿项目均超2000套房源 [10] 租金表现 - 2025年上半年集中式公寓租金69.67元/㎡/月（同比降5.7%），个人房源42.34元/㎡/月（同比降2.7%） [21] - 保租房实际租金为个人房源6-7折，低于政府指导价（不超过周边9折） [21] - 核心区租金抗跌性强，武侯区/高新区/天府新区超78元/㎡/月，新都区仅31元/㎡/月 [23] - 集中式公寓租金坪效为个人房源1.65倍，分散式公寓1.26倍 [27] 企业竞争格局 - 全国TOP30品牌近半数已入驻成都，冠寓以13000间规模居首 [29] - 15家地方国企品牌开业规模合计3.4万套，中西部参与度最高 [31] - 万科泊寓在成都开业7400间+，多项目出租率超90% [34] - 锦邻公寓开业3200间，待开业6200间，单项目出租率均超90% [37] 未来展望 - 预计2028年成都租赁市场规模达601亿元（当前559亿元），人口基底和产业支撑强劲 [42] - 保租房供应遵循市场原则有序推进，未来租金或稳中微降，避免短期集中冲击 [44]

政策背景与目标 - 西安市出台《关于规范新毕业大学生住房保障管理有关工作的通知》，旨在鼓励新毕业大学生留市工作并规范公租房、保租房管理 [1] - 政策重点解决新市民、青年人的阶段性住房困难问题，为来西安求职创业的大学生提供租金减免优惠 [1] 政策具体措施 - 自6月25日起，希望里·滦溪、希望里·奥体等保租房项目被列为大学生安居试点项目 [1] - 普通高校大学生毕业后3年内或"双一流"院校大学生毕业后5年内首次申请入住试点项目，可享受2年租金减免，减免比例不低于备案租金的50% [1] - 租金减免期内可随时申请退出，到期后由区级住房保障部门重新审核资格 [2] 租金优惠活动 - 保租房运营单位每年推出指定房源开展专项租金优惠公益活动 [2] - 租赁期满1个月的新毕业大学生可享受7天租金减免（不含物业费等） [2] - 租赁期满1年及以上者可享受最多3个月租金减免（不含物业费等），每人限享一次且不可与其他优惠政策叠加 [2]

行业规模排名 - 万科泊寓以196,600间开业规模位居榜首 龙湖冠寓以123,000间位列第二 魔方生活服务集团以84,154间排名第三 [1] - 开业规模榜TOP30企业累计开业房源量达133.2万间 较4月增加约0.4万间 [5] - 管理规模榜TOP30企业累计管理房源量达192.3万间 较4月增加约2.6万间 [6] - 万科泊寓以275,400间管理规模位列第一 龙湖冠寓以164,000间排名第二 美寓以133,060间升至第三 [3] 企业分类表现 - 开业榜TOP30中房企系企业11家 地方国企系9家 创业系5家 酒店系3家 中介系和金融系各1家 [5] - 创业系开业规模较上月增加0.1万间至25.8万间 地方国企系增加0.3万间至25.3万间 酒店系增加0.03万间至15.1万间 房企系减少0.05万间至60.6万间 [5][6] - 管理规模方面房企系增加2.5万间至91.4万间 创业系增加0.1万间至34.7万间 [7] 企业动态 - 海南文昌国际航天城一期人才公寓交付471间 长沙临港泊寓推出91套精品房源 [9] - 上海西部乐巢·智和苑供应1,156套保租房 武汉恒隆广场服务式公寓开设60间客房 [9][10] - 武汉之寓·未来二期C区开放签约 提供70-110平米户型 西安希望里·奥体项目发布143套房源 [10] - 城投宽庭徐汇社区开业 推出546套30-79平米房源 合肥承寓·植悦书香社区提供50-118平米多元化户型 [10] - 港城领寓(泥城)项目一期竣工 提供1,194套保障性租赁用房 重庆建渝基金·嘛嘛公寓海棠溪店开业528套公寓 [10] 业务拓展 - 新黄浦以2.15亿元收购北京昌平办公项目用于保障性住房 [13] - 杭州安居集团收购万科河语光年府75套存量商品房 总建筑面积4,152.3平方米 [13] - 合肥安居集团收购蜀山西宸原著项目138套房源 计划下半年投入运营 [13] - 万豪集团与苏州华贸中心合作打造大中华区首个万豪旅享家公寓 计划提供208间客房 [13] 融资动向 - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT上市首日上涨30% 网下认购倍数216.91倍 公众认购倍数829.78倍 [17] - 中金厦门安居REIT扩募申请获受理 拟购入厦门岛内2,689套租赁住房 [17] - 华夏北京保障房REIT推进扩募 拟定向发售8.3-9.462亿元 [17] - 凯德投资设立50亿元境内母基金 预计贡献200亿元资产管理规模 [17] - 浙商银行发放0.37亿元住房租赁团体购房贷款 支持杭州安居集团收购存量房 [17] - 象屿地产11.5亿元住房租赁专项公司债券全额回售 [17] 政策动向 - 市场监管总局发布《城镇房屋租赁合同（示范文本）》 明确优先承租权等关键条款 [18] - 央行提出拓宽保障性住房再贷款使用范围 巩固房地产市场稳定 [18] - 中办国办支持利用存量低效用地建设保障性住房 [18] - 广东省支持收购存量商品房用作保障房 重庆市筹集保障性租赁住房29.2万套 [19][20][24] - 上海市扩大保障性租赁住房供给 重点向青年群体倾斜 [24] - 深圳市深汕合作区调整公租房租金至市场参考租金的30% [24] - 福建省推进"好房子"建设 目标2030年新建保障房全面达标 [24] - 山西省规定新建租赁住房以不超过70平方米户型为主体 [24] 市场运行 - 2025年5月全国50城住宅平均租金35.0元/平方米/月 环比下跌0.34% 同比下跌3.44% [27] - 50城中仅3个城市租金环比上涨 乌鲁木齐 天津 银川涨幅均低于0.1% [31] - 47个城市租金环比下跌 三亚跌幅最大达1.04% 15个城市跌幅在0.5%-1.0%之间 [31] 土地交易 - 2025年5月重点22城成交69宗涉宅用地 总体规划建筑面积486万平方米 [34] - 杭州成交规模78.5万平方米居首 长沙 南京 武汉 广州均超30万平方米 [34] - 宁波慈溪出让5.1万平方米保障性租赁住房用地 上海6宗地块配建0.5万平方米租赁住房 [34]