产品发行概况 - 中信建投—外高桥集团持有型不动产资产支持专项计划于11月25日在上交所成功设立，发行规模18.30亿元 [1] - 本项目是全国首单以工业厂房作为底层资产的持有型不动产ABS，也是上海地方国企首单机构间REIT [1] - 项目采用询价发行机制，询价区间17.76亿至18.30亿元，最终实现发行规模18.30亿元，较项目公司股权估值溢价约3% [3] - 获配投资人合计21家，覆盖保险、银行理财、券商、地方国资等多种类型 [3] 底层资产分析 - 底层资产为外高桥集团持有的4个标准厂房项目，均位于上海市外高桥保税区，合计建筑面积约19.06万平方米，平均出租率93.16% [2] - 资产聚集了多家外资企业在中国的分拨中心、研发总部等，租户期初投入高、黏性强，租约长期稳定，底层现金流持续、稳定、可预期 [2][3] - 原始权益人外高桥集团是外高桥区域唯一的国有开发集团，主体优质、运营能力强、扩募资产充足 [3] 产品创新与机制设计 - 项目设置运营收入考核机制及对运营管理团队的激励约束机制，提高运营效率 [4] - 引入产品管理委员会决策机制，投资人代表可参与标的资产的运营管理和考核决策 [4] - 采用"基准收益+超额收益"的分配机制，超额收益可在产品发行后持续吸引市场关注 [5] - 产品按季度进行信息披露，围绕出租率、租金单价、租金收缴率及运营净收入等指标及时披露运营质量 [4] - 设置灵活的扩募机制，可持续将优质工业厂房项目装入该资产上市平台 [5] - 计划管理人提供交易撮合、报价服务等二级交易支持，以提高产品二级市场流动性 [4] 战略意义与市场影响 - 项目扩充了机构间REITs的资产范围，为地方国企存量资产盘活开创了新的权益融资渠道 [1] - 外高桥集团已拥有仓储物流公募REITs和本次工业厂房机构间REITs双上市平台，实现资产盘活领域的"双轮驱动" [2] - 机构间REITs定位于权益型上市产品，是构建多层次REITs市场的重要一环，是"盘活存量资产，扩大有效投资"的重要创新工具 [5] - 上交所自2023年推出首单机构间REITs以来，已实现商业物业、基础设施、保租房、能源基础设施、仓储物流、数据中心、扩募等标杆项目持续落地 [5] - 截至目前，已有50单项目申报，申报规模近1200亿元，并已成功发行20单项目，发行规模超过450亿元 [6]