何为自操盘？就是此前贝壳专门成立贝好家，单独或联合拿地后进行开发销售，相当于由曾经的乙方转变为甲方。 然而，随着其官宣停做自操盘，甲方的身份也就此终结。不少业界猜测贝壳这次战略调整是因为自操项目销售情况并不好。 对此，贝壳集团副董事长、贝好家CEO徐万刚回应称放弃自操盘并非被动妥协，而是聚焦核心优势的主动战略选择。 目前，贝好家自操盘主要是成都贝宸S1和上海贝涟C1，作为聚焦上海楼市的自媒体，我们重点来关注上海贝涟C1的销售情况。 近期，中介一哥贝壳一则消息惊动了地产圈，贝壳旗下地产开发平台贝好家将要"停做自操盘"。 近期，贝涟C1二批次房源处于认筹阶段，二批次总计推出112套住宅，略少于一批次，备案均价4.4万每平，比一批次上涨不到500元。 一般而言，单个项目认筹率是随着开盘次数而递减，加之如今市场略冷于两个月前，因此贝涟C1二批次认筹情况大概率不如一批次，如果最终结果是逆 势上涨，那就能说明项目市场接受度优秀。 因此，可以看出贝壳不再自操盘的最大可能性是性价比问题。 自己做开发商，需要投入更多的资金，房地产是资金密集型市场，加之如今市场销售并不快，造成资金使用效率下降。虽然不至于亏本，但周转期较长。 相 ...

贝壳的战略转型与业务创新 - 公司成立新业务“贝好家”，业务模式从围绕房产“交易”服务，延伸至房地产开发前期的拿地、设计、定位环节，旨在用数据和技术改变地产开发[3] - 公司通过“贝好家”在全国重点城市落地十多个项目，合作方包括中国电建地产、招商蛇口、绿城中国等开发商，提供C2M产品定位服务[4] - 公司在成都和上海独立自操盘“贝宸S1”与“贝涟C1”项目，旨在完成C2M模型的学习与闭环落地，并更深入理解地产开发与合作伙伴[4][5] 贝宸S1项目的实验性标杆意义 - 贝宸S1项目位于成都锦江区金融城核心位置，拿地成本为10.76亿元，规划建筑面积39443.68平方米[6] - 项目建造成本超过地价，达到每平方米3万元以上，使项目每平方米6万多的均价几乎贴成本线，其目标为成为标杆而非以盈利为第一要务[6][8] - 项目在智能系统方面配置了310个以上信息点位，约为普通科技住宅的4倍，并预留机器人送货接口[9] - 项目景观植物用了200种以上，是普通小区的3倍以上，并采用含羞草、中草药等特殊植物以增强人与自然的互动[9] - 项目采用双曲线蜂窝铝板、超高性能混凝土等高端公建材料，并投入大量设计过程，包括1:1打样、专业软件建模优化108户住宅的1006个关键视野点位等[11][13] - 项目开发理念强调“住得好＞卖得好”和“客户需求＞开发经验”，旨在打造面向未来的“样板项目”[13] 贝好家的C2M数据驱动模型 - 公司的C2M模型基于两大类数据：以“楼盘字典”为代表的产品端数据，以及以购房者为代表的客户端行为数据[17] - 模型运作采用“数据+人”双线并行，利用大数据初步定位客群与需求，再通过深度个案访问（如西安项目深访97组客户，每次1小时以上）和8122份问卷调研进行人工校验与反馈，以迭代模型[18][19] - 模型包含价格预测功能，初期依赖人工对地铁、商业、学校等因素进行评分输入，后期致力于自动化刻画这些因素与溢价的关系[18][19] - 该模型的核心是让“客户主权”首次站到核心位置，所有前置判断都需回归客户需求端进行验证[19] 贝壳的行业定位与合作伙伴战略 - 公司明确“贝壳不想做开发商”的边界，自操盘项目仅为现阶段用于能力锻炼的“孤品”[21] - 公司认识到成熟开发商在产品体系、产业链封装及资金周转能力上具有深厚积淀，是自身短期内无法企及的[21] - 公司的优势在于对客户的全维度触达和需求理解，旨在成为开发商在新时代下互补的“好伙伴”[21] - 采用合作模式能使项目数量比自操盘“多十倍”，公司目标是以数据和客户思维重构整个地产开发，为行业提供新的“大模型”[23]

印证技术的作用，这是贝好家面临的第一个迫切需要解决的问题。 在过去一年多，贝好家同时通过多种模式，在全国重点城市落地了十多个项目，合作方包括中国电建地产、招商蛇口、绿城中国、滨江集团、中国金茂、兴 耀房产等开发商，每个项目中均由其提供C2M产品定位服务。 而在Deepseek正式发布的四个月前，贝好家在成都拿下了第一个独立自操盘的项目。作为贝好家"证明自己"C2M模式和用技术、数据重构地产开发链条的最 重点项目，由贝壳集团副董事长、贝好家CEO徐万刚（人称"阿甘"）亲自带队。 贝壳重新解构地产开发。 2025年春节，贝壳所有高管都没能过好新年。新春，Deepseek在AI界扔下一颗深水炸弹，它掀起的浪花却席卷了国内整个经济领域。 聪明的AI、智能化的跳跃式发展，带给一些敏锐的人一种感觉：自己已经站在了新旧世界的切换点上。 先一步"召唤"未来的人，大多数都会提前偷偷布局。他们急切去找到解答未来的新方法。 时间再往前，2023年7月，贝壳成立新业务"贝好家"。它与贝壳之前的既有业务都不一样，二手房交易、新房渠道、租赁都是围绕"交易"建立服务的，而贝 好家则直接把"手"伸到了前期开发的拿地、设计、定位环节，从一块空 ...

公司战略与模式 - 公司提出房地产行业“客户主权”首次站到核心位置，其“大数据造房”本质是对居住需求的精准洞察与满足 [2] - 公司采用C2M开发模式，以大数据和AI算法为基础，深度洞察客户需求，预测产品类型和价格预期，并以此精准指引楼盘产品定位 [5] - C2M模式应用于拿地研判、定位规划、设计营造到营销推广等全链条环节，并通过合作项目与自操盘项目进行验证 [5] - 公司基于线上、线下海量数据资产，结合模型算法与业务策略，精准刻画新房潜在客户的容量、画像和需求 [5] - 公司旨在通过轻资产平台模式，输出C2M全链解决方案，与合作伙伴共同开发，而非成为传统开发商 [6] 项目进展与布局 - 截至2025年11月底，公司已在北京、上海、广州、成都、西安、杭州、南京、长沙、佛山、武汉累计落地17个项目 [2] - 成都贝宸S1项目于2025年11月开售，共有108套房源，截至12月11日累计网签量达20套 [2] - 上海贝涟C1项目也已开盘销售 [2] - 成都贝宸S1项目主力户型为275平方米与375平方米，精装修交付，配备智能家居系统及特色装标 [3] - 项目采用创新“蝴蝶形”楼栋布局，中庭有园林水系设计，多处采用贝壳元素 [3] 市场表现与竞争 - 成都贝宸S1项目在总价2000万元以上住宅（含别墅）中，位列2025年全市全年累计网签量第二名 [4] - 公司于2024年9月以溢价42.19%、楼面价27300元/平方米竞得成都金融城三期H12地块（24亩），打破了当时成都楼面价纪录 [3] - 在贝好家拿地半年后，建发以楼面价41200元/平方米竞得相邻的48.7亩地块，该地块亦为“地王” [4] 产品开发与客户研究 - C2M模式包含大量客户调研工作，在投前、拿地后、方案后进行三轮客户触达，分别验证区域认知、描摹客户画像、验证产品需求 [5] - 贝宸S1项目前期进行了大量细节用户调研，包括洗衣机高度、停车场转弯半径等问题，以指导最终设计方案 [5]

公司战略定位澄清 - 贝壳集团旗下贝好家事业线明确表示其战略定位并非成为一家开发商，而是聚焦于轻资产模式，旨在通过全链条服务成为房地产领域的“好伙伴” [1] - 公司强调其成都与上海的自操盘项目（贝宸S1与贝涟C1）本质是用于验证其C2M全链解决方案能力的“样板楼”，而非意图进军房地产开发业务 [1] - 公司重申将不再新增自操盘项目，不提供资金解决方案，此决策是为了更好地发挥自身优势并与更多房企伙伴合作，而非因现有项目销售不及预期 [3] 自操盘项目市场表现 - 成都贝宸S1项目（总价2000万元以上住宅）自11月入市后，截至12月11日累计网签达20套，在成都全市全年累计网签量中排名第二 [1][2] - 上海贝涟C1项目于10月底首开，根据克而瑞数据，其11月销售面积与销售套数均位列上海全市第三名 [1] - 公司引用上述销售数据，以回应外界关于项目销售不及预期的市场质疑 [2][3] C2M模式与产品方法论 - 公司基于近两年对头部10城新开盘的1350多个项目的摸排调研，发现高品质项目在市场中流速更佳 [2] - 贝好家推出以大数据和AI算法模型为基础的C2M定位方案，旨在通过对客户需求的深度洞察，提前预测目标客户的产品类型与价格预期，从而指导楼盘产品定位 [2] - 公司将自操盘项目视为验证C2M模式与全链条开发能力的“样板之作”，并承诺将持续保障这些项目的长期可持续运营，包括后期物业管理 [2][3] 市场环境与行业洞察 - 公司判断中国房地产市场的供求关系已发生根本性转变，自2021年起由卖方市场转为买方市场，客户购房更趋谨慎，成交周期变长 [2] - 尽管市场下行导致获客困难、房企销售费率增长，但公司认为匹配客户需求的“好房子”仍然热销，市场在好产品与好服务方面仍大有可为 [2] 业务发展与合作进展 - 截至2025年11月，贝好家已在北京、上海、广州、成都等10个城市累计落地17个项目，合作方包括中海地产、招商蛇口、中国电建地产、越秀地产、中国金茂等知名房企 [3] - 公司的合作模式正尝试拓展，合作主体不局限于开发商，还包括城投公司、代建企业以及一些资方，旨在房地产开发各领域发挥自身优势 [4]

行业趋势与市场洞察 - 房地产行业发展30多年后，“客户主权”首次站到核心位置，市场正从解决“有没有”转向解决“好不好”的阶段，客户需求从“住有所居”升级为“住有优居”[1] - 自2021年起，行业供求关系彻底改变，由卖方市场转为买方市场，客户购房更谨慎，成交周期变长，房企获客变难且销售费率增长[1] - 尽管市场下行，但匹配客户需求的好房子仍然热销，高品质项目销售流速更佳，近两年对头部10城1350多个新开盘项目的摸排调研证实了这一点[1] 公司战略与业务模式 - 公司推出以大数据和AI算法模型为基础的C2M定位方案，旨在深度洞察客户需求，提前预测目标客户意向的产品类型和价格预期，以精准指引楼盘产品定位[1] - 2025年以来，公司将C2M理念应用于拿地研判、定位规划、设计营造到营销推广等各环节的精准决策，并通过多个合作项目及自操盘项目进行验证[1] - 公司于2025年12月12日正式发布涵盖C2定位、C2设计、C2建管和品控、C2营销的“C2M全链解决方案”，提供从定位到营销的住宅开发全链条服务[2][3] - 公司明确转向轻资产平台模式，除成都金融城三期和上海奉贤新城项目外，将不再做自操盘项目，旨在与开发商合作以扩大规模，合作模式下一年可做约一百个项目，远超自操盘的十个项目上限[4] - 公司自主操盘打造了两个“样板楼”以形成完整关联经验并验证业务能力，其核心目标不是成为一家开发商，而是成为更有客户视角的“好伙伴”，通过轻资产模式与更多伙伴合作打造好房子[5] 项目验证与市场表现 - 成都“金融城·贝宸S1”是公司首个自主操盘项目，作为验证C2M模式与全链条开发能力的“样板之作”，截至2025年12月11日，在成都总价2000万以上住宅中，开盘不足一个月累计网签达20套，跻身2025年全市全年累计网签量第二名[4] - 上海“贝涟C1”是公司第二个验证C2M全链条开发能力的项目，于2025年10月底首次开盘，11月销售面积和销售套数均位列上海全市新房网签第三名[4] - 截至2025年11月，公司已在北京、上海、广州、成都、西安、杭州、南京、长沙、佛山、武汉等城市累计落地17个项目，合作方包括中海地产、招商蛇口、中国电建地产、越秀地产、中国金茂等开发企业[5]

公司战略与定位 - 贝壳集团于2023年7月进行“一体三翼”战略升级，成立贝好家事业线，作为集团新的“一翼” [2] - 贝好家定位为数据驱动型住宅开发服务平台，其宗旨是以C2M（从消费者到制造者）为核心理念，与合作伙伴及客户共筑好产品、好服务，推动房屋供给侧升级 [1][2] - 公司致力于探索并落地“以人定房、以房定地、以房定钱”的房地产发展新模式 [1][2] 业务模式与核心能力 - 贝好家将C2M理念深度融入房地产开发全流程，通过数据驱动实现从拿地研判、定位规划、设计营造到营销推广各环节的精准决策 [1] - 其C2M模式通过整合新房、二手房、客源、房源等多维度数据，利用AI算法深度挖掘客户需求，结合市场供给和区位规划，输出精准的产品定位和设计方案 [3][4] - 该模式实现了客户参与产品定位和设计的全过程，通过线上客户触达和前置锁客，打造“以客户为中心的新开发模式” [3] - 公司为行业伙伴提供涵盖产品定位、设计、建造、营销等从前端到后端的“C2M全链解决方案” [11] 数据与技术基础 - 贝好家依托贝壳集团的海量数据积淀，其数据体系包含新房市场数据、二手房成交数据、客源（尤其是精准潜客）数据以及房源数据，构成了C2M模型最底层的数据基础 [5] - 公司打造了数据产品“纵横”并落地应用，依托大数据和AI算法模型构建研判能力、客户触达与需求洞察能力 [5] - 公司通过大数据分析和AI算法，提前预测目标客户意向的产品类型和价格预期，以此作为楼盘产品定位和设计的重要参考 [3][4] 项目落地与市场验证 - 截至2025年11月底，贝好家已在北京、上海、广州、成都、西安、杭州、长沙、佛山、武汉等地累计落地17个C2M模式合作项目 [2][3] - 合作方包括中海地产、招商蛇口、中国电建地产、越秀地产、绿城中国、滨江集团、兴耀房产、中昕置地等众多实力强劲的开发企业 [3] - 公司拥有成都贝宸S1和上海贝涟C1两个自主操盘项目 [2] 具体项目案例与业绩 - **成都贝宸S1**：作为贝壳集团首个自主操盘开发的一号项目，秉承“住得好＞卖得好”、“客户需求＞开发经验”的产品理念，打造108个建面约275-560㎡的“智慧生态舱” [5] - **上海贝涟C1**：于2025年10月26日正式开盘，当日即获得81组家庭认购 [7] - **杭州沐兰台**：于2025年6月开盘，单月劲销183套（主城第二、钱塘第一），截至2025年10月已全部售罄 [9] - 北京长安华曦府、北京朝棠揽阅等项目也实现开盘热销 [2] 行业背景与政策契合 - “十五五”规划建议将“加快构建房地产发展新模式、建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’、推动房地产高质量发展”定为房地产发展的核心主题 [2] - 住房和城乡建设部明确了房地产发展新模式的内涵，即建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，“以人定房，以房定地，以房定钱” [2] - 当前房地产市场已从主要解决“有没有”转向主要解决“好不好”的阶段 [3] - 贝好家的C2M模式是对“以人定房、以房定地、以房定钱”新机制的一种有效探索和落地 [3] 未来发展规划 - 2025年，贝好家计划在广州、深圳、武汉、南京、苏州、天津等城市积极拓展业务合作 [11] - 公司将持续以C2M理念打造好产品、好服务，推动构建房地产开发新模式 [11]

上海楼市年末销售动态 - 年末临近，上海各房企正采取多种方式冲刺年终业绩 [1] - 随着2025年11月24日年内最后一次土地拍卖落幕，行业焦点更集中于销售市场 [2] 2025年11月市场供应与成交概况 - 2025年11月，上海共计有29个新盘入市 [3] - 当月上海新房成交面积约为33.5万平方米 [3] 单盘销售表现排名（部分） - 澐启滨江、滨江雅著以及贝涟C1分别名列当月销售套数前三名 [7] - 销售套数排名前列的项目包括：联发·金海雲墅（36套）、建发·朗明（35套）、外滩道（33套）、华润华发时代之城（33套）、中建山水雅境（33套）等 [5] 贝涟C1项目表现分析 - 贝壳集团旗下贝好家独立操盘的住宅项目贝涟C1首秀表现亮眼，其销售面积与销售套数均位列当月第三名 [7] - 该项目于2024年12月31日获取土地，2025年10月底首次开盘，销售业绩体现在11月的网签数据中，被称为四季度上海楼市的“黑马” [7] - 在11月销售前十名的项目中，贝涟C1的地块体量最小，建设用地面积仅为23亩，跻身前三名尤为不易 [8] - 在当前市场以理性观望为主的情绪下，该项目的逆市热销表明高品质“好房子”仍具备较强的客户号召力 [8] 行业趋势与专家观点 - 行业观点认为，在上海大力推进高品质住宅建设的背景下，“以优质供给更精准地满足多元化高品质居住需求”已成为广泛共识 [8] - 优质供给体现在科学合理的规划设计、紧密贴合职住平衡需求以及较高的性价比上 [8] - 伴随年底购房需求集中释放，第四季度被认为是优质住房产品推广的黄金窗口期 [8]

上海房地产市场整体情况 - 2025年11月上海共计29个楼盘入市，当月成交面积约33.5万㎡，环比下降约15.5% [1] 贝壳集团项目表现 - 贝壳集团旗下贝好家独立操盘的住宅项目贝涟C1首秀亮眼，其销售面积和销售套数在当月均位列第三名 [1] - 该项目于2024年12月31日摘地，2025年10月底首次开盘，销售业绩体现在11月网签数据中，被称为四季度上海楼市“黑马” [1] 其他项目销售套数排名 - 建发·朗明项目销售35套位列第17名 [3] - 外滩道、华润华发时代之城、中建山水雅境项目各销售33套并列第18名 [3] - 翡雲悅府项目销售32套位列第21名 [3] - 东滩 · 海上明月项目销售31套位列第22名 [3] - 大华梧桐樾、大华·星曜、中国中铁 · 世纪尚城项目各销售30套并列第23名 [3] - 城投水尚华庭、建发海宸项目各销售29套并列第26名 [3] - 象屿·天宸雅颂、滴水湖馨苑项目各销售28套并列第28名 [3] - 南山·瑞得项目销售26套位列第30名 [3]