投资评级 - 维持"买入"评级 [3] 核心观点 - 公司背靠中国海外发展及中国建筑集团 物管增长保障性较强 业绩增长稳健 估值仍具备较强的吸引力 [3] 财务表现 - 2025H1营收71亿元 同比+3.7% [1] - 2025H1归母净利润7.7亿元 同比+4.3% [1] - 2025H1毛利12亿元 同比+4.7% [1] - 宣派2025年中期+特别股息每股10港仙 [1] - 2025H1整体毛利率17.0% 同比提升0.2个百分点 [2][3] - 中期派息率39% 同比提升4.8个百分点 [3] - 贸易应收款/营业收入比重为45.4% 应收账款规模总体可控 [3] 业务分析 - 基础物管业务收入56.0亿元 同比+8.3% [2] - 业主增值服务收入6.1亿元 同比-11.6% [2] - 非业主增值服务收入8.6亿元 同比-5.9% [2] - 基础物管毛利率15.5% 同比+0.1个百分点 [3] - 业主增值服务毛利率35.2% 同比+5.0个百分点 [3] - 非业主增值服务毛利率13.4% 同比-0.7个百分点 [3] - 在管面积4.4亿平方米 住宅占比72.6% 商写园区类占比10.6% 城市运营类占比16.8% [2] - 上半年新增物业管理订单中 住宅和非住宅项目面积占比分别为41%和59% [2] - 上半年退盘2680万平方米 [3] 关联方表现 - 关联方中海地产8月全口径销售额184亿元 同比-0.3% [1] - 8月权益销售额169亿元 同比+2.0% [1] - 1-8月累计全口径销售额1503亿元（排名行业第2） 同比-16.5% [1] - 1-8月累计权益口径销售额1383亿元（排名行业第2） 同比-14.6% [1] - 1-8月新增土地价值664亿元 新增土地面积316万平方米 均排名行业第1 [1] 盈利预测 - 下调2025-2027年归母净利润预测至16.1/17.7/19.1亿元 下调幅度4%/5%/6% [3] - 预计2025-2027年营业收入分别为146.17/160.67/174.11亿元 增速4.2%/9.9%/8.4% [5][9] - 预计2025-2027年归母净利润增速分别为6.8%/9.7%/8.0% [5][9] - 预计2025-2027年EPS分别为0.49/0.54/0.58元 [5][9] - 预计2025-2027年P/E分别为9.5/8.7/8.0倍 [5] 估值数据 - 当前股价5.1港元 [6] - 总股本32.8亿股 [6] - 总市值167.5亿港元 [6] - 一年股价区间4.5-6.9港元 [6] - 近3月换手率25.8% [6]

行业财务表现 - 上半年内地主要物业管理公司收入增长8% 核心利润增幅相近[1] - 行业参与者在利润率及营运现金流管理方面表现好于预期[1] - 因减值损失快速上升 略微下调行业盈利预测[1] 企业评级与目标价调整 - 华润万象生活(01209)为行业唯一买入推荐 目标价由44港元上调至45港元[1] - 碧桂园服务(06098)目标价上调至6.3港元 维持跑输大市评级[1] - 中海物业(02669)盈利预测下调 目标价降至5.2港元[1] 行业关注焦点 - 投资者更关注费用收回及营运现金流状况[1] - 非国有企业在适应行业变化方面更为积极[1] - 费用收取问题短期内难以解决 对行业保持审慎态度[1]

行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [2] 核心观点 - 房地产行业投资端持续走弱，供给主体过度出清及补库存困难导致后续投资仍将偏弱，修复节奏显著慢于以往周期 [1][20] - 销售端处于筑底阶段，政策推动需求修复，但供给端约束销售修复，总量偏弱但结构有弹性 [2][34] - 资金来源降幅收窄，融资资金改善，预计后续仍略偏紧但将逐步改善 [2][39] - 核心城市房地产市场预计进入底部拐点区域，好房子政策将推动新产品、新定价、新模式发展 [2] 投资端表现 - 2025年1-8月房地产开发投资60,309亿元，同比-12.9%，较1-7月下降0.9个百分点 [3][4] - 8月单月投资同比-19.5%，较7月下降2.4个百分点 [1][4] - 住宅投资46,382亿元，同比-11.9%，占开发投资比重76.9% [3][4] - 分区域表现：东部地区同比-15.2%、中部-10.6%、西部-6.5%、东北-22.9% [3] - 新开工面积同比-19.5%，施工面积同比-9.3%，竣工面积同比-17.0% [1][4] - 维持2025年预测：投资同比-11.0%、开工同比-15.1%、竣工同比-20.0% [1][20] 销售端表现 - 2025年1-8月销售面积5.7亿平方米，同比-4.7%；销售额5.5万亿元，同比-7.3% [2][4] - 销售均价9,601元/平米，同比-2.6% [4][33] - 8月单月销售面积同比-10.6%，销售金额同比-14.0% [2][4] - 住宅销售面积4.8亿平米，同比-4.7%；住宅销售均价10,075元/平米，同比-2.3% [4][33] - 分区域销售面积增速：东部-7.1%、中部-1.4%、西部-3.2%、东北-6.6% [29] - 维持2025年预测：销售面积同比-4.5%、销售金额同比-6.5%、均价同比-2.0% [2][34] 资金端表现 - 2025年1-8月资金来源6.4万亿元，同比-8.0% [2][4] - 8月单月资金来源同比-11.9%，较7月上升3.9个百分点 [2][4] - 国内贷款同比+0.2%，8月单月+1.1%；自筹资金同比-8.9%，8月单月-11.7% [2][4] - 定金及预收款同比-10.5%，8月单月-15.2%；个人按揭贷款同比-10.5%，8月单月-19.5% [2][4][37] - 融资资金中国内贷款增速由负转正，自筹资金降幅收窄；销售回款中定金及预收款降幅收窄 [2][39] 投资建议与推荐标的 - 推荐产品力房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [2] - 推荐低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份 [2] - 关注二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [2] - 推荐物业管理：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [2]

收入和利润（同比环比） - 营业额为人民币7089.5百万元，较去年同期增长3.7%[11] - 经营溢利为人民币1029.7百万元，较去年同期增加3.4%[11] - 普通股持有人应占溢利增加4.3%至人民币769.1百万元[11] - 整体收益同比上升3.7%至人民币708.95亿元[36] - 公司总收益同比增长3.7%至人民币7,089.47百万元，较去年同期增加251.04百万元[37] - 经营溢利同比增长3.4%至人民币1,029.7百万元，销售及行政费用大幅减少18.6%[40] - 普通股持有人应占溢利同比增长4.3%至人民币769.1百万元[42] - 收益7,089.47百万元人民币同比增长3.7%（2024年同期6,838.43百万元）[71] - 期内溢利774.14百万元人民币同比增长4.1%（2024年同期743.65百万元）[71] - 期内溢利（净利润）从2024年上半年的737,524千元增至2025年上半年的769,147千元，增长4.3%[78][80] - 公司截至2025年6月30日止六个月总收益为70.89474亿元人民币[97] - 公司除税前溢利为10.307亿元人民币[97] - 2025年上半年公司总收益为人民币70.89亿元，同比增长3.7%[103][104] - 除税前溢利为人民币9.97亿元，同比下降4.0%[98][109] - 每股基本盈利为人民币7.69亿元，同比增长4.3%[116] 成本和费用（同比环比） - 毛利率改善至17.0%，同比提升0.2个百分点，毛利增长4.7%至人民币1,202.4百万元[39] - 六个月员工总成本2,040.8百万元人民币同比减少204.4百万元[70] - 雇员福利开支为人民币20.41亿元，同比下降9.1%[109] - 分包成本为人民币30.46亿元，同比增长19.1%[109] - 所得税开支为人民币2.57亿元，同比增长1.5%[111] - 利息收入为人民币5598.6万元，同比增长9.7%[107] 各业务线表现 - 物业管理服务收益同比增长8.3%至人民币5,596.38百万元，占总收益比例提升至78.9%[37][46] - 包干制物业管理收益同比增长8.4%至人民币5,473.13百万元，占物业管理收益97.8%[37][47] - 增值服务收益同比下降8.3%至人民币1,465.80百万元，其中住户类增值服务降幅达11.6%[37] - 停车位买卖业务收益同比大幅下降62.9%至人民币27.29百万元[37] - 非住户增值服务收益同比下降5.9%至人民币857.8百万元，占总收益12.1%（2024年同期：13.3%）[54][55] - 工程服务收益同比增长14.0%至人民币560.6百万元，而交付前服务、销项查验服务及顾问咨询服务分别下降19.0%、46.3%和76.2%[55] - 住户增值服务收益同比下降11.6%至人民币608.0百万元，占总收益8.6%（2024年同期：10.1%）[58][59] - 社区资产经营服务收益同比增长6.3%至人民币330.4百万元，而居家生活服务及商业服务运营下降26.3%[59] - 停车位买卖业务收益同比下降62.9%至人民币27.3百万元，出售车位数量为365个（2024年同期：1,254个）[62] - 物业管理部门收益为55.96379亿元人民币[97] - 增值服务部门总收益为14.65804亿元人民币，其中非住户增值服务收益为8.57815亿元人民币，住户增值服务收益为6.07989亿元人民币[97] - 停车位买卖业务收益为2729.1万元人民币[97] - 物业管理部门经呈报分部业绩为7.51454亿元人民币[97] - 增值服务部门经呈报分部业绩为2.86878亿元人民币，其中非住户增值服务业绩为8419万元人民币，住户增值服务业绩为2.02688亿元人民币[97] - 停车位买卖业务经呈报分部业绩为702.8万元人民币[97] - 物业管理服务收益为人民币55.96亿元，同比增长8.3%[103][104] - 增值服务收益为人民币14.66亿元，同比下降8.3%[103][104] - 停车位买卖业务收益为人民币2729.1万元，同比下降62.9%[103][104] 各地区表现 - 业务覆盖163座城市及香港澳门地区[21] - 港澳地区市场占有率排名第一，是当地最大物业服务企业[23] - 累计服务19间香港公立医院[21] - 成功中标香港警务处4个合作项目[21] - 实现香港渔护署辖下鲜活食品批发市场100%全覆盖[21] - 在全国48座城市验收评定66个标杆项目[23] - 海外市场取得突破性进展，签署埃及新行政首都中央商务区运营项目[19] 管理层讨论和指引 - 宣派中期股息每股港币9.0仙，较去年同期上升5.9%[11] - 为庆祝上市十周年，同时宣派特别股息每股港币1.0仙[11] - 公司宣布派发中期股息每股港币9.0仙，较去年同期每股8.5仙增长5.9%[159] - 公司为庆祝上市十周年派发特别股息每股港币1.0仙[159] - 中期股息和特别股息将于2025年10月10日派付，记录日期为2025年9月25日[159] - 股份过户登记手续将于2025年9月23日至9月25日暂停办理[160] 业务规模和运营数据 - 中海物业在管物业项目2,301个，服务面积超过4.36亿平方米[21] - 公司旗下现有员工37,902人[21] - 新增订单面积3180万平方米，其中独立第三方占比84.0%[31][32] - 新签合约总额约人民币22.578亿元[31][32] - 退盘面积2680万平方米[31] - 在管面积较去年底增加500万平方米至4.361亿平方米[31] - 住宅项目新增面积占比41.0%，合约额约人民币12.496亿元[33][34] - 非住宅项目新增面积占比59.0%，合约额约人民币10.082亿元[33][34] - 商写园区类新增面积360万平方米（11.3%），合约额约人民币5.171亿元[34] - 城市运营类新增面积1520万平方米（47.7%），合约额约人民币4.911亿元[34] - 来自中建及中国海外集团的新增面积510万平方米（16.0%），合约额约人民币6.749亿元[32] - 在管面积达436.1百万平方米，较去年底增加5.0百万平方米，第三方在管面积占比39.1%[43] - 包干制在管面积占比82.9%，酬金制占比17.1%，管理结构保持稳定[49][50] - 员工总数37,902人较2024年末38,627人减少725人[70] - 关联方物管收入同比增长7.4%至5.99亿元[139] - 支付关联方租金及水电费激增44.8%至7396.3万元[139] 财务绩效指标 - 每股基本及摊薄盈利为人民币23.42仙（约港币25.21仙）[11] - 股东权益平均回报率为28.8%[11] - 物业管理服务分部毛利同比增长8.6%至人民币866.5百万元，毛利率为15.5%（2024年同期：15.4%）[52][53] - 包干制物业管理服务毛利同比增长9.0%至人民币743.3百万元，毛利率为13.6%（2024年同期：13.5%）[53] - 非住户增值服务子分部毛利同比下降10.2%至人民币115.1百万元，毛利率为13.4%（2024年同期：14.1%）[57] - 住户增值服务子分部毛利同比增长2.9%至人民币213.8百万元，毛利率升至35.2%（2024年同期：30.2%）[59] 现金流和资本管理 - 公司银行结余及现金较2024年底减少2.4%至人民币5,666.1百万元，其中人民币占比89.6%，港币/澳门币占比10.4%[63] - 截至2025年6月30日止六个月资本开支为78.1百万元人民币[65] - 现金及银行结余5,666.05百万元人民币较2024年末减少137.41百万元[75] - 现金及现金等额项目从2024年中的3,040,287千元下降至2025年中的2,799,200千元，减少7.9%[81][83] - 用于经营业务的现金流量净额为负61,142千元，较2024年同期的负80,010千元有所改善[81] - 公司支付2024年末期股息285,708千元[78] - 公司添置无形资产支出从2024年同期的47,748千元减少至2025年的25,878千元[81] - 公司支出净额为1466万元人民币[97] - 公司宣派中期及特别股息合计约人民币3.02亿元[115] - 资本开支为人民币7814.7万元，同比下降24.5%[117] - 物业、厂房及设备新增价值人民币2514.1万元，同比增长39.4%[117] - 无形资产新增价值人民币2587.8万元，同比下降45.8%[117] - 使用权资产新增价值人民币2712.8万元，同比下降28.2%[117] 资产和负债状况 - 贸易应收款3,217.95百万元人民币较2024年末增长24.0%[75] - 公司总资产净值从2024年末的5,174,008千元增长至2025年中的5,652,530千元，增幅9.2%[77] - 保留溢利从2024年初的3,874,231千元大幅增长至2025年中的5,146,170千元，增幅32.8%[78][80] - 物业重估储备保持稳定，为41,080千元[78][80] - 非控股权益从2024年末的63,526千元微降至2025年中的63,413千元[77][78] - 汇兑储备从2024年中的12,324千元大幅下降至2025年中的5,557千元，主因换算附属公司报表产生汇兑亏损7,938千元[78][80] - 存货总额为人民币6.37亿元，同比下降2.4%[118] - 贸易应收账款总额为人民币35.17亿元，同比增长24.4%[119][122] - 贸易应收账款减值准备为人民币2.99亿元，同比增长28.6%[119] - 贸易应付款总额为人民币23.58亿元，同比下降2.7%[127] - 应收关联方结余总额为人民币9.98亿元，同比增长8.2%[123] - 银行借款保持5000万元人民币，加权平均实际利率为年化2.7%[132] 公司治理和股权结构 - 公司资本承担为8.2百万元人民币主要涉及合营公司股本投资及软件系统购置[67] - 公司提供反弥偿保证金额达366.5百万元人民币涉及物业管理服务合约履约保证[67] - 向关联企业提供公司担保总额100.0百万元人民币（中国海外发展50.0百万元、中国建筑国际30.0百万元、中国海外宏洋20.0百万元）[67] - 股份回购并注销290万股，总股本减少至32.84亿股[133] - 资本承担总额为819.9万元人民币，较去年末减少6.7%[134] - 对同级附属公司履约担保金额增至8.38亿元，增幅9.6%[135] - 向银行提供履约担保金额增至2.83亿元，增幅6.8%[135] - 主要管理人员酬金减少7.5%至410.7万元[139] - 投资物业公允价值计量维持第三层级[143] - 发行股份总数维持32.84亿股普通股[147] - 董事张贵清持有中国海外发展有限公司20,000股普通股，占其已发行股份总数10,944,883,535股的0.0002%[151] - 银乐发展有限公司持有公司169,712,309股普通股，占已发行股份总数3,283,960,460股的5.17%[153][156] - 中国海外集团有限公司持有公司1,841,328,751股普通股，占已发行股份总数的56.07%[153][156] - 中国建筑股份有限公司通过控股持有公司2,011,041,060股普通股，占已发行股份总数的61.24%[153][156] - 中国建筑集团有限公司通过57.70%控股中建股份间接持有公司2,011,041,060股普通股，占已发行股份总数的61.24%[153][156] - 截至2025年6月30日止六个月内公司未赎回任何股份，也未购买或出售任何上市证券[157]

行业业绩与增长前景 - 上半年内地物管股业绩呈现初期稳定讯号 [1] - 预计下半年行业增长较快 2025至2027年盈利增长同比分别为4%、9%及11% [1] - 物管股与发展商相关问题将于今年后逐渐消失且不再是主要阻力 [1] 行业增长动力与估值基础 - 未来增长动力来自第三方项目及非发展商的增值服务 [1] - 在增长恢复正常情况下股东回报将成为估值基础 [1] 个股评级与目标价调整 - 万物云评级由"与大市同步"上调至"增持" 目标价由22.51港元升至29.21港元 反映业务转亏为盈及股息率吸引 [1] - 中海物业 碧桂园服务及中国国贸评级调整至"与大市同步" 因盈利前景温和且缺乏重评催化因素 [1] - 融创服务评级下调至"减持" 目标价由1.72港元降至1.01港元 认为盈利及股息前景疲弱 [1]

行业展望 - 上半年内地物管股业绩呈现初期稳定讯号 [1] - 预计下半年行业增长较快 [1] - 2025至2027年盈利增长按年分别为4%、9%及11% [1] - 行业未来增长动力来自第三方项目及非发展商增值服务 [1] - 股东回报将成为估值基础 [1] 评级调整 - 万物云评级由"与大市同步"上调至"增持" 目标价由22.51港元上调至29.21港元 [1] - 中海物业、碧桂园服务及中国国贸评级调整至"与大市同步" [1] - 融创服务评级下调至"减持" 目标价由1.72港元下调至1.01港元 [1] 个股分析 - 万物云业务转亏为盈及股息率吸引 [1] - 部分个股盈利前景温和且缺乏重评催化因素 [1] - 融创服务盈利及股息前景疲弱 [1]

好的，我将为您总结这份行业研报的关键要点。报告研究的具体公司包括建发国际、滨江集团、华润置地等，行业为房地产及物业管理。 行业投资评级 - 维持房地产及物管"看好"评级 [4][5] 报告核心观点 - 房地产行业广义需求总量已见底，一二手房合计成交持续稳定3年多，2022-2024年总成交分别为15.4、15.2、14.0亿平，2025年前8月主流27城合计成交同比+3% [15][18] - 行业困境关键在于购买力而非需求，中产走弱导致置换链不畅，形成"二手房刚需化+新房改善化"格局，造成量价无法正向循环 [15][31] - 好房子政策将成为破局之策，通过打造新产品、开辟新市场，引领核心城市形成五重利好共振，实现由结构复苏带动全局复苏的路径 [4][15][65] - 香港楼市在四重利好（人才政策、撤辣政策、股市大涨、HIBOR下降）共振下已实现全方位反转，为其他核心城市提供借鉴 [119] - 上海等核心城市（成都、北京、深圳、杭州、广州）正逐步具备利好因素，有望复制香港路径率先筑底改善 [4][15][118] 分章节总结 行业现状：房地产基本面的困境和政策面的约束 - 全国一二手房总成交趋于稳定在14亿平上下，2024年总成交14.0亿平已持平需求中枢 [15] - 2021-2024年新房销售规模从15.7亿平下降至8.1亿平（累计-48%），二手房从3.6亿平提升至5.9亿平（累计+64%） [15] - 2025年前8月主流27城新房和二手房成交分别同比-5%和+8% [18] - 二手房成交放量未能推动房价止跌回稳，统计局二手房房价指数从2025年3月-0.2%下降至6月-0.6% [25] - 全国二手房房价自2021年以来累计下跌达35% [33] - 高质量发展和新发展模式要求非全局加杠杆的解题思路，约束了政策选项 [56] 破局之道：好房子政策引领核心城市五重利好共振 - **好房子的政策力量**：好房子供给稀缺（全国高品质住宅存量占比仅24%）、需求充裕、政策友好，14个一线城市好房子项目首开去化率普遍在78-83% [67][69][71] - **城市更新的力量**：2025年中央密集出台城市更新政策，上海2025年征地和拆迁补偿预算同比+21% [79][80][87] - **住房消费升级力量**：全国高品质住宅存量占比仅24%，一线城市仅14%，估算2022-30年改需占比达44% [92][96] - **资本管制下财富再配置力量**：2024年全国新房套总价3,000万元以上成交套数同比+57%，其中一线城市占比高达97%（上海占62%） [97][101] - **股市的力量**：核心城市股市领先楼市约半年，2025年4月以来上证指数和深圳成指分别累计上行23%和38% [107] - **潜在利好**：个人房贷利率（实际利率）为3.06%，较2016Q1低点仍有73BP下降空间；一线城市限购政策已放松五轮 [110][114] 核心城市：香港已反转，上海等核心城市临近底部 - 香港中原二手房房价指数自2021年8月以来累计下跌30%，2025年四重利好推动下实现反转 [119] - 香港二手房租金自2024年2月低点累计上涨10%，房价于2025年3月筑底改善，2025年7月新房成交同比+126% [123] - 上海呈现哑铃型修复状态，高端改善新房和刚需二手房房价已经筑底改善 [4][15] - 2024年核心城市土地成交金额占比提升，核心城市有一二手房合计成交总金额占比超60% [46][47] 投资分析意见 - 推荐四类企业：产品力房企（建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份）；低估值修复房企（新城控股、越秀地产、招商蛇口等）；二手房中介（贝壳-W）；物业管理（绿城服务、华润万象等） [4][5] - 行业经营模式正从金融业转向制造业，有望迎接PB-ROE的向上突破 [4][5]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [4][6] 核心观点 - 政策进入深水区 预计最终力度超过2008年和2014年 [4] - 地产作为早周期指标具备经济风向标作用 [4] - 行业竞争格局改善 头部国央企和优质混合所有制及民企更受益 [4] - 一线城市和部分二线城市更具投资价值 [4] - 2025年板块仍以政策主导 建议关注政策beta机会 [4] 政策动态 - 深圳限购放松力度超过北京上海 限购范围大幅缩小 [1][11] - 深圳仅福田区 南山区和宝安区新安街道执行较严限购政策 [1][11] - 深圳罗湖区 宝安区(不含新安街道) 龙岗区等满足条件不限购套数 [1][11] - 深圳盐田区 大鹏新区全面取消限购 [1][11] - 杭州余杭区提供4万元购房补贴 [55] - 岳阳市提供总价2%的购房补贴(最高2万元) [55] 市场表现 - 申万房地产指数本周下跌1.5% 落后沪深300指数0.67个百分点 [1][12] - 房地产行业在31个申万一级行业中排名第24位 [1][12] - 本周上涨房地产个股49支 下跌62支 [12] - 首开股份周涨幅32.0% 表现最佳 [12][18] - 南国置业周跌幅22.6% 表现最差 [12][18] 新房市场 - 本周30城新房成交面积148.8万方 环比下降17.9% 同比下降11.2% [2][23] - 一线城市新房成交45.3万方 环比+4.4% 同比+4.1% [2][23] - 二线城市新房成交70.9万方 环比-23.3% 同比-11.0% [2][23] - 三线城市新房成交32.6万方 环比-28.0% 同比-26.6% [2][23] - 今年累计36周30城新房成交6720.3万方 同比-2.4% [2][28] - 北京累计成交354.1万方 同比-6.0% [32] - 上海累计成交738.0万方 同比-1.1% [32] - 广州累计成交489.6万方 同比+12.3% [32] - 深圳累计成交192.2万方 同比+3.8% [32] 二手房市场 - 本周14城二手房成交171.9万方 环比下降7.8% 同比增长13.0% [2][34] - 一线城市二手房成交74.9万方 环比-4.3% [2][34] - 二线城市二手房成交74.7万方 环比-11.0% [2][34] - 三线城市二手房成交22.3万方 环比-7.5% [2][34] - 年初至今累计二手房成交7225.8万方 同比增长16.5% [2][34] - 一线城市累计成交2966.0万方 同比+19.6% [34] - 二线城市累计成交3350.5万方 同比+15.4% [34] - 三线城市累计成交909.3万方 同比+11.1% [34] 债券融资 - 本周发行房企信用债8只 发行规模86.90亿元 [3][42] - 总偿还量99.3亿元 净融资额-12.4亿元 [3][42] - 债券发行以AAA评级为主(66.6%) [3][42] - 债券类型以一般中期票据(42.6%)和一般公司债(42.5%)为主 [3][42] - 债券期限以3-5年为主(50.5%) [3][42] 投资建议 - 重点关注基本面alpha公司:H股绿城中国 建发国际集团 华润置地等 [4] - A股关注滨江集团 招商蛇口 保利发展 华发股份 建发股份等 [4] - 地方国企/城投/化债方向:城投控股 城建发展 信达地产 [4] - 中介机构关注贝壳 [4] - 物业公司跟涨:华润万象生活 保利物业 中海物业等 [4]

公司业务与前景 - 公司凭借更稳定的业务前景及来自国企母公司的坚实支持表现优于同行 [1] - 公司自身盈利和盈利增长放缓 股东回报增长可见度较低 [1] - 2025年至2027年纯利预测平均下调11% 收入预测平均降13% [1] - 2025至2027年间收入年均复合增长5% [1] - 2025至2027年自由现金流预测平均下调16% 经营现金流预测平均下调13% [1] 市场表现与估值 - 公司相对于大市表现不佳 [1] - 目标价由6.1港元下调至5港元 [1] - 评级由"买入"降至"沽售" [1] 行业环境 - 房地产市场持续逆风继续拖累物业管理行业业务前景和估值 [1]

公司业务表现 - 公司凭借更稳定的业务前景及来自国企母公司的坚实支持 表现优于同行 [1] - 公司盈利和盈利增长放缓 股东回报增长可见度较低 [1] - 2025年至2027年纯利预测平均下调11% 收入预测平均下调13% [1] - 2025至2027年间收入年均复合增长5% [1] - 2025至2027年自由现金流预测平均下调16% 经营现金流预测平均下调13% [1] 评级与估值 - 目标价由6.1港元下调至5港元 [1] - 评级由"买入"降至"沽售" [1] 行业环境 - 房地产市场持续逆风拖累物业管理行业业务前景和估值 [1]