贝壳战略调整：终止自操盘业务 - 贝壳旗下地产开发平台贝好家宣布“停做自操盘”，意味着其将结束作为开发商（甲方）的身份，回归其作为行业服务伙伴（乙方）的定位 [1][2] - 公司管理层表示，此次调整是聚焦核心优势的主动战略选择，而非因项目销售不佳的被动妥协 [2][7] 自操盘项目销售表现分析 - 贝好家目前主要的自操盘项目为成都贝宸S1和上海贝涟C1 [3] - 上海贝涟C1项目首批于2025年10月26日开盘，推出144套住宅，获得88组有效客户认筹，认筹率为61.1% [3] - 该认筹率在2025年10月上海有开盘记录的32个楼盘中排名第17位，属于市场中游水平 [3] - 截至2025年12月16日（开盘后50天），该批次房源已售出77套，销售率为53.5%，同样处于市场中游位置 [4][9] - 项目第二批112套住宅正处于认筹阶段，备案均价为每平方米4.4万元，较首批均价上涨不到500元 [5][10] 战略调整的驱动因素 - 终止自操盘业务的核心原因在于资金使用效率和商业模式性价比的考量 [7][12] - 房地产开发是资金密集型业务，在当前市场销售速度下，自操盘模式导致资金周转期较长，资金使用效率下降 [7][12] - 公司认为轻资产运营模式是其核心优势所在，中国房地产领域更需要能够链接供需两端的行业伙伴，而非新增开发商 [7][12] - 此次调整被视为公司经过亲身实践后，验证了双线并进的难度，从而选择回归其专业领域 [7][12] 行业背景与影响 - 当前中国房地产行业正经历一场淘汰赛，企业主动进行战略收缩被视为为了更好前进的理性选择 [13] - 此举符合“让专业的人做专业的事”的商业逻辑，有助于行业避免内卷，实现更健康、可持续的发展 [12]

港股通持股比例排行 - 截至2025年12月16日，港股通持股比例最高的三家公司为中国电信（00728）、绿色动力环保（01330）和大眾公用（01635），持股比例分别为72.38%、70.04%和69.80% [1] - 在持股比例前20名榜单中，持股比例超过60%的公司还包括凯盛新能（67.89%）、天津创业环保股份（66.80%）、中国神华（66.49%）、中远海能（63.19%）、南方恆生科技（62.49%）等 [2] - 榜单覆盖行业广泛，包括电信、环保、公用事业、能源、航运、科技ETF、金融、汽车、光纤、房地产及医药等多个领域 [2] 港股通近期增持情况 - 在最近有统计数据的5个交易日内，小米集团-W（01810）获港股通增持额最大，增加38.19亿元，持股数增加9338.51万股 [1][2] - 美团-W（03690）和贝壳-W（02423）增持额紧随其后，分别增加33.87亿元和16.17亿元，持股数分别增加3403.88万股和3768.91万股 [1][2] - 增持榜前十名还包括招商银行、快手-W、香港交易所、农业银行、万洲国际、泡泡玛特和比亚迪股份，增持额在5.31亿元至12.60亿元之间 [2] 港股通近期减持情况 - 在最近有统计数据的5个交易日内，阿里巴巴-W（09988）遭港股通减持额最大，减少32.58亿元，持股数减少2259.52万股 [1][3] - 腾讯控股（00700）和盈富基金（02800）减持额分别为16.98亿元和15.06亿元，持股数分别减少284.60万股和5918.40万股 [1][3] - 减持榜前十名还包括中芯国际、华虹半导体、中国石油股份、中国海洋石油、美图公司、招商证券和中兴通讯，减持额在6.74亿元至13.57亿元之间 [3]

南向资金净流入概况 - 12月12日，南向资金净流入金额最高的三家公司为美团-W、小米集团-W和贝壳-W，分别净流入24.76亿港元、23.53亿港元和9.41亿港元 [1] - 南向资金净流出金额最高的三家公司为阿里巴巴-W、腾讯控股和华虹半导体，分别净流出33.73亿港元、9.98亿港元和7.35亿港元 [1] - 在净流入比方面，中国光大控股、中远海能、华润燃气位列市场前三，净流入比分别为70.94%、69.71%和69.27% [1] - 在净流出比方面，猫眼娱乐、招商证券、医脉通位列市场前三，净流出比分别为-75.39%、-71.19%和-69.31% [1] 前十大资金净流入榜单 - 美团-W为当日净流入额最高个股，净流入24.76亿港元，净流入比28.22%，收盘价102.400港元，上涨0.89% [2] - 小米集团-W净流入23.53亿港元，净流入比22.42%，收盘价42.960港元，上涨1.85% [2] - 贝壳-W净流入9.41亿港元，净流入比40.46%，收盘价44.680港元，下跌2.45% [2] - 快手-W净流入6.33亿港元，香港交易所净流入5.06亿港元，中国平安净流入3.69亿港元 [2] - 比亚迪股份净流入3.45亿港元，紫金黄金国际净流入3.45亿港元，中国光大控股净流入3.26亿港元，万洲国际净流入2.81亿港元 [2] 前十大资金净流出榜单 - 阿里巴巴-W为当日净流出额最高个股，净流出33.73亿港元，净流出比-24.91%，收盘价154.100港元，上涨2.32% [2] - 腾讯控股净流出9.98亿港元，净流出比-9.18%，收盘价616.000港元，上涨2.41% [2] - 华虹半导体净流出7.35亿港元，净流出比-24.72%，收盘价71.900港元，下跌0.69% [2] - 招商证券净流出6.00亿港元，美图公司净流出5.99亿港元，中国石油股份净流出5.87亿港元 [2] - 中芯国际净流出5.84亿港元，平安好医生净流出4.60亿港元，阿里健康净流出3.99亿港元，康方生物净流出3.99亿港元 [2] 前十大净流入比榜单 - 中国光大控股净流入比最高，达70.94%，净流入3.26亿港元，收盘价10.080港元，无涨跌 [2] - 中远海能净流入比69.71%，净流入1.89亿港元，收盘价9.490港元，上涨3.15% [2] - 华润燃气净流入比69.27%，净流入9147.76万港元，收盘价23.040港元，上涨0.79% [3] - 中石化冠德净流入比69.25%，中远海运港口净流入比56.84%，新华文轩净流入比56.23% [3] - 万物云净流入比56.10%，中国铁塔净流入比53.94%，首钢资源净流入比53.63%，中国食品净流入比51.54% [3] 前十大净流出比榜单 - 猫眼娱乐净流出比最高，为-75.39%，净流出1.92亿港元，收盘价7.190港元，上涨3.45% [3] - 招商证券净流出比-71.19%，净流出6.00亿港元，收盘价13.510港元，上涨0.82% [3] - 医脉通净流出比-69.31%，净流出2.34亿港元，收盘价10.090港元，上涨3.06% [3] - 上海医药净流出比-66.29%，三一国际净流出比-62.01%，碧桂园服务净流出比-61.16% [3] - 凯盛新能净流出比-57.95%，中州证券净流出比-57.02%，兖煤澳大利亚净流出比-56.77%，绿城中国净流出比-56.30% [3]

贝壳的战略转型与业务创新 - 公司成立新业务“贝好家”，业务模式从围绕房产“交易”服务，延伸至房地产开发前期的拿地、设计、定位环节，旨在用数据和技术改变地产开发[3] - 公司通过“贝好家”在全国重点城市落地十多个项目，合作方包括中国电建地产、招商蛇口、绿城中国等开发商，提供C2M产品定位服务[4] - 公司在成都和上海独立自操盘“贝宸S1”与“贝涟C1”项目，旨在完成C2M模型的学习与闭环落地，并更深入理解地产开发与合作伙伴[4][5] 贝宸S1项目的实验性标杆意义 - 贝宸S1项目位于成都锦江区金融城核心位置，拿地成本为10.76亿元，规划建筑面积39443.68平方米[6] - 项目建造成本超过地价，达到每平方米3万元以上，使项目每平方米6万多的均价几乎贴成本线，其目标为成为标杆而非以盈利为第一要务[6][8] - 项目在智能系统方面配置了310个以上信息点位，约为普通科技住宅的4倍，并预留机器人送货接口[9] - 项目景观植物用了200种以上，是普通小区的3倍以上，并采用含羞草、中草药等特殊植物以增强人与自然的互动[9] - 项目采用双曲线蜂窝铝板、超高性能混凝土等高端公建材料，并投入大量设计过程，包括1:1打样、专业软件建模优化108户住宅的1006个关键视野点位等[11][13] - 项目开发理念强调“住得好＞卖得好”和“客户需求＞开发经验”，旨在打造面向未来的“样板项目”[13] 贝好家的C2M数据驱动模型 - 公司的C2M模型基于两大类数据：以“楼盘字典”为代表的产品端数据，以及以购房者为代表的客户端行为数据[17] - 模型运作采用“数据+人”双线并行，利用大数据初步定位客群与需求，再通过深度个案访问（如西安项目深访97组客户，每次1小时以上）和8122份问卷调研进行人工校验与反馈，以迭代模型[18][19] - 模型包含价格预测功能，初期依赖人工对地铁、商业、学校等因素进行评分输入，后期致力于自动化刻画这些因素与溢价的关系[18][19] - 该模型的核心是让“客户主权”首次站到核心位置，所有前置判断都需回归客户需求端进行验证[19] 贝壳的行业定位与合作伙伴战略 - 公司明确“贝壳不想做开发商”的边界，自操盘项目仅为现阶段用于能力锻炼的“孤品”[21] - 公司认识到成熟开发商在产品体系、产业链封装及资金周转能力上具有深厚积淀，是自身短期内无法企及的[21] - 公司的优势在于对客户的全维度触达和需求理解，旨在成为开发商在新时代下互补的“好伙伴”[21] - 采用合作模式能使项目数量比自操盘“多十倍”，公司目标是以数据和客户思维重构整个地产开发，为行业提供新的“大模型”[23]

高管减持与股份回购 - 贝壳联合创始人、董事长兼首席执行官彭永东于12月9日计划出售140万股ADS（折合420万股A类普通股），对应市值2405.2万美元（约1.7亿元人民币），这是其自2020年公司美股上市以来的首次减持，套现资金将用于兑现其于今年4月承诺的900万股A类普通股捐赠计划 [4] - 减持公告发布当日，贝壳港股股价下跌4.78%至42.6港元/股，美股股价下跌3.86%至16.42美元/股 [4] - 与此同时，公司正加速股份回购以稳定市场信心，12月12日斥资300万美元回购51.95万股，12月以来每个工作日均进行回购，累计金额近3000万美元 [4][22] - 2025年第三季度，贝壳回购金额达2.8亿美元，同比增长38.3%，创近两年单季度新高，截至第三季度末，年内累计回购约6.75亿美元，同比增长15.7%，自2022年9月回购项目启动以来，累计回购金额约23亿美元 [4][17][23][37] 高管薪酬与公益捐赠 - 2024年4月17日，彭永东计划捐赠900万股A类普通股，按当时股价51.95港元/股计算，捐赠金额约4.68亿港元（约4.4亿元人民币） [6][7][24][25] - 捐赠资金在完税后，50%用于改善居住行业服务者及其家庭的医疗健康福利，50%用于应届毕业生等租客群体的租房帮扶，将通过格林互助和贝壳公益基金会执行 [7][8][26] - 此前，公司高管薪酬曾引发争议，2021年至2023年，彭永东的薪酬从847.8万元人民币飙升至7.13亿元人民币，联合创始人单一刚的薪酬从685.3万元人民币涨至5.29亿元人民币，2024年二人年薪虽有回落但仍分别高达4亿元和3亿元人民币 [9][27] - 公司解释称，2022年港股上市时为满足联交所对同股不同权架构公司超级投票权持有人经济利益占比不低于10%的要求，向彭永东授予了限制性股票，该股票采用直线摊销法计入股权薪酬科目，导致账面薪酬数额巨大 [9][27] 财务业绩表现 - **整体收入与盈利波动**：2021年公司净收入同比增长近15%，但经营利润和净利润由盈转亏，2022年净收入同比下滑25%，净亏损扩大至14亿元人民币，2023年净收入同比增长28%，经营利润和净利润均转盈，2024年净收入同比增长20.2%至934.57亿元人民币，但经营利润和净利润同比分别下跌近21%和31% [9][28] - **2025年第三季度业绩承压**：当季净收入为231亿元人民币，同比仅增长2.1%，其中存量房业务净收入60亿元人民币，同比减少3.6%，新房业务净收入66亿元人民币，同比减少14.1%，家装家居业务净收入43亿元人民币，基本持平，房屋租赁服务净收入57亿元人民币，同比增长45.3%，是唯一增长板块 [11][31] - **盈利能力下滑**：2025年第三季度毛利为49亿元人民币，同比下降3.9%，毛利率从上年同期的22.7%下降至21.4%，经营利润为6.08亿元人民币，同比下降16.4%，经营利润率从3.2%降至2.6%，净利润为7.47亿元人民币，同比下降36.1% [12][32] - **业务贡献利润结构**：2025年第三季度，高利润率的存量房业务贡献利润23.4亿元人民币，新房业务贡献利润16亿元人民币，家装家居贡献利润13.8亿元人民币，而高增长的房屋租赁服务贡献利润仅5亿元人民币 [15][34] 业务战略与转型 - 公司自2021年起提出“一体两翼”战略，在房产经纪基础上布局家装和租赁，2023年战略升级为“一体三翼”，新增住宅开发业务“贝好家”，旨在通过多业务协同降低对单一房产经纪周期的依赖 [16][35] - 新业务目前尚未实现规模与盈利双提升，租赁业务呈现高增长低盈利特征，家装业务增长乏力，住宅开发业务仍处于培育期，第二增长曲线的支撑作用存在不确定性，短期内难以完全抵消传统业务下滑的影响 [16][36] 成本控制与人员优化 - 面对业绩压力，公司持续推进降本增效，截至2025年6月底，员工总数约为13.18万人，较2024年末减少约3200人 [16][36] - 近期市场传闻公司启动大规模人员优化，比例高达30%，公司回应称“整体裁员30%系严重夸大，实际优化比例不足0.5%，涉及员工约650人” [16][36] 现金状况 - 持续的股份回购消耗了公司现金储备，截至2025年9月30日，公司的现金、现金等价物、受限资金和短期投资合计结余为557亿元人民币，较年初的616亿元人民币有所下降 [17][37]

公司股份回购 - 贝壳-W于2025年12月15日执行了股份回购操作 [1] - 此次回购耗资299.9万美元 [1] - 公司以该笔资金回购了54.1万股股份 [1]

公司股份回购 - 公司于2025年12月15日执行了股份回购操作 [1] - 此次回购总金额为299.85万美元 [1] - 此次回购股份数量为54.09万股 [1]

股份数据 - 2025年12月12日开始时，已发行股份总数为3,366,778,024股[3] - 2025年12月15日结束时，已发行股份总数为3,366,778,024股[3] - 公司已发行股份数目总额为3,506,225,794股[7] 股份购回 - 2025年11月3 - 5日及12月9 - 11日多次购回股份[4][5] - 2025年12月15日在纽约证券交易所购回股份540,891股，付出2,998,537美元[13] - 购回授权决议2025年6月27日获通过，可购回360,216,007股[13] - 已购回股份数占决议通过当日已发行股份数2.332%[13] 其他 - 股份购回后新股发行等暂停期截至2026年1月14日[13]

贝壳贝好家业务模式与C2M战略解析 - 贝壳集团旗下住宅开发服务平台贝好家正式开盘其首个自操盘项目“金融城·贝宸S1”，标志着公司跨界房地产开发并验证其核心C2M模式 [1][5] - 公司于2023年7月进行“一体三翼”战略升级，正式成立贝好家事业线，旨在利用数据优势推动房地产供给侧升级 [2][7] - 贝好家明确自身定位并非传统开发商，而是以C2M为核心、为合作伙伴提供服务的平台，其盈利模型主要依靠为开发商提供从产品定位到营销各环节的服务收入 [2][3][8] 自操盘项目的战略目的与市场表现 - 为验证C2M能力闭环，贝好家亲自下场操盘了两个项目：成都贝宸S1和上海贝涟C1 [2][7] - 2024年9月，贝好家以总价10.76亿元、楼面价27300元/平方米、溢价率42.19%竞得成都金融城三期地块 [2][7] - 市场验证结果：截至报道时，成都贝宸S1累计网签达25套；上海贝涟C1于2025年10月底首次开盘，首日即获得81组家庭认购 [2][7] - 在完成两个自操盘项目后，贝好家已明确将不再自主操盘，未来将转向轻资产模式以发挥自身强项 [3][8] C2M模式的核心能力与行业合作 - C2M模式定义为：通过大数据分析与AI算法深度洞察客户需求，预测产品类型与价格预期，实现“以人定房、以房定地、以房定钱”的“大数据造房” [2][7] - 截至2025年11月，贝好家已在北京、上海、广州、成都等地落地17个多种模式的地产开发合作项目 [3][9] - 合作方包括招商蛇口、中海地产、中国电建地产、越秀地产、绿城中国、滨江集团、兴耀房产等多家知名房企 [3][9] - 该模式早期打动开发商的两大能力：基于海量客户数据的偏好分析，以及快速、精准触达目标客户进行验证的能力 [3][9] C2M模式对开发产业链的升级与具体应用 - 该模式的核心影响在于将干预环节极致前置，聚焦于前端的定位决策和产品决策，以解决传统开发中“产品端出问题”的痛点 [4][9] - 能力根基在于贝壳积累的用户线上浏览、咨询、线下带看、出价等海量行为数据，并据此建立了客户洞察、潜客、定价和套型配比模型 [4][9] - 通过关键过程指标评估模式效果：刻画客群与实际购房客群的一致性、建议套型配比与实际销售结构的一致性、模型定义的量价关系与实际表现的匹配度 [5][10] - 具体案例：在成都贝宸S1项目中，通过客户深访与数据统计，发现高端客户更看重视野而非传统朝向，从而放弃了正南正北布局 [5][10] - 贝壳连接的门店和经纪人网络，为设计师提供了直接触达客户的通道，形成了迭代式设计流程，颠覆了传统设计中设计师与客户脱节的问题 [5][10] 未来发展战略与潜在合作方向 - 贝好家未来的合作主体将不局限于传统开发商，还将拓展至城投公司、代建企业以及持有资产的资方等 [5][10] - 公司认为，只要能发挥其数据与C2M模式优势，涉及房地产开发的各个领域均有合作可能 [5][10]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [4] 报告核心观点 - 房地产行业投资和销售两端数据在2025年1-11月及11月单月均进一步走弱，行业仍处于磨底阶段 [1][4] - 核心城市止跌回稳将更早到来，行业存在两大发展机遇：一是“好房子”政策推动房企向制造业转型，迎来PB-ROE向上突破；二是优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [4] - 预计行业积极政策将推动需求修复，但供给主体的过度出清及补库存困难将约束供给端，导致销售总量偏弱但结构有弹性，投资修复节奏将显著慢于以往周期 [4][21][35] - 预计后续房地产资金来源仍将略偏紧，但随着行业政策持续放松，资金来源将逐步改善 [4][42] 根据相关目录分别总结 1. 投资端 - **整体投资低位走弱**：2025年1-11月，全国房地产开发投资累计78,591亿元，同比下降15.9%，降幅较1-10月扩大1.2个百分点；11月单月投资同比下降30.3%，降幅较10月扩大7.3个百分点 [4][5][21] - **住宅投资同步下滑**：1-11月住宅投资60,432亿元，同比下降15.0%，降幅扩大1.2个百分点；11月单月住宅投资同比下降29.5%，降幅扩大6.6个百分点 [5] - **区域投资普遍疲软**：1-11月，东部、中部、西部、东北地区投资同比分别下降18.3%、14.0%、9.0%、25.9%，降幅均较前值扩大 [5] - **开工竣工降幅保持低位**：1-11月，新开工面积同比下降20.5%，降幅扩大0.7个百分点；竣工面积同比下降18.0%，降幅扩大1.1个百分点；施工面积同比下降9.6%，降幅扩大0.2个百分点 [4][21] - **单月开工竣工降幅略有收窄**：11月单月，新开工面积同比下降27.6%，降幅较10月收窄1.9个百分点；竣工面积同比下降25.5%，降幅收窄2.7个百分点 [4][21] - **未来预测**：维持2025-2026年预测，新开工面积增速为-18.0%/-4.6%，竣工面积增速为-17.7%/-13.1%，投资增速为-14.2%/-7.5% [4][21] 2. 销售端 - **销售面积与金额降幅维持低位**：2025年1-11月，商品房销售面积7.87亿平方米，同比下降7.8%，降幅较1-10月扩大1.0个百分点；销售额7.51万亿元，同比下降11.1%，降幅扩大1.5个百分点 [4][22][35] - **住宅销售同步走弱**：1-11月住宅销售面积6.58亿平方米，同比下降8.1%，降幅扩大1.1个百分点 [23] - **单月销售表现分化**：11月单月，销售面积同比下降17.3%，降幅较10月收窄1.5个百分点；但销售金额同比下降25.1%，降幅扩大0.8个百分点 [4][22][35] - **销售均价持续下跌**：1-11月商品房销售均价为9,546元/平方米，同比下降3.4%，降幅扩大0.6个百分点；11月单月均价同比下降9.5%，降幅扩大2.6个百分点 [4][34][35] - **住宅均价跌幅更深**：11月单月住宅销售均价为9,594元/平方米，同比下降11.1% [34] - **库存略有下降**：11月末商品房待售面积7.53亿平方米，较10月末减少300万平方米，其中住宅待售面积减少284万平方米 [34] - **区域销售表现**：1-11月，东部、中部、西部、东北地区销售面积累计同比增速分别为-10.1%、-5.1%、-5.9%、-9.1% [32] - **未来预测**：维持2025-2026年预测，销售面积增速为-7.9%/-6.0%，销售金额增速为-11.6%/-7.9%，房价增速为-4.0%/-2.0% [4][39] 3. 资金端 - **资金来源降幅扩大**：2025年1-11月，房地产开发企业到位资金8.51万亿元，同比下降11.9%，降幅较1-10月扩大2.2个百分点；11月单月同比下降32.5%，降幅扩大10.6个百分点 [4][40][42] - **国内贷款降幅扩大**：11月单月国内贷款同比下降10.4%，降幅较10月扩大3.6个百分点 [4][42] - **自筹资金降幅显著扩大**：11月单月自筹资金同比下降30.7%，降幅较10月扩大13.5个百分点 [4][42] - **销售回款大幅走弱**：11月单月，定金及预收款同比下降41.9%，降幅较10月扩大15.9个百分点；个人按揭贷款同比下降34.7%，降幅扩大4.1个百分点 [4][42] - **利用外资单月激增**：11月单月利用外资同比增长856.9%，但基数极低 [40] 4. 投资分析意见与推荐标的 - **看好两大方向**：一是购物中心等优质商业地产的价值重估；二是“好房子”新赛道带来的房企转型机遇 [4] - **推荐五大类标的**： 1. **商业地产**：华润置地、新城控股、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团，关注太古地产、新城发展 [4] 2. **好房子房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂 [4] 3. **低估值修复房企**：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [4] 4. **物业管理**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [4] 5. **二手房中介**：贝壳-W [4]