项目概况 - 中信建投-外高桥集团持有型不动产资产支持专项计划于2025年11月25日在上交所成功设立，发行规模18.30亿元[1] - 该项目是市场首单以工业厂房作为底层资产的持有型不动产ABS（机构间REITs）[1] - 项目采用询价发行机制，询价区间17.76亿至18.30亿元，最终实现发行规模18.30亿元，较项目公司股权估值溢价约3%[1] - 获配投资人合计21家，覆盖保险、银行理财、券商、地方国资等多种类型[1] 资产特征 - 底层资产为外高桥集团持有的4个标准厂房项目，均位于上海市外高桥保税区，合计建筑面积约19.06万平方米[2] - 资产平均出租率93.16%，主要租户覆盖IDC数据中心、智能制造、生物医药研发等行业[2] - 工业厂房相较于商业物业通常具备更长的租约期限，保证了底层现金流的长期稳定和可预测性[2] - 部分厂房为定制化建设，租户初期投入高、租约长期稳定，底层现金流持续、稳定、可预期[3] 市场意义与创新 - 本项目是全国首单工业厂房机构间REITs，也是上海地方国企首单机构间REITs，具备极强的示范效应[2] - 机构间REITs作为创新权益融资工具，是构建多层次REITs市场的重要一环[2] - 外高桥集团成功打造优势互补、协同发展的双REITs资产上市平台，实现资产盘活领域的“双轮驱动”[3] - 项目开创性采用“基准收益+超额收益”的分配机制，并设置了灵活的扩募机制[4] 运营与治理机制 - 项目设置运营收入考核机制，并对运营管理机构及运营团队实施激励约束机制[3] - 引入产品管理委员会决策机制，投资人代表可作为委员参与标的资产的运营管理和考核决策[3] - 产品按季度进行信息披露，围绕出租率、租金单价水平、租金收缴率及运营净收入等指标及时披露[3] - 计划管理人提供包括交易撮合、报价服务在内的二级交易支持，以提高产品二级市场流动性[4] 市场发展现状与展望 - 自2023年推出首单机构间REITs以来，上交所已有50单项目申报，申报规模近1200亿元，并已成功发行20单项目，发行规模超过450亿元[5] - 上交所坚守安全底线，严把项目入口关，聚焦“货真价实”核心要求，同时尊重市场规律，激发内生动力[5] - 未来将积极研究在机构间REITs中引入基金经理制度，由基金经理作为项目公司高管，切实做好存续期间底层资产的运营管理[4] - 下一步将围绕机构间REITs市场组织和生态建设，进一步有效推动项目落地，完善相关机制及配套规则[5]

产品发行概况 - 中信建投—外高桥集团持有型不动产资产支持专项计划于11月25日在上交所成功设立，发行规模18.30亿元 [1] - 本项目是全国首单以工业厂房作为底层资产的持有型不动产ABS，也是上海地方国企首单机构间REIT [1] - 项目采用询价发行机制，询价区间17.76亿至18.30亿元，最终实现发行规模18.30亿元，较项目公司股权估值溢价约3% [3] - 获配投资人合计21家，覆盖保险、银行理财、券商、地方国资等多种类型 [3] 底层资产分析 - 底层资产为外高桥集团持有的4个标准厂房项目，均位于上海市外高桥保税区，合计建筑面积约19.06万平方米，平均出租率93.16% [2] - 资产聚集了多家外资企业在中国的分拨中心、研发总部等，租户期初投入高、黏性强，租约长期稳定，底层现金流持续、稳定、可预期 [2][3] - 原始权益人外高桥集团是外高桥区域唯一的国有开发集团，主体优质、运营能力强、扩募资产充足 [3] 产品创新与机制设计 - 项目设置运营收入考核机制及对运营管理团队的激励约束机制，提高运营效率 [4] - 引入产品管理委员会决策机制，投资人代表可参与标的资产的运营管理和考核决策 [4] - 采用"基准收益+超额收益"的分配机制，超额收益可在产品发行后持续吸引市场关注 [5] - 产品按季度进行信息披露，围绕出租率、租金单价、租金收缴率及运营净收入等指标及时披露运营质量 [4] - 设置灵活的扩募机制，可持续将优质工业厂房项目装入该资产上市平台 [5] - 计划管理人提供交易撮合、报价服务等二级交易支持，以提高产品二级市场流动性 [4] 战略意义与市场影响 - 项目扩充了机构间REITs的资产范围，为地方国企存量资产盘活开创了新的权益融资渠道 [1] - 外高桥集团已拥有仓储物流公募REITs和本次工业厂房机构间REITs双上市平台，实现资产盘活领域的"双轮驱动" [2] - 机构间REITs定位于权益型上市产品，是构建多层次REITs市场的重要一环，是"盘活存量资产，扩大有效投资"的重要创新工具 [5] - 上交所自2023年推出首单机构间REITs以来，已实现商业物业、基础设施、保租房、能源基础设施、仓储物流、数据中心、扩募等标杆项目持续落地 [5] - 截至目前，已有50单项目申报，申报规模近1200亿元，并已成功发行20单项目，发行规模超过450亿元 [6]

产品发行概况 - 市场首单以工业厂房作为底层资产的持有型不动产资产支持专项计划设立，发行规模18.30亿元[1] - 该项目是全国首单工业厂房机构间REITs，也是上海地方国企首单机构间REITs[1] - 底层资产为外高桥集团持有的4个标准厂房项目，合计建筑面积约19.06万平方米，平均出租率93.16%[1] 底层资产详情 - 资产均位于上海市外高桥保税区，大部分物业位于海关特殊监管区域内[1] - 主要租户包括万国数据、斯凯孚、卡尔蔡司、惠永药研等知名企业[1] - 覆盖IDC数据中心、智能制造、生物医药研发等行业，聚集了多家外资企业在中国的分拨中心、研发总部[1] 市场发展与定位 - 机构间REITs定位于权益型上市产品，是构建多层次REITs市场的重要一环，是“盘活存量资产，扩大有效投资”的重要创新工具[2] - 上交所率先实现商业物业、基础设施、保租房、能源基础设施、仓储物流、数据中心、扩募等标杆项目持续落地[2] - 截至目前，已有50单项目申报，申报规模近1200亿元，并已成功发行20单项目，发行规模超过450亿元[2] 监管与市场建设 - 上交所坚守安全底线，严把项目入口关，聚焦“货真价实”核心要求，确保底层资产真实可靠、信息披露准确完整、资产预期回报稳定合理[3] - 尊重市场规律，对估值不作刚性限制，通过完善市场机制促进资产真实价值的形成与发现[3] - 下一步将围绕机构间REITs市场组织和生态建设，进一步有效推动项目落地，完善相关机制及配套规则[3]

产品发行概况 - 市场首单以工业厂房作为底层资产的持有型不动产ABS（机构间REITs）设立 发行规模为18.30亿元[1] - 该项目为全国首单工业厂房机构间REITs 同时也是上海地方国企首单机构间REITs[1] - 底层资产为外高桥集团持有的4个标准厂房项目 均位于上海市外高桥保税区 合计建筑面积约19.06万平方米[1] 项目意义与影响 - 项目扩充了机构间REITs的资产范围 为地方国企存量资产盘活开创了新的权益融资渠道 具备极强的示范效应[1] - 机构间REITs定位于权益型上市产品 是构建多层次REITs市场的重要一环 是“盘活存量资产，扩大有效投资”的重要创新工具[1] - 通过资本市场权益融资工具盘活存量资产 可满足公司在举债融资空间有限背景下的投资发展需求[1] 市场发展与规划 - 自上交所2023年推出首单机构间REITs以来 已实现商业物业、基础设施、保租房、能源基础设施、仓储物流、数据中心、扩募等标杆项目持续落地[1] - 截至目前 已有50单项目申报 申报规模近1200亿元 并已发行20单项目 发行规模超过450亿元[1] - 未来将积极研究在机构间REITs中引入基金经理制度 由基金经理作为项目公司高管 通过资产管理提升产品价值[1] - 上交所下一步将围绕机构间REITs市场组织和生态建设 进一步有效推动项目落地 完善相关机制及配套规则[2]

2025年交付业绩 - 2025年公司累计交付29艘船舶，超额完成7艘，总载重吨达270.65万[1] - 交付船型包括11.4万吨阿芙拉型成品油轮19艘、15.8万吨苏伊士型原油轮2艘、汽车运输船7艘及7000TEU集装箱船1艘[1] 油轮建造效率 - 11.4万吨阿芙拉型成品油轮码头周期控制在78天左右，出坞到试航周期压缩至40-45天[3] - 通过工艺创新如“总段塞轴装桨”和数字化管理，显著提升建造效率与安全性[3] - 2025年交付的阿芙拉型成品油轮累计交付量预计占全球船队9.98%[3] 绿色技术创新 - 交付全球首艘风帆助推阿芙拉型成品油轮，将风能与现代航海技术融合，为航运业绿色转型提供新路径[3] 大型邮轮项目进展 - 第二艘国产大型邮轮H1509船工程总进度超88%，全船贯通和起浮等关键节点已完成[4][5] - 项目实际进度超前于计划，整体建造效率较首制船提升20%[5] - 项目目标为2026年3月出坞、5月底试航、年底前交付[5] 数字化与流程优化 - 在大型邮轮项目中引入RPA机器人实现工时自动采集与可视化管理，提升资源效率和成本控制水平[4] - 通过自研完工系统与智能平台，构建覆盖设计、建造、调试全流程的专业能力体系[4][5] - 在油轮建造中开发后行工艺节点计划信息化系统，实现工艺节点实时监控与闭环管理[3]

资金管理 - 公司可用最高50300万元闲置募集资金现金管理，期限12个月[1] - 2025年8月控股子公司买25000万元对公结构性存款后赎回，年化收益率1.75%，收益109.38万元[2] 资金数据 - 最近12个月结构性存款实际投入7900万元，收回本金25000万元，收益109.38万元[5] - 最近12个月单日最高投入32900万元，占最近一年净资产2.52%，净利润34.58%[5] - 募集资金总投资额度50300万元，已用7900万元，未用42400万元[5]

产品核心信息 - 市场首单以工业厂房作为底层资产的持有型不动产ABS（机构间REITs）设立，发行规模为18.30亿元 [1] - 底层资产为外高桥集团持有的4个标准厂房项目，合计建筑面积约19.06万平方米，平均出租率达93.16% [2] - 项目采用询价发行机制，询价区间为17.76亿至18.30亿元，最终实现顶格发行，较项目公司股权估值溢价约3% [4] 资产特点与优势 - 工业厂房相较于商业物业具备更长租约期限及更高租户黏性，底层现金流长期稳定可预测，与REITs产品要求高度契合 [3] - 底层资产主要租户包括万国数据、斯凯孚等企业，覆盖IDC数据中心、智能制造、生物医药研发等行业 [2] - 部分厂房为定制化建设，租户期初投入高、黏性强，租约长期稳定，是开展机构间REITs的优质资产 [4] 市场意义与创新 - 该项目为全国首单工业厂房机构间REITs，扩充了机构间REITs的资产范围，为地方国企盘活存量资产开创了新的权益融资渠道 [2] - 项目开创性采用“基准收益+超额收益”的分配机制，并设置了灵活的扩募机制，可实现“投、融、管、退”的良性循环 [4] - 机构间REITs是构建多层次REITs市场的重要一环，自2023年推出以来，上交所已有50单项目申报，申报规模近1200亿元，成功发行20单，发行规模超过450亿元 [5][6] 未来发展 - 未来将研究在机构间REITs中引入基金经理制度，由基金经理作为项目公司高管，通过资产管理提升产品价值 [5] - 上交所下一步将围绕机构间REITs市场组织和生态建设，推动项目落地，完善相关机制及配套规则 [6]

公募REITs运营管理机构人事变动公告 - 运营管理实施机构上海外联发商务咨询有限公司于2025年11月28日发生高级管理人员变动，增聘周晴女士担任公司副总经理职务 [1] - 本次变动系因工作调整，属于正常人事调整 [1] 新任高级管理人员背景 - 新任副总经理周晴女士，42岁，中国国籍，拥有硕士学位 [2] - 周晴女士现任上海外联发商务咨询有限公司副总经理，曾任该公司金融咨询部总监，拥有9年投资管理经验 [2] - 运营管理机构已就本次人事变动履行完成内部决议程序 [2] 对基础设施项目及基金的影响分析 - 目前运营管理机构经营管理团队稳定，履职正常 [3] - 本次高级管理人员变动不影响机构的稳定运营管理能力 [3] - 本次变动对基础设施项目的运营情况、经营业绩、现金流和基金份额持有人权益无不利影响 [3] 公告确认与信息查询 - 本公告内容已经该基金运营管理机构确认 [4] - 投资人可通过基金管理人网站（www.huaan.com.cn）或客户服务电话（40088-50099）咨询有关详情 [4]

国家政策与区域发展 - 国家十部委于11月28日联合验收上海东方枢纽国际商务合作区先行启动区并颁发合格证书 [1] - 脑机接口被列为国家未来重点发展的前沿科技方向 [2] 公司战略与产业布局 - 上海外高桥集团于11月27日启动首个“脑机接口创新发展伙伴计划”并发布“外高桥脑机接口产品服务包” [1] - 此举标志着外高桥将脑机接口这一前沿科技纳入其核心产业版图 致力于打造生物医药产业“加速器” [1] - 该计划旨在联合企业、医院及政府部门 共同构建协同创新生态 [2] 伙伴计划详情与支持措施 - 首批加入伙伴计划的企业包括阶梯医疗、神复健行、析芒医疗、穹顶医疗以及外高桥生物医药公司 [2] - 加入企业将获得“外高桥脑机接口产品服务包” 包含从跨境研发试点、临床审批加速到市场出海的全链条支持 [2] - 首批加入企业还可额外享受外高桥集团提供的空间载体优惠支持及相关产业政策辅导 [2] - 企业表示获得了从政策解读、市场准入辅导到政府资源对接与合作生态协同的全方位帮助 [2] 行业现状与发展瓶颈 - 脑机接口技术在临床转化、数据跨境、市场准入等环节存在瓶颈 [2] - 中国脑机接口产业与美国差距不大 部分领域已实现超越 [3] - 企业需要在全球开展多中心临床试验并参与全球竞争 [3] 东方枢纽的关键作用 - 东方枢纽商务合作区未来可能推出的数据跨境功能受到企业高度期待 [2] - 该功能对脑机接口领域的跨国研发、多中心研发意义重大 [2] - 东方枢纽有望贯通企业跨境数据流通的堵点 [3]

公司战略举措 - 外高桥集团推出“脑机接口创新发展伙伴计划”，旨在强化脑机接口赛道集聚效应，打造创新成果首选“登陆点”和“加速器” [1] - 同步发布“外高桥脑机接口产品服务包”，提供从跨境研发试点、临床审批加速到市场出海的全链条支持 [1] - 首批加入企业可获得空间载体优惠支持及相关产业政策辅导 [1] 合作伙伴与产业进展 - 阶梯医疗、神复健行、析芒医疗、穹顶医疗及外高桥生物医药公司成为首批加入伙伴计划的企业 [2] - 阶梯医疗的“植入式无线脑机接口系统”进入国家药监局创新医疗器械特别审查程序（绿色通道），为国内首个进入该程序的侵入式脑机接口产品 [2] - 阶梯医疗推出全球最小的脑控植入体，基本实现核心部件自主可控，正迈向全链条国产化 [2] 技术发展与临床验证 - 脑机接口技术正处于从实验室走向临床应用的爆发前夜 [2] - 阶梯医疗与复旦大学附属华山医院开展前瞻性临床试验，现有结果初步验证运动控制能力，可帮助患者恢复部分自理功能 [2] - 中国的侵入式脑机接口技术已从“实验室突破”进入“可验证、可应用”的关键阶段 [2] 区域优势与政策支持 - 外高桥拥有“保税研发”政策功能、连接国内国际市场的枢纽地位以及东方枢纽国际商务合作区带来的数据跨境、人员进出便利等制度型开放潜力 [3] - 外高桥能够为脑机接口企业提供从临床试验到海外注册的全流程政策适配服务 [4] - 伙伴计划目标为联合企业、医院及政府部门，构建协同创新生态，破解临床转化、数据跨境、市场准入等环节瓶颈 [1]