股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年9月30日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 中海物業集團有限公司 呈交日期: 2025年10月2日 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 02669 | 說明 | | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | | 面值 | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | | 30,000,000,000 | HKD | | 0.001 HKD | | 30,000,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | | | | HKD | | | | 本月底結存 | | | 30,000,000,000 | HKD | | 0.001 HKD | | 30,000,000 | 本月底法定/註冊股本總額： HKD 30,00 ...

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [4][48] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区 预计最终政策力度超过2008年和2014年 [4][48] - 地产作为早周期指标具备指向性作用 配置地产相当于配置经济风向标 [4][48] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用 头部国央企和少量混合所有制及民企在拿地和销售表现优异 [4][48] - 城市组合策略聚焦一线+2/3二线+极少量三线城市 该组合在销售反弹时表现更好 [4][48] - 供给侧政策如收储和闲置土地处置有新变化 一二线城市更受益 [4][48] - 2025年板块仍以政策为核心主导力量 主做政策beta 节奏和仓位控制更重要 [4][48] 政策与市场环境 - 央行实施适度宽松的货币政策 优化调整首付比和房贷利率 降低存量房贷利率每年为超过5000万户家庭减少利息支出约3000亿元 [1][10] - 金融监管总局为保障性住房等"三大工程"提供资金支持超1.6万亿元 租赁性住房贷款年均增长52% [1][11] - 城市房地产融资协调机制"白名单"项目贷款超过7万亿元 支持近2000万套住房建设交付 [1][11] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.2% 落后沪深300指数1.22个百分点 在31个申万一级行业排名第11名 [1][12] - 本周上涨个股共30支 较上周减少8支 下跌股数为83支 [12] - 涨幅前五个股为张江高科(+34.7%)、亚太实业(+27.7%)、深振业A(+19.0%)、上海临港(+15.0%)、合肥城建(+14.8%) [12][18] - 跌幅前五个股为香江控股(-30.8%)、天房发展(-21.6%)、电子城(-16.4%)、莱茵体育(-16.2%)、万通地产(-16.2%) [12][18] 新房成交情况 - 本周30个城市新房成交面积为186.1万平方米 环比提升20.0% 同比下降23.6% [2][23] - 样本一线城市新房成交面积55.8万方 环比+11.6% 同比+12.5% [2][23] - 样本二线城市新房成交面积91.0万方 环比+41.9% 同比-20.5% [2][23] - 样本三线城市新房成交面积39.2万方 环比-4.1% 同比-50.6% [2][23] - 今年累计39周样本30城新房成交面积7198.6万方 同比-2.7% [2][24] - 一线城市累计1922.1万方 同比+3.1% 二线城市累计3452.3万方 同比-5.2% 三线城市累计1824.2万方 同比-3.4% [2][24] 二手房成交情况 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计198.9万方 环比增长1.4% 同比增长13.9% [3][31] - 样本一线城市二手房成交面积86.3万方 环比+0.2% [3][31] - 样本二线城市二手房成交面积93.5万方 环比+9.0% [3][31] - 样本三线城市二手房成交面积19.1万方 环比-21.1% [3][31] - 年初至今累计二手房成交面积7815.4万方 同比增长17.3% [3][31] - 一线城市累计3217.1万方 同比+20.5% 二线城市累计3622.8万方 同比+16.4% 三线城市累计975.5万方 同比+10.7% [3][31] 信用债发行情况 - 本周共发行房企信用债14只 环比增加5只 发行规模共计147.81亿元 环比增加67.61亿元 [3][41] - 总偿还量102.19亿元 环比减少43.95亿元 净融资额为45.62亿元 环比增加111.56亿元 [3][41] - 主体评级以AAA(82.9%)为主要构成 债券类型以一般中期票据(41.5%)为主 期限以3-5年(64.9%)为主 [41] 投资配置方向 - 基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [4][48] - 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产 [4][48] - 中介：贝壳 [4][48] - 物业跟涨品种：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余 [4][48]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [3] 报告核心观点 - 广义住房需求已见底，但量价未进入正向循环，房地产总量预计继续磨底，核心城市市场处于底部拐点区域并将领先回升 [3] - 好房子政策推动"新产品、新定价、新模式"发展赛道，提升核心城市好房子渗透率，助力优质房企经营模式向制造业转型并实现PB-ROE突破 [3] - 推荐四类标的：产品力房企（如建发国际、滨江集团）、低估值修复房企（如新城控股、招商蛇口）、二手房中介（贝壳-W）、物业管理（绿城服务、华润万象） [3] 行业数据总结 新房成交量 - 上周34城新房成交245.8万平米，环比+17.2%，一二线环比+15.4%，三四线环比+43.8% [3][4] - 9月累计成交同比+6.3%，一二线同比+9.6%，三四线同比-24.2% [3][7] - 年初至今累计成交0.9亿平米，同比-11.2% [7] 二手房成交量 - 上周13城二手房成交114.8万平米，环比+3.8% [3][12] - 9月累计成交同比+21.2%，年初至今累计成交4435.6万平米，同比+5.4% [3][12] 新房库存 - 上周15城推盘148万平米，成交95万平米，成交推盘比0.64倍（6-8月分别为1.02/0.95/0.98倍） [3][21] - 可售面积9030.9万平米，环比+0.6%；去化月数24.8个月，环比+1.8个月 [3][21] 行业政策与新闻 宏观政策 - 金融监管总局为"三大工程"供资超1.6万亿元，租赁住房贷款年均+52%，"白名单"项目贷款超7万亿元，支持近2000万套住房交付 [3][31][32] - 九部门推动2030年实现"百城万圈"便民生活圈目标 [32] 地方政策 - 上海新规规范阳台计容和外立面材质，支持老旧小区适老化改造 [3][31] - 东莞购房补贴最高3万元，公积金贷款最高150万元 [3][31] - 广州支持存量商办改建租赁住房，太原允许提取公积金购买保障房 [3][31] 土地市场 - 成都成交三宗涉宅用地，总金额22.78亿元 [31][35] 公司动态 地产公司融资 - 新城控股发行1.6亿美元境外债和9亿元中票（利率3.29%） [3][37][39] - 保利发展拟发行不超过150亿元公司债 [3][37] - 旭辉集团发行12亿元中票（利率3.2%） [3][37] - 招商蛇口为子公司提供13.6亿元担保 [3][39] 物管行业 - 上海推行物业"四亮"服务，覆盖超80%小区 [36] - 贝壳-W耗资1800万美元回购277.3万股 [40][42] 板块行情回顾 地产板块 - SW房地产指数下跌0.16%，跑输沪深300指数1.22%，在31个板块中排名第11 [3][43] - 涨幅前五：张江高科（+34.69%）、亚太实业（+27.66%）、深振业A（+19.02%）、上海临港（+15.02%）、合肥城建（+14.77%） [43][47] - 主流房企25/26年PE均值分别为17.4/15.2倍 [3][48] 物管板块 - 板块平均下跌3.5%，跑输沪深300指数4.57% [3][49] - 涨幅前五：佳兆业美好（+3.02%）、招商积余（+1.76%）、星悦康旅（+1.06%）、新大正（0%）、新城悦服务（0%） [49][54] - 板块25/26年PE均值分别为13.9/12.5倍 [3][55]

公司概况与核心财务表现 * 公司为中海物业[1] * 2025年上半年收入同比增长3.7%至71亿港元[4] * 2025年上半年股东应占溢利同比增长4.3%至7.7亿港元[4] * 2025年上半年纯利率为10.9%[4] * 过去五年收入、利润和股东应占溢利的复合增长率均在20%左右[2] * 过去五年股东应占溢利的复合增速达23.8%[2] * 中期派息每股9港仙，同比增长0.5港仙，派息比率为35.7%[4] * 派发上市十周年特别股息每股1港元[4] 业务结构与盈利能力 * 物管主航道收入占比79%，增值服务占比21%[2] * 物管毛利占比72%，增值服务毛利占比28%[2] * 物管毛利率持续提升至15.5%[2] * 增值服务毛利率持续提升至22.5%[2] * 住户增值服务收入6.1亿港元，毛利率从30.2%提升至35.2%[10] * 非住宅增值服务收入8.6亿港元[10] * 停车位买卖业务卖出365个车位，实现销售收入0.27亿元人民币，毛利率稳定在20%以上[11] 管理规模与项目拓展 * 服务163个城市，共2,301个项目[7] * 总管理面积达14.36亿平方米[7] * 上半年新增管理面积3,200万平方米[7] * 第三方项目占比接近85%[7] * 非住宅业态占比接近六成[7] * 上半年外拓盈利项目续约率超过90%[8] 战略与运营管理 * 提出高合约、高转化、高效益策略[9] * 对新承接住宅、商业及城市服务类项目设定最低毛利率门槛[9] * 对外拓项目设定利润率标杆，确保新项目利润率不低于现有水平[12] * 对效益不佳或管理效能低下的项目进行整改或退盘[8] * 预计未来大规模退盘可能性较低[8] * 2025年初成立城市运营部，专注于城市运营服务管理[14] 行业机遇与风险 * 城市服务市场规模达万亿级别，复合增长率约为20%[3] * 公司现金储备约50亿，有财力支持长账期项目[3] * 城市服务项目账期较长，通常为三个月到半年不等[14] * 人工成本占比较大，且呈现长期上升趋势，对毛利率构成长期压力[16] * 非住宅增值服务受地产行业调整影响，相关业务继续承压[10] 其他重要细节 * 2025年上半年综合收缴率同比提升，增幅接近8%[15] * 租售类中介服务毛利率基本达到50%以上[19] * 社区资产经营及中介服务合计收入约3.3亿元[19] * 今年上半年在海外市场取得里程碑式进展，如埃及CBD物管项目[21] * 公司关注并购机会，并将回购作为市值管理工具的一部分[22]

公司背景与评级 - 公司隶属于中建集团旗下中国海外集团 关联方拿地稳健且销售市占率提升 交付资源充足且项目能级持续提升 [1] - 开源证券首次覆盖并给予买入评级 预计2025-2027年归母净利润为16.1亿元、17.6亿元、19.6亿元 对应EPS为0.49元、0.54元、0.60元 当前股价对应PE为9.5倍、8.7倍、7.8倍 [1] 财务表现 - 2019-2024年收入复合增长率23.1% 利润复合增长率25.7% 基础物管收入占比超70% [1] - 2024年利润增速高于收入增速 销售毛利率提升0.7个百分点至16.6% 净利率提升0.5个百分点至10.8% 主要因基础物管毛利率提升 [1] - 2019-2023年分红比例保持30%左右 2024年提升至35.8% 但相较主流物企派息率仍较低 [1] 管理规模与扩张 - 截至2024年末在管面积4.31亿平方米 同比增长7.4% 其中关联方占比60.6% 住宅占比71.3% [2] - 2024年新签面积7410万平方米 第三方占比63.3% 新签合约额达44.4亿元 新签单价同比提升21.6% [2] - 关联方中国海外发展2024年权益销售规模行业第一 市占率提升至3.21% 拿地金额806亿元行业第一 一线城市占比77% [2] 业务结构与发展 - 在管项目规模持续提升 通过亏损项目退出和高端住宅交付实现结构调整 盈利能力持续改善 [1] - 住户增值业务通过"优你互联"子品牌实现 2019-2024年收入复合增长率28.6% 近年因低毛利率业务占比增加导致整体毛利率下降 [2] - 非住户增值业务受地产销售下行影响 收入和毛利率下降 后续重点发展工程服务业务 [2] - 停车位服务与关联方签署框架协议进行车位买卖 受地产销售影响近年收入下降 [2]

公司财务表现 - 预计2025-2027年归母净利润分别为16.1亿元、17.6亿元、19.6亿元 [1] - 对应每股收益（EPS）分别为0.49元、0.54元、0.60元 [1] - 当前股价对应市盈率（PE）分别为9.5倍、8.7倍、7.8倍 [1] - 2019-2024年收入和利润复合增长率分别为23.1%和25.7% [1] - 2024年利润增速高于收入增速 销售毛利率和净利率分别提升0.7个百分点、0.5个百分点至16.6%、10.8% [1] 业务结构 - 基础物业管理收入占比超过70% 是公司主要收入来源 [1] - 基础物业管理毛利率提升推动整体盈利能力改善 [1] - 在管项目规模持续提升 项目结构不断优化 [1] 股东回报 - 2019-2023年分红比例保持在30%左右 [1] - 2024年分红比例提升至35.8% [1] - 相较主流物业管理企业派息率相对较低 [1] 发展优势 - 关联方中国海外集团拿地稳健 销售市占率明显提升 [1] - 交付资源充足且项目能级不断提升 [1] - 亏损项目退出和高端住宅陆续交付推动盈利能力持续改善 [1]

核心观点 - 宏观经济政策聚焦财政发力与产业转型 国内政策强调积极财政以支持稳增长 同时推动工业互联网与人工智能等新兴产业[3] 海外方面美联储降息25基点至4.00%-4.25%区间 预计年底再降50基点[6] - 债券市场增量由利率债主导 商业银行增持 债市杠杆率微升 经济预期修正下债券收益率或趋势性上行[9][10][12][13][14] - 创新药企受益于集采优化与医保政策 头部企业业绩稳健 恒瑞医药2025H1收入157.6亿元(同比+15.88%) 净利润44.50亿元(同比+29.67%)[17][18] - 保险行业财险与权益投资拉动业绩 分红险转型驱动增配权益资产 上市险企2025H1净利润改善[21][26][28] - 禽肉价格受进口扰动与需求提振上行 白羽鸡8月均价7.17元/公斤(环比+0.64元/公斤) 蛋鸡产能偏高压制蛋价[30][32] - 机器人行业估值重塑 Figure投后估值达390亿美元 核心零部件公司或享受高估值溢价[37][38] - 消费服务领域十一假期预订量增价稳 潮玩线上销售额12.75亿元(同比+16%) 茶咖龙头店效持续增长[42][43] 宏观经济 - 国内财政政策强调"用好用足更加积极的财政政策"以支持稳就业稳外贸及培育新动能[3] - 产业政策聚焦"十五五"规划 重点涉及工业互联网、人工智能应用及新能源领域[3] - 央行文章探讨国际货币体系改革 指向多主权货币竞争格局及跨境支付技术演进[4] - 消费政策推出"服务消费季"及扩大电信、医疗等领域开放试点[4] - 上海优化房产税政策 对持居住证人才及满3年居民家庭给予首套房免税[4] - 中美领导人通话就双边关系交换意见 强调相互尊重与合作共赢[5] - 美联储9月降息25基点至4.00%-4.25% 预计年底再降50基点 鲍威尔称降息为"风险缓释"举措[6] 固定收益 - 8月末债券托管总量174.54万亿元(环比+15060.06亿元) 增量环比下降[9][10] - 利率债贡献主要增量 月净增18048.34亿元 其中国债净增8260.58亿元[10][11] - 商业银行为增持主力 月净增12020.46亿元 广义基金及境外机构减持[12] - 债市整体杠杆率106.88%(环比+0.07pct) 非银机构杠杆率109.66%(环比+0.15pct)[13] - 经济预期修正下债券收益率或趋势性上行 股债配置切换[14] 医药行业 - 头部药企2025H1业绩稳健 恒瑞医药收入157.6亿元(同比+15.88%) 净利润44.50亿元(同比+29.67%) 6款创新药获批[17] - 中国生物制药收入175.8亿元(同比+9.8%) 创新药收入增长27.2% 先声药业创新药收入增26%[17] - 医保目录调整进入谈判阶段 集采规则优化避免恶性竞争 第十一批集采以"入围均价50%"为价差控制锚点[18] 非银金融 - 上市险企2025H1净利润改善 主因财险利润拉动及权益投资受益[21] - 财险COR改善带动承保利润增加 寿险渠道转型中银保渠道新单高增[25] - 险企增配权益资产 投资端受分红险转型驱动[26] - 未来负债端有望高质量增长 分红险转型延续 看好中国太保和中国平安[28] 农林牧渔 - 白羽鸡8月均价7.17元/公斤(环比+0.64元/公斤) 盈利0.86元/羽 因进口扰动及开学备货需求[30] - 黄羽鸡8月均价12.39元/公斤(环比+19.57%) 受升学宴需求提振[31] - 鸡蛋8月批发价6.22元/公斤(环比+2.30%) 但在产蛋鸡存栏13.17亿只(同比+8.93%) 产能偏高压制价格[32] - 益生股份8月鸡苗销量5791.85万只(环比+1.68%) 均价3.69元/羽(环比+1.93元/羽)[33] 机械行业 - Figure完成C轮融资后估值390亿美元 特斯拉机器人目标交付100万台对应5000亿美元市值[37] - 核心零部件公司估值溢价显著 假设单台机器人关节模组成本300美元 产业初期PE或达200倍[38] - 供应链聚焦灵巧手、关节总成等方向 需具备研发迭代、工程化及全球化制造能力[39][40] 社服行业 - 十一假期酒旅预订量增价稳 政策推出消费月活动补贴[42] - 8月潮玩线上销售额12.75亿元(同比+16%) 泡泡玛特店效同比+66%[42] - 茶饮行业8月店效同比+3.5% 蜜雪冰城店效增24.2% 古茗增22.2%[43] - Shopee与Facebook合作推出联盟营销 韩束新品首日京东销售额破4000万元[44] 公司研究 - 中海物业2024年在管面积4.31亿平(同比+7.4%) 新签第三方占比63.3% 关联方拿地规模行业第一[49] - 欧陆通为高功率服务器电源龙头 产品覆盖800W-5500W 应用于AI服务器 2025年预计净利润3.22亿元[51][52][53]

行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为增持（维持）[6] - 房地产（物业服务）行业评级为增持（维持）[6] 核心观点 - 政策利好持续叠加推动上海新房成交显著放量 政策节点后上海商品房成交强度提升62.5%[4][70] - 区域分化和城市分化加深 高能级核心城市有望通过城市更新实现结构优化转型[5][79] - 投资聚焦三条主线：具备综合开发能力的龙头房企、存量资源丰富的运营型房企、物业服务赛道[5][79] 地产开发板块估值表现 - 截至2025年9月19日 房地产(申万)市净率PB(LF)为0.85倍 处于2018年以来31.46%历史分位数[1][11] - 恒生地产建筑业市净率PB(LF)为0.45倍 处于2018年以来30.12%历史分位数[1][11] - 2025年9月1日至19日 房地产(申万)上涨5.2% 跑赢沪深300指数5.05个百分点[1][29] - 年初至今A股涨幅前三：滨江集团(+34.68%)、新城控股(+31.77%)、华发股份(+0.99%)[1][31] - H股涨幅前三：中国金茂(+63.25%)、建发国际集团(+49.68%)、中国海外宏洋集团(+48.88%)[1][31] 物业服务板块估值表现 - 房地产服务(申万)市盈率PE(TTM)为47.78倍 处于2018年以来75.95%历史分位数[2][38] - 2025年9月1日至19日板块上涨4.1% 跑赢沪深300指数3.97个百分点[2][49] - 年初至今A股涨幅前三：南都物业(+67.33%)、新大正(+46.07%)、招商积余(+14.70%)[2][55] - H股涨幅前三：华润万象生活(+52.36%)、建发物业(+42.22%)、绿城服务(+35.34%)[2][55] 政策效果跟踪 - 北京政策后商品住宅成交强度提升11.3% 二手房提升13.3%[4][69] - 上海政策后商品房成交强度大幅提升62.5% 二手房提升7.8%[4][70] - 深圳政策后新房成交强度提升28.4% 二手房提升11.4%[4][70] - 2025年1-8月上海新房销售金额TOP3：保利发展(311亿元)、招商蛇口(299亿元)、华润置地(262亿元)[4][70] 行业基本面数据 - 2025年1-8月房地产投资6.03万亿元 同比下降12.9%[64] - 新建商品房销售面积5.73亿平方米 同比下降4.7%[64] - 商品房销售额5.50万亿元 同比下降7.3%[64] - TOP100房企全口径销售金额2.23万亿元 同比下降13.8%[66] 重点公司推荐 - 地产开发推荐：保利发展(PE 18倍)、招商蛇口(PE 19倍)、中国金茂(PE 16倍)、滨江集团(PE 14倍)[35][36] - 物业服务推荐：招商积余(PE 13倍)、华润万象生活(PE 22倍)、绿城服务(PE 15倍)[60][61] - 运营型房企推荐：华润置地(PE 8倍)、上海临港(PE 21倍)、新城控股(PE 44倍)[35][36]

投资评级 - 首次覆盖给予买入评级 当前股价5 10港元对应2025-2027年PE分别为9 5倍 8 7倍和7 8倍 [1][6] 核心观点 - 关联方中国海外发展2024年权益销售规模行业第一 市占率提升至3 21% 拿地金额806亿元居行业首位 其中一线城市占比77% 为物业交付提供优质资源 [8][83] - 公司通过退出亏损项目及高端住宅交付优化结构 基础物管毛利率连续两年提升 2024年达16 0%同比增1 0pct [7][79] - 第三方拓展成效显著 2024年新签面积7410万方中第三方占比63 3% 新签单价同比提升21 6%至59 9元/平 [8][76] 财务表现 - 2024年收入140 24亿元同比增长7 3% 归母净利润15 11亿元同比增长12 5% 毛利率和净利率分别提升0 7pct/0 5pct至16 6%/10 8% [7][41] - 2019-2024年收入及净利润复合增长率分别为23 1%和25 7% 基础物管收入占比76 1%保持主导地位 [7][41] - 派息比例2024年提升至35 8% 经营性净现金流13 13亿元覆盖除税前净利润0 86倍 [7][52] 管理规模 - 截至2024年末在管面积4 31亿平同比增长7 4% 其中关联方占比60 6% 住宅业态占比71 3% [8][66] - 进驻城市167座 在管项目2232个 港澳地区保持最大中资物企地位 [66] 增值业务 - 住户增值服务2024年收入13 8亿元同比增长7 2% 近5年复合增长率28 6% 但毛利率降至25 5%因低毛利零售及家装业务占比提升 [9][106] - 非住户增值服务受地产下行影响 2024年收入18 3亿元同比下降14 7% 工程服务业务占比提升至56 3% [9][114] - 车位买卖业务2024年收入1 4亿元同比下降27 9% 出售数量降至2224个 [9][115] 预测与估值 - 预计2025-2027年归母净利润16 1/17 6/19 6亿元 对应EPS 0 49/0 54/0 60元 [6][128] - 当前估值低于可比物企均值 2025年PE 9 5倍较行业平均14 5倍折价34% [129]

财务表现 - 2025H1营收71亿元同比增长3.7% 归母净利润7.7亿元同比增长4.3% [1] - 2025H1毛利12亿元同比增长4.7% 整体毛利率17.0%同比提升0.2个百分点 [1][3] - 宣派中期及特别股息每股10港仙 派息总额3亿元 派息率39%同比提升4.8个百分点 [1][3] 业务结构 - 基础物管收入56.0亿元同比增长8.3% 业主增值服务收入6.1亿元同比下降11.6% 非业主增值服务收入8.6亿元同比下降5.9% [2] - 基础物管毛利率15.5%同比微升0.1个百分点 业主增值服务毛利率35.2%同比大幅提升5.0个百分点 非业主增值服务毛利率13.4%同比下降0.7个百分点 [3] - 在管面积4.4亿平方米 住宅占比72.6% 非住宅业态拓展力度加大 新增订单中非住宅面积占比达59% [2] 关联方动态 - 关联方中海地产8月全口径销售额184亿元同比微降0.3% 权益销售额169亿元同比增长2.0% [1] - 1-8月累计全口径销售额1503亿元同比下降16.5% 行业排名第2 新增土地价值664亿元行业排名第1 [1] 运营管理 - 上半年退盘2680万平方米优化项目结构 贸易应收款净值32亿元 占营业收入比重45.4%处于可控范围 [3] - 社区资产经营服务业务量增加推动业主增值服务毛利率提升 持续加强非住宅业态拓展应对住宅增量市场收缩 [2][3]