行业动态 - 2025中国国际物业管理产业博览会在青岛国际会展中心（崂山馆）启幕，主题为"提升服务质量 营造和谐场景" [2] - 博览会由中国物业管理协会主办、《中国物业管理》杂志社和山东省物业管理协会承办，全国248家地方物业管理行业协会协办 [3] - 博览会吸引了来自全国各地的物业管理公司、服务商和技术提供商参展 [2] - 中国物业管理协会会长王志宏表示博览会是行业发展成就的全景展示，向"创建中国特色物业管理体制"初心使命提交行业答卷 [2] 公司展示 - 中海物业携"好服务"体系亮相博览会，2025年正值公司上市十周年，展台设置"上市十年，共信致远"主题展区 [3] - 中海物业旗下子品牌集体亮相：海纳万商聚焦商写等主力业态，服务多个行业头部企业；兴海物联展示智慧园区等前沿科技成果；海博工程深耕新房团装、IFM综合设施管理等业务；优你互联探索"物业服务 + 生活服务"模式 [3] - 公司践行央企使命，铸就安全屏障，保障员工权益，秉持绿色发展理念，推动物业服务绿色化、高质量发展 [4] - 公司表示将继续凭借专业能力扎根城市，用智慧化解决方案提升服务品质，为民生改善和城市升级持续创造价值 [4]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [2][4][179] 报告的核心观点 - 房地产业是国民经济支柱产业，地产链影响广泛 本轮周期政策宽松，基本面深度调整后需求将逐步复苏 开工端降幅深、后续弹性大 竣工端下行但二手房表现好，C 端竣工链有优势 预计政策推动房地产止跌回稳，优质房企进入底部拐点，经营模式转向制造业，迎接 PB - ROE 向上突破 [4][179] 根据相关目录分别进行总结 前言 - 房地产业是支柱产业，产业链庞大，对金融系统稳定性影响深远 房地产开发周期长，涉及行业多 报告从基本面和股价角度剖析指标关联度和股价驱动因素，预判投资契机 [14] 1. 房地产：地产指标相互勾稽，前端筑底、后端弱 - **开工**：开工滞后拿地 6 - 9 个月 2017 年后拿地到开工传导关系变化受移动平均影响 预计 2025 年开工同比 - 15.1%，2026 年起底部复苏且更有弹性 [19][24] - **竣工**：竣工滞后新开工 2.5 年 2018 - 2020 年传导关系受多种因素影响延长 预计 2025 年竣工同比 - 20.0%，中期仍偏弱 [25][29] - **施工**：施工由开工和竣工拟合，偏滞后 2021 年净复工强，2022 - 2024 年走弱 预计 2025 年施工面积同比 - 10.5%，中期有下行压力 [30][38] - **投资**：投资由施工和拿地拟合，偏滞后 土地购置费与土地成交金额相关，2018 年起与预期背离 预计 2025 年房地产投资同比 - 11.0%，中期有下行压力 [40][51] - **销售**：短期销投分化，长期同步化 2014 - 2018 年销售领先拿地，2018 年后再次同步 预计 2025 年销售面积同比 - 4.5%、销售金额同比 - 6.5%，2026 年弱复苏 [52][56] - **小结**：目前前端弱、后端稳，后续前端筑底、后端弱 销售前瞻性强，拿地领先开工 6 - 9 个月，开工领先竣工 2.5 年 [57][61] 2. 产业链：地产链经济影响大，内部相互紧密关联 - **工程机械**：挖机和地产新开工强相关 2013 - 2015 年、2016 - 2018 年、2020 年、2024 年挖机与开工增速有差异，与挖机自身周期等因素有关 [65] - **建筑材料**：螺纹钢与新开工、施工及基建投资拟合好 铝合金与施工周期有关但扰动多 水泥与施工、基建投资拟合佳 玻璃从提前竣工到同步 五金/工具和基础建材与竣工和二手房成交相关 [69][87] - **家居消费**：空调、冰箱、洗衣机与竣工强相关，2020 年后与二手房成交趋势更一致 乘用车与竣工相关，滞后时间从 1.5 年调整为 1 年 [91][100] - **燃料能源**：动力煤销量与新开工相关，2020 年后趋势背离，源于火电产量及基建投资拉动 [102] - **小结**：产业链贯穿地产全流程，可相互佐证趋势科学性 工程机械、建筑材料、家居消费、燃料能源各指标与房地产不同环节相关 [109][110] 3. 周期复盘：需求强弱、库存高低决定前后端弹性 - **周期复盘** - **2008 - 2010 年**：政策强刺激，基本面“V 型”反转 各板块行情启动一致，产业链持续性强 开工和竣工链行情延续性和弹性更好 [116][126] - **2011 - 2013 年**：政策温和刺激，基本面销好于投 房地产及竣工链启动一致，竣工链延续性好 开工链基本无收益 [129][142] - **2014 - 2017 年**：政策强刺激，高库存下开工链弱弹性 房地产板块行情启动早，产业链在销售见底后出现 竣工链启动一致、持续性好，开工链表现一般 [145][157] - **规律小结**：政策强催化 + 行业库存低位，各板块相对收益启动一致，产业链持续性好 政策强催化 + 行业库存高位，地产及竣工链收益佳，开工链一般 政策温和催化 + 行业库存上行，地产及竣工链有收益，开工无收益 [159][160] - **当前周期**：政策持续放松，供需均需修复 房地产板块β行情弱，产业链平淡 后续修复顺序为销售、拿地和开工、后端链条 地产结构性行情明显，开工链超跌后弹性好，竣工链依赖二手房成交 [161][168] - **投资脉络** - **各产业链探讨**：2010 - 2024 年房地产产业链 PE - ttm 中枢 25.5 倍，2025 年 5 月略高于均值 存量时代，优质公司α收益强 [169] - **地产链探讨**：优质房企有望进入底部拐点，转向制造业模式 开工链超跌后有望反弹 竣工链依赖二手房成交，C 端公司表现或更好 [175][178] 4. 投资分析意见：周期往复，大浪淘金，胜者为王 - 维持“看好”评级，推荐产品力房企（建发国际、滨江集团等）、二手房中介（贝壳 - W 等）、物业管理（华润万象、招商积余等）、低估值修复房企（新城控股、越秀地产等） [179]

报告行业投资评级 - 房地产行业投资评级为增持 [1] 报告的核心观点 - 5月楼市运营延续4月，整体平稳，结合十五五规划，亮点预计在城市更新和企业新商业模式两个维度展开 [3] - 5月行业走势平稳，符合市场预期，核心指标窄幅波动，促进止跌回稳是主旋律 [5][60] - 新模式提升行业门槛，“造好房”与金融关联度下降，地产开发投资额低位运行，城市更新将提速 [5][61] - 下半年行业无金融风险，土地市场结构好，房企谋求新商业模式，包袱小的企业优势明显 [5][62] 根据相关目录分别进行总结 2025年1 - 5月投资降幅扩大，销售额降幅扩大 - 与2024年同期比，2025年1 - 5月开发投资完成额降10.7%，商品房销售额降3.8%，开发资金来源降5.3%，新开工面积降22.8% [8] - 2025年5月环比，开发投资完成额升8.66%，商品房销售额升13.13%，销售面积升10.32%，开发资金来源降2.94%，新开工面积升10.50%，竣工面积升5.76% [8] - 2025年1 - 5月，开发投资同比降幅、销售额同比降幅扩大，小阳春延续政策效应，4、5月淡季回调，后续政策支持或使板块价值重估 [9][10] 2025年1 - 5月投资情况 房地产投资累计同比降幅扩大，住宅投资累计同比降幅扩大 - 2025年1 - 5月全国房地产累计开发投资36234亿元，同比降10.7%，降幅扩0.4个百分点；住宅开发投资27731亿元，同比降10.0%，降幅扩0.4个百分点，占比76.5%，提高0.2个百分点 [12] - 2025年1 - 4月全国房地产开发企业土地购置费用10564.72亿元，同比减5.9%，降幅扩1.4个百分点 [14] 新开工面积同比降幅缩窄，竣工面积同比降幅扩大 - 2025年1 - 5月房屋施工面积62.50亿平方米，同比降9.2%，跌幅缩窄0.5个百分点；新开工面积2.32亿平方米，同比降22.8%，跌幅缩窄1.0个百分点；竣工面积1.84亿平方米，同比降17.3%，跌幅扩大0.4个百分点 [18] 房地产销售面积累计扩大，销售额同比降幅扩大 - 2025年1 - 5月商品房销售面积3.53亿平方米，同比降2.9%，跌幅扩0.1个百分点；销售额3.41万亿元，同比降3.8%，跌幅扩0.6个百分点；住宅、办公楼、商业营业用房销售额均下降 [26] - 分线来看，2025年1 - 5月一线城市销售面积、金额同比增长且增幅扩大，二线增长且增幅缩窄，三线下降且降幅持平或扩大 [10] - 2025年1 - 5月销竣比1.92，5月末待售面积7.74亿平米，减少715万平米，去化周期8.87个月，减少0.05个月 [38] - 截至2025年5月，35城月度可售面积3.07亿平，减少0.59亿平，库存出清周期20.20月，缩短3.52个月，分线城市出清周期有差异 [41] 到位资金累计降幅扩大 - 2025年1 - 5月全国房地产资金来源总量4.02万亿元，同比降5.3%，跌幅扩1.2个百分点 [45] - 资金来源构成中，国内贷款占16.60%，降1.7%；利用外资占0.04%，增49.0%；自筹资金占34.16%，降7.2%；其他资金占49.20%，个人按揭贷款降8.5% [47] 投资建议 - 推荐开发类A股万科A、保利发展等，H股中国海外发展；商住类华润置地等；物业类万物云等；文旅类华侨城A [5][62] - 给出重点公司盈利预测及投资评级，均为增持 [65]

纪要涉及的行业和公司 行业为物业管理行业，公司为中海物业 纪要提到的核心观点和论据 - **财务表现**：2024 年中海物业总收入提升 7.5%达 140 亿港元，毛利和股东应占利润同比提升超 12%，分别达 23 亿和 15 亿港元，纯利率从 10.4%增至 10.8%，派息从每股 14 港仙增至 18 港仙，核心指标复合增速超 20%，收入复合增速 24.6%，派息复合增速 29.5%[2][3] - **业务布局与物管业务**：进驻 167 个城市，在管项目 2232 个，面积 4.3 亿平方米，物管业务收入增 13.3%至 107 亿港元，毛利增 21%至 17 亿港元，基础服务毛利率从 15%提至 16%，第三方与关联方项目、非住与住宅业态占比稳定，新签合约面积 6600 万平方米，2020 - 2024 年外拓平均增速超 45%，非住业态超 100%，学校赛道外拓 95 个、医院赛道外拓 50 个项目[2][5] - **科技应用战略**：长期推进科技物业、绿色物业及智慧化、数字化转型，应用 AI 助手及项目运营管理平台，推动集团数据库建立及 AI 赋能管理以降本增效[6] - **增值服务成果**：2024 年住户增值服务收入增 7.2%至 14 亿港元，毛利增 4.5%至 3.5 亿港元，租售业务收入及毛利增超 30%，房地产相关业务收入 18 亿港元、毛利 2.4 亿港元保持稳定，毛利率 13.1%，停车位买卖业务销售 2200 多个车位，收入 1.4 亿元人民币，毛利率超 20%[2][8] - **未来计划**：坚持稳健作风，推进智慧物业数字化转型，应用 AI 提效；项目端探索解放前线人员生产力的 AI 应用，已上线无人巡检等智慧化工具[9] - **发展方向与增速**：2024 年物业管理行业增速放缓，公司发力优势领域，拓展非住宅、谨慎对待住宅存量、倾斜增值服务资源、扩大城市服务领域[10] - **应对降费潮措施**：与业主协商将费用定在指导范围最高区间，加强精细化管理和成本控制，2024 年约 4000 万退盘治理亏损或微利项目[4][12] - **非住宅领域客户稳定性**：客户稳定性下降，但收费有提升空间，公司计划加强该领域管理以实现增长和收益[13] - **非洲市场风险管控**：考量甲方支付能力，实施大客户战略，与政府直接合作，2025 年加强项目筛选和经营风险防范[4][14] - **老旧小区物业管理态度**：持谨慎态度，评估项目后接手符合策略且盈利项目，关注新进物业公司续约问题[15][16] - **降本增效手段**：利用科技数字化和先进工具，加强集采，优化人效比和成本收入比[17] - **第三方项目占比考虑**：第三方占比主要来自非住领域，住宅新增三方平台增长有限，公司注重利润，聚焦飞筑服务类项目[18] - **应对非住板块要求**：提升服务质量和满意度，实施大客户战略，与政府合作确保专业服务能力和降低风险[19] - **优势业态**：院校和医院领域表现突出，有标杆项目，内部强化服务能力并复制优秀经验[20] - **收缴率情况**：相对稳定，受大环境影响有下滑但可控，住宅领域受影响大[21] - **业主增值服务业务**：出售业务收入和毛利增超 30%，公共空间服务稳定，居家生活及商业服务涵盖到家等，租售业务突出，今年重点发展租售、美居等，到家等建立客户粘性并孵化新产品[21] - **非业主增值服务**：受地产影响可能下降，开拓第三方咨询合作，工程维修维护需求强、收入翻番，推广智慧类产品[22] - **应对资产减值措施**：采取严格应收账款管理策略，整体减值率约 8%，按既定比率处理长账龄难收回账款[23] - **酬金制项目情况**：港澳住宅类、境内部分商业和住宅项目采用酬金制，内地以包干制为主，短期内占比变化不大[23][24] 其他重要但可能被忽略的内容 - 公司与中建旗下各局物业公司保持友好合作，沟通紧密，项目处理无固定模式[11] - 公司在全国不同地区面对降费政策，积极争取费用在指导范围最高区间[12]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2020 - 2024年公司年末所管理建筑面积年均复合增长率为+23.2%，2024年为431.1百万平方米，较2023年增长+7.4%[15][22] - 2020 - 2024年公司收益年均复合增长率为+24.6%，2024年为14,023.8百万元人民币，较2023年增长+7.5%[17][22] - 2020 - 2024年公司普通股权持有人应占溢利年均复合增长率为+24.8%，2024年为1,510.9百万元人民币，较2023年增长+12.5%[19][22] - 2020 - 2024年公司股息年均复合增长率为+29.5%，2024年每股股息为18.0港仙，较2023年增长+28.6%[20][22] - 2024年公司雇员人数为38,627人，较2023年的43,012人减少–10.2%[22] - 2024年公司毛利为2,325.5百万元人民币，较2023年的2,069.8百万元人民币增长+12.4%[22] - 2024年公司纯利率为10.8%，较2023年的10.4%增长+0.4个百分点[22] - 2024年公司每股盈利为46.00人民币仙（等值50.27港仙），较2023年的40.84人民币仙（等值45.68港仙）增长+12.6%[22] - 2024年公司派息比率为35.8%，较2023年的30.6%增长+5.2个百分点[22] - 2024年公司股东权益平均回报率为32.7%，较2023年的36.8%减少–4.1个百分点[22] - 公司2024年全年营业额为人民币14,023.8百万元，较去年增加7.5%[107] - 公司2024年经营溢利上升11.6%至人民币2,012.4百万元[107] - 公司2024年普通股权益持有人应占溢利增加12.5%至人民币1,510.9百万元[107] - 董事会建议宣派2024年度末期股息每股港币9.5仙，本年度股息总额为每股港币18.0仙[107] - 2024年整体收益较去年上升7.5%至140.238亿元人民币（2023年：130.513亿元人民币）[143] - 2024年直接经营成本为116.983亿元人民币（2023年：109.814亿元人民币），毛利率改善至16.6%（2023年：15.9%），毛利增加12.4%至23.255亿元人民币（2023年：20.698亿元人民币）[146] - 其他净收入及收益为1.971亿元人民币（2023年：1.697亿元人民币）[149] - 自有投资物业公允价值变动亏损为0.067亿元人民币（2023年：0.066亿元人民币）[150] - 经营溢利上升11.6%至20.124亿元人民币（2023年：18.034亿元人民币）[150] - 所得税费用增加8.1%至4.885亿元人民币（2023年：4.519亿元人民币）[151] - 2024年公司普通股权益持有人应占溢利上升12.5%，达15.109亿元人民币（2023年：13.425亿元人民币）[151] - 2024年12月31日，流动资产净值为44.764亿元（2023年12月31日：35.656亿元），银行结余及现金增加13.1%至58.035亿元，其中人民币占93.0%，港币/澳门币占7.0%[183] - 2024年12月31日，集团短期无抵押人民币借贷折合5000万元（2023年12月31日：5640万元），借贷加权平均年利率为3.1%[183] - 截至2024年12月31日止年度，资本开支为2.161亿元[184] - 2024年12月31日，集团资本承担为人民币890万元，与合营公司股本资本投资及购置软件系统相关[200] 公司业务拓展与项目中标情况 - 中海物业首屆增值服務合作商大會超500家企業參加，20餘家企業簽約，簽約額超2.5億元[36] - 天圓祥泰大廈、恒毅大廈物業服務面積約22.5萬平方米[33] - 深圳南山蛇口街道辦事處項目保潔面積約123萬平方米，除四害防治面積約37萬平方米[49] - 內蒙古財經大學學校佔地總面積約99萬平方米，校舍建築面積約62萬平方米[55] - 成都環城生態公園涉及生態用地約1.3億平方米[78] - 中海物業中標香港房委會總部辦公大樓及香港醫院管理局支援服務中心保安及停車場管理服務合約[31] - 中海物業續約香港13間法院保安服務合約[37] - 公司承接三峡现代能源创新示范园项目，园区建筑面积约10.6万平方米[91] - 2024年新增订单7410万平方米，其中63.3%来自独立第三方，新签合约额约达44.412亿元[133] - 2024年为优化业务结构及亏损项目治理退行退盘4450万平方米[133] - 2024年新增订单中，中建及中国海外集团贡献面积2720万平方米，占比36.7%，合约额15.925亿元[134] - 2024年新增订单中，独立第三方贡献面积4690万平方米，占比63.3%，合约额28.487亿元[134] - 2024年新增订单中，住宅项目和非住宅项目面积占比分别为49.7%及50.3%[135] - 2024年新增订单中，住宅项目新签合约额约达23.427亿元，非住宅项目约达20.985亿元[135] - 2024年新增订单中，商业及写字楼面积530万平方米，占比7.1%，合约额9.966亿元[136] - 2024年新增订单中，公共及其他物业面积3200万平方米，占比43.2%，合约额11.019亿元[136] 公司荣誉与资质情况 - 中海物業連續七年獲評「中國物業服務品牌影響力企業NO.1」，首獲「港股ESG價值獎」[64] - 海博工程獲深圳市南山區促進產業高質量發展專項資金500萬元[64] - 興海物聯「智慧園區邊緣計算中樞系統的關鍵技術及推廣應用」獲廣東省科技進步一等獎[79] - 公司获批设立深圳市博士后创新实践基地[81] - 公司连续七年获评“中国物业服务品牌影响力企业NO.1”[119] - 公司入选“2024中国物业管理上市公司领先企业高质量发展TOP10”等多个榜单[119] - 公司位列明晟公司国际指数（MSCI）全球小盤股指數（中国地区）成份股[119] - 公司获得“2024中国物业服务ESG发展优秀企业”等多个ESG相关奖项[120] - 公司商企服务品牌“海纳万商”是国际建筑业所有者及管理者协会白金会员[122] - 兴海物联2024年获多项国际国内奖项，“智慧园区边缘计算中枢系统的关键技术及推广应用”获2023年度广东省科技进步奖一等奖，“智慧端脑EdgeBrain产品”获第49届日内瓦国际发明展国际银奖[123] - 社区增值服务品牌“优你互联”2024年获“中国优质生活运营商品牌企业”[124] 公司战略与文化理念 - 2024年是公司“十四五”战略规划关键攻坚期，中海物业领先地位越加巩固[111] - 公司以“中海式物业管理现代化”为中长期目标，提出“三好”品牌主张[113] - 公司以“业态”为基础深耕基础服务质效，提供多元化城市便民生活服务[114] - 公司以“生态”为延伸在住户增值服务等领域创新发展，提升单位面积产值[114] - 公司构建“一干多枝、多业协同”业务逻辑，实现在建项目建筑物保值增值[114] - 公司是中国首批一级资质物业管理企业，1986年在香港开展服务，1991年进入中国大陆[115] - 公司将香港物业管理经验与内地实际情况充分融合，秉持“有品质，更温暖”信念[115] - 公司以“全心奋进每一天”企业精神引领能力均衡提升[115] - 公司以“客户为本、品质保障、价值创造”核心价值观履行使命、迈向愿景[115] - 公司致力为股东实现长期持续稳健增长承诺[115] 公司业务运营与服务情况 - 公司打造的中海标杆项目服务体系已遍布全国48座城市，共验收评定66个项目[118] - 公司服务超100家世界500强企业客户[119] - 2024年公司累计进驻167座城市，业务覆盖港澳，旗下员工约38,627人，在管物业项目2,232个，服务面积接近431.1百万平方米，在管卖场项目448个[117] - 兴海物联基于“方案 + 中台”打造“星启智慧空间”核心产品体系，是行业首个支持多业态的“云 — 边 — 端”软硬一体化解决方案[123] - 公司通过“海博工程”“一线五链”业务规划，聚焦双碳、存量和增值市场发力，提供保修金业务等全方位工程增值服务[123] - 海博工程创新打造海博智慧充电插座等自有品牌产品，开展新房团装等新业务模式[123] - 优你互联在社区空间运营方面，深化自营广告业务，推进智慧终端机入驻全国中海社区[124] - 优你互联在不动产增值服务方面，租售业务通过多种模式扩大规模和布局，美居业务整合头部商家资源提供一站式家装服务[124] - 优你互联在社区生活服务方面，到家业务与头部品牌合作完善服务类目，开设生活服务馆探索“自营门店”模式[124] - 优你互联文旅业务打造差异化旅行服务，开展特色旅游节和境外游业务[124] - 优你互联零售业务聚焦高频刚需大单品和酒饮类产品，通过多种形式提高客户消费黏性[124] 公司各业务线数据关键指标变化 - 包干制物业管理服务收益占比74.4%，为104.27259亿元人民币，较2023年增长13.6% [144] - 2024年物业管理服务收益占总收益之76.1%（2023年：72.1%），较去年增加13.3%至106.662亿元人民币（2023年：94.149亿元人民币）[158] - 2024年包干制及酬金制固定物业管理合同收益分别占分部收益97.8%及2.2%，2023年分别为97.5%及2.5%[161] - 2024年物业管理服务分部收益为10,666,232千元，较2023年的9,414,907千元增长13.3%，其中包干制增长13.6%，酬金制增长0.5%[162] - 2024年末包干制和酬金制在管面积比率为82.8%对17.2%，2023年为83.3%对16.7%，2024年在管总面积为431.1百万平方米，2023年为401.5百万平方米[162][163] - 2024年包干制及酬金制固定物业管理合同分部毛利率分别为14.0%及100.0%，2023年分别为12.7%及100.0%，综合加权平均毛利率升至16.0%（2023年为15.0%）[165] - 2024年物业管理服务分部毛利达1,703.2百万元，较2023年的1,407.8百万元上升21.0%[165] - 2024年物业管理服务分部利润上升17.0%至1,544.6百万元，2023年为1,320.2百万元[166] - 2024年非住户增值服务子分部收益占总收益13.0%（2023年为16.5%），减少14.7%至1,828.7百万元[168] - 2024年非住户增值服务子分部毛利率保持13.1%，毛利下跌14.3%至240.3百万元，子分部利润下跌19.7%至146.5百万元[173] - 2024年住户增值服务子分部收益占总收益9.9%（与2023年持平），增加7.2%至1,384.6百万元[178] - 住户增值服务增长主要因居家生活及商业服务零售消费和社区团购业务量增长、社区资产经营拓展租赁代理业务，但受美居服务需求疲弱抑制[178] - 住户增值服务子分部2024年收益为13.84606亿元，较2023年的12.9181亿元增加9279.6万元，增幅7.2%，毛利率降至25.5%（2023年：26.1%），毛利增加4.5%至3.525亿元，子分部利润上升8.4%至3.289亿元[179] - 社区资产经营服务2024年收益为6.19189亿元，较2023年的5.61218亿元增加5797.1万元，增幅10.3%[179] - 居家生活服务及商业服务运营2024年收益为7.65417亿元，较2023年的7.30592亿元增加3482.5万元，增幅4.8%[179] - 2024年停车位买卖业务出售车位2224个（2023年：3109个），收益减少至1.442亿元（2023年：1.999亿元），分部利润减少至2950万元（2023年：4310万元）[182] 公司可持续发展与社会责任 - 公司发布碳中和白皮书，承诺2030年范围一及范围二单位面积碳排放较2022年降低15%，2060年实现运营边界内碳中和[90] - 2020年以来，公司累计消费帮扶金额已超人民币1亿元[99] - 公司正式发布《碳中和白皮书》，开启碳中和实践专项行动[193] - 公司

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4][6] 报告的核心观点 - 主航道稳健增长，抗周期波动能力凸显，关联方未来仍有充沛高质量物管项目交付，业绩增长确定性和保障性较强 [2] - 优化在管项目，大规模退出亏损项目，业务结构优化，经营效率提升，基础物管毛利率改善 [3] - 现金充裕，分红比例提升 [3] - 背靠中国海外发展及中国建筑集团，物管项目资源丰富，第三方外拓市场积极扩大规模，物管业务增长稳健，毛利率有所回升，但考虑开发商增值业务需求减少，下调2025 - 2026年归母净利润预测，新增2027年预测，央企物管业绩增长稳健，估值具备吸引力 [4] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 关联方Q1销售金额464亿元，新增土储面积128万平 [1] - 2024年中海物业营收140亿元，同比+7.5%；毛利23.3亿元，同比+12.4%；归母净利润15.1亿元，同比+12.5%；全年分红每股0.18港币，分红金额5.9亿港币，同比提升29% [1] - 4月25日中国海外发展发布一季度经营情况，一季度全口径销售金额464亿元，销售面积219万平，新增土储面积128万平，总地价275.5亿元，收入367.3亿元，经营溢利56.7亿元 [1] 点评 - 主航道业务方面，2024年物业管理/社区增值分别实现收入106.7/13.8亿元，同比+13.3%/+7.2%，合计占总收入比重86%，同比提升4pct；非业主增值业务收入18.3亿元，同比减少14.7%，占总收入比重13.0%，毛利率13.1%，同比持平，毛利占总毛利比重10.3%；2024年关联方中海地产全口径销售金额3106亿元，同比增长0.3%，排名行业第二，2025年1 - 3月全口径销售金额464亿元，同比 - 22.9%，排名行业第三 [2] - 经营效率方面，2024年末在管面积4.3亿平，新签订单7410万平（63.3%来自第三方，新增项目住宅和非住宅业态面积占比约1:1），退出项目4450万平；2024年整体毛利率16.6%，同比提升0.7pct，物业管理/社区增值/非业主增值毛利率分别为16.0%/25.5%/13.1%，同比变化+1.0pct/ - 0.6pct/0.0pct [3] - 财务状况方面，截至2024年末现金及银行结余58亿元，较上年年底增加13.1%；2024年度分红比例为36.3%，同比提升4.5pct [3] 盈利预测、估值与评级 - 下调公司2025 - 2026年归母净利润预测至16.8/18.6亿元，原预测为17.3/19.0亿元，新增2027年预测为20.4亿元，对应的预测PE为10/9/8倍 [4] 公司盈利预测与估值简表 |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|13,051|14,024|15,538|17,126|18,827| |营业收入增长率|15.1%|7.5%|10.8%|10.2%|9.9%| |归母净利润（百万元）|1,343|1,511|1,681|1,865|2,039| |归母净利润增长率|18.0%|12.5%|11.2%|11.0%|9.4%| |EPS（元）|0.41|0.46|0.51|0.57|0.62| |ROE（归属母公司)（摊薄）|32.6%|29.6%|27.2%|25.3%|23.5%| |P/E|12.0|10.6|9.5|8.6|7.9| |P/B|3.9|3.1|2.6|2.2|1.8| [5] 财务报表与盈利预测 - 利润表、资产负债表、现金流量表展示了2023 - 2027E各年度相关财务指标情况 [9]

报告公司投资评级 - 买入评级 [1][5][9] 报告的核心观点 - 更新对中海物业的财务预测并提供2027年业绩预测，利润率2024年触底反弹，预计2025 - 27年基本稳定，公司将从中国海外发展和第三方获新项目支持未来三年稳定增长 [1] - 不断扩大的管理规模支撑稳定增长，预计中国海外发展及第三方开发商已完成项目推动中海物业管理规模持续增长，2026年有望超5亿平方米，支持2025 - 27年高个位数收入增长 [5] - 预计2025 - 27年利润率保持稳定，2024年利润率触底，毛利率同比反弹0.7个百分点至16.6%，预计毛利率维持在16 - 17%，净利率维持在11%左右，净利润2025 - 27年实现高个位数增长 [5] - 维持买入评级，目标价6.3港元不变，公司能逆周期维持业绩稳定增长并录得毛利率回升，预计派息率增加有助于提供股价下行保护 [5] 股份资料 - 52周高位7.12港元，52周低位4.05港元，市值17437.83百万港元，日均成交量7.41百万，年初至今变化3.71%，200天平均价5.36港元 [3] 财务数据一览 损益表 |年结12月31日|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |收入（百万人民币）|13051|14024|15227|16127|16958| |同比增长（%）|19.7|7.5|8.6|5.9|5.2| |核心利润（百万人民币）|1343|1511|1651|1750|1855| |核心每股盈利（人民币）|0.41|0.46|0.50|0.53|0.56| |同比增长（%）|22.8|12.5|9.3|6.0|6.0| |前EPS预测值（人民币）|||0.54|0.63|| |调整幅度（%）|||-7.5|-14.9|| |市盈率（倍）|12.3|10.9|10.0|9.4|8.9| |每股账面净值（人民币）|1.25|1.55|1.88|2.22|2.58| |市账率（倍）|4.00|3.22|2.67|2.26|1.94| |股息率（%）|2.8|3.6|3.8|4.1|4.3|[4] 资产负债简表 |截至12月31日|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |现金及现金等价物（百万人民币）|5131|5813|6311|7035|7796| |应收账款及票据（百万人民币）|2481|2747|3198|3548|3900| |存货（百万人民币）|736|653|709|751|789| |其他流动资产（百万人民币）|1583|2005|2104|2178|2247| |总流动资产（百万人民币）|9931|11217|12321|13512|14733| |投资物业（百万人民币）|174|156|156|156|156| |物业、厂房及设备（百万人民币）|113|130|118|102|84| |其他有形资产（百万人民币）|185|247|340|437|540| |无形资产（百万人民币）|57|85|67|55|47| |合资企业/联营公司投资（百万人民币）|15|21|28|35|42| |其他长期资产（百万人民币）|136|150|150|150|150| |总长期资产（百万人民币）|680|788|858|935|1019| |总资产（百万人民币）|10611|12005|13180|14448|15752| |短期贷款（百万人民币）|42|54|54|54|54| |应付账款（百万人民币）|4236|4355|4448|4577|4671| |其他短期负债（百万人民币）|2087|2332|2345|2352|2362| |总流动负债（百万人民币）|6365|6741|6847|6983|7087| |其他长期负债（百万人民币）|69|91|91|91|91| |总长期负债（百万人民币）|69|91|91|91|91| |总负债（百万人民币）|6434|6831|6937|7074|7178| |股本（百万人民币）|3|3|3|3|3| |储备及其他资本项目（百万人民币）|4119|5108|6164|7284|8471| |股东权益（百万人民币）|4121|5110|6167|7287|8474| |非控股权益（百万人民币）|56|64|75|87|100| |总权益（百万人民币）|4177|5174|6242|7374|8574|[11] 现金流量表 |年结12月31日|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |税前利润（百万人民币）|1803|2010|2199|2331|2470| |折旧及摊销（百万人民币）|37|40|43|46|49| |营运资本变动（百万人民币）|39|-213|-524|-346|-372| |利息调整（百万人民币）|-7|-9|-6|-7|-7| |税费（百万人民币）|-394|-470|-512|-552|-585| |其他经营活动现金流（百万人民币）|1503|1322|1146|1411|1485| |经营活动现金流（百万人民币）|2982|2680|2345|2882|3040| |资本开支（百万人民币）|-50|-31|-31|-31|-31| |投资活动（百万人民币）|-94|-103|-114|-125|-137| |其他投资活动现金流（百万人民币）|-279|-48|-47|-50|-51| |投资活动现金流（百万人民币）|-422|-183|-192|-206|-219| |负债净变动（百万人民币）|0|-6|0|0|0| |股息（百万人民币）|-411|-592|-595|-631|-668| |其他融资活动现金流（百万人民币）|-462|-606|-601|-637|-675| |融资活动现金流（百万人民币）|-873|-1204|-1196|-1267|-1343| |汇率收益/损失（百万人民币）|11|0|0|0|0| |年初现金（百万人民币）|2418|3192|3860|4359|5083| |年末现金（百万人民币）|5131|5813|6311|7035|7796| |财务比率|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |每股指标(人民币)|核心每股收益|0.408|0.460|0.502|0.533|0.564| ||全面摊薄每股收益|0.408|0.460|0.502|0.533|0.564| ||每股股息|0.140|0.180|0.193|0.204|0.216| ||每股账面值|1.254|1.555|1.876|2.217|2.578| |利润率分析(%)|毛利率|15.9|16.6|16.5|16.5|16.5| ||EBITDA利润率|13.8|14.3|14.3|14.3|14.4| ||EBIT利润率|13.2|13.7|13.8|13.8|13.9| ||净利率|9.6|10.1|10.2|10.2|10.2| |盈利能力(%)|ROA|12.7|12.6|12.5|12.1|11.8| ||ROE|32.6|29.6|26.8|24.0|21.9| |其他|流动比率|1.6|1.7|1.8|1.9|2.1| ||存货周转天数|20.6|17.0|17.0|17.0|17.0| ||应收账款周转天数|69.4|71.5|76.7|80.3|84.0| ||应付账款周转天数|140.8|135.9|127.8|124.1|120.5|[12] 2024年业绩概览 |年结12月31日|2023年|2024年|同比（%）| |----|----|----|----| |收入（人民币百万元）|13051|14024|7.5| |物管服务（人民币百万元）|9415|10666|13.3| |非住户增值服务（人民币百万元）|2145|1829|-14.7| |住户增值服务（人民币百万元）|1292|1385|7.2| |停车位买卖业务（人民币百万元）|200|144|-27.9| |销售成本（人民币百万元）|-10981|-11698|6.5| |毛利（人民币百万元）|2070|2326|12.4| |物管服务（人民币百万元）|1408|1703|21.0| |非住户增值服务（人民币百万元）|280|240|-14.3| |住户增值服务（人民币百万元）|337|353|4.5| |停车位买卖业务（人民币百万元）|44|29|-33.6| |销售管理费用（人民币百万元）|-387|-431|11.5| |金融资产减值损失净额（人民币百万元）|-43|-72|69.7| |投资物业的公允价值（亏损）/收益（人民币百万元）|-7|-7|1.0| |其他净收入（人民币百万元）|170|197|16.1| |息税前利润（人民币百万元）|1803|2012|11.6| |财务费用（人民币百万元）|-7|-9|30.8| |应占联营和合营公司利润（人民币百万元）|6|6|-4.2| |税前利润（人民币百万元）|1803|2010|11.5| |所得税（人民币百万元）|-452|-489|8.1| |税后利润（人民币百万元）|1352|1522|12.6| |非控股权益（人民币百万元）|-9|-11|17.7| |净利润（人民币百万元）|1343|1511|12.5| |每股盈利（人民币）|0.4084|0.4600|12.6| |每股股息（港元）|0.140|0.180|28.6| |派息率（%）|30|36|6.0ppt| |毛利率（%）|15.9|16.6|0.7ppt| |物管服务（%）|15.0|16.0|1.0ppt| |非住户增值服务（%）|13.1|13.1|0.1ppt| |住户增值服务（%）|26.1|25.5|-0.7ppt| |停车位买卖业务（%）|22.2|20.4|-1.8ppt| |息税前利润率（%）|13.8|14.3|0.5ppt| |净利润率（%）|10.3|10.8|0.5ppt| |在管面积（百万平方米）|401.5|431.1|7.4| |来自独立第三方的面积占比|40.5|39.4|-1.1ppt| |非住宅项目的面积占比|30.1|28.7|-1.4ppt|[6] 交银国际房地产行业覆盖公司 |股票代码|公司名称|评级|收盘价（交易货币）|目标价（交易货币）|潜在涨幅|发表日期|子行业| |----|----|----|----|----|----|----|----| |17 HK|新世界发展|买入|4.48|6.94|54.8%|2025年03月03日|香港房地产| |778 HK|置富产业信托|买入|3.87|5.86|51.4%|2024年12月12日|香港房地产| |16 HK|新鸿基地产|买入|67.85|96.10|41.6%|2024年09月03日|香港房地产| |823 HK|领展房托|买入|33.30|47.70|43.2%|2024年05月29日|香港房地产| |12 HK|恒基地产|中性|20.25|23.02|13.7%|2025年04月03日|香港房地产| |1109 HK|华润置地|买入|26.80|31.68|18.2%|2025年03月28日|内地房地产| |123 HK|越秀地产|买入|4.73|6.60|39.5%|2024年08月13日|内地房地产| |3383 HK|雅居乐集团|买入|0.48|1.16|144.2%|2023年12月01日|内地房地产| |6626 HK|越秀服务|买入|2.91|4.30|47.9%|2025年03月21日|物业服务| |2669 HK|中海物业|买入|5.31|6.30|18.6%|2024年09月05日|物业服务| |6098 HK|碧桂园服务|买入|6.93|6.08|-12

报告公司投资评级 - 买入评级 [1][5][9] 报告的核心观点 - 更新对中海物业的财务预测并提供2027年业绩预测，利润率2024年触底反弹，预计2025 - 27年基本稳定，公司将从中国海外发展和第三方获新项目支持未来三年稳定增长 [1] - 不断扩大的管理规模支撑稳定增长，预计中国海外发展及第三方开发商已完成项目推动中海物业管理规模持续增长，2026年有望超5亿平方米，支持2025 - 27年高个位数收入增长 [5] - 预计2025 - 27年利润率保持稳定，2024年利润率触底，毛利率同比反弹0.7个百分点至16.6%，预计毛利率维持在16 - 17%，净利率维持在11%左右，净利润2025 - 27年实现高个位数增长 [5] - 维持买入评级，目标价6.3港元不变，公司能逆周期维持业绩稳定增长并录得毛利率回升，预计派息率增加提供股价下行保护，基于强大外拓能力、国企关联方稳定交付和分红比例提升维持评级 [5] 相关目录总结 股份资料 - 52周高位7.12港元，52周低位4.05港元，市值17437.83百万港元，日均成交量7.41百万，年初至今变化3.71%，200天平均价5.36港元 [3] 财务数据一览 - 2023 - 2027年收入分别为13051、14024、15227、16127、16958百万元人民币，同比增长19.7%、7.5%、8.6%、5.9%、5.2% [4] - 2023 - 2027年核心利润分别为1343、1511、1651、1750、1855百万元人民币，核心每股盈利分别为0.41、0.46、0.50、0.53、0.56元人民币，同比增长22.8%、12.5%、9.3%、6.0%、6.0% [4] - 2025、2026年EPS前预测值为0.54、0.63元人民币，调整幅度为 - 7.5%、 - 14.9% [4] - 2023 - 2027年市盈率分别为12.3、10.9、10.0、9.4、8.9倍，每股账面净值分别为1.25、1.55、1.88、2.22、2.58元人民币，市账率分别为4.00、3.22、2.67、2.26、1.94倍，股息率分别为2.8%、3.6%、3.8%、4.1%、4.3% [4] 2024年业绩概览 - 2024年收入14024百万元人民币，同比增长7.5%，物管服务、非住户增值服务、住户增值服务、停车位买卖业务收入分别为10666、1829、1385、144百万元人民币，同比变化13.3%、 - 14.7%、7.2%、 - 27.9% [6] - 2024年毛利2326百万元人民币，同比增长12.4%，物管服务、非住户增值服务、住户增值服务、停车位买卖业务毛利分别为1703、240、353、29百万元人民币，同比变化21.0%、 - 14.3%、4.5%、 - 33.6% [6] - 2024年净利润1511百万元人民币，同比增长12.5%，每股盈利0.46元人民币，同比增长12.6%，每股股息0.18港元，同比增长28.6%，派息率36%，较2023年提升6.0ppt [6] - 2024年毛利率16.6%，较2023年提升0.7ppt，息税前利润率14.3%，较2023年提升0.5ppt，净利润率10.8%，较2023年提升0.5ppt [6] - 2024年在管面积431.1百万平方米，同比增长7.4%，来自独立第三方面积占比39.4%，较2023年下降1.1ppt，非住宅项目面积占比28.7%，较2023年下降1.4ppt [6] 财务数据 损益表 - 2023 - 2027年收入分别为13051、14024、15227、16127、16958百万元人民币，主营业务成本分别为10981、11698、12709、13461、14154百万元人民币，毛利分别为2070、2326、2517、2666、2804百万元人民币 [10] - 2023 - 2027年经营利润分别为1722、1927、2102、2225、2353百万元人民币，税前利润分别为1715、1918、2095、2218、2345百万元人民币，净利润分别为1254、1419、1548、1638、1730百万元人民币 [10] 资产负债简表 - 2023 - 2027年现金及现金等价物分别为5131、5813、6311、7035、7796百万元人民币，应收账款及票据分别为2481、2747、3198、3548、3900百万元人民币，存货分别为736、653、709、751、789百万元人民币 [11] - 2023 - 2027年总流动资产分别为9931、11217、12321、13512、14733百万元人民币，总长期资产分别为680、788、858、935、1019百万元人民币，总资产分别为10611、12005、13180、14448、15752百万元人民币 [11] - 2023 - 2027年总流动负债分别为6365、6741、6847、6983、7087百万元人民币，总长期负债分别为69、91、91、91、91百万元人民币，总负债分别为6434、6831、6937、7074、7178百万元人民币 [11] - 2023 - 2027年股东权益分别为4121、5110、6167、7287、8474百万元人民币，非控股权益分别为56、64、75、87、100百万元人民币，总权益分别为4177、5174、6242、7374、8574百万元人民币 [11] 现金流量表 - 2023 - 2027年经营活动现金流分别为2982、2680、2345、2882、3040百万元人民币，投资活动现金流分别为 - 422、 - 183、 - 192、 - 206、 - 219百万元人民币，融资活动现金流分别为 - 873、 - 1204、 - 1196、 - 1267、 - 1343百万元人民币 [12] - 2023 - 2027年核心每股收益分别为0.408、0.460、0.502、0.533、0.564元人民币，每股股息分别为0.140、0.180、0.193、0.204、0.216元人民币，每股账面值分别为1.254、1.555、1.876、2.217、2.578元人民币 [12] - 2023 - 2027年毛利率分别为15.9%、16.6%、16.5%、16.5%、16.5%，EBITDA利润率分别为13.8%、14.3%、14.3%、14.3%、14.4%，EBIT利润率分别为13.2%、13.7%、13.8%、13.8%、13.9%，净利率分别为9.6%、10.1%、10.2%、10.2%、10.2% [12] - 2023 - 2027年ROA分别为12.7%、12.6%、12.5%、12.1%、11.8%，ROE分别为32.6%、29.6%、26.8%、24.0%、21.9%，流动比率分别为1.6、1.7、1.8、1.9、2.1 [12] - 2023 - 2027年存货周转天数分别为20.6、17.0、17.0、17.0、17.0天，应收账款周转天数分别为69.4、71.5、76.7、80.3、84.0天，应付账款周转天数分别为140.8、135.9、127.8、124.1、120.5天 [12] 交银国际房地产行业覆盖公司 - 包含新世界发展、置富产业信托、新鸿基地产等多家公司，给出评级、收盘价、目标价、潜在涨幅、发表日期和子行业等信息 [9]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [3][10] 报告的核心观点 - 报告研究的具体公司2024年核心物业管理业务稳健增长，外拓业态持续丰富，毛利率改善，有较强韧性能力，预计未来能维持一定增速的规模与业绩增长，持续看好其长期高质量发展 [10] 根据相关目录分别进行总结 基本状况 - 2024年主营业务收入140.24亿，同比+7.5%；归母净利润15.11亿，同比+12.5%，收入增长得益于物业管理面积增长和住户增值服务业务规模提升，增利高于增收因综合毛利率从15.9%提升至16.6%，通过节省物资成本等措施及治理亏损项目实现；董事会建议期末派息每股港币9.5港仙，高于2023年的8.5港仙 [6] 基石业务 - 2024年在管面积增至4.31亿平，同比增长7.4%，第三方项目面积占比39.4%；物业管理业务收入占比从2023年的72.1%升至76.1%；主动退出4450万方项目以聚焦效益；新签合约额44.41亿元，签约多个标杆项目 [8] 增值业务 - 2024年非住户增值服务业务收入18.29亿，同比-14.7%，占比从2023年的16.5%降至13.0%，因房地产行业下行及主动调整硬件产品销售业务；住户增值服务收入13.85亿，同比+7.2%，占比9.9%与2023年持平，有韧性 [9] 盈利预测 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入（百万元）|13,051|14,024|15,426|16,814|18,160| |增长率yoy%|15%|7%|10%|9%|8%| |归母净利润（百万元）|1,343|1,511|1,677|1,870|2,058| |增长率yoy%|18%|13%|11%|11%|10%| |每股收益（元）|0.41|0.46|0.51|0.57|0.63| |每股现金流量|0.46|0.41|0.84|0.78|0.86| |净资产收益率|37%|33%|28%|24%|21%| |P/E|11.1|9.9|8.9|8.0|7.2| |P/B|3.6|2.9|2.2|1.7|1.4| [3] 财务状况 - 资产负债表方面，现金及现金等价物、应收款项合计等项目有相应变化；利润表中营业总收入、营业总支出等指标呈现增长趋势；现金流量表中经营活动现金流、投资活动现金流等有不同表现；主要财务比率方面，成长能力、获利能力、偿债能力等指标各有变化 [14]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [3][10] 报告的核心观点 - 报告研究的具体公司2024年核心物业管理业务稳健增长，外拓业态持续丰富，毛利率改善，有较强韧性能力，预计未来能维持一定增速的规模与业绩增长，持续看好其长期高质量发展 [10] 根据相关目录分别进行总结 基本状况 - 报告研究的具体公司2024年主营业务收入140.24亿，同比+7.5%；归母净利润15.11亿，同比+12.5%，收入增长得益于物业管理面积增长和住户增值服务业务规模提升，增利高于增收因综合毛利率从15.9%提升至16.6%，公司还积极治理亏损项目；董事会建议期末派息每股港币9.5港仙，高于2023年的8.5港仙 [6] 基石业务 - 2024年在管面积增至4.31亿平，同比增长7.4%，第三方项目面积占比39.4%；物业管理业务收入占比从2023年的72.1%升至76.1%；公司主动退出4450万方项目以优化结构，新签合约额44.41亿元，签约多个标杆项目 [8] 增值业务 - 受房地产行业下行和宏观环境影响，2024年非住户增值服务收入18.29亿，同比-14.7%，占比从2023年的16.5%降至13.0%，因相关业务减少及调整硬件产品销售业务；住户增值服务收入13.85亿，同比+7.2%，占比9.9%与2023年持平，有韧性 [9] 盈利预测 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入（百万元）|13,051|14,024|15,426|16,814|18,160| |增长率yoy%|15%|7%|10%|9%|8%| |归母净利润（百万元）|1,343|1,511|1,677|1,870|2,058| |增长率yoy%|18%|13%|11%|11%|10%| |每股收益（元）|0.41|0.46|0.51|0.57|0.63| |每股现金流量|0.46|0.41|0.84|0.78|0.86| |净资产收益率|37%|33%|28%|24%|21%| |P/E|11.1|9.9|8.9|8.0|7.2| |P/B|3.6|2.9|2.2|1.7|1.4| [3] 财务状况 - 资产负债表方面，现金及现金等价物、应收款项合计等项目有相应变化；利润表中营业总收入、主营业务收入等预计逐年增长；现金流量表中经营活动现金流、投资活动现金流等有不同表现；主要财务比率方面，成长能力、获利能力、偿债能力等指标呈现一定趋势 [14]