公司人事变动 - 中海物业独立非执行董事、薪酬委员会主席苏锦梁于2025年12月13日逝世 [1] - 苏锦梁同时担任公司审核委员会、提名委员会及可持续发展督导委员会成员 [1]

公司人事变动 - 中海物业独立非执行董事、薪酬委员会主席苏锦樑先生于2025年12月13日逝世 [1] - 苏锦樑先生同时担任公司审核委员会、提名委员会及可持续发展督导委员会成员 [1]

公司信息 - 公司为中海物业集团有限公司，股份代号2669[1] 董事会构成 - 董事会有3位执行董事，2位非执行董事，2位独立非执行董事[2][3] 董事会委员会 - 董事会设审核、薪酬、提名、可持续发展督导4个委员会[4] 人员任职 - 张贵清、肖俊强等在各委员会任职[4]

人事变动 - 独立非执行董事苏锦梁于2025年12月13日逝世，自2018年10月起任职[3] 董事会情况 - 苏先生逝世后董事会由7名董事组成，含3名执行董事、2名非执行董事及2名独立非执行董事[3] - 公告日期3名执行董事为张贵清、肖俊强、甘沃辉[6] - 公告日期2名非执行董事为郭磊、吴溢颖[6] - 公告日期2名独立非执行董事为容永祺、林云峰[6] 合规与应对 - 公司目前不符合上市规则多项规定[3] - 公司将物色合适人选填补空缺[4] - 公司将在规定期限内符合规定并适时公告[4] 经营状况 - 公司经营活动正常开展，不受影响[4]

行业核心矛盾与现状 - 业主与物业服务企业之间的矛盾加剧，从口头争执升级为法律诉讼、强制催费、物业主动撤场等直接对抗 [2][3][5] - 全国住宅小区物业费平均收缴率从2018年的83.7%下降至2023年的76.2%，且可能持续下滑，业主拖欠物业费现象普遍 [18] - 住宅物业的整体换手率从2021年的1.7%增加到2024年的3.3%，每年约有2万个小区更换物业公司，主要原因是业主对服务不满意 [22] 物业公司经营压力与撤场潮 - 2025年1月至9月，全国已公开披露物业公司“主动撤场”案例超过120起，较去年同期翻了一番，涉及多家品牌物企 [5] - 中指研究院数据显示，85%的撤离是物业公司主动选择，主要原因为行业竞争加剧、成本上升及收费困难 [12] - 多家上市物企在2025年上半年主动终止了大量管理面积，例如：中海物业退盘2680万平方米，永升服务终止合约面积1683.7万平方米，金科服务终止住宅合约面积1008.6万平方米 [6] - 物业费进入降价潮，重庆、银川、青岛和武汉上百个小区的物业费下调幅度在20%-35%之间，部分甚至腰斩 [15] - 随着小区房龄增长，维护成本占物业费比例急剧上升，5年以下小区占比约25-35%，10-15年占比约45-60%，15年以上占比约70-100%，导致老旧小区物业难以维系 [16] 业主不满与拒交费原因 - 业主拒交费主要源于认为物业服务质价不符，未能提供符合收费标准的服务，尤其在高物业费小区 [21][22] - 公共收益（如车位出租、电梯广告）被物业公司占用且不公开、不返还给业主，是引发矛盾的关键点，有案例显示法院判决物业需向业主返还414万元相关收益 [2][37] - 目前仅有23%的小区实现了物业费收支完全公开，财务不透明严重损害信任 [37] - 超过70%的物业服务企业属于开发商下属机构，约20%属于房管所或后勤单位改制，仅不到10%为独立物企，其服务理念可能偏向“管理”而非“服务” [28] 物业撤场对小区的影响 - 物业撤场可能导致小区管理真空，出现垃圾堆积、安防瘫痪、设施失修等问题，进而造成资产贬值，有案例显示物业撤场半年后小区房价暴跌25% [27] - 品牌物业撤场后，可能出现小区无人接手或新物业以更低价格和标准服务的情况，最终由业主承担资产价值损失 [30] 行业探索与解决方案 - 部分物业公司通过服务创新应对挑战，例如提供遛狗、上门喂猫等增值服务，或与周边商户合作提供低价服务 [33] - 推行服务标准化与收费模式改革是重要方向，例如万物云推出包含508项作业清单的“弹性定价”模式，其中158项为基础服务，350项由业主自选 [34] - 成都某小区实行“阶梯物业费”模式，基础服务费统一，增值服务按需付费，实施一年后收缴率从65%提升至92% [34] - 财务透明与监管是关键，可通过组建业委会、采用“酬金制”或引入信托公司管理资金等方式改善，财务透明后的小区甚至可向业主退款或分红 [39][41] - 南京某高端楼盘在降价潮中逆势上调物业费15%，通过新增智能安防和健康管家等升级服务获得了业主认可 [33]

纪要涉及的行业或公司 * 公司：中海物业集团有限公司 [1] 核心观点与论据 财务表现 * 2025年上半年收入同比增长3.7%至71亿元，毛利同比增长4.7%至12亿元，毛利率提升0.2个百分点至17% [3] * 股东应占溢利同比增长4.3%至7.7亿元，纯利率维持在10.9%的高位 [2][3] * 中期派息每股9港仙，同比增长0.5港仙，派息比例为35.7%，并派发一次性特别股息每股1角钱 [2][3] * 过去五年，公司收入、利润及股东应占溢利复合增长率约为20%，其中股东应占溢利复合增速达24% [3] 业务结构与规模 * 收入结构：物管主航道占比79%，增值服务占比21% [2][4] * 毛利结构：物管业务占比72%，增值服务占比28% [2][4] * 在管面积达4.36亿平方米，覆盖163个城市，共管理2,301个项目 [4][5] * 物管收入上升8.3%至56亿元，毛利上升8.6%至8.7亿元 [2][5] 市场拓展与项目质量 * 新增外拓年合约额为9.8亿元，单个项目均值同比上升17% [2][6] * 城市运营项目年合约额同比上升9.6% [2][6] * 四大核心都市圈（大湾区、长三角、京津冀、成渝圈）项目占比超过六成 [2][6] * 新增贷款面积3,200万平方米，其中第三方项目接近85%，非住宅业态接近60% [5] * 在新增贷款面积中，第三方项目占比40%，非住宅业态占比27% [5] * 外拓合同营业额中，城市运营占54%、商写23%、住宅13% [6] 增值服务表现 * 住宅住户增值收入为6.1亿元，毛利2.03亿元，毛利率提升0.5个百分点至35.2% [7] * 住宅增值服务主要受益于社区资产经营业务，如二手房租售中介及一手分销等高毛利业务 [7] * 非雾增值服务收入为8.6亿元，受地产行业调整影响规模下滑，毛利率同比下降0.7个百分点至13.4% [7] * 停车位买卖业务售出365个车位，实现收入2,700万元，毛利率稳定在20%以上 [7] 未来战略与规划 * 市值管理：重视股东回报，坚持每年两次分红，分红总金额已与上市时市值相当，并将分红比例提高到35%左右，同时关注市场变化，考虑回购等举措以提升市值 [2][8] * 利润率优化：通过退盘剔除经营不良项目，并通过集采、组团及科技应用降低成本，坚持高合约、高转化和高效益策略，以核心都市圈及城市运营业态为发力点 [4][8] * 增值服务重点方向：1) 住户服务，特别是房产中介（收入利润增长率20%-30%）及一手房分销业务；2) 工程维修维保；3) 城市运营和城市服务衍生的增值服务 [13][14] * 房产中介费率一般在1%至2%之间 [14] 其他重要内容 项目治理与退盘机制 * 退盘决策综合考虑现金流、利润率、收缴情况等指标，以优化整体项目组合 [4][10] * 项目治理是一个持续优化的过程，若治理效果不明显且预期未来无显著提升，才会选择退盘，同时考虑整体管理效能（如偏远分散项目） [11] 业绩展望 * 公司目前专注于完成2025年目标，对明年的具体展望需结合“十五五”规划制定更详细指引，因今年面临较大经营压力 [9] * 未来存在继续提升分红率的空间 [12]

担保信息 - 2026年中海企业公司担保金额20百万元，10百万替代投标等保证金，10百万替代质量保证金[4][8] - 2026年担保日期为2025年12月9日，年期至2028年12月31日，不可撤销无条件[8][12] - 公司14个日历日内无条件支付索赔，上限20百万元[12] - 提供2026年担保最高适用百分比率超0.1%但低于5%[5][13] 股权结构 - 中建集团为最终控股公司，中国海外分别持有公司和中海发展已发行股本约61.24%及56.10%权益[5][13] 公司业务 - 公司为中国领先物业管理公司，业务覆盖港澳[14] - 兴海物联为间接全资附属，从事工程等服务[14] - 中海企业为中海发展间接全资附属，从事房地产开发经营[14] 过往担保 - 公司曾于2022年4月28日和12月9日提供第一、二项中海企业公司担保[17][20] 董事会构成 - 公告日期董事会有八名董事，含三名执行董事等[21]

报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [3][50] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年，且目前尚在途中 [3][50] - 房地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [3][50] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的头部国央企、混合所有制及民企等品质房企将更受益 [3][50] - 城市布局观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，该组合在销售反弹时表现更好 [3][50] - 供给侧政策（如收储、处置闲置土地）有新变化，是一二线城市更受益的重要观察方向 [3][50] - 2025年下半年板块仍以政策为核心主导力量，投资应注重把握政策beta，节奏和仓位控制更为重要 [3][50] 根据相关目录分别总结 1. 多地“十五五”规划建议提好房子 - 近期浙江、北京等多地“十五五”规划建议频繁提及“好房子”、“市场+保障”等供给端政策 [1][10] - 浙江省建议高质量推进城市更新，一体推进好房子、好小区、好社区、好城区建设，并优化保障性住房供给 [1][10] - 北京市建议加快完善“市场+保障”住房体系和租购并举制度，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，增加改善性住房供给，并推进老旧小区、城中村改造 [1][10] 2. 行情回顾 - 本周（报告期）申万房地产指数累计下跌2.2%，跑输沪深300指数3.43个百分点，在31个申万一级行业中排名第30位 [1][11] - 全市场房地产股中，本周上涨个股共30支，下跌82支 [11] - 全市场涨幅前五个股为乾景园林（+11.1%）、中国武夷（+10.2%）、冠城大通（+9.8%）、华联控股（+7.4%）、华夏幸福（+7.1%） [11][17] - 重点跟踪的48家A/H房企中，本周上涨13支，涨幅前五为中梁控股（+16.9%）、龙光地产（+8.2%）、华夏幸福（+7.1%）、远洋集团（+3.7%）、龙湖集团（+3.3%） [11][21] 3. 重点城市新房二手房成交跟踪 3.1 新房成交 - **本周数据**：30个样本城市新房成交面积176.6万平方米，环比下降6.5%，同比下降47.7% [2][22] - 一线城市：成交51.7万方，环比-6.2%，同比-30.3% - 二线城市：成交98.7万方，环比-8.7%，同比-49.5% - 三线城市：成交26.2万方，环比+2.4%，同比-61.5% - **月度累计（11月）**：30城累计成交121.2万方，同比-42.4% [27] - **年初至今累计（49周）**：30城累计成交8958.7万方，同比-12.4% [2][27] - 一线城市：累计2399.7万方，同比-8.6%（北京-12.5%，上海-4.8%，广州-2.9%，深圳-26.1%） - 二线城市：累计4393.4万方，同比-12.6% - 三线城市：累计2165.6万方，同比-16.0% 3.2 二手房成交 - **本周数据**：14个样本城市二手房成交面积190.7万方，环比下降5.3%，同比下降40.8% [2][33] - 一线城市：成交81.7万方，环比-7.4% - 二线城市：成交80.2万方，环比-4.3% - 三线城市：成交28.8万方，环比-2.1% - **年初至今累计（49周）**：14城累计成交9648.7万方，同比增长7.4% [33] - 一线城市：累计3990.0万方，同比+8.3% - 二线城市：累计4427.2万方，同比+6.4% - 三线城市：累计1231.5万方，同比+7.7% 4. 重点公司境内信用债情况 - **发行与偿还**：本周（12.1-12.7）共发行房企信用债9只，发行规模65.68亿元，环比减少112.72亿元；总偿还量87亿元，净融资额为-21.32亿元，环比减少142.54亿元 [3][42] - **发行结构**： - 主体评级以AAA级为主，占比71.7% [42] - 债券类型以一般公司债为主，占比38.8% [42] - 债券期限以3-5年期为主，占比56.5% [42] - **融资成本**：本周发行利率有所上升，例如“25西地02”5年期公司债利率为4.60%，较公司之前同类型可比债券利率上升173个基点 [44][45] 5. 本周政策回顾 - 报告汇总了湖北、山西、广东深圳、福建、江苏徐州、辽宁、吉林、江苏常州、广西南宁、重庆、福建泉州、浙江等多地近期发布的房地产相关政策 [47][48][49] - 政策重点集中在：各地“十五五”规划建议强调建设“好房子”、健全“市场+保障”住房体系、推进城市更新（老旧小区、城中村改造）、优化公积金政策、提供购房补贴等 [47][48][49] - 例如，深圳放宽公积金提取和贷款政策，支持“既提又贷”；常州、南宁、泉州等地推出针对新建商品住房或存量住房的购房补贴 [47][48] 6. 投资建议 - **配置方向**： 1. **基本面alpha公司**： - H股：绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展 - A股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 2. **地方国企/城投/化债**：城投控股、城建发展 3. **中介**：贝壳 4. **物业（跟涨板块）**：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余 [3][50]

股本情况 - 本月底法定/注册股本总额为3000万港元[1] - 本月底法定/注册股份数目为30亿股，面值0.001港元[1] 股份发行情况 - 上月底及本月底已发行股份（不含库存股份）数目均为32.8396046亿股[2] - 上月底及本月底库存股份数目均为0股[2] - 上月底及本月底已发行股份总数均为32.8396046亿股[2]

核心观点 - 中泰证券维持中海物业“买入”评级 公司2025年上半年核心业务稳健增长 外拓能力优秀 毛利率与费用管控改善 股东回报提升 展现出较强韧性 预计未来能维持一定增速的规模与业绩增长 实现长期高质量发展 [1] 2025年上半年财务业绩 - 公司上半年实现营收70.9亿元 同比增长3.7% [1] - 权益股东应占净利润为7.7亿元 同比增长4.3% 净利润增速高于营收增速 [1][2] - 公司总体毛利率为17.0% 同比上升0.2个百分点 [2] - 核心业务物业管理服务营收较2024年同期增加8.3% 毛利率为15.5% 同比上升0.1个百分点 [2] - 销售及行政费用同比下降18.6% 总体费用下降17.8% 费用率为2.2% 同比下降0.6个百分点 费用管控能力提升 [2] 业务拓展与合约结构 - 2025年上半年 公司新增订单0.3亿平方米 其中84.0%来自第三方 [3] - 公司新签合约总额约达人民币22.6亿元 [3] - 在管面积较2024年末小幅增加至4.4亿平方米 [3] - 新签合约中 住宅项目和非住宅项目面积占比分别为41.0%及59.0% 结构合理 [3] 股东回报 - 2025年上半年 公司中期派息每股9港仙 并派发上市10周年特别股息每股1港仙 [4] - 总派息占权益股东应占净利润的39.2% [4] - 总体派息较去年同期每股上升1.5港仙 [4]