人事变动 - 公司执行董事、副总裁庞金营因工作调动辞任 [1] - 庞金营同时辞任根据上市规则第3.06条项下的公司授权代表张贵清的替任人 [1] - 辞任于2025年10月28日举行的董事会会议结束后生效 [1]

公司人事变动 - 庞金营先生辞任公司执行董事、副总裁职务 [1] - 庞金营先生同时辞任公司授权代表张贵清先生的替任人 [1] - 辞任自2025年10月28日举行的董事会会议结束后生效 [1] - 辞任原因为工作调动关系 [1]

人事变动 - 庞金营先生辞任公司执行董事、副总裁及授权代表替任人职务 [1] - 辞任原因为工作调动 [1] - 辞任生效日期为2025年10月28日董事会会议结束后 [1]

公司信息 - 公司为中海物业集团有限公司，股份代号2669[1] 董事会情况 - 2025年10月28日举行董事会会议[2] - 董事会有3名执行董事、2名非执行董事、3名独立非执行董事[2] - 董事会设立4个委员会[2] 人员任职 - 张贵清为董事会主席、执行董事[2] - 肖俊强为行政总裁、执行董事[2] - 甘沃辉为财务总监、执行董事[2] - 容永祺、苏锦樑、林云峰为独立非执行董事[2] - 郭磊、吴溢颖为非执行董事[2] - 张贵清等6人在各委员会任职情况见表格[3]

人事变动 - 庞金营因工作调动辞任公司执行董事、副总裁及授权代表替任人，2025年10月28日董事会会议结束后生效[2] 董事会构成 - 公告日期董事会有八名董事，三名执行、两名非执行、三名独立非执行[3]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年，且目前尚在途中 [4] - 房地产作为早周期指标具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4] - 城市选择上“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”的观点依然奏效，该城市组合在销售反弹时表现更好 [4] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市预计更受益，2025年下半年板块仍以政策为核心主导力量，建议关注政策beta，重视节奏和仓位控制 [4] 房价市场表现 - 2025年9月70个大中城市新建商品住宅价格环比下降0.4%，同比下降2.7%，其中一线、二线、三线城市环比分别下降0.3%、0.4%、0.4% [1][11] - 新房价格环比上涨城市数量为5个，较上月减少4个，环比下跌城市数量为63个，较上月增加6个 [1][11] - 2025年9月70个大中城市二手住宅价格环比下降0.6%，同比下降5.2%，其中一线、二线、三线城市环比分别下降1.0%、0.7%、0.6% [1][11] - 二手房价格环比上涨城市数量为0个，较上月减少1个，环比下跌城市数量为70个，较上月增加1个，各能级城市单月环比跌幅均有扩大 [1][11] - 一线城市自5月以来环比跌幅大于二三线城市，北京、上海、广州、深圳9月二手房价格环比分别下降0.9%、1.0%、0.8%、1.0% [1][11] 行情回顾 - 报告期内申万房地产指数累计变动幅度为1.5%，落后沪深300指数1.73个百分点，在31个申万一级行业中排名第18名 [1][14] - 报告期内房地产板块上涨个股共89支，较上周增长50支，下跌股数为24支 [14] - 报告期内市场上房地产股涨幅居前五的为新华联、绵石投资、万方发展、荣丰控股、深振业A，涨幅分别为61.0%、27.6%、23.4%、19.8%、14.7% [14][19] - 报告期内重点48家A/H房企中共计上涨25支，较上周增长22支，涨幅位居前五的为龙光地产、荣盛发展、富力地产、远洋集团、世联行，涨幅分别为8.5%、5.2%、5.1%、4.9%、4.9% [14][23] 新房成交情况 - 报告期内30个样本城市新房成交面积为211.1万平方米，环比下降0.2%，同比下降26.1% [2][24] - 分能级看，样本一线城市新房成交面积为57.7万方，环比上升2.8%，同比下降24.6%；样本二线城市为107.7万方，环比下降0.9%，同比下降19.2%；样本三线城市为45.7万方，环比下降2.2%，同比下降39.8% [2][24] - 截至报告期当年累计43周，样本30城新房成交面积共计7894.1万方，同比下降5.7% [2] - 分能级累计看，一线城市为2112.5万方，同比持平；二线城市为3801.5万方，同比下降6.4%；三线城市为1980.0万方，同比下降9.8% [2] - 10月累计新房成交面积方面，样本30城共计526.9万方，同比下降29.7%；一线、二线、三线城市同比分别下降28.9%、17.6%、47.9% [27] 二手房成交情况 - 报告期内14个样本城市二手房成交面积合计211.7万方，环比下降4.4%，同比下降16.3% [2][32] - 分能级看，样本一线城市二手房成交面积为86.0万方，环比下降2.6%；样本二线城市为97.2万方，环比下降7.1%；样本三线城市为28.5万方，环比持平 [2][32] - 年初至今累计二手房成交面积为8453.3万方，同比增长13.9% [2][32] - 分能级累计看，样本一线城市为3480.6万方，同比增长15.4%；样本二线城市为3913.4万方，同比增长13.9%；样本三线城市为1059.3万方，同比增长9.2% [32] 信用债市场 - 报告期内共发行房企信用债18只，环比增加5只；发行规模共计180.30亿元，环比增加101.55亿元 [3][42] - 报告期内总偿还量68.59亿元，环比增加18.46亿元，净融资额为111.71亿元，环比增加83.09亿元 [3][42] - 发行主体评级以AAA为主，占比77.4%；债券类型以一般中期票据为主，占比54.6%；债券期限以1-3年和3-5年为主，各占40.5% [42] 政策动态 - 二十届四中全会提出推动房地产高质量发展 [46] - 地方政策活跃，例如浙江杭州多个地区开展“购房+消费券”限时补贴活动，对符合条件的购房对象给予每套10万元的消费券补贴 [47] - 广东广州出台多项政策，包括拓展房票安置适用范围、允许自持住房转为可售住房、支持存量商办改建为保障性租赁住房等 [47] - 江苏南京、湖北武汉等地也出台了包括提高公积金提取额度、提供购房补贴、贷款利息补贴等在内的支持性政策 [47][48] 投资建议与配置方向 - 建议配置方向包括基本面alpha公司，如H股的绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展，A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [4] - 建议关注地方国企/城投/化债主题，如城投控股、城建发展 [4] - 建议关注中介公司贝壳 [4] - 物业公司属于跟涨板块，可关注华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 [4]

论坛概况 - 论坛以“十年笃行，共赢致远”为主题，庆祝公司上市十周年 [1] - 论坛在深圳举办，由公司行政总裁主持，百余位来自客户、券商、行业协会等嘉宾出席 [1] 领导致辞：十年回顾与成就 - 公司十年间实现了跨越式发展，成为行业公认的标杆企业 [5] - 公司完成了从内部走向市场、从普通物管企业到标杆上市公司的华丽转身 [9] - 过去十年是公司转型变革的十年，具体表现为从相对封闭走向开放市场、从小区物业走向城市服务、从规模增长走向质效双升、从手工操作走向智慧化运营 [11] - 公司走出了一条市场认可、客户信任、社会认同的价值共生之路 [11] 领导致辞：未来发展战略 - 物业服务正从“基础保障”向“品质生活”跃迁，从“管理型”向“服务型”“价值型”升级 [7] - 公司未来将致力于成为城市空间综合运营服务商，扮演探索者、整合者、推动者、守护者四个角色 [12] - 未来战略重点包括回归服务本源、深耕空间服务城市、科技立企、绿色兴企、创新增值开新赛道 [12] - 公司需把握科技革命与产业变革机遇，催生智慧社区、城市服务等新蓝海 [9] 主题演讲：行业分析与公司定力 - 过去十年是物业行业从“资本热潮”到“理性回归”的十年 [15] - 公司实现跨越式发展归因于其穿越周期的“中海式”定力，包括市拓定力、服务定力和运营定力 [15] - 未来行业存在三大结构性机遇：人的服务、空间焕新与城市运营 [15] 主题演讲：资本市场表现与展望 - 公司是首家登陆国际资本市场的央企物管企业，市值从30多亿港币增长至160多亿港币，年复合增长率达17% [18] - 资本市场看重物业行业稳健的现金流与轻资产模式，公司持续稳健的财务增长、审慎的资金管理与卓越的股东回报是“长期主义”的价值典范 [18] - 未来十年，资本市场更关注企业“再创价值”的能力，公司凭借资源优势和战略支撑，将持续赢得认可 [18] 业务发布：新产品与平台 - 公司发布城市空间综合运营服务产品，构建“4+6+N”全生命周期产品体系，旨在成为“政府好帮手”和城市“好管家” [20] - 公司发布“仟蚁集采”城市运营采购平台，通过内外市场化、数据沉淀与生态协同，强化城市运营赛道核心竞争力 [23]

行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 核心观点 - 房地产行业投资收缩快于销售下降，行业继续处于去库存过程中 [1][2] - “好房子”政策将实现破局，引领核心城市五重利好共振，推动领先房企筑底回升，并开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业 [2] - 在货币宽松周期中，商业地产在大类资产中优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [2] 投资端分析 - 2025年1-9月全国房地产开发投资累计完成67,706亿元，同比下降13.9%，较1-8月下降1个百分点 [3][20] - 9月单月房地产开发投资同比下降21.3%，较8月下降1.8个百分点 [2][20] - 1-9月新开工面积同比下降18.9%，降幅较1-8月收窄0.6个百分点；9月单月新开工同比下降14.4%，降幅较8月收窄5.9个百分点 [2][20] - 1-9月施工面积同比下降9.4%，较1-8月下降0.1个百分点 [2][20] - 1-9月竣工面积同比下降15.3%，降幅较1-8月收窄2个百分点；9月单月竣工面积同比转为正增长1.5%，较8月大幅提升22.9个百分点 [2][20] - 分区域看，1-9月东部地区投资同比下降16.2%，中部地区下降11.8%，西部地区下降7.3%，东北地区下降23.4% [3] - 住宅投资占房地产开发投资比重为76.9% [3] - 预计2025年全年投资同比下降11.0%，新开工下降15.1%，竣工下降20.0% [2][20] 销售端分析 - 2025年1-9月商品房销售面积6.6亿平方米，同比下降5.5%，较1-8月下降0.8个百分点 [21][34] - 1-9月商品房销售额6.3万亿元，同比下降7.9%，较1-8月下降1个百分点 [21][34] - 9月单月销售面积同比下降10.5%，销售额同比下降11.8%，但销售额降幅较8月收窄2.2个百分点 [2][34] - 9月单月销售面积环比增长48.5%，销售额环比增长 [21] - 1-9月商品房销售均价9,575元/平方米，同比下降3%，较1-8月下降0.3个百分点 [2][32] - 9月单月销售均价同比下降1.4%，降幅较8月收窄2.4个百分点 [2][34] - 分区域看，1-9月东部地区销售面积下降8%，中部地区下降2.5%，西部地区下降4%，东北地区下降5.6% [30] - 9月末商品房待售面积7.6亿平方米，同比增长3.8%，较8月末减少241万平方米 [32] - 预计2025年全年销售面积下降4.5%，销售金额下降6.5%，销售均价下降2.0% [2][34] 资金端分析 - 2025年1-9月房地产开发企业到位资金7.2万亿元，同比下降8.4%，较1-8月下降0.4个百分点 [35][37] - 9月单月资金来源同比下降11.5%，降幅较8月扩大0.4个百分点 [2][37] - 9月单月国内贷款同比下降14.6%，较8月下降15.7个百分点 [2][37] - 9月单月自筹资金同比下降12.1%，较8月下降0.4个百分点 [2][37] - 9月单月定金及预收款同比下降8.6%，降幅较8月收窄6.6个百分点 [2][37] - 9月单月个人按揭贷款同比下降11.5%，降幅较8月收窄8个百分点 [2][37] 投资建议 - 推荐四类标的：1）好房子房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [2] - 2）商业地产重估及低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份，关注新城发展、大悦城、金地集团 [2] - 3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [2] - 4）物业管理：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [2]

行业投资评级 - 报告对房地产及物业管理行业维持"看好"评级 [1][2] 报告核心观点 - 投资收缩快于销售下降，行业继续处于去库存过程中 [1][2] - "好房子"政策被视为破局之道，有望引领核心城市出现五重利好共振，推动行业领先筑底回升 [2] - 行业将开辟"新产品、新定价、新模式"的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业 [2] - 在货币宽松周期中，商业地产作为大类资产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [2] 投资端分析 - 2025年1-9月全国房地产开发投资67,706亿元，累计同比下降13.9%，较1-8月下降1个百分点 [2][3] - 9月单月投资同比下降21.3%，较8月下降1.8个百分点 [2][3] - 1-9月新开工面积累计同比下降18.9%，较1-8月上升0.6个百分点；9月单月新开工同比下降14.4%，较8月上升5.9个百分点 [2][3] - 1-9月竣工面积累计同比下降15.3%，较1-8月上升2个百分点；9月单月竣工同比转正增长1.5%，较8月大幅上升22.9个百分点 [2][3] - 分区域看，1-9月东部地区投资同比下降16.2%，中部地区下降11.8%，西部地区下降7.3%，东北地区下降23.4% [3] - 维持2025年全年预测：投资同比下降11.0%、新开工同比下降15.1%、竣工同比下降20.0% [2][3] 销售端分析 - 2025年1-9月商品房销售面积6.6亿平方米，累计同比下降5.5%，较1-8月下降0.8个百分点 [2][21] - 1-9月商品房销售额6.3万亿元，累计同比下降7.9%，较1-8月下降1个百分点 [2][21] - 1-9月销售均价9,575元/平方米，累计同比下降3%，较1-8月下降0.3个百分点 [2][33] - 9月单月销售面积同比下降10.5%，销售金额同比下降11.8%，但销售均价同比下降1.4%，降幅较8月收窄2.4个百分点 [2][21] - 9月末商品房待售面积7.6亿平方米，同比增长3.8%，较8月末减少241万平方米 [33] - 维持2025年全年预测：销售面积同比下降4.5%、销售金额同比下降6.5%、销售均价同比下降2.0% [2][35] 资金端分析 - 2025年1-9月房地产开发企业到位资金7.2万亿元，累计同比下降8.4%，较1-8月下降0.4个百分点 [2][36] - 9月单月资金来源同比下降11.5%，但降幅较8月收窄0.4个百分点 [2][36] - 9月单月国内贷款同比下降14.6%，降幅较8月扩大15.7个百分点；自筹资金同比下降12.1%，降幅较8月扩大0.4个百分点 [2][36] - 9月单月定金及预收款同比下降8.6%，降幅较8月收窄6.6个百分点；个人按揭贷款同比下降11.5%，降幅较8月收窄8.0个百分点 [2][36] 投资建议与推荐标的 - 推荐四类投资标的：好房子房企、商业地产重估及低估值修复房企、二手房中介、物业管理公司 [2] - 好房子房企推荐：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [2] - 商业地产重估及低估值修复房企推荐：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份 [2] - 二手房中介推荐：贝壳-W，关注我爱我家 [2] - 物业管理推荐：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [2]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [4] 报告核心观点 - 预计2025年第三季度房企业绩仍将承压，但企业间业绩分化加剧，行业基本面有望呈现"L"型曲折性弱复苏走势 [4] - "好房子"政策将开辟新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业，并引领核心城市五重利好共振 [4] - 货币宽松周期中，优质商业地产价值重估已开始显现 [4] 行业基本面分析 - 2025年前三季度50强房企累计销售面积同比下降25%，其中7月、8月、9月单月同比分别下降27%、14%、25% [4] - 2025年前三季度300城住宅类土地成交面积同比下降2%，其中7月、8月、9月单月同比分别下降4%、28%、增长1%，土地溢价率分别为9%、5%、4% [4] - 行业基本面低迷主要源于2021年后销售连续下降导致结算下降，以及前期降价促销影响当期结算利润率 [4] 2025年三季度业绩预测 - 归母净利润增速超过15%的公司：滨江集团 [4][7] - 归母净利润增速在0%至15%的公司：招商积余 [4][7] - 归母净利润增速在-15%至0%的公司：招商蛇口 [4][7] - 归母净利润增速在-30%至-15%的公司：建发股份、新城控股 [4][7] - 归母净利润增速小于等于-30%的公司：保利发展、华发股份 [4][7] 投资分析意见与推荐标的 - 好房子房企推荐：建发国际集团、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [4] - 商业地产重估及低估值修复房企推荐：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中国海外发展、保利发展、华发股份，关注新城发展、大悦城、金地集团 [4] - 二手房中介推荐：贝壳-W，关注我爱我家 [4] - 物业管理推荐：绿城服务、华润万象生活、招商积余、保利物业、中海物业 [4] 主流房企估值与盈利预测 - 保利发展2025年预测归母净利润51.3亿元，同比增长2.5%，市盈率18.5倍 [5] - 招商蛇口2025年预测归母净利润40.6亿元，同比增长0.4%，市盈率22.7倍 [5] - 滨江集团2025年预测归母净利润28.6亿元，同比增长12.3%，市盈率13.3倍 [5] - 华发股份2025年预测归母净利润7.5亿元，同比下降20.8%，市盈率19.6倍 [5] - 建发股份2025年预测归母净利润30.4亿元，同比增长3.2%，市盈率9.8倍 [5] - 新城控股2025年预测归母净利润9.5亿元，同比增长25.6%，市盈率36.8倍 [5] - 主流房企2025年预测归母净利润平均同比下降4.9% [5] 主流物管企业估值与盈利预测 - 招商积余2025年预测归母净利润9.4亿元，同比增长12.2%，市盈率13.1倍 [6] - 碧桂园服务2025年预测归母净利润17.3亿元，同比下降4.6%，市盈率11.3倍 [6] - 绿城服务2025年预测归母净利润9.2亿元，同比增长17.4%，市盈率14.7倍 [6] - 中海物业2025年预测归母净利润16.4亿元，同比增长8.2%，市盈率9.0倍 [6] - 保利物业2025年预测归母净利润15.6亿元，同比增长5.6%，市盈率11.3倍 [6] - 华润万象生活2025年预测归母净利润40.8亿元，同比增长12.3%，市盈率20.6倍 [6] - 万物云2025年预测归母净利润15.3亿元，同比增长33.0%，市盈率16.3倍 [6] - 主流物管企业2025年预测归母净利润平均同比增长12.0% [6]