公司业务与前景 - 公司凭借更稳定的业务前景及来自国企母公司中国海外的坚实支持 表现优于同行 [1] - 公司自身盈利和盈利增长放缓 加上股东回报增长可预见度较低 [1] - 高盛对公司2025-2027年纯利预测平均下调11% 以反映收入预测平均降13% [1] 财务预测与估值 - 预计2025-2027年间收入年均复合增长5% [1] - 高盛下调公司2025-2027年自由现金流及经营现金流预测平均各16%及13% [1] - 目标价由6.1港元下调至5港元 评级由"买入"降至"沽售" [1] 行业环境 - 房地产市场持续逆风 继续拖累物业管理行业的业务前景和估值 [1]

股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年8月31日 狀態: 新提交 公司名稱: 中海物業集團有限公司 呈交日期: 2025年9月1日 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 02669 | 說明 | | | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | | 面值 | | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | | 30,000,000,000 | HKD | | 0.001 | HKD | | 30,000,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | | | | | HKD | | | | 本月底結存 | | | 30,000,000,000 | HKD | | 0.001 | HKD | | 30,000,000 | 本月底法定/註冊股本總額： HKD 30, ...

核心观点 - 公司1H25业绩略低于市场预期 收入同比增长4%至70.9亿元 归母净利润同比增长4%至7.7亿元 主要受其他收入下降及减值拨备新增影响 [1] - 中期每股派息0.1港元 派息比例提升至40% [1] - 外拓质量平稳提升 千万元级项目年化合约额均值增长17% 城市运营占比超60% [1] - 在管面积净增500万平米 退盘2680万平米推动基础物业毛利率提升0.1个百分点至13.6% [1] 业务表现 - 增值服务整体承压 住户增值服务收入同比下降12%至6.1亿元 其中房屋租售服务收入逆势增长6% 居家生活服务及商业运营收入下降26% [2] - 非住户增值服务受地产相关业务拖累 工程服务收入保持双位数增长 [2] - 综合回款率小幅改善 贸易应收款原值同比增长1%低于收入增速 [2] 经营展望 - 下半年经营料平稳改善 低效项目退盘压力边际减弱 [2] - 公司加大资产运营服务及居家生活服务推进力度 预计对下半年业务形成支撑 [2] 盈利与估值 - 下调2025/2026年盈利预测5%/6%至16.0亿元/17.1亿元 对应同比增长6%/7% [2] - 维持跑赢行业评级及目标价6.5港元 对应12倍2025年市盈率 当前交易于10倍2025年市盈率 [2]

盈利预测与评级 - 中金下调2025年和2026年盈利预测5%和6%至16.0亿元和17.1亿元 同比分别增长6%和7% [1] - 维持跑赢行业评级和目标价6.5港元 对应12倍2025年市盈率 隐含22%上行空间 当前交易于10倍2025年市盈率 [1] 1H25业绩表现 - 1H25收入同比增长4%至70.9亿元 归母净利润同比增长4%至7.7亿元 略低于市场预期 [2] - 业绩低于预期主因其他收入下降及新增减值拨备 [2] - 中期每股派息0.1港元 含普通派息0.09港元和特别派息0.01港元 派息比例40% 高于2024年36%和1H24 35% [2] 外拓项目与在管面积 - 1H25外拓年合约额约9.8亿元 与去年同期大体持平 其中城市运营占比超60% [3] - 千万元级项目年化合约额均值提升17% 外拓质量平稳提升 [3] - 上半年末在管面积较2024年末净增500万平米 期间退盘2,680万平米 [3] - 包干制下基础物业毛利率小幅提升0.1个百分点至13.6% [3] 增值服务表现 - 住户及非住户增值服务收入均出现下行 受整体环境影响 [4] - 住户增值服务收入同比下降12%至6.1亿元 其中社区资产运营服务收入同比增长6% 居家生活服务及商业运营收入同比下降26% [4] - 非住户增值服务受地产相关业务拖累 工程服务收入保持双位数增长 [4] 回款与应收账款 - 1H25综合回款率同比小幅提升 当年回款率上行而往期回款率下行 [5] - 贸易应收账款原值同比增长1% 低于上半年收入增速 [5] 下半年经营展望 - 预计下半年经营趋势平稳中略有改善 [6] - 低效项目规模恢复至合理水平 退盘压力边际减弱 [6] - 公司加大资产运营服务及居家生活服务推进力度 预计对业务进展形成支撑 [6]

盈利预测与评级 - 中金下调2025年和2026年盈利预测5%和6%至16.0亿元和17.1亿元 对应同比增速分别为6%和7% [1] - 维持跑赢行业评级和目标价6.5港元 对应12倍2025年市盈率 隐含22%上行空间 当前交易于10倍2025年市盈率 [1] 中期业绩表现 - 1H25收入同比增长4%至70.9亿元 归母净利润同比增长4%至7.7亿元 略低于市场预期 [2] - 业绩低于预期主因其他收入下降及新增减值拨备 [2] - 中期每股派息0.1港元 包含普通派息0.09港元和特别派息0.01港元 派息比例达40% 高于2024年36%和1H24 35% [2] 外拓项目与在管面积 - 1H25外拓年合约额约9.8亿元 与去年同期大体持平 其中城市运营占比超60% [3] - 千万元级项目年化合约额均值提升17% 外拓质量平稳提升 [3] - 上半年末在管面积较2024年末净增500万平方米 期间退盘2,680万平方米 [3] - 退盘推动包干制基础物业毛利率小幅提升0.1个百分点至13.6% [3] 增值服务表现 - 住户及非住户增值服务收入均出现下行 [4] - 住户增值服务收入同比下降12%至6.1亿元 其中社区资产运营服务收入同比增长6% 居家生活服务及商业运营收入同比下降26% [4] - 非住户增值服务受地产相关业务拖累 工程服务收入保持双位数增长 [4] 回款与应收账款 - 1H25综合回款率同比小幅提升 当年回款率上行而往期回款率下行 [5] - 贸易应收账款原值同比增长1% 低于同期收入增速 [5] 下半年经营展望 - 低效项目规模恢复至合理水平 退盘压力边际减弱 [6] - 公司加大资产运营服务及居家生活服务推进力度 预计对下半年业务形成支撑 [6]

财务表现 - 公司上半年营收70.9亿元 同比增长4% [1] - 归母净利润7.7亿元 同比增长4% [1] - 营收增速放缓 主要因退出低质项目及增值服务拖累 [1] - 归母净利润增长低于公司指引的全年双位数增长目标 [1] 盈利预测调整 - 2025年每股盈利预测下调6%至0.48元 [1] - 2026年每股盈利预测下调10%至0.52元 [1] - 2027年每股盈利预测下调13%至0.57元 [1] - 目标价从7.74港元微降至7.36港元 [1] 未来展望 - 预计全年归母净利润可实现按年正增长 但双位数增长存在难度 [1] - 公司将继续推动派息率稳中有进 逐步提高股东回报 [1] - 维持买入评级 看好公司实现有质量的稳步增长 [1]

财务表现 - 上半年营收70.9亿元 同比增长4% [1] - 归母净利润7.7亿元 同比增长4% [1] - 营收增速放缓 因退出低质项目及增值服务拖累 [1] 业绩展望 - 全年归母净利润预计实现正增长 但难达双位数增长目标 [1] - 2025至2027年每股盈利预测下调至0.48元/0.52元/0.57元 降幅分别为6%/10%/13% [1] 股东回报 - 派息率有望稳步提升 逐步提高股东回报 [1] 投资评级 - 维持买入评级 目标价从7.74港元微调至7.36港元 [1] - 看好公司实现有质量的稳步增长 [1]

投资评级 - 维持"买入"评级 [3] 核心观点 - 公司2025年上半年营收同比增长3.7%至70.9亿元，归母净利润同比增长4.3%至7.69亿元，利润增速高于收入增速 [1] - 基础物管服务营收同比增长8.3%，是主要收入增量来源，但增值业务受房地产及消费环境影响出现下滑 [1] - 通过成本管控措施，整体毛利率从16.8%提升至17.0%，其中住户增值服务毛利率大幅提升至35.2% [1] - 市场化拓展能力强劲，新增在管面积3180万平方米中第三方占比84%，单方价格维持71元/平方米高位 [2] - 派息率提升至约40%，体现管理层对股东回报的重视 [3] 财务表现 - 2025年上半年营业收入70.9亿元（+3.7%），净利润7.74亿元（+4.1%），归母净利润7.69亿元（+4.3%） [1] - 毛利率由16.8%提升至17.0%，物业管理服务毛利率由15.4%提升至15.5%，住户增值服务毛利率由30.2%提升至35.2% [1] - 预计2025/2026/2027年营收分别为148.2亿元、156.3亿元、164.0亿元，归母净利润分别为16.7亿元、18.0亿元、19.4亿元 [3] - 对应2025-2027年EPS为0.51元、0.55元、0.59元，PE为10.04倍、9.31倍、8.64倍 [3][4] 业务发展 - 基础物管服务营收同比增长8.3%，新增在管面积3180万平方米（+50%），其中独立第三方占比84% [1][2] - 新增合同额22.6亿元，单方价格维持71元/平方米高位 [2] - 退盘2680万平方米，优化业务结构，期末在管面积达4.36亿平方米，关联方占比60.9%，第三方占比39.1% [2] - 非住户增值收入同比下降5.9%，住户增值收入同比下降11.6%，但增值业务整体与地产关联度逐步降低 [1][2] 股东回报 - 董事会建议派发2025年中期股息0.09港元及上市十周年特别股息0.01港元，合计每股0.1港元 [3] - 派息率提升至约39.8%，体现对股东回报的重视 [3] 行业地位 - 总市值181.93亿港元，总股本3.28亿股，自由流通股占比100% [5] - 30日日均成交量1534万股 [5] - 属于房地产服务行业 [5]

根据提供的研报内容，以下是核心观点和按目录分类的详细总结： 核心观点 - 央地财政关系改革方向集中在培育地方税源、中央适度上收财政事权和支出责任、推动省以下财政体制改革，消费税改革预计为地方带来约2093亿元增量收入[5] - 锑行业7月供应大幅下滑，出口收紧或接近尾声，光伏玻璃回归正常采购节奏后或增强价格弹性[6][7] - 寒武纪-U 25H1营收同比+4348%，归母净利润同比+296%，AI浪潮叠加芯片国产化率提升，公司供需两旺[9][11] - 中科创达 25H1营收同比+37.44%，归母净利润同比+51.84%，AI端侧成为重要成长动力[13] - 农夫山泉 25H1营收同比+15.6%，归母净利润同比+22.1%，包装水份额持续恢复，饮料大单品坚持孵化[20] - 百济神州-U 泽布替尼25Q2销售9.5亿美元，同比+49%，25H1实现盈利[22] - 快手-W 25Q2收入350亿元，同比+13.1%，non-GAAP归母净利同比+20.1%[41] - 立讯精密 25H1营收同比+20.2%，归母净利润同比+23.1%，汽车&通信高速成长，AI驱动终端创新[60] - 三七互娱 25H1归母净利润同比+10.72%，多款新游表现亮眼，AI多模态应用成效显著[33][36] 固定收益 - 央地财政关系改革方向集中在培育地方税源、中央适度上收财政事权和支出责任、推动省以下财政体制改革，消费税改革预计为地方带来约2093亿元增量收入[5] 有色金属 - 锑品7月供应大幅下滑，锑精矿进口2307吨，同环比-63%/+26%，1-7月进口2.02万吨，同比-37%[6] - 7月氧化锑出口74吨，连续3个月维持百吨级出口，大幅低于千吨级水平[6] - 7月国内锑锭产量3729吨，同环比-36%/-25%，焦锑酸钠产量1915吨，同环比-41%/-2%[6] - 出口收紧或接近尾声，光伏玻璃回归正常采购节奏后或增强价格弹性[7] 计算机 - 寒武纪-U 25H1营收28.81亿元，同比+4348%，归母净利润10.38亿元，同比+296%[9] - 25Q2单季度毛利率55.88%，合同负债余额5.43亿元[9][10] - AI浪潮叠加芯片国产化率提升，公司供需两旺[11] - 中科创达 25H1营收32.99亿元，同比+37.44%，归母净利润1.58亿元，同比+51.84%[13] 环保 - 聚光科技 25H1营收12.9亿元，同比-8.2%，归母净利润-5050.1万元，同比-210.9%[14] - 华宏科技 利润大幅增长，稀土价格回升&新增产能提升盈利弹性[21] 食品饮料 - 今世缘 25H1营收69.5亿元，同比-4.8%，归母净利润22.3亿元，同比-9.5%[15] - 农夫山泉 25H1营收256.22亿元，同比+15.6%，归母净利润76.22亿元，同比+22.1%[20] - 乖宝宠物 25H1营收32.21亿元，同比+32.72%，归母净利润3.78亿元，同比+22.55%[47][49] - 仙乐健康 新消费市场突破，内生净利率再提升[53] - 恒顺醋业 25H1营收11.25亿元，同比+12.03%，归母净利润1.11亿元，同比+18.07%[58] 建材 - 赛特新材 25H1营收4.69亿元，同比+3.7%，归母净利润1210万元，同比-77.66%[16] - 真空绝热板收入4.52亿元，同比+1.78%，保温箱产品收入1308万元，同比+229.64%[17] - 国内收入2.85亿元，同比+26.34%，外销收入1.84亿元，同比-18.79%[17] 医药生物 - 百济神州-U 泽布替尼25H1收入125.27亿元，同比+56.2%，25Q2收入9.5亿美元，同比+49%[22] - 替雷利珠单抗25H1收入26.43亿元，同比+20.6%[22] 房地产 - 中海物业 25H1营收70.9亿元，同比+3.7%，归母净利润7.69亿元，同比+4.3%[24] 建筑装饰 - 中材国际 上半年业绩稳增符合预期，海外收入持续高增[26] - 江河集团 Q2业绩显著提速，海外业务蓄势待发[31] 家用电器 - 亿田智能 25H1营收1.74亿元，同比-49.09%，归母净利润-0.72亿元，同比-507.01%[27] - 海信视像 全球份额不断提升，H1业绩持续增长[39] - 25H1百寸以上电视零售量市占率41.65%，零售额市占率48.66%[39] 机械设备 - 青鸟消防 25H1业绩短期承压，多元化布局展现经营韧性[32] 传媒 - 三七互娱 25H1营收84.86亿元，同比-8.08%，归母净利润14.00亿元，同比+10.72%[33] - 《时光大爆炸》《英雄没有闪》等新品表现优异[34] - 境外营收27.24亿元，同比-6.01%，占总收入比重32.10%[35] 海外 - 快手-W 25Q2收入350亿元，同比+13.1%，non-GAAP归母净利56亿元，同比+20.1%[41] 电力 - 皖能电力 新机组投产贡献增量，Q2业绩同比增长[43] 钢铁 - 新兴铸管 Q2归母净利2.67亿元，同比+3.92%，环比+94.77%[44] 纺织服饰 - 赢家时尚 25H1收入31.0亿元，同比-6%，净利润2.9亿元，同比+2%[45] - 罗莱生活 25H1营收21.8亿元，同比+3.6%，归母净利润1.9亿元，同比+17%[63] 汽车 - 贝斯特 25H1营收7.16亿元，同比+2.73%，归母净利润1.48亿元，同比+3.30%[49] 电子 - 立讯精密 25H1营收1245.0亿元，同比+20.2%，归母净利润66.4亿元，同比+23.1%[60] - 蓝思科技 25H1营收329.6亿元，同比+14.2%，归母净利润11.4亿元，同比+32.7%[70] 建筑 - 安科瑞 Q2业绩显著提速，后续有望重点受益零碳园区建设[62] - 中国化学 25H1营收907亿元，同比-0.3%，归母净利润31亿元，同比+9%[65] - 中钢国际 Q2扣非业绩增长显著提速，盈利能力持续提升[68]

核心财务表现 - 2025H1营业收入70.9亿元 同比增3.7% [1] - 归母净利润7.7亿元 同比增4.3% 略低于市场预期 [1] - 毛利率17.0% 同比提升0.2个百分点 归母净利率10.8% 同比提升0.1个百分点 [1] - 基本每股收益0.23元 同比增4.3% [1] - ROE为28.8% 同比下降5.0个百分点 [1] - 中期股息每股10港仙 同比增18% 分红比例提升至40% [1] 管理规模与结构 - 期末在管面积4.36亿平方米 同比增1.2% [2] - 新增在管面积3180万平方米 其中第三方占比84% 住宅与非住宅分别占比41%/59% [2] - 在管面积结构：关联方60.9%/第三方39.1% 包干制82.9%/酬金制17.1% 住宅72.6%/非住宅27.4% [2] - 新增外拓合约面积0.35亿平方米 同比降14% 合同额9.8亿元 同比降5% [2] - 外拓业态结构：住宅12.9%/商写23.2%/城市运营63.9% [2] - 外拓项目来源：大企业45.8%/事业单位23.9%/公建物业20.3% [2] 业务板块表现 - 物管收入56.0亿元 同比增8.3% 占比78.9% 毛利率15.5% 同比升0.1个百分点 [3] - 非住户增值服务收入8.6亿元 同比降5.9% 毛利率13.4% 同比降0.7个百分点 [3] - 住户增值服务收入6.1亿元 同比降11.6% 毛利率35.2% 同比大幅提升5.0个百分点 [3] - 停车位买卖收入0.3亿元 同比降62.9% [3] - 包干制物管毛利率13.6% 同比升0.1个百分点 [3] - 非住户增值细分：工程服务增14.0%/交付前服务降19.0%/销项查验降46.3%/顾问咨询降76.2% [3] - 住户增值细分：社区资产经营服务增6.3%/居家生活服务及商业运营降26.3% [3] 战略发展动向 - 积极扩展城市服务、写字楼、医院、金融机构等多业态布局 [3] - 背靠中海地产优势 聚焦三大都市圈及一二线核心城市 [4] - 物业费提价能力较强 中长期利润率稳定性较高 [4] - 增值服务发展潜力获市场认可 [4]