市场整体表现 - 沪指8月7日上涨0.16% [1] - 申万行业中有18个行业上涨 涨幅前两位为有色金属(+1.20%)和美容护理(+0.99%) 房地产行业涨幅第三(+0.82%) [1][2] - 医药生物(-0.92%)和电力设备(-0.74%)为跌幅最大行业 [1] 资金流向概况 - 两市主力资金全天净流出378.24亿元 [1] - 8个行业主力资金净流入 电子行业净流入31.24亿元(涨幅0.45%) 有色金属行业净流入6.50亿元(涨幅1.20%) [1] - 23个行业主力资金净流出 机械设备行业净流出63.21亿元居首 国防军工行业净流出60.71亿元 医药生物、电力设备、计算机等行业净流出规模较大 [1] 房地产行业资金流向 - 房地产行业主力资金净流出2.81亿元 [2] - 行业102只个股中62只上涨 25只下跌 [2] - 43只个股资金净流入 其中10只净流入超千万元 [2] - 保利发展净流入5088.42万元居首 新城控股净流入3642.16万元 万科A净流入3627.86万元 [2] - 15只个股资金净流出超千万元 [2] - 海南机场净流出1.39亿元居首 万通发展净流出7363.05万元 *ST南置净流出4376.40万元 [2][3]

股价表现 - 2025年8月6日收盘价14.89元 较前一交易日下跌0.06元 跌幅0.40% [1] - 当日开盘价14.95元 最高价15.00元 最低价14.79元 [1] - 成交量10.9万手 成交额1.62亿元 [1] 资金流向 - 当日主力资金净流出323.62万元 [1] - 近五日主力资金累计净流入1108.94万元 [1] 公司概况 - 属于房地产开发板块 [1] - 业务涵盖住宅开发与商业地产运营 [1] - 总部位于江苏 系国内综合性房地产企业 [1]

新城控股 20250805 电话会议纪要关键要点 **公司概况与股价表现** - 新城控股2025年股价表现强劲，截至7月末8月初累计实现30%绝对收益和29%超额收益，显著跑赢深万房地产指数[2][5] - 股价上涨主要受益于三阶段政策与流动性驱动：春节后至两会前（16%超额收益）、美国对等关税政策预期（14%超额收益）、6月下旬至7月下旬流动性宽松（18%超额收益）[5] - 估值从年初0.41倍PB升至最高0.58倍PB，虽有回调但趋势向好，市场关注点转向业绩释放潜力[2][6] **业务与财务表现** - **商业运营业务**：2025年上半年表现优于指引，成为未来业绩释放核心驱动力[7][8] - **开发业务**：减值压力与行业景气度相关，2024年末计提充分但需关注房价变化影响[10] - **债务结构**： - 非关联方债务537亿元（平均成本5.92%），关联方计息应付账款64亿元（平均成本7.94%）[2][13] - 2025年初完成7亿元境内信用债和3亿美元境外债兑付（新发美元债票息11.88%）[2][14] - **利息支出**： - 2024年利息支出38亿元（较峰值下降40%），平均融资成本从6.8%降至5.9%[11] - 2025年压降进入瓶颈期，开发贷/信托剩余40亿元，美元债续发增加成本压力[12] **融资渠道与成本** - **权益类**：港股配股、A股定增、REITs（公募/私募），但A股渠道成功概率低[15] - **有抵押类**：经营性物业贷（4.5%-5.5%）、境内中票（约3%）[15][16] - **高成本渠道**：美元债续发新增部分成本较存续高700-800基点[15][16] - **资金出境成本**：境内融资出境需扣除10%税费，年化成本增加约3个百分点[18] **风险与挑战** - **短期兑付压力**：未来一年半需兑付两笔美元债（6.5亿美元）及五笔境内中票（51亿元）[19][23] - **利息支出情景分析**： - 乐观情景（低成本置换）：2026年利息支出较2024年减少1.6亿元[19] - 悲观情景（高成本续发）：利息支出增加4.2亿元，归母净利润增速或显著下降[19][24] - **担保与增信**：中再增担保费率0.8%，江苏担保集团费率1%-2%[17][18] **战略与估值修复** - **估值逻辑**：核心转向业绩释放能力，NAV测算合理权益价值400-450亿元[22] - **关键措施**： - 压降开发业务销售额至200亿元/年，偿付开发贷/信托可减少利息3亿元[25] - 经营性物业贷置换（降100-150基点）或转低息债券（降300基点），潜在利息节省5亿元[25] - 盘活资产通过REITs或权益融资优化杠杆[26][28] - **美元债策略**：当前高成本（11.88%）下不适合续发，需等待票息降至7%-8%[27][29] **市场预期与股价催化** - 短期关注2025年10月美元债兑付及三季度CMBS/公司债发行定价[28] - 中长期需验证商业运营增速、开发减值收缩及财务费用管控成效[7][22]

债券发行概况 - 新城控股于2025年7月31日至8月1日成功发行2025年度第一期中期票据（债券简称25新城控股MTN001）[1] - 债券期限为5年期 起息日2025年8月4日 兑付日2030年8月4日[1] - 计划发行总额10亿元 实际发行总额10亿元 实现全额发行[1] 发行定价与申购情况 - 发行利率确定为2.68% 发行价格100元/百元面值[1] - 合规申购家数10家 合规申购金额22.8亿元[1] - 有效申购家数4家 有效申购金额12.3亿元[1] - 申购利率区间为2.5%至3.5% 显示2.5%的最低申购价位[1] 承销机构与发行安排 - 簿记管理人和主承销商为中信证券股份有限公司[1] - 联席主承销商包括中国邮政储蓄银行股份有限公司和招商银行股份有限公司[1] - 发行设置基础规模0亿元 发行金额上限10亿元[1] 募集资金用途 - 不超过5亿元募集资金拟用于公司及下属子公司补充流动资金[1] - 剩余资金将用于普通商品房住宅项目开发建设[1] - 部分资金拟用于购回及偿还公司及股东新城发展控股有限公司境外美元债券[1]

融资活动 - 新城控股发行10亿元5年期中期票据 [1] - 票据票面利率确定为2.68% [1] - 该中期票据由第三方提供担保 [1]

行业投资评级 - 房地产服务行业评级为增持（维持）[14] - 房地产开发行业评级为增持（维持）[10] 核心观点 - 上周44城新房备案面积环比上升22%，其中一线、二线、三线分别环比+41%、+14%、+20% [2] - 22城二手房备案数据环比下降5%，其中一线、二线、三线分别环比+0.4%、-9%、-3% [2] - 年初至今44城新房成交面积同比-6%，22城二手房成交面积同比+14% [2] - 21个重点城市新房库存四周滚动环比-0.4%，一线、二线、三线分别环比-0.3%、-0.7%、-0.2% [2] - 21个样本城市二手房挂牌量较7月27日下降0.1%，较去年末上升6.9% [2] 行情回顾 - 上周房地产开发板块下跌3.43%，恒生指数下跌3.47%，中华内房股指数CNY下跌5.14% [3] - 房地产服务子板块中，物业管理下跌4.13%，房地产中介业务表现相对较好 [7] 重点公司推荐 - 重点推荐13家公司：城投控股、城建发展、滨江集团、招商蛇口、新城控股、华润置地、中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、华润万象生活、绿城服务、中海物业、领展房产基金 [4][11][43] - 目标价最高为领展房产基金50.59港元，最低为绿城服务5.91港元 [11] - 滨江集团2025年预测PE为10.91倍，华润置地为7.24倍，建发国际集团为6.96倍 [43] 新房与二手房数据 - 7月44城新房销售面积同比下降19%，一线下降26%，二线下降21%，三线下降8% [15] - 22城二手房成交面积同比下降6%，一线下降7%，二线下降7%，三线上升7% [24] - 21城去化速度为83周，一线54周，二线87周，三线130周 [33] 市场表现 - 周涨幅前十公司中天府文旅以42%涨幅居首，珠江股份涨13.49% [12] - 周跌幅前十公司中金地集团跌8.11%，招商蛇口跌7.68% [12] - 房地产板块在31个行业中排名第25位，表现弱于医药健康、通信电子等板块 [9]

行业投资评级 - 地产及物管行业评级为"看好"，核心观点认为广义住房需求已见底但居民资产负债表仍需修复2年，预判房地产总量将继续磨底，但核心城市市场已处于底部拐点区域并将领先回升 [2][3] - 推荐关注三条主线：产品力房企、低估值修复房企、二手房中介及物业管理公司 [3] 行业数据表现 - 新房成交周环比回升17.3%，其中一二线+18.3%、三四线+2.7%，34城周成交231.7万平米 [4] - 7月新房成交同比-20.2%，较6月降幅扩大31.3pct，其中一二线-15.3%、三四线-56.2% [7][8] - 二手房市场13城周成交106.6万平米环比+1.6%，7月累计成交同比-5.7% [12] - 库存方面15城可售面积8908.8万平米环比-0.4%，去化月数20.2个月环比+0.2个月，成交推盘比回升至1.51倍 [20] 政策动态 - 政治局会议强调高质量城市更新，财政部表态实施城市更新行动促进市场健康发展 [3] - 因城施策方面烟台推出25条稳楼市措施，哈尔滨、泰州等地优化公积金政策支持购房需求 [29] - 50家房企7月单月销售金额1539亿元同比-23%，1-7月累计销售13877亿元同比-18.4% [30] 公司动态 - 大悦城地产拟私有化，计划注销47.3亿股支付总对价29.32亿港元 [36] - 新城控股发行10亿元5年期中期票据利率2.68%创新低 [37] - 陆家嘴H1营收65.98亿元同比+33.91%，归母净利润8.15亿元同比-7.87% [36] - 招商蛇口累计回购4480.4万股耗资4.3亿元，贝壳-W一周回购285万股耗资1800万美元 [37][40] 板块表现 - 房地产板块上周下跌3.43%跑输沪深300指数1.68pct，在31个板块中排名第29位 [43] - 物业管理板块平均下跌3.76%跑输大盘2.01pct，华润万象生活25/26年PE分别为19/17倍 [48][49] - 主流AH房企25/26年PE均值14.1/12.5倍，物管板块25/26年PE均值13.2/11.8倍 [3]

公司融资动态 - 新城控股成功发行2025年度第一期中期票据，发行规模10亿元 [1] - 票据认购倍数达到2.28倍，显示市场认购热情较高 [1] - 票据期限为5年，票面利率为2.68%，融资成本较低 [1] 信用评级 - 中诚信国际给予新城控股发行人主体和本期债项双AAA评级，信用资质优异 [1]

行业投资评级 - 维持房地产及物管"看好"评级 [4] 核心观点 - 7月房企销售额单月同比-23%/累计同比-18%，销售热度继续低位 [4] - 房地产市场呈现"结构偏强+总量偏弱"格局，看好布局核心城市的优质房企 [4] - 政策主基调仍为"止跌回稳"，好房子政策将开辟新发展赛道 [4] - 预计核心城市房地产市场已在底部拐点区域，将领先筑底回升 [4] 7月单月销售数据 - 保利单月销售180亿元(YOY-29%)排名第一 [2] - 招蛇156亿元(YOY-1%)、万科135亿元(YOY-30%)分列二三位 [2] - 7月单月销售过百亿房企为5家，较2024年同期减少1家 [2] - 表现突出房企：金茂+49%、滨江+25%、越秀+19%、融创+6% [4] 1-7月累计销售数据 - 保利累计销售1632亿元(YOY-18%)排名第一 [4] - 中海1320亿元(YOY-18%)、华润1236亿元(YOY-12%)分列二三位 [4] - 表现突出房企：金茂+23%、越秀+12%、建发房产+6%、华发+1% [4] - TOP50房企累计销售金额13,877亿元，同比-18.4% [4] 重点推荐标的 - 产品力房企：建发国际、滨江集团、华润置地等 [4] - 低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口等 [4] - 二手房中介：贝壳-W [4] - 物业管理：华润万象、绿城服务等 [4] 行业集中度 - TOP10房企销售金额占比21.1%，销售面积占比24.5% [5] - TOP20房企销售金额占比19.1%，销售面积占比24.0% [5] - TOP50房企销售金额占比18.4%，销售面积占比24.6% [5]

报告行业投资评级 - 房地产开发行业评级为增持（维持）[5] - 房地产服务行业评级为增持（维持）[5] 报告的核心观点 - 7月新房销售迎季节性调整，百强房企单月和累计销售金额同比降幅走阔，市场动能不足，但政策落地节奏有望加快，一线城市及核心区域政策弹性或超预期[1] - 房地产市场活跃度整体回落，处于传统淡季，看好核心城市复苏节奏，推荐具备“好信用、好城市、好产品”逻辑的地产开发商、分红与业绩稳健的头部物管公司，以及受益于香港资产重估逻辑的港股高股息REITs[4] 根据相关目录分别进行总结 新房销售情况 - 2025年7月，百强房企单月销售金额环比-38.1%，同比-23.2%，降幅较6月走阔0.5个百分点；1 - 7月累计销售金额同比-14.4%，降幅较1 - 6月走阔1.4个百分点[1] - 7月1 - 27日，44城新房/22城二手房的网签成交面积环比分别-34.4%/-28.2%，新房二手房成交面积环比均回落[4] 各梯队房企销售情况 - 2025年1 - 7月TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100房企的销售金额入榜门槛分别达616、217、147、77、25亿元，同比+5.0%、-15.2%、-7.0%、-15.1%、-20.1%，其中TOP10门槛提升明显[2] - 百强房企单月销售金额中24家环比增长，较6月减少32家，28家同比增长，较6月减少1家[2] - 7月TOP3、TOP10、TOP11 - 20、TOP21 - 30、TOP31 - 50、TOP51 - 100单月销售金额同比-25.3%、-13.6%、-35.4%、-34.6%、-24.6%、-33.2%，增速较6月分别+2.1、+10.2、-36.5、-0.7、+7.0、-3.0个百分点[2] 头部房企情况 - 1 - 7月，TOP10房企销售额占TOP100房企的比重为52.8%，同比+0.4个百分点，头部房企集中度有所提升[3] - TOP50房企中有20家实现1 - 7月累计销售额同比正增长（较1 - 6月增加1家），其中陆家嘴、能建城发、鸿荣源、嘉里建设、上海建工的累计同比增速超50%[3] - 2025年1 - 7月合同销售金额超过千亿元的房企共5家，较去年同期减少1家，分别为保利发展、中海地产、绿城中国、华润置地、招商蛇口[3] 重点推荐公司情况 A股开发 - 推荐城投控股、城建发展、滨江集团、新城控股、招商蛇口[4] 港股开发 - 推荐华润置地、中国海外发展、建发国际集团、绿城中国、越秀地产[4] 物管公司 - 推荐华润万象生活、绿城服务、中海物业、招商积余、保利物业[4] 港股REIT - 推荐领展房产基金[4] 重点推荐公司最新观点 - 城投控股2025H1预计归母净利润和扣非归母净利同比扭亏为盈，结算规模显著提升，待结算资源充沛，维持“买入”评级[11] - 城建发展预计25H1实现归母净利润同比扭亏，25年在业绩结转、销售改善等方面具备看点，维持“买入”评级[11] - 滨江集团25Q1营收和归母净利润同比高速增长，在杭州具备深耕优势，维持“买入”评级[11] - 新城控股25Q1净利恢复增长，商业运营稳健发展，开发业务减值影响逐步消减，维持“买入”评级[11] - 招商蛇口自去年四季度以来投拓力度显著增强，多REITs平台助力资产证券化，融资成本持续优化，维持“买入”评级[12] - 华润置地24年业绩平稳兑现，开发业务优势领先，经常性业务利润占比进一步提升，维持“买入”评级[12] - 中国海外发展24年业绩下滑，但核心优势未改，土储资源充裕优质，非开发业务渐入佳境，维持“买入”评级[12] - 建发国际集团24年业绩略低于预期，但已售未结资源结构优质，后续业绩有望企稳，维持“买入”评级[12] - 绿城中国今年以来拿地力度显著加大，销售金额同比、销售均价等均较2024年有所优化，维持“买入”评级[12] - 越秀地产24年盈利下滑，随行业筑底回稳，业绩有望逐步修复，维持“买入”评级[12] - 华润万象生活24年业绩较快增长，股东回报进一步加强，看好消费复苏对其经营的催化，维持“买入”评级[13] - 绿城服务24年业绩超出预期，“好房子”导向下，高品质服务品牌优势有望放大，维持“买入”评级[13] - 中海物业24年业绩略低于预期，通过退出部分低效项目和市拓聚焦强化高质量发展属性，维持“买入”评级[13] - 滨江服务24年业绩受税率波动一次性影响，作为“小而美”的品质服务物企代表，关联房企助力强化其在杭州市场的影响力，维持“买入”评级[13] - 招商积余25Q1业绩增速较高，全年在盈利能力、市拓、增值服务等方面具备看点，维持“买入”评级[13] - 保利物业24年业绩低于预期，但逆势实现市拓规模与质量齐升，充裕现金支撑股东回报进一步提升，维持“买入”评级[13] - 首次覆盖领展房产基金，给予“买入”评级，人民币升值等因素有望推动其估值修复[13]