报告公司投资评级 - 买入（维持） [4] 报告的核心观点 - 保利物业2024年收入业绩维持增长，核心物业管理业务增长稳定，增值业务收入下行与地产行业整体下行趋势及业务结构调整有关，考虑房地产行业下行对公司相关业务的影响，调整公司2025 - 2026年EPS预测至2.88、3.09元/股（前值3.12、3.57元/股），引入2027年EPS预测3.33元/股，维持“买入”评级 [10] 根据相关目录分别进行总结 公司基本情况 - 总股本5.53亿股，流通股本1.53亿股，市价29.75港元，市值16.462亿港元，流通市值4.562亿港元 [2] 业绩情况 - 2024年全年实现主营业务收入163.42亿，同比+8.5%，股东应占净利润14.74亿，同比+6.8%，董事会建议期末派息每股人民币1.332元/股（含税） [5] - 增收高于增利主要因综合毛利率由2023年同期的19.61%降至18.26%，各业务毛利率均有下降，同时公司优化内控，行政开支11.22亿，同比-8.5%，行政开支占总收入比重由2023年的8.1%降至2024年的6.9%，派息率由2023年占归母净利润的40%提升至50% [7] 业务板块情况 - 物业管理服务板块：2024年收入116.75亿，同比+15%，新拓展第三方项目单年合同金额30.05亿，新签约第三方项目金额25.47亿，在手合同管理面积中第三方项目占比约63.7%，新拓展网易、海尔等头部项目及工商银行、建设银行等金融优质项目 [8] - 非业主增值服务板块：截至2024年末收入19.60亿，同比-6.4%，案场协销规模收缩及写字楼租赁业务收入下降，但工程维修业务与地产服务链条延伸使其他非业主增值服务收入6.08亿，同比+9.0% [10] - 社区增值服务板块：2024年收入27.08亿，同比-3.9% [10] 盈利预测及估值 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|15,070|16,342|17,650|18,885|20,207| |增长率yoy%|10%|8%|8%|7%|7%| |归母净利润（百万元）|1,380|1,474|1,596|1,711|1,843| |增长率yoy%|24%|7%|8%|7%|8%| |每股收益（元）|2.49|2.66|2.88|3.09|3.33| |每股现金流量|4.37|4.02|2.17|5.01|4.81| |净资产收益率|17%|16%|15%|14%|13%| |P/E|11.1|10.4|9.6|8.9|8.3| |P/B|1.8|1.6|1.4|1.2|1.0| [4]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4] 报告的核心观点 - 保利物业2024年营收同比+8.5%，归母净利润同比+6.8%，业绩增长韧性较强，关联方保利发展经营稳健，持续为公司带来优质物管项目，公司外拓力度强，整体业绩增长保障性较强，但房地产市场调整使部分业务短期增长放缓 [1][4] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 2024年实现收入163.4亿元，同比增长8.5%；毛利29.8亿元，同比增长1.1%；净利率9.1%，同比下滑0.2pct，归母净利润14.7亿元，同比增长6.8%；期末现金及银行结余约119亿元，较2023年末增加7.8% [1] 业务结构 - 2024年物业管理/非业主增值/社区增值业务分别实现收入116.7/19.6/27.1亿元，同比增速为+15.0%/-6.4%/-3.9%，非业主增值和社区增值业务因房地产行业收缩发展减缓，基础物管业务因在管规模扩张收入稳健增长 [2] - 公司从组织模式、管理体系与管理工具等维度优化成本结构，物管业务毛利率基本稳定，管理费用同比下降8.5%，管理费用率同比下降1.2pct [2] 市场拓展 - 截至2024年末，在管面积8亿平（第三方占比65.4%），在管项目数量2821个 [3] - 2024年关联方保利发展实现房地产销售金额3230亿元，位列行业第一，持续交付优质物管项目资源 [3] - 2024年新拓展第三方项目单年合同金额达30亿元，再创新高，深耕核心城市，北京、广州等六大城市外拓单年合同金额均突破亿元，外拓超千万元级别的项目达90个，占外拓单年合同金额的65% [3] 现金流与分红 - 截至2024年末贸易应收款净值约28亿元，占2024年度总收入比重为17.1%，应收账款规模控制较好 [3] - 2024年公服和商办业态的客户回款率分别同比提升1.4pct及0.2pct，2024年度经营性现金流净额为23亿元，覆盖净利润倍数1.55倍，现金流充沛 [3] - 公司宣派2024年度股息为每股1.332元人民币，同比增加33.5%，派息比例达到50%，同比提升10pct [3] 盈利预测与估值 - 下调公司2025 - 2026年归母净利润预测至15.7/17.1亿元（原预测为17.9/19.6亿元），新增2027年预测为18.0亿元；对应PE为11/10/9倍 [4]

纪要涉及的公司 保利物业 纪要提到的核心观点和论据 - **2024 年业绩表现**：收入增长 8.5%达 163 亿元，利润增长 6.8%至 14.74 亿元；基础物管板块收入占比提升至 71.4%，社区增值服务板块收入占比 16.6%、体量 27.1 亿元，非业主增值业务收入 19.6 亿元、占比 12%；现金储备近 119 亿元，经营性净现金流 23 亿元，覆盖净利润倍数达 1.5 倍；综合回款率略有下降，但商办和工服物管费回款率分别提高 0.2 和 1.4 个百分点，应收账款周转天数约 60 天[3][4] - **2025 年展望**：预计收入和利润增速均保持在 5%以上，基础物管板块预计增速超 10%，社区增值服务面临下行压力但总体企稳；计划提高分红比例，增强股东回报；在项目拓展上注重质量，清退低效项目[3][4] - **机构物业挑战与应对**：过去两年遇到回款问题，2024 年工服回款率同比改善至 86%，提升 1.4 个百分点；执行“三个深耕”策略，聚焦核心城市、核心业态和大客户，对合同体量超千万元项目考核，聚焦 50 城并增加回款评估环节；清理低效项目[5] - **增值服务亮点挖掘**：预计 2025 年社区增值服务企稳但有下行压力，非业主增值业务可能有小幅波动；通过聚焦产业能力提升，有望实现稳定增长并挖掘新亮点[6] - **2025 年社区增值服务机会与挑战**：面临行业瓶颈期，社区消费景气度和业主消费意愿不利；2023 年开始生活服务策略转变，聚焦核心品类，社区生活服务收入增长超 1 个百分点、利润增长 4 个百分点；预计 2025 年社区生活板块企稳并可能微增，继续聚焦高频刚需品类并结合线下便民活动；车位销售回撤基本到位，2025 年表现应优于 2024 年，二手房屋租售计划针对入住率高的大盘开设门店并补充人员[7][8] - **保守业绩指引原因**：基于物业行业进入瓶颈期和地产周期影响，需保持定力，注重项目拓展质量，清退低效项目；公司现金流好，利润率表现中上，将保持稳健增长，构建产业能力，维持现金流稳健并增强分红[9] - **收并购市场情况与关注标的**：并购市场价格更具吸引力，谈判标的处于 5 到 8 倍区间且质量较好；关注核心地区住宅类物业管理公司、国企背景物业管理后勤团队、社区增值服务工程服务板块专业公司[10][11] - **与万物云拓展策略差异**：与万物云拓展策略不同，2024 年拓展合同金额中住宅仅占 10%左右，工服占比超 50%，商办及国资商办业态占比约 30%-40%；二手住宅竞争加剧对整体影响不大[12] - **二手住宅市场拓展困难**：拓展周期长，与业委会打交道需投入更多精力；看好该细分领域，目标市场集中在中高端核心城市项目；2023 年二手住宅平均单价 3.1 元，2024 年为 2.6 - 2.7 元左右[13] - **AI 技术应用**：探索并接入职能管理应用，如本地化部署知识库用于法务和财务等职能；将 AI 大模型接入能源管理平台提高节能效益，用于商业楼宇绿色服务及地库能源改造等方面；2025 年加大科技化应用力度以改善利润率[14] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 社区增值服务中 70%来自社区生活服务，30%来自社区资产服务[4] - 2023 年保利物业开始在广州、佛山等核心城市进行二手住宅市场拓展，但体量仍较小[12]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1][6] 报告的核心观点 - 2024年保利物业业绩稳健增长，分红比例提升，预计2025 - 2027年归母净利润复合增速为8.1%，大物业体系推动管理规模持续增长，背靠央企优势突出 [6] 根据相关目录分别进行总结 财务数据 - 2024 - 2027E营业收入分别为163.42亿、178.43亿、194.54亿、209.82亿元，增长率分别为8.5%、9.2%、9.0%、7.9% [3][8] - 2024 - 2027E归属母公司净利润分别为14.74亿、15.90亿、17.41亿、18.63亿元，增长率分别为6.8%、7.9%、9.5%、7.0% [3] - 2024 - 2027E每股收益EPS分别为2.66、2.87、3.15、3.37元 [3] - 2024 - 2027E净资产收益率分别为15.19%、14.87%、14.84%、14.56% [3] - 2024 - 2027E PE分别为10.66、10.39、9.49、8.87 [3] 基础数据 - 52周区间为24.75 - 39.85港元，3个月平均成交量为112万股，流通股数为5.53亿，市值为176.79亿港元 [5] 业务情况 - 物业管理服务：2024年实现收入116.7亿元，同比增长15.0%；第三方收入约49.9亿元，同比增长19.6%，占比42.7%；合同管理面积与在管面积分别为9.9亿平与8.0亿平，第三方占比63.7%和65.4%；预计2025 - 2027年收入增速为13%/12%/10% [6][7][8] - 非业主增值服务：2024年收入19.6亿元，同比降低6.4%，占总收入12.0%；预计2025 - 2027年收入增速为 - 5%/-3%/-2% [6][7][8] - 社区增值服务：2024年收入27.1亿元，同比减少3.9%；预计2025 - 2027年收入增速分别为3%/3%/3% [6][7][8] 业态拓展 - 非居业态加速拓展，2024年新签约第三方商业及写字楼项目单年合同金额同比增长17.9%至11.1亿元，新拓展公共及其他物业项目单年合同金额达16.4亿元；年末非居业态占比60.9%，收入分别增长14.4%、21.2%、12.4% [6] 盈利预测假设 - 2025 - 2027年物业管理服务收入增速为13%/12%/10% [7] - 2025 - 2027年非业主增值服务收入增速为 - 5%/-3%/-2% [7] - 2025 - 2027年社区增值服务收入增速分别为3%/3%/3% [7]

报告公司投资评级 - 行业为地产建筑业/地产，6个月评级为买入（维持评级） [5] 报告的核心观点 - 保利物业背靠龙头央企保利集团，内生增长动力强劲，外拓稳定，分红积极，但分业务盈利能力受行业影响波动，小幅调整公司25 - 26年归母净利润为15.4、17.9亿元（原值：18.39、20.3亿元），新增27年预测19.3亿元，维持“买入”评级 [3] 根据相关目录分别进行总结 业绩表现 - 24年公司实现营业收入163.4亿元，同比+8.5%；归母净利润14.74亿元，同比+6.8%；基本每股收益2.68元/股，同比+7.1% [1] - 物业管理、非业主增值、社区增值服务收入分别为116.7、19.6、27.1亿元，分别同比+15.0%、 - 6.4%、 - 3.9%；物管收入占比提升4pct至71.4% [1] - 24年毛利率18.26%，较23年下降1.35ct；物管、非业主、社区增值服务毛利率分别为14.33%、16.02%、36.82%，较23年分别 - 0.26、 - 2.67、 - 1.55pct [1] - 24年销管费率较23年下降1.32pct至6.94% [1] - 公司宣布每股派息1.33元，同比+33.5%，分红比例50% [1] 业务拓展 - 截止24年末，公司合约、在管面积分别为9.88、8.03亿方，分别同比+7.1%、11.6%，合约在管比达1.23倍 [2] - 24年大股东保利发展签约额行业第一，内生增量动力充足 [2] - 截止24年末，来自保利发展和第三方的合约面积分别占比36.3%、63.7%，第三方占比较23年同期提升0.8pct [2] - 24年内公司新拓展第三方项目的单年合同金额30.1亿元，同比+1.2%，拓展金额再创新高；其中核心50城拓展合同额占比79.5%，较23年同期+3pct；千万级以上项目90个，单年合同额占比65%，北上广等六城新拓合同额破亿 [2] - 截至24年末，公司住宅、非住宅物业在管面积分别占比39.1%、60.9%，非住占比较23年同期提升1.1pct [2] - 24年非住业态新拓合同额占比达75.9%，较23年提升10.3pct，其中第三方商写新拓合同额同比+17.9%至11.1亿元 [2] - 24年，公司商办、公服回款率分别同比提升0.2、1.4pct [2] 单价与收入 - 24年住宅平均物管单价2.41元/平/月，较23年同期增加0.1元，来自关联方及第三方物管单价分别较23年同期+0.1、0.05元 [3] - 24年增值服务实现收入27.1亿元，同比 - 3.9%，占营收比重约17% [3] - 24年非业主增值服务收入约19.6亿元，同比 - 6.4%，主要因案场协销业务规模有所收缩、写字楼租赁收入受市场供需动态调整出现下降；其他非业主增值服务收入6.1亿元，同比+9.0% [3] 财务预测 |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|15,061.86|16,342.31|17,680.76|18,960.00|20,405.89| |增长率(%)|10.05|8.50|8.19|7.24|7.63| |EBITDA（百万元）|2,617.20|1,964.65|2,300.00|2,238.39|2,366.64| |归母净利润（百万元）|1,380.14|1,473.85|1,543.66|1,785.85|1,927.33| |增长率(%)|24.01|6.79|4.74|15.69|7.92| |EPS（元/股）|2.49|2.66|2.79|3.23|3.48| |市盈率（P/E）|11.17|10.46|9.99|8.63|8.00| [4] 基本数据 - 港股总股本553.33百万股，总市值17,679.00百万港元，每股净资产18.93港元，资产负债率41.18%，一年内最高/最低40.65/24.25港元 [6]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1] 报告的核心观点 - 2024年保利物业业绩稳健增长，分红比例提升，预计2025 - 2027年归母净利润复合增速为8.1%，考虑到大物业体系推动管理规模持续增长，背靠央企优势突出，维持“买入”评级 [6] 根据相关目录分别进行总结 财务数据 - 2024 - 2027年预计营业收入分别为163.42亿元、178.43亿元、194.54亿元、209.82亿元，增长率分别为8.5%、9.2%、9.0%、7.9% [3][8] - 2024 - 2027年预计归属母公司净利润分别为14.74亿元、15.90亿元、17.41亿元、18.63亿元，增长率分别为6.8%、7.9%、9.5%、7.0% [3] - 2024 - 2027年预计每股收益EPS分别为2.66元、2.87元、3.15元、3.37元 [3] - 2024 - 2027年预计净资产收益率分别为15.19%、14.87%、14.84%、14.56% [3] - 2024 - 2027年预计PE分别为10.66、10.39、9.49、8.87 [3] 业务情况 - 物业管理服务：2024年实现收入116.7亿元，同比增长15.0%；来自第三方收入约49.9亿元，同比大幅增长19.6%，占比42.7%，同比增加1.6pp；合同管理面积与在管面积分别为9.9亿平与8.0亿平，第三方项目占比分别为63.7%和65.4%；预计2025 - 2027年收入增速为13%/12%/10% [6][7][8] - 非业主增值服务：2024年收入19.6亿元，同比降低6.4%，占总收入12.0%；预计2025 - 2027年收入增速为 - 5%/-3%/-2% [6][7][8] - 社区增值服务：2024年收入27.1亿元，同比减少3.9%；预计2025 - 2027年收入增速分别为3%/3%/3% [6][7][8] 业态拓展 - 非居业态加速拓展，新签约第三方商业及写字楼项目单年合同金额同比增长17.9%至11.1亿元，新拓展公共及其他物业项目的单年合同金额达16.4亿元；年末非居业态占比60.9%，收入分别增长14.4%、21.2%、12.4% [6] 基础数据 - 52周区间为24.75 - 39.85港元，3个月平均成交量为112万股，流通股数为5.53亿股，市值为176.79亿港元 [5]

报告公司投资评级 - 行业为地产建筑业/地产，6个月评级为买入（维持评级） [5] 报告的核心观点 - 保利物业背靠龙头央企保利集团，内生增长动力强劲，外拓稳定，分红积极，但分业务盈利能力受行业影响波动，小幅调整公司25 - 26年归母净利润为15.4、17.9（原值：18.39、20.3亿元），新增27年预测19.3亿元，维持“买入”评级 [3] 根据相关目录分别进行总结 业绩表现 - 24年公司实现营业收入163.4亿元，同比+8.5%；归母净利润14.74亿元，同比+6.8%；基本每股收益2.68元/股，同比+7.1% [1] - 物业管理、非业主增值、社区增值服务收入分别为116.7、19.6、27.1亿元，分别同比+15.0%、 - 6.4%、 - 3.9%；物管收入占比提升4pct至71.4% [1] - 24年毛利率18.26%，较23年下降1.35ct；物管、非业主、社区增值服务毛利率分别为14.33%、16.02%、36.82%，较23年分别 - 0.26、 - 2.67、 - 1.55pct [1] - 24年销管费率较23年下降1.32pct至6.94% [1] - 公司宣布每股派息1.33元，同比+33.5%，分红比例50% [1] 业务拓展 - 截止24年末，公司合约、在管面积分别为9.88、8.03亿方，分别同比+7.1%、11.6%，合约在管比达1.23倍 [2] - 24年大股东保利发展签约额行业第一，内生增量动力充足 [2] - 截止24年末，来自保利发展和第三方的合约面积分别占比36.3%、63.7%，第三方占比较23年同期提升0.8pct [2] - 24年内公司新拓展第三方项目的单年合同金额30.1亿元，同比+1.2%，拓展金额再创新高；其中核心50城拓展合同额占比79.5%，较23年同期+3pct；千万级以上项目90个，单年合同额占比65%，北上广等六城新拓合同额破亿 [2] - 截至24年末，公司住宅、非住宅物业在管面积分别占比39.1%、60.9%，非住占比较23年同期提升1.1pct [2] - 24年非住业态新拓合同额占比达75.9%，较23年提升10.3pct，其中第三方商写新拓合同额同比+17.9%至11.1亿元 [2] - 24年，公司商办、公服回款率分别同比提升0.2、1.4pct [2] 单价与收入 - 24年住宅平均物管单价2.41元/平/月，较23年同期增加0.1元，来自关联方及第三方物管单价分别较23年同期+0.1、0.05元 [3] - 24年增值服务实现收入27.1亿元，同比 - 3.9%，占营收比重约17% [3] - 24年非业主增值服务收入约19.6亿元，同比 - 6.4%，主要因案场协销业务规模有所收缩、写字楼租赁收入受市场供需动态调整出现下降；其他非业主增值服务收入6.1亿元，同比+9.0% [3] 财务预测 |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入(百万元)|15,061.86|16,342.31|17,680.76|18,960.00|20,405.89| |增长率(%)|10.05|8.50|8.19|7.24|7.63| |EBITDA（百万元）|2,617.20|1,964.65|2,300.00|2,238.39|2,366.64| |归母净利润（百万元）|1,380.14|1,473.85|1,543.66|1,785.85|1,927.33| |增长率(%)|24.01|6.79|4.74|15.69|7.92| |EPS（元/股）|2.49|2.66|2.79|3.23|3.48| |市盈率（P/E）|11.17|10.46|9.99|8.63|8.00| [4] 基本数据 - 港股总股本553.33百万股，总市值17,679.00百万港元，每股净资产18.93港元，资产负债率41.18%，一年内最高/最低40.65/24.25港元 [6]

文章核心观点 保利物业2024年业绩有增长但未达年初目标，基础物管收入增长拉动整体营收，非业主增值和社区增值服务下滑，公司在非住宅市拓优势明显，未来关注收并购机会 [1][4][8][9] 业绩情况 - 2024年公司实现收入同比增加8.5%至163.4亿元，公司拥有人应占年内溢利约14.74亿元，同比增加6.8%，毛利约为29.843亿元，同比增加1.1%，毛利率约为18.26%，经营活动所得现金净额为23.02亿元，同比下降4.7%，每股基本盈利约为2.683元，同比增加7.1% [1] - 净利率从2023年的9.3%降至2024年的9.1%，现金及银行结余从2023年的110.11亿元增至2024年的118.67亿元 [3] 业务板块表现 基础物管服务 - 2024年基础物管服务收入约116.7亿元，同比上升15%，源于在管项目面积扩大及数量增长 [4] 非业主增值服务 - 2024年非业主增值服务收入约19.6亿元，同比下降约6.4%，案场协销和写字楼租赁业务收入分别同比减少9.43%、19.41% [4] - 其他非业主增值服务收入同比提升约9.0%，使整体非业主增值服务收入下降幅度收窄，但该板块业务收入增速从2024年中期的17.4%快速下降 [7] - 非业主增值服务毛利大幅下降了19.75%，对2024年度增长目标形成压力，未来或受行业波动影响 [7] 社区增值服务 - 2024年社区增值服务板块实现收入约27.08亿元，同比下降3.9%，毛利减少约0.73亿元至约9.97亿元，毛利率下降1.55个百分点至36.82% [7] 市场拓展情况 - 2024年在管项目2821个，在管面积从2023年的7.19亿平方米净增8400万平方米至8.03亿平方米，其中关联方在管面积净增约2400万平方米，第三方在管面积净增6000万平方米、单年合同金额约30.05亿元 [9] - 住宅业态在管面积净增2500万平方米，非住宅业态在管面积净增5900万平方米 [9] - 关联方交付项目贡献的收入净增7亿元，同比增长11.76%；第三方拓展项目贡献的收入净增8亿元，同比增长19.64% [9] - 2024年市场拓展结构多维度改善，核心50城新拓展第三方项目单年合同额占比达约79.5%，五大核心业态新拓展单年合同金额同比提升约10.3个百分点至约75.9%，单年合同金额超千万元的新拓展第三方项目达90个 [9] 收入构成 - 来自保利发展与第三方贡献的收入占比差距由2023年的17.8个百分点缩小至2024年的14.6个百分点，保利发展带来的收入达66.87亿元，占比57.3%，第三方贡献的收入为49.87亿元，占比42.7% [12] 住宅物业收费 - 2024年在管住宅社区平均物业管理费单价为2.41元/平方米·月，同比增加0.1元/平方米·月，保利发展收费单价增加0.1元至2.51元/平方米·月，第三方仅增加0.05元至1.87元/平方米·月 [13] 未来规划 - 2025年希望在收入以及利润都不低于5%的基础上，完成探索和创新，对长期能力建设做深度沉淀 [1][8] - 在机体自身能力健康的情况下，积极关注收并购机会，在细分领域和增值服务方面引入团队和资源，形成协同与合作 [1][13] 行业趋势 物业行业集中度在收入、利润层面加速提升，头部物业公司垄断优质项目，中小物业公司受收缴率差、利润率低、投诉高等影响，收入和利润低位徘徊 [10]

报告公司投资评级 - 买入（维持） [2] 报告的核心观点 - 2024年营收同比+9%，归母净利润同比+7%、低于市场预期，行政开支改善；在管面积同比+12%，第三方拓展合同金额同比+1%，物管费单价稳步提升；基础物管/非业主增值/社区增值收入分别同比提升/下降/下降，毛利率均同比下降；业绩稳定增长，管理费用改善，维持“买入”评级 [6] 根据相关目录分别进行总结 财务数据及盈利预测 - 2023 - 2027年，营业收入分别为150.62亿、163.42亿、172.45亿、184.47亿、197.84亿元，同比增长率分别为10.0%、8.5%、5.5%、7.0%、7.2%；归母净利润分别为13.80亿、14.74亿、15.57亿、16.48亿、17.64亿元，同比增长率分别为24.0%、6.8%、5.6%、5.9%、7.0%；每股收益分别为2.51、2.68、2.81、2.98、3.19元/股；净资产收益率分别为16.8%、16.0%、15.4%、15.1%、14.5%；市盈率分别为11.6、10.8、10.3、9.7、9.1；市净率分别为1.8、1.6、1.5、1.4、1.2 [5] 公司经营情况 - 2024年，公司实现营收163亿元，同比+8.5%；毛利润29.8亿元，同比+1.1%；归母净利润14.7亿元，同比+6.8%，低于市场预期；基本每股收益2.68元，同比+6.8%；毛利率和归母净利率为18.3%和9.0%，同比分别-1.3pct、-0.1pct；三费费率7.0%，同比-1.3pct，其中管理费率同比-1.3pct；贸易应收款及应收票据28.2亿元，同比+20%；计划每股派息1.332元，同比+33.5%，派息比例占比归母净利润50%、同比+10pct，对应股息率（2025/3/31收盘价）4.6% [6] - 2024年，公司在管面积达8.0亿平，同比+11.7%；合同面积达9.9亿平，同比+7.1%；合同/在管覆盖率达1.23倍，同比-0.05倍；在管面积中住宅、公服、商写分别占39%、56%、5%，非居业态占比合计达61%，保利、第三方分别占比35%、65%；合同面积中，保利、第三方分别占比36%、64%，第三方占比同比+0.8pct；新拓展第三方项目单年合同金额30亿元，同比+1.2%，新签约第三方单年合同金额25亿元，同比-8.1%；千万级以上新拓展第三方项目单年合同金额占比65%，同比+6.7pct；住宅平均物业费为2.41元/平*月，同比+0.10元/平*月，保利、第三方平均物业费分别为2.51、1.87元/平*月，分别同比+0.10、+0.05元/平*月 [6] - 2024年，公司物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务分别实现营收117、20、27亿元，分别同比+15.0%、-6.4%、-3.9%，分别占比71%、12%、17%；毛利率分别为14.3%、16.0%、36.8%，分别同比-0.3pct、-2.7pct、-1.6pct；物业管理服务中，住宅、公服、商写分别收入占比58%、25%、17%，非居业态收入占比达42%，同比+0.3pct；非业主增值服务中，案场协销服务、写字楼租赁、其他非业主增值服务分别同比-9.4%、-19.4%、+9.0%，分别占比53%、16%、31% [6] 投资分析意见 - 保利物业背靠保利地产，规模增速确定性较强，并战略布局非住宅物业管理业态；21年11月发布股权激励，建立中长期激励体系，聚焦长期高质量发展；截至2024年末，管理面积达8.0亿平米，合同面积达9.9亿平米；在学校、公共、产业园、城镇景区等业态领域积极扩张，央企背景资源有望帮助持续拓展非住宅项目；考虑到行业竞争加剧，下调公司2025 - 26年归母净利润预测至15.6/16.5亿元（原17.5/19.4亿元），并引入27年为17.6亿元，现价对应25年PE仅10倍，维持“买入”评级 [6] 附录 - 财务报表 - 利润表展示了2023 - 2027年公司营业收入、营业成本、销售费用、管理费用等多项财务指标的情况 [7] - 资产负债表展示了2023 - 2027年公司货币资金、应收账款、存货等资产项目，以及短期借款、应付账款、预收款项等负债项目的情况 [8] - 现金流量表展示了2023 - 2027年公司净利润、折旧与摊销、营运资本变动等经营活动现金流，资本性支出、其他投资活动现金流等投资活动现金流，债务增加、股权融资、支付股利等筹资活动现金流的情况 [9]

报告公司投资评级 - 推荐（维持） [1] 报告的核心观点 - 保利物业2024年营收利润增长具韧性，规模优势强化，业态组合优化，市场化进程加速，在手现金及经营性现金流充裕，提升分红比例回报股东；关联方销售额居行业首位，第三方拓展势头良好；社区增值服务做精做透，商办、公服持续构建专业能力；预计公司维持行业领先地位，虽下调2025 - 2026年EPS预测，但经营基本盘稳固，维持“推荐”评级 [4][6][7] 公司基本信息 - 行业为房地产，公司网址为www.polywuye.com，大股东为保利发展，持股72.29%，实际控制人为国务院国有资产监督管理委员会 [1] - 总股本553.3百万股，流通A股为0，流通B/H股553.3百万股，总市值173.2亿港元，流通A股市值为0，每股净资产17.5元，资产负债率41.2% [1] 业绩情况 - 2024年营收163.4亿元，同比增长8.5%；归母净利润14.7亿元，同比增加6.8%；拟派末期股息每股1.332元 [4] - 预计2025 - 2027年营业收入分别为176.82亿元、190.97亿元、205.29亿元，同比增速分别为8.2%、8.0%、7.5%；净利润分别为15.7亿元、16.57亿元、17.44亿元，同比增速分别为6.5%、5.5%、5.2% [5] 业务亮点 - 头部物管业绩稳健，2024年合约面积、在管面积分别为9.9、8亿平米，在管面积中第三方项目、非居业态占比分别为65.4%、60.9%，业态组合优化，市场化进程加速；提升分红比例至50%，较上年提升10pct [6] - 关联房企保利发展2024年全口径销售额位居行业首位，在管及合同面积中保利系项目规模稳定增长；2024年第三方物业管理服务收入占比42.7%，占比同比提升1.6pct，新增多个标杆项目 [6] - 社区增值服务主动筛选项目，深化两大板块，焕新发布品牌；商办服务产品升级；公共服务以“城市名片”推进全域化布局，新获取55个超千万元合同额项目 [6] 财务预测调整 - 下调公司2025 - 2026年EPS预测分别为2.84元（原为3.15元）、3.00元（原为3.47元），新增2027年EPS预测3.15元，当前股价对应PE分别为10.2倍、9.6倍、9.2倍 [7] 财务报表预测 资产负债表 - 预计2025 - 2027年货币资金分别为113.97亿元、132.61亿元、152.09亿元，应收账款分别为29.06亿元、31.39亿元、33.74亿元等 [8] 利润表 - 预计2025 - 2027年营业额分别为176.82亿元、190.97亿元、205.29亿元，销售成本分别为145亿元、156.6亿元、168.34亿元等 [8] 现金流量表 - 预计2025 - 2027年税后经营利润分别为15.01亿元、15.9亿元、16.78亿元，折旧与摊销均为1.39亿元等 [9] 主要财务比率预测 - 预计2025 - 2027年营收额增长率均为8%，EBIT增长率分别为4%、7%、5%等 [10]