投资评级 - 维持"买入"评级 [1][6] - 目标价7.36港币 [5][6] 核心观点 - 公司营收增速放缓但维持有质量增长 主要因退出低质项目和增值服务承压 [1][2] - 通过成本控制措施推动毛利率提升0.2个百分点至17.0% [2] - 发力城市运营赛道并发挥港澳地区差异化优势 [3] - 派息政策稳中有进 中期基础派息率提升至36% [1][4] 财务表现 - 25H1实现营收70.9亿元 同比增长4% [1] - 25H1归母净利润7.7亿元 同比增长4% [1] - 基础物管营收同比增长8% [2] - 新增在管面积3180万平 但退出2680万平 净增仅500万平 [2] - 住户增值服务毛利率同比提升5.0个百分点至35.2% [2] - 销售管理费用率同比下降0.6个百分点至2.1% [2] 业务发展 - 新增外拓年合约额同比下降5%至9.8亿元 [3] - 千万级项目年合约均值同比提升17%至2320万元 [3] - 城市运营新增外拓年合约额同比大幅增长60%至6.2亿元 [3] - 继续位居香港物业管理市场份额第一 [3] 盈利预测与估值 - 下调25-27年EPS预测至0.48/0.52/0.57元 [5] - 下调幅度分别为6%/10%/13% [5] - 基于14倍25PE得出目标价7.36港币 [5] - 当前股价5.85港币 市值192.11亿港币 [6] - 预计25年归母净利润15.80亿元 同比增长4.57% [9] 股息政策 - 拟派发中期基础股息9港仙加特别股息1港仙 [1] - 合计派息率达到40% [1] - 24年全年派息率为36% [4] - 预计将继续推动派息率稳中有进 [4]

核心观点 - 多家物业公司发布2025年中期业绩 显示行业整体营收增长但分化明显 部分企业扭亏为盈 部分企业业绩下滑 [3][4][5][7][8][9][10][11][12][29] - 物业企业持续拓展第三方项目和市场业务 中标多个大型城市综合服务项目 聚焦高质量拓展和深耕核心城市战略 [3][5][8][16][17][18][19][20][21] - 行业积极参与标准制定和绿色低碳转型 推动建筑碳排放评价和好房子技术指南实施 助力双碳目标 [26][27][28] - 行业活动聚焦高质量发展主题 探讨深水区挑战和解决方案 [13][14][15] 公司业绩表现 - 保利物业上半年营业收入83.92亿元同比增长6.6% 归母净利润8.9亿元同比增长5.3% 物业管理服务收入63.25亿元同比增长13.1% 非业主增值服务收入8.63亿元同比下降16.1% 社区增值服务收入12.04亿元同比下降3.7% 在管面积8.3亿平方米 合同面积10.0亿平方米 新拓展第三方项目单年合同金额14.06亿元同比增长17.2% 核心50城新拓展项目占比84.6% [3][4][5] - 中海物业上半年总营收70.89亿元同比增长3.67% 股东应占利润7.69亿元同比增长4.29% 拟派中期股息每股0.1港元 [3][4][7] - 融创服务上半年收入35.47亿元同比增长1.8% 净利润1.42亿元同比扭亏为盈 在管面积2.93亿平方米 战略核心城市饱和收入占比87% 市场拓展单年签约额1.8亿元同比增长8% [4][8] - 金科服务上半年股东应占利润6502万元同比扭亏为盈 上年同期亏损1.94亿元 总营收23.35亿元同比下降3.13% 其他亏损净额同比减少68.5%至1120万元 行政开支同比减少41.9%至1.77亿元 [4][9] - 金茂服务上半年总收入17.83亿元同比增长19.6% 期内利润1.84亿元同比增长1.9% 在管建筑面积1.09亿平方米同比增长10.6% 派发中期股息每股0.087港元及特别股息每股0.066港元 [4][10] - 新大正上半年营业收入15.03亿元同比下降12.88% 归母净利润7117.68万元同比下降12.96% 基本每股收益0.31元同比下降13.89% [4][11] - 烨星集团预期中期拥有人应占溢利1280万元同比增长94% 毛利增至4360万元 行政开支降至1890万元 [4][12] - 万物云上半年营收181.37亿元同比增长3.11% [29] - 绿城服务上半年营收92.89亿元同比增长6.12% [29] - 滨江服务上半年营收20.25亿元同比增长22.70% [29] - 建发物业上半年营收18.23亿元同比增长13.76% [29] - 鲁商服务上半年营收2.94亿元同比下降4.76% [29] 业务拓展与中标 - 中海物业联合体中标青岛市城阳区城市空间综合服务项目 中标金额约8亿元 服务期3年 分包5家民营企业金额3.7亿元 [3][18] - 越秀服务上半年新签约项目37个 新增合约面积596万平方米 [4][16] - 中海物业续约香港古洞北福利服务综合大楼服务合约 总建筑面积44000平方米 [4][17] - 中节能物业中标杭州西站站房配套物业管理服务项目二标段 总建筑面积约51万平方米 [4][19] - 鸿荣源物业签约深圳宝安沙井中心区域拾悦城项目 总建筑面积约45.3万平方米 [4][20] - 新大正中标北京国药资产管理有限责任公司采购项目 中标金额2571.68万元 [4][21] 战略与运营 - 保利物业聚焦优质核心城市圈 单年合同金额超千万元的新拓展第三方项目占比达56.2% 第三方项目合同管理面积占比63.8% 全年目标新拓单年合同额30亿元 [5][6] - 融创服务细化核心城市发展潜力及在管密度 潜力城市单年签约额占比约91% 布局新能源汽车产业、金融产业、科技产业、养老产业等板块 [8] - 绿城服务推动生活服务转型 构建增长大循环 深化品质标签 [14][15] - 卓越商企服务附属公司接受卓越置业转让总代价3.63亿元物业 抵销应收款项 [4][23] - 德商产投服务附属公司支付4330万元竞买保证金参与成都市土地拍卖 [4][24] 行业动态与标准 - 中物智库创始人杨熙宣布2025煕说物业年度演讲12月2日在深圳举办 主题《深水区》 [4][13] - 国贸物业参编的《民用建筑碳排放评价标准》将于2025年9月1日起实施 [26][27] - 金地智慧服务东北区域公司参与编制《辽宁省好房子技术指南》8月14日发布 [28] - 深圳市物协号召物业企业参与物业小区爱国卫生运动及文明城市建设工作 [4][25] - 新大正董事会秘书变更 杨谭接任翁家林 [4][22]

财务表现 - 整体收益同比增长3.7%至70.89亿元人民币，去年同期为68.38亿元人民币 [1] - 整体毛利同比增长4.7%至12.02亿元人民币，毛利率提升至17.0% [1] - 普通股权持有人应占溢利同比增长4.3%至7.69亿元人民币，股东权益平均回报率达28.8% [1] 业务拓展 - 新增管理建筑面积3180万平方米，其中84.0%来自独立第三方 [1] - 新签合约总额约22.58亿元人民币，住宅项目和非住宅项目分别贡献12.49亿元和10.08亿元人民币 [1] - 住宅与非住宅项目新增面积占比分别为41.0%和59.0% [1] 管理规模 - 退盘2680万平方米，净增在管面积500万平方米 [1] - 截至2025年6月30日，在管总面积达4.361亿平方米 [1] - 独立第三方项目占比39.1%，非住宅项目在管面积占比27.4% [1]

财务表现 - 整体收益同比增长3.7%至70.895亿元人民币 [1] - 毛利同比增长4.7%至12.024亿元人民币 [1] - 普通股权持有人应占溢利同比增长4.3%至7.69亿元人民币 [1] 股东回报 - 每股基本及摊薄后盈利为23.42分人民币 [1] - 中期股息每股9.0港仙及特别股息每股1.0港仙 [1]

财务表现 - 上半年收入约70.9亿元，同比增长3.7% [1] - 净利润约7.69亿元，同比增长4.3% [1]

公司财务行动 - 中海物业将于2025年10月10日派发截至2025年6月30日止六个月的特别股息每股0.01港元 [1]

股息处理安排 - 中海物业仍未认领的2018年末期股息及2019年中期股息将于2025年9月10日被没收并拨归公司所有 [1]

中海物業集團有限公司 (於開曼群島註冊成立之有限公司) (股份代號: 2669) 提名委員會 職權範圍 （中文版本僅供參考，一切以英文版本為準） 1. 成立 1.1 中海物業集團有限公司(「本公司」)的董事會（「董事會」）已議決在董 事會下成立一個委員會，稱為提名委員會（「委員會」）。 2. 成員 3. 秘書 3.1 本公司的公司秘書應擔任委員會的秘書（「秘書」）。 4. 會議 1 2 4.4 會議法定人數為二人。成員可通過電話會議方式、電子方式或所有參與會 議人士能夠同時及實時彼此互通訊息的其他通訊設備參與會議，就計算法 定人數而言，以上述方式參與應構成出席會議，如同該等參與人親身出 席。 4.5 任何委員會會議的決議案必須經過大多數出席的成員表決，方可通過。 4.6 經所有成員簽署的書面決議案將如同在妥為召開及舉行的委員會會議上 通過的決議案般具有同等效力及作用。決議案可包括一份文件或形式相同 的數份文件，每份經由一位或以上的成員簽署。 4.7 委員會議事程式受本公司組織章程細則所規管。 4.8 委員會會議紀錄的初稿及最後定稿必須在會議結束後一段合理時間內先 後發送全體成員，初稿供成員發表意見，最後定稿作 ...

财务业绩 - 整体收益同比上升3.7%至人民币70.895亿元 [1] - 毛利较去年同期上升4.7%至人民币12.024亿元 [1] - 公司普通股权持有人应占溢利同比上升4.3%至人民币7.69亿元 [1] - 每股基本及摊薄后盈利为人民币23.42仙 [1] - 宣布中期股息每股港币9.0仙及特别股息每股港币1.0仙 [1] 业务拓展 - 新增订单面积3180万平方米 [1] - 新签合约总额约达人民币22.578亿元 [1] - 新增订单中84.0%来自独立第三方 [1] - 凭借品牌价值、口碑及规模优势进行市场拓展 [1] - 通过均衡丰富市场业态获得不同项目 [1] 管理规模 - 期内退盘面积2680万平方米 [1] - 在管面积较去年底温和增加500万平方米至4.36亿平方米 [1] - 公司持续优化业务结构及项目治理 [1] - 在平衡规模与效益的利害关系下调整管理策略 [1]

公司财务活动 - 中海物业将于2025年10月10日派发截至2025年6月30日止六个月的特别股息每股0.01港元 [1]