上海房地产市场整体情况 - 2025年11月上海共计29个楼盘入市，当月成交面积约33.5万㎡，环比下降约15.5% [1] 贝壳集团项目表现 - 贝壳集团旗下贝好家独立操盘的住宅项目贝涟C1首秀亮眼，其销售面积和销售套数在当月均位列第三名 [1] - 该项目于2024年12月31日摘地，2025年10月底首次开盘，销售业绩体现在11月网签数据中，被称为四季度上海楼市“黑马” [1] 其他项目销售套数排名 - 建发·朗明项目销售35套位列第17名 [3] - 外滩道、华润华发时代之城、中建山水雅境项目各销售33套并列第18名 [3] - 翡雲悅府项目销售32套位列第21名 [3] - 东滩 · 海上明月项目销售31套位列第22名 [3] - 大华梧桐樾、大华·星曜、中国中铁 · 世纪尚城项目各销售30套并列第23名 [3] - 城投水尚华庭、建发海宸项目各销售29套并列第26名 [3] - 象屿·天宸雅颂、滴水湖馨苑项目各销售28套并列第28名 [3] - 南山·瑞得项目销售26套位列第30名 [3]

投资评级与核心观点 - 行业投资评级为“看好”并维持[3] - 核心观点认为证监会推动商业不动产REITs试点将促使商业地产价值重估[2] - 房地产作为中国家庭重要资产，稳房价对经济内循环意义重大，政策端有望进一步发力[4] - 中央层面高频提及建设高品质住房，高品质住宅或将迎来发展浪潮[4] - 多重利好推动下，香港私人住宅市场情绪逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[4] 板块行情表现 - 本周（25/11/22-25/11/28）房地产（申万）指数上升0.7%，表现弱于主要股指（上证指数升1.4%，深证成指升3.6%，创业板指升4.5%，沪深300升1.6%）[7] - 个股涨幅前五为：万通发展(+19.3%)、*ST南置(+12.6%)、新华联(+10.5%)、张江高科(+9.7%)、天保基建(+9.2%)[7] - 个股跌幅前五为：华夏幸福(-14.9%)、京基智农(-14.8%)、万科A(-11.2%)、合肥城建(-9.8%)、金地集团(-6.2%)[7] 新房市场数据跟踪 - 本周（11.22-11.28）42个重点城市新房合计成交206万平米，环比上升9.8%，同比下降51.1%[11] - 分能级看，一线城市成交55.2万平米环比升27.5%，二线城市成交120.5万平米环比升5.4%，三四线城市成交30.2万平米环比升1.0%[11] - 11月截至本周（11.1-11.28）42城新房累计成交724万平米，环比上月同期升0.8%，同比下降43.1%，年初至今累计成交同比下降13.9%[15] - 11月一线城市累计成交180万平米环比升5.1%同比降42.0%，二线城市累计成交422万平米环比升0.2%同比降42.1%，三四线城市累计成交122万平米环比降3.2%同比降47.8%[15] 二手房市场数据跟踪 - 本周（11.22-11.28）21个重点城市二手房合计成交202万平米，环比下降0.6%，同比下降18.5%[26] - 分能级看，一线城市成交88.2万平米环比升6.1%，二线城市成交97.8万平米环比降6.7%，三四线城市成交16.1万平米环比升5.2%[26] - 11月截至本周（11.1-11.28）21城二手房累计成交800万平米，环比上月同期上升27.5%，同比下降19.2%，年初至今累计成交同比上升8.0%[31] - 11月一线城市累计成交336万平米环比升31.8%同比降19.7%，二线城市累计成交404万平米环比升22.6%同比降20.9%，三四线城市累计成交60万平米环比升40.1%同比降1.6%[31] 行业政策与新闻 - 证监会就推出商业不动产投资信托基金试点草案公开征求意见，以推动REITs市场高质量发展[41][42] - 地方政策聚焦：北京“十五五”规划持续推进住有所居；上海国资委加强存量盘活制度供给；常州购买高品质住宅公积金贷款可增50万；徐州购买改善型住宅公积金贷款最高额度上浮30%[41][42] - 土地市场动态：北京丰台一宗宅地起始价24.72亿元将于12月25日出让；武汉集中挂牌20宗地块起始总价78.15亿元；杭州43.32亿元出让3宗宅地[42] - 城市市场表现：深圳11月二手房成交量同比增约17%，1500万元以上豪宅成交占比升至2.3%；广州11月二手住宅网签量环比增长22.9%，成交9191宗[42] 重点公司动态 - 融资活动：招商蛇口发行不超50.4亿元公司债券票面利率1.77%；浦发银行拟审议万科20亿元中期票据展期事项；张江高科发行6亿元超短期融资券利率1.60%；保利发展发行30亿元中期票据；新城控股设立6.16亿元不动产资产支持专项计划[44][45] - 人事变动：大悦城董事张鸿飞辞职，提名董保芸、王国新为董事候选人；建发国际集团调整提名委员会成员[44][45] - 股份回购：万物云回购79.83万股耗资约1649万港元；招商积余累计回购662.62万股支付总额约7801万元；贝壳-W连续多日进行股份回购[45] 投资建议与关注标的 - 建议关注地产开发企业：华润置地、招商蛇口、新城控股、绿城中国、中国海外宏洋集团[4] - 建议关注港资发展商：新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设[4] - 建议关注地产转型企业：衢州发展[4] - 建议关注二手房中介：贝壳[4] - 建议关注物管企业：招商积余、华润万象生活[4]

公司股份回购 - 贝壳-W于2025年12月1日执行了股份回购操作 [1] - 本次回购总金额为298.83万美元 [1] - 公司共计回购53.75万股股份 [1] - 回购价格区间为每股5.52美元至5.72美元 [1]

公司股份回购行动 - 贝壳-W于2025年12月1日执行了股份回购操作 [1] - 本次回购总金额为298.83万美元 [1] - 共计回购53.75万股公司股份 [1] - 回购价格区间为每股5.52美元至5.72美元 [1]

公司股份回购 - 贝壳于2025年12月2日执行了股份回购操作 [1] - 本次回购总金额为298.8万美元 [1] - 公司共回购53.7万股股份 [1] - 回购价格区间为每股5.52美元至5.72美元 [1]

股份数据 - 2025年11月28日已发行股份（不含库存）3,366,778,024股，库存股0股，总数3,366,778,024股[3] - 2025年12月1日已发行股份（不含库存）3,366,778,024股，库存股0股，总数3,366,778,024股[3] - 公司已发行股份总数3,506,225,794股，含3,366,778,024股A类及139,447,770股B类普通股[6] 股份购回 - 2025年11月3 - 5日及12月1日多次购回未注销股份[4][5] - 2025年12月1日在纽交所购回537,456股，付出2,988,309美元[12] - 2025年12月1日购回股份最高5.72美元，最低5.52美元[12] - 购回授权2025年6月27日通过，可购360,216,007股[12] - 按授权已购78,687,240股，占比2.184%[12] 其他 - 股份购回后新股发行等暂停期至2025年12月31日[12]

美股市场表现 - 美股三大股指于当地时间12月1日全线收跌 道指跌0.9%至47289.33点 标普500指数跌0.53%至6812.63点 纳指跌0.38%至23275.92点 [1][2] - 美国科技七巨头指数上涨0.15% 个股表现分化 苹果和英伟达涨超1% 亚马逊小幅上涨 而特斯拉小幅下跌 谷歌母公司Alphabet、微软和Meta跌超1% [1][4] - 中概股多数上涨 纳斯达克中国金龙指数涨0.87% 霸王茶姬涨超6% 亚朵和网易涨超5% 阿里巴巴涨超4% [1][4] 公司与行业动态 - 英伟达与新思科技宣布达成战略合作 英伟达将斥资20亿美元入股新思科技 新思科技股价收盘涨近5% [4] - 法国空客公司股价在巴黎股市盘中一度下跌逾10% 公司声明称部分A320系列客机因飞行控制软件问题需紧急停飞 全球约6000架飞机可能受影响 绝大多数已完成技术工作 [5] - 国际贵金属期货普遍收涨 COMEX黄金期货涨0.24%至4265.00美元/盎司 COMEX白银期货涨2.25%至58.45美元/盎司 [6] 市场观点与前瞻 - 德邦证券分析认为 美股AI板块整体情绪或阶段性放缓 美股整体缺乏明确方向 或维持高位震荡 美联储的降息动作或决定美股行业景气度是否发生切换 [4] - 国金期货表示 市场目前仍紧盯美联储12月议息会议上降息的可能性 黄金价格对降息预期高度敏感 地缘政治局势的持续动荡也可能进一步推升黄金价格 [6]

市场整体表现 - 纳斯达克中国金龙指数上涨0.87% [1] - 热门中概股收盘多数上涨 [1] 公司股价表现 - 阿里巴巴股价上涨超过4% [1] - 网易股价上涨超过5% [1] - 百度股价上涨超过2% [1] - 拼多多股价上涨超过1% [1] - 蔚来股价下跌超过5% [1] - 贝壳股价下跌超过3% [1] - 小鹏汽车股价下跌超过2% [1] - 理想汽车股价下跌超过2% [1]

人员优化与补偿方案 - 公司近期进行人员调整，网传整体裁员比例高达30%，P8及以上管理层削减50%至60% [2][3] - 公司回应称网传比例严重夸大失实，实际人员调整不及整体规模的0.5%，按截至2025年6月底约13.18万员工计算，波及人数约650人 [2][3] - 补偿方案为N+4，但有员工解释实为N+1+3个月年终奖，因临近年终述职，正常情况基本能拿到4个月年终奖 [2] - 产研部门裁员比例较高，有质量工程师小组全员被裁，职能部门亦有司龄超过10年的老员工被优化 [2][3] 员工结构及变动 - 截至2025年6月底，公司员工总人数约为13.18万人，较2024年末的13.5万人减少约3200人 [4] - 员工构成中，经纪人及支持人员约10.65万人，平台运营约6370人，研发约2295人，业务拓展、销售及市场营销约6291人，行政及管理约10384人 [5] 核心业务表现 - 2025年第三季度存量房业务交易额增长5.8%至5056亿元，但由于加盟门店成交额比重提升，净收入下降3.6%至60亿元 [6] - 2025年第三季度新房业务总交易额为1963亿元，同比下降13.7%，板块收入同比下降14.1%至66.4亿元 [6] - 公司净利润在2025年第三季度同比大跌36.1% [2] 新业务发展与战略 - 非房产交易业务净收入占比提升至45%，达到历史新高，公司押注于家装家居、房屋租赁和贝好家三大新业务板块的“一体三翼”战略 [7] - 2025年第三季度房屋租赁业务净收入同比猛增45.3%至57亿元，贡献利润超1亿元，但因扩张成本激增38.8%，贡献利润率仅为8.7% [8] - 家装家居业务净收入为42.99亿元，新兴业务及其他净收入为3.96亿元 [7] 研发投入与股价回购 - 尽管进行人员优化，2025年第三季度研发费用增长13.2%至约6.5亿元，公司CEO强调AI赋能核心业务场景 [8] - 公司股价较高点回落超过七成，截至发稿前收盘价为17.23美元/股 [9] - 公司自2022年9月启动回购，截至2025年9月末累计回购金额约23亿美元，回购股数占启动前股本约11.5% [9] 主要股东变动 - 万科已将其持有的公司股票全部出售，双方自2017年的战略投资合作正式落幕 [11] - 万科最初于2017年4月以30亿元购入链家集团股权，后转换为贝壳股份，上市后持股比例被稀释至约4.13% [11]

裁员风波 - 网传公司启动大规模人员优化整体比例高达30%产研部门裁员比例甚高P8及以上管理层削减50%至60%部分司龄超10年老员工被裁 [2][3] - 公司回应称网传整体裁员30%严重夸大失实实际人员调整比例远不及整体规模0.5%以员工总数13.18万人估算波及人数约650人 [2][3] - 补偿方案为N+4但员工解释实为N+1+3个月年终奖因临近年终述职核算被指“算计” [2] 人员结构变动 - 截至2025年6月底员工总人数约为13.18万人较2024年末的13.5万人减少约3200人 [4][5] - 员工职能构成中经纪人及支持人员约10.65万人平台运营6370人研发2295人业务拓展销售及市场营销6291人行政及管理10384人 [4][5] - 公司已停止扩编招聘基本为离职替补并给予被裁员工一个月缓冲期 [4] 财务业绩表现 - 2025年第三季度实现收入231亿元人民币同比增长2.1%但净利润仅为7.47亿元同比大幅下跌36.1% [5] - 经营费用为43亿元同比下降1.8%环比下降6.7%降本增效成效显现研发费用增长13.2%至约6.5亿元 [7] 核心业务承压 - 存量房业务交易额增长5.8%至5056亿元但净收入下降3.6%至60亿元因加盟门店主导成交额比重提升 [5] - 新房业务总交易额大跌13.7%至1963亿元板块收入同比下降14.1%至66.4亿元 [5] 战略转型与新业务 - 公司加速向“一体三翼”战略转型家装家居房屋租赁和贝好家三大新业务板块2025年第三季度非房产交易业务净收入占比提升至45%达历史新高 [6] - 房屋租赁业务净收入同比猛增45.3%至57亿元贡献超1亿元利润但因扩张成本激增38.8%贡献利润率仅为8.7%为所有主要业务中最低 [7] 股价与资本动向 - 公司股价较高点75.056美元回落超过七成至17.39美元 [8] - 截至2025年9月末累计回购金额约23亿美元回购股数占启动前股本约11.5% [8] - 万科已将其持有的约4.13%公司股票全部出售双方自2015年的业务协同基础早已瓦解 [10][11]