行业整体表现 - 物业服务行业整体营收增速下滑 业绩分化明显[3] - 行业盈利水平整体表现不佳 受应收账款和商誉等金融资产减值问题影响[3] - 恒生物业服务及管理指数上半年上涨11% 跑输恒生指数20%的增幅[4] - 港股40家物企上半年平均区间涨幅为7.71%[4] 资本市场动态 - 2025年上半年仅奥联服务1家企业向港交所递交招股书[1][3] - 深业物业第四次递交招股书失效 融信服务完成私有化退市[3] - 物业板块IPO热度降至冰点 上市出现断崖式降温[1][3] - 股份回购企业数量由10家下降至8家 回购金额2.34亿港元同比下滑35.24%[5] 估值与市值表现 - 行业市盈率(TTM)从年初5.09倍增长至上半年末10.62倍[4] - 总市值超百亿港元物企6家 占比仅10%[5] - 38家物企总市值不足10亿港元 占比达63%[5] - 众安智慧生活股价上涨108.38% 德商产投服务涨39.29% 华润万象生活涨35.96%[4] 政策与市场环境 - 全国十余座城市宣布空置房物业费可打折[3] - 政策端引发"空置房物业费打折潮" 要求物业服务"质价相符"[3] - 受整体经济下行压力及房屋资产价值滑坡影响[3] 收并购活动 - 2025上半年发生18宗公开收并购案例[5] - 收并购热度持续走低 主要目的为扩大业务规模和巩固区域优势[5] - 物企对不良收并购项目进行退货或风险出清 成为股权交易主流[5] - 被退货公司多位于低能级城市或区域 业务增长难以达到预期[5]

行业投资评级 - 行业评级：看好 [2] 核心观点 - 地产板块持仓达历史冰点，叠加降息催化，政策宽松预期强化，配置性价比凸显 [4] - 超预期点：地产股基金持仓历史低点，Q4基数压力推动政策强化 [4] - 驱动因素：基金持仓低位、全球政策周期协同效应、Q4高基数压力推动政策释放 [4][5] 地产重仓股分析 基金持仓情况 - 基金持有房地产股市值从2020年H1的141亿元降至2025年H1的30亿元，降幅达80% [4][19] - 持有地产股的基金数量从2020年Q4的372个降至2023年Q4的194个，2025年H1稳定在200个左右 [13] - 主动基金是重仓地产股的主要力量，2025年H1持有地产股市值占比达80% [19] - 地产股市值占比从2020年H1的3.82%降至2025年H1的1.34%，接近市场标配1.22% [23] - 超配基金数量占比维持在55%左右，抛压殆尽 [4][23] 持仓结构 - 重仓持股总市值从2022年Q1的828亿元降至2025年Q2的256亿元，下跌近70% [34] - A股地产股中超过10个基金持有的公司不超过20个，头部效应显著 [34] - 港股地产股关注度提升，中高关注度股票数量多次超过A股 [38] - A股持仓基金数量大幅下降，保利发展和招商蛇口仍为前两大重仓股 [43] - 港股持仓基金数量稳定，华润置地和中国海外发展增持，物业股普遍被增持 [46] 美国降息对中国地产股影响 联动效应 - 美联储降息减少人民币贬值压力，为中国降息打开空间 [56][68] - 降息利好房企融资成本下降和购房需求修复，推动基本面改善 [56] - 美联储降息促使国际资本从美国流出，新兴市场资产吸引力提升 [56] 房企债务压力缓解 - 美联储降息压缩海外融资成本，降低汇兑损失风险 [60] - 改善再融资环境，减少技术性违约风险 [60] - 稳定市场预期与信用修复，降低评级下调概率 [60] 降息预期 - 2025年8月市场预估美联储9月降息概率达92.1% [64] - 人民币汇率走高为中国降息提供空间，预估降息幅度10-20BP [68] 投资建议 配置逻辑 - 2025Q4地产板块进入关键博弈期，叠加降息窗口，可积极配置 [76] - 地产板块持仓低，下跌空间有限，时间换空间 [76] 结构性机会 1. **住宅开发主战场**：优选"地产+"模式，如华润置地、建发股份、滨江集团 [79] 2. **城市更新**：关注现金流充沛企业，如华润置地、中国海外发展、保利发展 [79] 3. **产业结构变化**：AMC（信达地产）、内陆城市竞争出清（中国海外宏洋） [79] 4. **防御性子领域**：商管（华润万象生活）>物业（绿城服务、保利物业） [79]

行业盈利表现 - 预期行业上半年盈利按年增长8% [1] - 上半年盈利占全年预测41% [1] - 行业上半年收入按年增长22% [1] 收入结构变化 - 基础服务收入按年增长36% [1] - 增值服务收入按年增长20% [1] - 发展商服务收入预期下跌25% [1] 投资者关注重点 - 短期更关注资产负债表及经营现金流而非盈利表现 [1] - 行业前景取决于新增在管面积及毛利情况 [1] 行业投资偏好 - 偏好防守性国企股份 [1] - 推荐标的包括保利物业(6049 HK)及中海物业(2669 HK) [1]

港股市场表现 - 恒生指数跌0.21%至25122.9点，成交额2782.18亿港元；恒生国企指数跌0.3%；恒生科技指数跌0.67% [1] - 中金刘刚分析港股跑输A股原因：AH溢价低于125%分红吸引力下降、港币流动性收紧、中报盈利下修与宏观数据一致 [1] 蓝筹股表现 - 华润啤酒涨6.24%，中期营业额239.42亿元同比增0.83%，净利润57.89亿元同比增23.04%，中期股息每股0.464元同比增24.4% [2] - 中升控股涨8.29%，翰森制药涨4.75%；中国生物制药跌6.57%，比亚迪电子跌4.67% [2] 热门板块 - AI应用方向逆市走高：知乎-W涨23%，粉笔涨13.98%，汇量科技涨13.09% [3] - 物管股活跃：万物云涨7.19%，中期营收181.4亿元同比增3.1%，核心净利润13.2亿元同比增10.8% [4][5] - 体育用品股上扬：安踏体育涨4.61%，李宁涨2.55%，特步国际涨3.74% [5][6] - 黄金股走软：赤峰黄金跌3.15%，灵宝黄金跌3.13%，受美元指数上涨及地缘局势缓和影响 [7] 热门异动股 - 康臣药业涨10.39%，中期收入15.69亿元同比增23.7%，净利润4.98亿元同比增24.6% [8] - 零跑汽车涨7.63%，中期收益242.5亿元同比增174%，毛利率提升至14.1%，净利润3303万元扭亏 [9] - 同程旅行涨7.43%，上半年营收90.5亿元同比增11.5%，线上度假收入13.6亿元同比增24.1% [10] - 珍酒李渡涨6.9%，政策推动消费潜力释放，公司发力新品大珍、牛市啤酒 [11] - 东方甄选跌20.89%，盘中振幅达45%，近期股价两月内飙升两倍，市场传闻CEO被立案调查遭辟谣 [12] - 歌礼制药-B跌15.01%，控股股东折价9.9%配股集资4.68亿港元，90%用于肥胖症药物研发 [13] 政策与行业动态 - 上海出台"AI+制造"实施方案，推动AI与制造业融合，长江证券建议关注AI基础设施、出海应用及垂直场景公司 [4] - 中泰证券指出物管板块减值规模缩小、分红意愿强，建议关注高股息高效率企业 [5] - 国盛证券推荐运动鞋服龙头安踏体育（2025年PE 17倍）、李宁（PE 18倍）及特步国际（PE 11倍） [6]

行业与公司概述 - 行业涉及房地产、基建、消费建材、水泥、制造业等[1][2][3] - 公司包括城建、滨江、招商蛇口、万科、金地、龙湖、新城、万物云、华润万象、中海物业、东方雨虹、汉高集团、海螺水泥、华新水泥、濮耐股份、再生科技等[1][4][8][19][21][22] 房地产行业核心观点 - 房地产股投资价值不宜悲观 属低PB、低仓位、低关注度的"三低"行业 估值差距终将填平[1][3] - 销售下滑和资产减值边际影响减弱 旺季和降息预期或推动估值上升[1][5] - 2025年1-7月房地产市场表现分化 一线城市累计同比上涨 二线城市小幅下降 三四线城市跌幅扩大[2] - 现金流改善 融资成本和到位率较去年强劲 下半年竣工数据修复能力可能超预期[2] - 困境反转类企业如万科、金地、龙湖、新城等具有较高弹性 服务类公司如万物云、华润万象、中海物业中报分红值得关注[1][8] 基建投资数据 - 2025年7月广义基建投资增速同比大幅下滑至负1.9% 为两年来首次负增长[1][6] - 狭义基建投资增速下降 前七个月累计增速为3.2% 去年同期为4.9%[6] - 7月单月基建投资增速为负5.1% 为四年内首次负值 远低于预期[1][9] - 地方政府出资项目显著下滑 公共设施增速为-7% 道路增速为-16.6%[9][10] - 中央政府出资项目表现较好 铁路增长5.9% 水利增长12.6%[10] 地产与制造业投资 - 7月地产投资同比下降17.1% 上个月下降12.4% 去年同期下降10.8%[4][11] - 7月制造业投资同比下降0.3% 上个月增长5.1% 去年同期增长8.3% 为过去四年首次负值[4][11] 收储资金影响 - 收储资金分为收房和收地资金 专项债和特别国债7月显著放量 7月使用接近500亿 占上半年一半以上额度[7] - 有助于解决地产债务问题和提升宏观经济稳定性[1][7] 消费建材板块 - 7月迎来向上拐点 实物量趋缓 竞争格局改善 基本面走强[4][18] - 营收结构分散 盈利能力提升 政策催化与基本面改善或将共振[4][18] - 推荐东方雨虹和汉高集团 东方雨虹防水行业出清透彻 汉高集团业绩增速超30%[4][19] 水泥行业 - 7月水泥需求量下滑5.6% 全年预计下滑4.5%[17] - 8月进入旺季 价格呈现上升趋势 推荐海螺水泥和华新水泥[20][21] - 西部地区基建需求旺盛 西藏和新疆重点工程具有反复交易机会[21][24] 建筑公司风险与机会 - 中报集中发布时期风险大 应收款增加导致减值压力加大 收入下滑[13] - 第四季度可能有反弹行情 政策可能加码 矿产资源重塑类公司如中国中冶、中国中铁、北方国际可能具有吸引力[14] 其他重要内容 - 国家统计局披露数据与微观施工质量跟踪存在差异 实际情况可能更悲观[12] - 建议投资者适度减仓规避中报风险 高股息股票可能受到质疑[15] - 7月数据为过去四年最差 建议规避8月底和9月初[16] - 电子布板块进入机油共振阶段 适合风险偏好较高的资金[23]

核心事件 - 杭州万固珺府小区因业委会要求物业费从2.8元/㎡·月降至2.2元/㎡·月（降幅21.43%），导致原物业滨江服务拒绝续聘并于6月30日撤场 [2][7] - 小区由街道指定临时托管物业磐石物业接手，但首次新物业招标因缴纳保证金企业不足三家而流标，目前启动第二次招标 [2][8] - 新物业招标报价区间为住宅2.20-2.75元/㎡·月（不含能耗费），商业用房4.6元/㎡·月，地下车位管理费最高限价60元/个·月 [5] 物业行业动态 - 2024年12月全国重点二十城物业服务均价为2.72元/㎡·月，杭州以2.98元/㎡·月位居前列 [9] - 多家头部物业企业（中海物业、龙湖物业、金科服务等）2024年主动撤场低效项目，原因包括物业费协商不一致、收缴率低下及历史遗留问题 [10] - 头部物业企业转向高端市场或增值服务（如绿城"海豚计划"、龙湖"善居计划"），加剧刚需盘服务真空 [11] 撤场后影响 - 物业撤场导致服务真空期：南京月牙湖花园房价半年跌25%，徐州久隆凤凰城出现垃圾堆积和消防系统瘫痪，昆山华府庄园出现门岗空置 [11] - 行业专家指出品牌物业撤场后可能出现小区弃管或服务标准降低，最终由业主承担资产价值损失 [11] - 政府介入案例：成都南城都汇四期由街道协调金科服务作为应急物业入场 [11] 政策应对 - 哈尔滨市发布物业服务质效提升方案和退出工作规则，对九类违规企业分期分批清退 [12] - 泉州市实施物业退出新规，建立全流程监管机制并将退出情形细化为三类（合同期满退出、提前退出及特殊情况退出） [12]

会议安排 - 公司将于2025年8月25日举行董事会会议[3] - 会议将批准截至2025年6月30日止六个月中期业绩公告刊发[3] - 会议将考虑派发中期股息（如有）[3] 董事会成员 - 截至2025年8月8日董事会有9名董事[5] - 执行董事4名，非执行董事2名，独立非执行董事3名[5]

股本与股份数据 - 2025年7月31日法定/注册股本总额为3000万港元[1] - 上月底及本月底法定/注册股份数目均为30亿股，面值0.001港元[1] - 上月底及本月底已发行股份总数均为32.8396046亿股[2] - 上月底及本月底库存股份数目均为0[2]

行业规模与拓展 - 2025年7月TOP50物业服务企业新增合约面积6968万平方米，第三方拓展规模6242万平方米，头部企业持续扩张 [1] - 全委项目拓展692个，同比下降7%，学校、住宅、办公为前三大业态，占比分别为27.4%、24.2%、22.4% [1][13] - 第三方拓展规模分层明显：TOP6企业（300万㎡以上）占比36.4%，TOP7-20（100-300万㎡）占比38.5%，TOP21-50（100万㎡以下）占比25.1% [11][12] 企业表现 - 雅生活以438万平方米全委项目拓展规模位列第一，世茂服务（411万㎡）和中海物业（400万㎡）分列二三位 [12] - 碧桂园服务以1.4亿元合同额中标宁德市福鼎市城区环卫一体化项目，成为7月城市服务金额冠军，服务期限3年 [19][20][22] - 城市服务Top10项目总合同额8.4亿元，占整体75.9%，华润万象生活（8382万元）、雅生活集团（8008万元）分列二三名 [20][22] 业态分布 - 头部企业在细分业态占据优势：雅生活学校业态224万㎡，碧桂园服务住宅业态120万㎡，世茂服务办公业态144万㎡ [16][18] - 绿城服务在产业园（72万㎡）和商业业态（30万㎡）领先，华润万象生活公建业态105万㎡，爱玛客医院业态64万㎡ [16][18] 关联方承接 - 7月TOP50企业新增承接关联方面积1084.2万㎡，环比下降22.6%，绿城服务以96万㎡居首 [23][25] - 预计新增承接关联方面积50-100万㎡的企业7家，占比50.3%，万物云（89万㎡）、保利物业（89万㎡）进入前五 [23][25][26]

理想汽车-W - 高盛维持买入评级 目标价138港元 因公司正式推出首款纯电动SUV车型i8 起售价符合预期 预计月销量6000辆 与ES6/L8相当 推动销量增长 [1] 中国生物制药 - 招商证券(香港)维持优于大市评级 因公司作为中国领先制药公司在创新转型中取得显著成果 聚焦肿瘤学、肝/代谢、呼吸和手术/镇痛四大核心治疗领域 建立强大创新管线 包括多个具有全球授权潜力的资产 生物类似药产品快速销售增长 仿制药业务稳健增长 [1] 恒隆地产 - 摩根大通上调至增持评级 目标价由7.5港元升至10港元 因6.5%股息收益率在同行中具吸引力 内地租户销售回稳 同比跌幅收窄 管理层对下半年持审慎乐观态度 预期销售将持平或轻微增长 [2] 中海物业 - 里昂证券维持跑赢大市评级 但下调目标价至6.1港元 因尽管经营环境充满挑战 公司仍维持业务增长 但增速放缓 公司将重点从扩大规模转移到提升物业管理服务质量 里昂证券偏好物业管理公司而非房地产开发商 [3] 中国平安 - 瑞银华宝维持买入评级 目标价由60港元上调至66港元 因宏观环境改善及利差风险下降 预计中期税后经营利润同比增长3.5% 第二季增速加快至4.5% 主要受资产管理业务及财产险业务推动 预测第二季新业务价值同比增长43% 上半年增幅为38% 跑赢同行 预计中期股息轻微增加至每股0.94元人民币 全年股息回报率预计为5.1% 属同行最高 [4] 协鑫科技 - 瑞银华宝维持买入评级 目标价1.9港元 因公司可受惠于反内卷政策下的供应削减 生产成本较低且能源效率优于同行 市账率较A股同行低但资本回报率较高 预期公司在行业整合期间可展示超额收益能力 产品品质与纯度持续提升 技术研发扎实 长期表现可跑赢同行 [5] 普拉达 - 麦格理证券维持跑赢大市评级 但下调目标价至60港元 因公司上半年销售额按固定汇率计算同比上升9% 净利同比上升0.6% 但与预测相差7% 下调2025至27年各年净利预测 目标价由65港元下调8%至60港元 管理层预期至8月底日本及欧洲整体旅游客流量将平稳 公司将优先提升品牌价值 MiuMiu在许多国家的渗透率仍偏低 [6] 宁德时代 - 高盛维持中性评级 但上调目标价至436港元 因将2025至27年盈利预测分别下调1%、5%及3% 主要反映电池单位毛利预期下降 但目标价由411港元上调至436港元 [7] 快手-W - 高盛维持买入评级 目标价68港元 因世界人工智能大会调研显示人形机器人行业显著进步 公司展示灵境大模型升级成果 收入有望2025年达1.4亿美元以上 [8][9] 汇丰控股 - 摩根士丹利维持增持评级 目标价由90港元调高19%至107.1港元 因轻微上调2025-2027年度盈利预测 主要由于调高费用收入预测及股票回购高于预期 [9]