行业背景与项目样本意义 - 在国家大力发展保障性租赁住房、推动城市更新走向“精耕细作”的背景下，盘活存量资产成为行业重要议题 [1] - 窝趣长沙尖山湖公寓项目从“6000元/㎡卖不动”到“出租率稳定95%、估值显著提升”的蜕变，为市场提供了一个存量资产价值重生的鲜活样本 [1] 顶层设计与身份重塑 - 项目原为销售型公寓产品，因产品定位与市场需求错位而陷入滞销困境 [3] - 运营方通过深度研读并契合长沙市保障性租赁住房政策，成功将项目“纳保”，转变为面向产业园区人才的保障性租赁住房 [3] - 这一身份重塑精准对接了区域对“通勤近、品质优、租金稳”有迫切需求的青年人才和家庭租住市场，迅速激活了资产热度 [3] 产品力精准重构与客群定位 - 项目深入调研周边程序员、白领、陪读家庭等核心客群的真实需求，摒弃“大而全”的泛化思路 [5] - 在户型改造上，于主力户型中增设迷你工作台以满足居家办公刚需，并调整部分户型为多功能子母房并完善厨房功能以拓宽客群覆盖面 [5] - 近400平方米的公区聚焦运动减压、安静学习、休闲社交三大场景，配备篮球场、自习区、休闲区等实用功能 [5] - 装修优先保障环保、静音等关乎居住健康的投入，体现了“回归实用”的产品逻辑 [5] - 以需求为导向的精准改造使项目开业前期平均出租率即达96%，续租率稳定在65% [5] 全链条资产管理运营与盈利能力 - 运营方展现了“全链条资管服务”能力，前期通过供应链优势控制改造成本 [6] - 中期采取“B2B+B2C”精准获客策略，深入园区和企业直达目标客群，实现快速满租 [6] - 后期通过精细化社区运营提升租户粘性，并盘活配套商业空间，引入便利店、快餐等刚需业态，年商业收入达2000万元，为项目提供了稳定的现金流补充 [6] - 高效的运营使得项目在实现良好出租表现的同时，也获得了可观的租金净收益，资产估值因此得到显著修复和提升 [6] 成功模式总结与行业启示 - 项目的成功逆袭是一套系统化能力的胜利，包括精准的政策解读与身份转换能力、以客群需求为核心的产品精准重构能力，以及覆盖“投、改、管、退”全周期的资产运营管理能力 [8] - 该项目验证了在“存量时代”，通过专业的资管运营，即使是非核心地段的滞销资产，也能找到新的市场定位和价值增长点 [8] - 项目为持有类似销售型公寓存量资产的开发商提供了新思路，即从单纯的“开发销售”转向“长期持有运营”，通过与专业机构合作，深度融入保障性租赁住房体系，并凭借精细化的产品与运营，将“问题资产”转化为能够产生稳定现金流、具备长期价值的优质资产 [8] - 这条路径正成为房地产新发展模式下值得探索的重要方向 [8]

中经记者 张家振 武汉报道 位于武汉市江汉区六渡桥地铁口的桥西商厦始建于1993年，曾是一栋充满年代感的百货零售大楼。如 今，在城市更新浪潮推动下，这座老建筑已焕新为充满时尚气息的六渡桥・昱汇珠宝城。 满春街道上述负责人还表示，下一步，满春街道将推动东汉正街市场转型升级，形成集聚化、时尚化、 规范化的现代商贸体系；同时加快中山大道沿线历史风貌区建设，依托黄金珠宝产业、文旅融合及特色 消费产业，打造高辨识度的特色街区和消费新地标。 （编辑：石英婧 审核：童海华 校对：翟军） （焕新升级后的六渡桥・昱汇珠宝城。受访者/图） 六渡桥・昱汇珠宝城运营方、武汉中天昱诚商业管理有限公司相关负责人表示，过去一年，六渡桥・昱 汇珠宝城已汇聚众多知名珠宝品牌，实现从日常选购、私人定制到批量采购的全链条覆盖，形成了"线 上+线下"融合新模式。未来，六渡桥・昱汇珠宝城将持续升级商户赋能体系，打造10层的复合艺术空 间，引入拍卖、寄售等增值服务，构建"交易+体验+文化"的产业生态，全力打造华中地区珠宝产业核 心地标，让传统工艺与文化基因在当代绽放新彩，为江汉区卓越城区建设贡献力量。 事实上，有30多年历史的桥西商厦变身为时尚现代的六 ...

户外炫光让机器人 "瞬间失明"、商场跌倒识别与小区宠物粪便排查等安防需求碎片化难解、100 元报销需 经八人审批 ……这些曾长期困扰空间运营的痛点，在12月12日上海国际传媒港举行的万物云睿见大会 2025"睿见・灵石" 圆桌论坛上，被一一拆解为 AI 赋能的鲜活实践。 这场以《存量时代的突围与共生：智慧空间的韧性考验》为主题的对话，汇聚了资产持有方、技术提供 方、物业服务方、与学术机构代表，在中央经济工作会议 "好房子建设" 与 "房地产发展新模式" 的政策导向 下，共同探寻存量资产盘活的核心密码。 政策锚点：存量博弈催生韧性新需求 万勋科技创始人王峥分享了机器人户外应用的突破："没有 AI 赋能前，工厂里表现优异的机器人，拿到室 外遇到炫光就会'失明'，瞬间回到史前时代。"AI 技术让机器人的光线识别能力提升 1-2 个数量级，低成本 的户外清洁、安防机器人得以普及，成功应对了环境不确定性带来的运营挑战。 高仙科技创始人程昊天则聚焦安防领域的碎片化困境："十年前安防机器人根本做不起来，商场要识别奔跑 跌倒、小区要排查违停与宠物粪便，需求太过多样，传统算法下成本高昂且难以解决。" 大模型与深度学习 技术的突 ...

21世纪经济报道记者唐韶葵 宋红卫认为，地标盘活潮起，释放出一个明确信号：房地产风险已进入出清最后阶段。 回溯天津117大厦的发展历程，其命运转折充满波折。2007年，高银地产斥资20.26亿元与海泰控股签订 土地收购协议，拿下项目所属地块。按照最初规划，这里将被打造成集117大厦中心商务区、富国高银 豪宅、天津环亚国际马球会于一体的高端综合体，且计划在2017年内分期完成建设。 2015年，该项目迎来高光时刻，大厦顺利封顶，一举创下多项重磅纪录——不仅是中国结构第一高楼， 还坐拥国内房建领域最长桩基、国内单根最重防屈曲钢支撑、超高层建筑混凝土底板世界之最等多项殊 荣，成为当时建筑领域的焦点之作。 然而，封顶不久高银地产便陷入资金危机，天津117大厦项目建设被迫按下暂停键。今年2月，天津市第 二中级人民法院正式裁定受理高银地产（天津）破产清算一案，并指定高银地产（天津）清算组担任管 理人，项目重整工作正式提上日程。4月，全国建筑市场监管公共服务平台发布的建筑工程施工许可证 电子证照，释放出明确的复工信号，让外界对项目重启充满期待。如今，资产包虽已成功拍出，但具体 的后续盘活方案，仍处于待明晰状态，其未来走向依 ...

文章核心观点 - 全国多地出现地标级存量房地产项目盘活热潮，标志着房地产风险已进入出清最后阶段 [1] - 市场化、法治化路径成为盘活存量资产的关键，政策支持与多元资本参与为处置工作提供了双重机遇 [1][11][12] - 存量资产的成功盘活不仅优化了城市资源配置，也为金融机构、房企代建等参与者带来了新的发展机遇，并成为房地产行业向高质量发展转型的体现 [12][13] 全国地标项目盘活案例 - **天津117大厦**：高银地产名下包含天津117大厦等六个在建工程项目及对应土地使用权以约86.67亿元底价拍出，这座597米的地标建筑在封顶近10年后迎来盘活契机 [1][3] - **上海城隍庙广场**：项目通过“产业投资人+财务投资人”双轮驱动模式成功重整，一位竞买人以12.09亿元起拍价竞得重整投资人资格，并于2024年6月26日复工 [4] - **杭州富力中心**：位于未来科技城的杭州富力中心（规划高280米）将被查封，预计后续将进行法拍 [6] - **合肥联投中心书城**：“亚洲最大书城”项目突然复工，截至2025年底，合肥已有超10个重点烂尾项目实现复工、续建或规划重生，总建筑面积超1200万平方米 [6] - **无锡寰宇商贸中心**：闲置13年的楼宇被改造为高端国际智慧康养社区，并入选2025年度江苏省城市更新试点项目 [7] - **重庆湾项目**：中国长城资产联合重庆南岸区政府重启项目，将注资不超24.76亿元主导债务重组并提供新增融资支持，项目已启动拆迁 [7] - **成都绿地蜀峰468**：成都市住建局核发建筑施工许可证，意味着这一“西南第一高楼”超级综合体即将全面复活 [7] - **成都星汇广场**：停工6年多的商业项目顺利复工续建，并完成433户首批交付 [8] - **成都“顺江路333”项目**：在京东资产交易平台挂牌，经过58轮竞价，最终由新希望置业以8.53亿元拍下 [8] - **深圳深港国际中心**：政府以68亿元完成项目土地收储，并对所在片区法定图则进行调整，将地块功能升级为“居住+商业”复合型功能区 [8] - **贵州“天下第一水司楼”**：原举债2亿元修建的烂尾项目，被格美集团接手改造为紫林山豪利维拉酒店，并于2024年5月正式运营 [9] 盘活背景与驱动因素 - 行业正迎来资产处置加速与政策支持加码的双重机遇，保交楼专项政策、破产重整绿色通道、税收优惠等举措持续赋能 [1] - 银行及金融机构持有的不良资产包定价低于市场水平，为具备风险识别与资源整合能力的投资人提供机会 [1] - 2024年政府工作报告首次提出“好房子”概念，并将“盘活”存量用地和商办用房列为重点 [11] - 住建部明确按市场化、法治化原则“一楼一策”分类处置，通过三级工作专班压实责任，对符合条件项目纳入融资“白名单”，对资不抵债项目加快破产重整或清算 [11] 盘活模式与参与方 - **三类核心盘活模式**：政府主导模式化解民生项目风险；上下游合作方抵债模式以产权抵偿债务；银行/AMC联动模式通过不良资产转让与社会资本引入实现业态升级 [12] - **市场化运作范例**：上海八埭头滨江园项目中，长城资产引入中海地产代建代管，借助专业能力推进项目交付 [12] - **社会资本深度参与**：内资、险资、港资、民企等多元资本通过直接投资、代建代管、债务重组等路径介入，成为不良资产市场主力军 [12] - **金融机构与房企代建机遇**：金融机构可通过纾困基金投资、不良资产包收购、与代建方合作布局；房企代建可凭借品牌输出、资源整合实现轻资产扩张 [13] - 政策与市场双轮驱动下，不良资产处置领域正催生千亿级空间 [13]

这意味着，一座沉寂了近10年的597米地标建筑即将踏上盘活重生之路。 记者丨 唐韶葵 编辑丨张伟贤 视频丨 柳润瑛 11月29日，京东资产交易平台披露，高银地产名下六个在建工程项目及对应土地使用权以约 86.67亿元底价拍出，核心资产包含天津117大厦等六个在建工程项目及对应土地使用权。 宋红卫认为，地标盘活潮起，释放出一个明确信号：房地产风险已进入出清最后阶段。 这并非孤例， 今年以来有多个城市地标迎来盘活机遇 。同策研究院联席院长宋红卫指出，当 前行业正迎来资产处置加速与政策支持加码的双重机遇。此外，保交楼专项政策、破产重整绿 色通道、税收优惠等举措持续赋能，银行及金融机构持有的不良资产包定价低于市场水平，为 具备风险识别与资源整合能力的投资人提供"捡漏"机会。 全国地标级存量项目掀盘活热潮 回溯天津117大厦的发展历程，其命运转折充满波折。2007年，高银地产斥资20.26亿元与海泰 控股签订土地收购协议，拿下项目所属地块。按照最初规划，这里将被打造成集117大厦中心 商务区、富国高银豪宅、天津环亚国际马球会于一体的高端综合体，且计划在2017年内分期完 成建设。 2015年，该项目迎来高光时刻，大厦顺 ...

金隅寨口铁路园区正式运营 - 金隅集团旗下金隅寨口铁路园区于12月3日举行正式运营仪式，标志着园区开通运营[1][3] - 园区定位为承载“绿色运输、存量盘活、产业协同”使命的关键项目，为北京西部大宗物资运输开辟高效低碳新通道[3] 存量资产盘活与投资 - 园区核心是对存量铁路资源的高效激活，修复了始建于1979年、已停运多年的寨口铁路专用线[5] - 公司投入8000万元人民币，修复了1.6公里既有铁路线路，并配套建设集装箱堆场、新能源配送接驳区等设施[5] - 该模式通过盘活既有资源，缩短建设周期，减少土地占用与资源消耗，被评价为“低成本、快落地、高适配”，可为全国同类项目提供“北京样本”[5][7] 绿色运输与减排效益 - 园区采用“铁路干线运输+新能源车配送”的联运模式，构建全链条绿色运输体系[7] - 预计每年可减少10万辆柴油重卡往返，年碳减排量超过1.4万吨[7] - 园区初期年运输能力达150万吨，可满足北京西部建材、砂石等大宗物资需求，替代传统公路运输，缓解西六环及周边道路压力[9] - 北京市交通委数据显示，2025年1-7月北京已实现1369.6万吨货物“公转铁”，碳减排33.9万吨，该园区的加入将进一步壮大绿色运输力量[9] 运营模式与产业协同 - 公司联合中国铁路北京局，整合铁路干线、场站运营、末端配送等资源，打造“门到门”一站式服务体系[9] - 未来园区将依托“西北环线货运节点”的区位优势，承接五环内货运枢纽外移需求，并联动公司旗下建材生产、仓储物流等业务[11] - 目标是构建“运输+仓储+加工+配送”的产业协同生态圈，使园区成为连接京津冀区域的重要物流枢纽[11][12] 战略意义与行业影响 - 该项目是公司践行首都国企担当的生动实践，也是首都优化交通运输结构、推进“双碳”战略的关键支点[3] - 园区被视为为超大城市大宗物资运输结构优化提供可复制、可推广经验的示范项目，旨在书写绿色运输与产业升级协同发展的新篇章[12]

政策动态 - 国家发改委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，将商业办公设施、城市更新设施等作为独立资产类别纳入，消费基础设施资产类别中新增体育场馆、商旅文体健等商业综合体、四星级及以上酒店 [1] - 证监会发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，商业不动产REITs与扩围后的基础设施REITs共同构建中国公募REITs市场完整体系 [1] - 截至2025年11月底，我国已有十大类共77只基础设施REITs产品发行上市，总募集资金规模约2200亿元，但与庞大存量资产相比募集规模仍很小 [1] 市场影响与战略意义 - 政策扩围有利于服务于国家重大发展战略，引导资源向提振消费、产业升级、城市更新等关键领域配置 [1] - 将体育场馆、商旅文体健综合体、四星级及以上酒店纳入REITs范围，可激励运营者提质增效与创新优化，对扩大消费规模、升级消费结构、激活消费潜力具有重要推进作用 [2] - 将老旧街区、老旧厂区等城市更新项目纳入REITs范围，有助于破解城市更新中的资金筹集难题，推动形成"投资—建设—运营—退出—再投资"的良性循环 [2] - 商业不动产REITs可为房企提供资产退出和资金回笼渠道，盘活超万亿规模沉淀资产，降低负债率，优化资本结构 [3] 市场特征与挑战 - 我国经济较发达的长三角、粤港澳大湾区等地区，因底层资产运营能力强、现金流稳定及未来增值潜力较高，更易受资金青睐 [3] - 经济或产业相对不发达地区，由于市场对其收益稳定性与可持续性存在疑虑，较难吸引资金，但这些地区恰恰需要资金盘活资产 [3] - 当前储蓄利率与债券收益率偏低，REITs因强制高比例分红且稳定现金流资产稀缺，吸引力正在增加 [3] - 市场对REITs数量需求大，但对供给质量有要求，制约REITs大规模发行的结构性因素在于项目运营能力 [3] 行业发展方向 - 必须以持续提高项目运营能力为重点，优化治理结构，提升治理效能，激励各类创新 [4] - 行业需实现从"重开发"转向"精运营"，从"资产持有"到"资产运营+资本运作"的业务模式转型，提高供给质量，吸引更多社会资本 [4]

政策动态与市场扩围 - 国家发改委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，将商业办公设施、城市更新设施作为独立资产类别纳入，并在消费基础设施类别中新增体育场馆、商旅文体健等商业综合体、四星级及以上酒店 [1] - 证监会发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，规划中的商业不动产REITs与扩围后的基础设施REITs将共同构建中国公募REITs市场的完整体系 [1] - 截至2025年11月底，中国已有十大类共77只基础设施REITs产品发行上市，总募集资金规模约2200亿元 [1] 扩围的战略意义与影响 - 扩围将体育场馆、商旅文体健商业综合体、四星级及以上酒店纳入，有助于激励运营者在供给端提质增效与创新优化，对扩大消费规模、升级消费结构、激活消费潜力具有重要推进作用 [2] - 将老旧街区、老旧厂区等城市更新项目纳入REITs范围，有助于破解城市更新中的资金筹集难题，推动形成“投资—建设—运营—退出—再投资”的良性循环，并引导投资主体从重开发向重运营转变 [2] - 扩围有利于服务于国家重大发展战略，引导资源向提振消费、产业升级、城市更新等关键领域配置 [1] 对商业不动产与房企的影响 - 商业不动产投资规模大、回收期长，部分房企过度依赖债务融资，目前超万亿规模资产沉淀于房企及地方国资体系内 [3] - 部分房企面临债务集中到期、现金流紧张，流动性缺口显现，商业不动产REITs可为房企提供资产退出和资金回笼渠道，有助于盘活存量资产、降低负债率，优化资本结构 [3] - 商业物业尚待建立标准化退出渠道，REITs的推出有助于盘活巨量存量资产，改善资源配置 [1][3] 市场特征与资金供需 - 从存量REITs市场看，长三角、粤港澳大湾区等经济发达地区因其底层资产运营能力强、现金流稳定以及未来增值潜力较高，更容易受到资金青睐 [3] - 一些经济或产业相对不发达的地区，由于市场对其收益的稳定性与可持续性存在疑虑，较难吸引资金，但这些地区也恰恰需要资金盘活资产 [3] - 由于当前储蓄利率与债券收益率偏低，REITs因其强制高比例分红而吸引力增加，市场上对具有稳定现金流与收益的增量资产需求大，但对供给质量有要求，这是制约REITs大规模发行的结构性因素 [3] 未来发展方向与要求 - 必须以持续提高项目运营能力为重点，优化治理结构，提升治理效能，激励各类创新 [4] - 需要实现从“重开发”转向“精运营”，从“资产持有”到“资产运营+资本运作”的业务模式转型，以提高供给质量，吸引更多社会资本，做大市场规模 [4]

产品核心信息 - 市场首单以工业厂房作为底层资产的持有型不动产ABS（机构间REITs）设立，发行规模为18.30亿元 [1] - 底层资产为外高桥集团持有的4个标准厂房项目，合计建筑面积约19.06万平方米，平均出租率达93.16% [2] - 项目采用询价发行机制，询价区间为17.76亿至18.30亿元，最终实现顶格发行，较项目公司股权估值溢价约3% [4] 资产特点与优势 - 工业厂房相较于商业物业具备更长租约期限及更高租户黏性，底层现金流长期稳定可预测，与REITs产品要求高度契合 [3] - 底层资产主要租户包括万国数据、斯凯孚等企业，覆盖IDC数据中心、智能制造、生物医药研发等行业 [2] - 部分厂房为定制化建设，租户期初投入高、黏性强，租约长期稳定，是开展机构间REITs的优质资产 [4] 市场意义与创新 - 该项目为全国首单工业厂房机构间REITs，扩充了机构间REITs的资产范围，为地方国企盘活存量资产开创了新的权益融资渠道 [2] - 项目开创性采用“基准收益+超额收益”的分配机制，并设置了灵活的扩募机制，可实现“投、融、管、退”的良性循环 [4] - 机构间REITs是构建多层次REITs市场的重要一环，自2023年推出以来，上交所已有50单项目申报，申报规模近1200亿元，成功发行20单，发行规模超过450亿元 [5][6] 未来发展 - 未来将研究在机构间REITs中引入基金经理制度，由基金经理作为项目公司高管，通过资产管理提升产品价值 [5] - 上交所下一步将围绕机构间REITs市场组织和生态建设，推动项目落地，完善相关机制及配套规则 [6]