南向资金净流入概况 - 12月11日，南向资金净流入金额最高的三家公司为小米集团-W、美团-W和贝壳-W，分别净流入10.08亿港元、9.71亿港元和6.19亿港元 [1] - 南向资金净流出金额最高的三家公司为阿里巴巴-W、中芯国际和中国海洋石油，分别净流出4.21亿港元、4.04亿港元和3.90亿港元 [1] - 在净流入比方面，现代牧业、新华文轩和中石化冠德位列市场前三，净流入比分别为82.74%、80.96%和76.95% [1] - 在净流出比方面，兖煤澳大利亚、重庆农村商业银行和日清食品位列市场前三，净流出比分别为-64.42%、-53.68%和-50.30% [1] 前十大资金净流入个股详情 - 小米集团-W净流入10.08亿港元，净流入比19.43%，收盘价42.180港元，上涨0.96% [2] - 美团-W净流入9.71亿港元，净流入比23.18%，收盘价101.500港元，上涨1.50% [2] - 贝壳-W净流入6.19亿港元，净流入比57.08%，收盘价45.800港元，上涨3.06% [2] - 招商银行净流入5.19亿港元，净流入比45.37%，收盘价51.100港元，上涨1.39% [2] - 农业银行净流入3.16亿港元，净流入比27.61%，收盘价5.720港元，上涨0.35% [2] - 泡泡玛特净流入2.39亿港元，净流入比14.34%，收盘价193.400港元，上涨1.58% [2] - 地平线机器人-W净流入2.25亿港元，净流入比15.37%，收盘价8.680港元，下跌3.34% [2] - 南方恒生科技净流入2.07亿港元，净流入比4.41%，收盘价5.425港元，下跌0.55% [2] - 药明生物净流入1.75亿港元，净流入比21.93%，收盘价33.480港元，下跌0.30% [2] - 金风科技净流入1.53亿港元，净流入比23.53%，收盘价13.270港元，上涨5.23% [2] 前十大资金净流出个股详情 - 阿里巴巴-W净流出4.21亿港元，净流出比-4.66%，收盘价150.600港元，下跌1.70% [2] - 中芯国际净流出4.04亿港元，净流出比-12.11%，收盘价67.150港元，下跌2.26% [2] - 中国海洋石油净流出3.90亿港元，净流出比-32.67%，收盘价20.900港元，下跌0.57% [2] - 中兴通讯净流出3.57亿港元，净流出比-11.76%，收盘价27.500港元，下跌13.08% [2] - 工商银行净流出2.11亿港元，净流出比-18.06%，收盘价6.110港元，上涨0.49% [2] - 华虹半导体净流出2.00亿港元，净流出比-11.44%，收盘价72.400港元，下跌4.80% [2] - 阿里健康净流出1.85亿港元，净流出比-24.37%，收盘价5.110港元，下跌3.95% [2] - 建设银行净流出1.81亿港元，净流出比-10.79%，收盘价7.580港元，上涨0.13% [2] - 中国移动净流出1.53亿港元，净流出比-13.64%，收盘价85.650港元，持平 [2] - 紫金矿业净流出1.46亿港元，净流出比-9.91%，收盘价33.080港元，上涨0.36% [2] 前十大净流入比个股详情 - 现代牧业净流入比82.74%，净流入1006.69万港元，收盘价1.320港元，下跌1.49% [2] - 新华文轩净流入比80.96%，净流入675.54万港元，收盘价10.210港元，下跌0.87% [2] - 中石化冠德净流入比76.95%，净流入818.58万港元，收盘价4.060港元，上涨0.50% [2] - 南方港美科技净流入比66.93%，净流入450.97万港元，收盘价8.930港元，下跌0.83% [2] - 中国食品净流入比63.99%，净流入3016.11万港元，收盘价4.470港元，上涨1.36% [3] - 晶苑国际净流入比63.87%，净流入1732.28万港元，收盘价6.960港元，上涨1.46% [3] - 特海国际净流入比62.08%，净流入390.28万港元，收盘价13.490港元，下跌1.39% [3] - 神威药业净流入比62.00%，净流入626.40万港元，收盘价8.180港元，下跌0.85% [3] - 远东宏信净流入比59.37%，净流入1.35亿港元，收盘价8.380港元，下跌0.83% [3] - 中远海运港口净流入比59.24%，净流入2179.19万港元，收盘价5.880港元，上涨0.68% [3] 前十大净流出比个股详情 - 兖煤澳大利亚净流出比-64.42%，净流出1.38亿港元，收盘价26.540港元，下跌2.86% [3] - 重庆农村商业银行净流出比-53.68%，净流出4682.73万港元，收盘价6.080港元，下跌0.16% [3] - 日清食品净流出比-50.30%，净流出114.82万港元，收盘价6.840港元，下跌0.87% [3] - 中联重科净流出比-49.75%，净流出8618.26万港元，收盘价7.810港元，下跌2.25% [3] - 粤海投资净流出比-48.99%，净流出6646.97万港元，收盘价6.870港元，下跌0.29% [3] - 信义玻璃净流出比-47.24%，净流出3269.76万港元，收盘价8.130港元，下跌1.57% [3] - 越秀地产净流出比-47.19%，净流出2702.80万港元，收盘价4.180港元，下跌1.65% [3] - 安徽皖通高速公路净流出比-45.31%，净流出703.66万港元，收盘价13.690港元，下跌1.01% [3] - 三一国际净流出比-44.37%，净流出2883.98万港元，收盘价7.880港元，下跌0.13% [3] - 中国外运净流出比-42.99%，净流出953.76万港元，收盘价5.000港元，下跌1.57% [3]

项目发布与行业反响 - 贝壳旗下贝好家公司在成都推出高端住宅项目“金融城·贝宸S1”，该项目以“下一代豪宅”为定位，凭借先锋建筑造型、立体景观设计和全场景智能引发行业广泛关注 [1] - 项目基于C2M模式进行了一系列创新 [1] - 项目示范区开放后，吸引了超过50家房地产开发商前往考察，包括华润置地、招商蛇口、万科、中海、越秀、保利、金茂、龙湖、滨江、融创、宸嘉发展、蔚蓝卡地亚等主要行业参与者 [1] 产品核心特点 - 项目设计理念强调“先锋设计”与“未来科技” [1] - 产品核心卖点包括先锋建筑造型、立体景观设计和全场景智能 [1]

核心观点 - 2025年12月12日，超过50家港股及美股上市公司进行了股份回购，显示市场存在广泛的股票回购行为 [1] - 腾讯控股是当日回购金额最大的公司，单日回购金额达6.36亿元人民币 [1] - 从年度累计数据看，不同公司的回购力度差异显著，部分公司年度累计回购股份数占总股本比例较高，如康臣药业达15.485%，百胜中国达4.750% [2][3] 单日回购概况 - 腾讯控股单日回购104.40万股，金额6.36亿元，为当日最高 [1][2] - 中远海控单日回购446.10万股，金额6086.05万元 [2] - 吉利汽车单日回购136.20万股，金额2392.41万元 [2] - 中国飞鹤单日回购565.50万股，金额2317.89万元 [2] - 百胜中国单日回购5.80万股，金额2167.24万元 [2] - 锦欣生殖单日回购772.20万股，金额1935.21万元 [2] - 巨子生物单日回购40.00万股，金额1403.64万元 [2] - 名创优品单日回购26.02万股，金额1000.67万元 [2] - 固生堂单日回购27.75万股，金额777.61万元 [2] - 多点单日回购85.17万股，金额582.16万元 [2] 年度累计回购力度分析 - 康臣药业年度累计回购1318.20万股，占总股本比例高达15.485%，为列表公司中最高 [2] - 百胜中国年度累计回购1768.95万股，占总股本比例为4.750% [2] - 固生堂年度累计回购1254.34万股，占总股本比例为5.293% [2] - 威高股份年度累计回购2338.84万股，占总股本比例为5.179% [3] - 昊海生物科技年度累计回购238.53万股，占总股本比例为6.094% [3] - 酷派集团年度累计回购2745.60万股，占总股本比例为7.162% [2] - 信利国际年度累计回购1.12亿股，占总股本比例为3.553% [3] - 枫叶教育年度累计回购8294.40万股，占总股本比例为2.791% [3] - 中国飞鹤年度累计回购2.36亿股，占总股本比例为2.605% [2] - 中远海控年度累计回购8600.40万股，占总股本比例为2.986% [2] - 贝壳-W年度累计回购8345.98万股，占总股本比例为2.317% [2] - 明源云年度累计回购3877.20万股，占总股本比例为2.007% [2] - 一脉阳光年度累计回购504.15万股，占总股本比例为2.022% [2] - 友和集团年度累计回购1005.00万股，占总股本比例为2.039% [3] - VITASOY INT'L年度累计回购2318.40万股，占总股本比例为2.209% [3] 其他公司回购数据摘要 - 中国石油化工股份年度累计回购2.27亿股，占总股本0.190% [2] - 蒙牛乳业年度累计回购2961.60万股，占总股本0.757% [2] - 中集集团年度累计回购6049.12万股，占总股本1.960% [2] - 腾讯控股年度累计回购9041.10万股，占总股本0.984% [2] - 吉利汽车年度累计回购789.10万股，占总股本0.078% [2] - 锅圈年度累计回购1776.76万股，占总股本0.666% [2] - 绿城服务年度累计回购895.60万股，占总股本0.285% [2] - 周黑鸭年度累计回购3065.65万股，占总股本1.419% [3] - IGG年度累计回购2014.30万股，占总股本1.727% [3]

沽空比率排行 - 安踏体育-R(82020)沽空比率达100.00%，沽空金额为1.48万元，偏离值为17.75% [1][2] - 中国移动-R(80941)沽空比率为86.71%，沽空金额为141.08万元，偏离值达38.41% [1][2] - 比亚迪股份-R(81211)沽空比率为82.34%，沽空金额为24.96万元，偏离值为26.50% [1][2] - 华润啤酒-R(80291)沽空比率为74.99%，沽空金额为72.74万元 [2] - 京东集团-SWR(89618)沽空比率为71.60%，沽空金额为2.62万元 [2] 沽空金额排行 - 小米集团-W(01810)沽空金额最高，达27.98亿元，沽空比率为26.66%，偏离值为10.37% [1][2] - 腾讯控股(00700)沽空金额为16.86亿元，沽空比率为15.50% [1][2] - 中国平安(02318)沽空金额为14.65亿元，沽空比率为34.08% [1][2] - 阿里巴巴-SW(09988)沽空金额为14.24亿元，沽空比率为10.52% [2] - 美团-W(03690)沽空金额为12.53亿元，沽空比率为14.28% [2] 沽空偏离值排行 - 中国三江化工(02198)偏离值最高，为41.73%，沽空比率为53.45%，沽空金额为434.83万元 [1][2] - 电视广播(00511)偏离值为38.56%，沽空比率为43.81%，沽空金额为48.89万元 [1][2] - 连连数字(02598)偏离值为35.76%，沽空比率为47.27%，沽空金额为608.61万元 [2] - 上海实业环境(00807)偏离值为31.04%，沽空比率为35.44%，沽空金额为8.37万元 [2] - 集海资源(02489)偏离值为28.40%，沽空比率为37.27%，沽空金额为663.91万元 [2]

公司股份回购 - 贝壳于2025年12月12日执行了股份回购操作 [1] - 此次回购总金额为300万美元 [1] - 此次回购涉及股份数量为51.95万股 [1]

公司股份回购 - 贝壳-W于2025年12月12日执行了股份回购操作 [1] - 此次回购总金额为300万美元 [1] - 此次回购股份数量为51.95万股 [1]

公司股票回购行动 - 公司于2025年12月12日执行了股票回购操作 [1] - 此次回购耗资300万美元 [1] - 此次回购涉及股份数量为51.95万股 [1]

股份数据 - 2025年12月11 - 12日已发行股份（不含库存）3,366,778,024股，库存股0股，总数3,366,778,024股[3] - 公司已发行股份总数3,506,225,794股，含3,366,778,024股A类及139,447,770股B类普通股[6] 股份购回 - 2025年11月3 - 5日分别购回1,418,421、1,476,174、1,489,263股，每股价格5.6179、5.4194、5.3576美元[4] - 2025年12月12日购回519,474股，占比0.015%，每股5.775美元[5] - 2025年12月12日在纽交所购回519,474股，总价2,999,980美元，最高5.82美元，最低5.74美元[12] - 合共购回519,474股，拟注销519,474股，持作库存股0股[12] 购回授权 - 购回授权决议2025年6月27日通过[12] - 可购回股份总数360,216,007股[12] - 已购回83,459,769股，占比2.317%[12] 暂止期 - 股份购回后新股发行等暂止期至2026年1月11日[12]

报告行业投资评级 * 报告对覆盖的重点房地产公司均给予“买入”评级，并给出合理价值目标 [3] 报告核心观点 * 报告核心观点认为，房地产行业正进入“盈利筑底”阶段，2025年开盘去化率已呈现筑底回升趋势，市场正重回“品质时代” [1] * 报告指出，“开盘去化率”是能够较好指引新房销售景气度、预判行业盈利趋势并指导股价表现的高阶指标 [2] * 报告认为，“好房子”带来的产品力升级是驱动去化率提升的重要力量，主流房企凭借在核心城市和板块的布局优势，经营优势进一步扩大，有望率先实现盈利筑底 [2] 根据相关目录分别总结 一、寻找新房市场拐点：最有效的指标，开盘去化率 * 从历史周期看，地产股行情启动往往伴随行业盈利能力出现拐点，而“开盘去化率”是与板块走势相关性最好的景气度指标 [12][17] * 对比2014-2016年上行周期、2021-2024年下行周期及“924新政”以来三个阶段，开盘去化率的趋势与股价表现几乎完全一致，仅在2018年限价和2021年上半年“两集中”供地等政府强干预阶段出现背离 [15][16][17] * 根据中指院数据，重点11城开盘去化率在2024年第三季度达到41%的历史底部后回升，2025年前三季度整体为56%，较2024年全年提升8个百分点，2025年第三季度单季较2024年第三季度提升16个百分点 [2][23][26] 二、“好房子”带动去化率提升趋势 * 2025年前三季度，重点城市整体去化率稳定提升，结构上呈现核心区、纯新盘、主流房企去化率优势扩大的特征 [26][31] * 具体表现为：核心区去化率61%，非核心区53%，剪刀差8个百分点；纯新盘去化率65%，老盘加推51%，剪刀差14个百分点；主流房企去化率71%，其他房企47%，剪刀差达24个百分点 [31] * 去化率提升并非由推盘结构显著向核心区集中驱动，2025年前三季度核心区开盘套数占比为46%，仅比2024年提升1个百分点，表明是真实销售改善 [39][41] * 房屋品质提升是去化率改善的重要驱动力，中央及地方自2024年起推进“好房子”建设标准，产品力全方位升级 [2][52][54] * 一个侧面证据是，重点9城平均装修成本在连续5年回落后，于2024年开始同比转正，2025年前三季度装修标准为3243元/平，较2024年提升7%，市场进入由需求决定的“品质时代2.0” [2][58][61] 三、城市板块差异分析，头部房企经营优化路径明显 * 根据22-25年平均去化率水平，可将核心9城分为三类：一类城市（杭州75%、上海71%、成都69%）、二类城市（天津57%、北京53%、广州53%）、三类城市（深圳35%、南京33%、武汉33%） [63][68] * 城市内部板块分化加剧，按24-25年平均去化率可将各城市板块分为A类（>65%）、B类（40-65%）、C类（<40%） [73] * 至2025年前三季度，A、B、C类板块的去化率分别为88%、62%、31%，较2024年分别提升9、12、2个百分点，区域分化持续加剧 [87] * 报告构建“区位评分”体系以评估房企布局质量，主流房企21-24年区位评分持续提升，2025年前三季度达到历史最高的6.1分 [2][91] * 2025年的趋势是，在区位评分稳定的情况下，主流房企去化率提升11个百分点至71%，而其他房企去化率仅提升4个百分点至47%，主流房企经营优势进一步扩大 [2] 四、房企去化率表现及经营特点 * 绿城、滨江、金茂、华润是过去三年在重点6城开盘去化率无明显短板的房企 [2] * 2025年前三季度，保利、金茂、华润等房企去化率明显提升，且实现了区位评分与去化率的双提升 [2] * 参考2025年拿地行为，同时满足权益补货力度大于90%且拿地评分高于推货评分的房企是中海、建发、招商、华润，其中中海提升最为明显；绿城虽区位评分有下降但权益补货力度最高；报告认为以上5家公司2026年销售或有较好表现 [2] * 总结而言，主流房企的经营ROE或将先于行业量价见底，大地块带来利润率改善机遇，好产品带来去化率提升机会，将帮助其更早实现“盈利筑底” [2]

报告行业投资评级 - 对房地产及物管行业维持“看好”评级 [2][3] 报告核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [3] - 两大发展机遇值得关注：一是“好房子”政策上升高度，将推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE的向上突破；二是优质商业企业经营表现优异，恰遇我国正处货币宽松周期，消费类商业地产资产有望重估 [3] - 推荐五大投资方向：1）商业地产；2）“好房子”房企；3）低估值修复房企；4）物业管理；5）二手房中介 [3] 行业数据总结 新房成交量 - **周度成交环比回落**：上周（12.6-12.12）34个重点城市新房合计成交242.3万平米，环比下降12.3% [3][4] - 其中，一二线城市成交226.1万平米，环比下降12.9% [3][4] - 三四线城市成交16.2万平米，环比下降2.6% [3][4] - **月度成交同比降幅收窄**：12月（12.1-12.12）34城一手房成交同比下降32.2%，降幅较11月收窄4.3个百分点 [3][7] - 其中，一二线城市同比下降32%，降幅较11月收窄2.9个百分点 [3][7] - 三四线城市同比下降34.4%，降幅较11月收窄18.9个百分点 [3][8] - **累计成交同比**：年初至今34城累计成交1.15亿平米，同比下降16.7% [7] 二手房成交量 - **周度成交基本持平**：上周（12.6-12.12）13个重点城市二手房合计成交111.4万平米，环比微降0.4% [3][12] - **月度成交同比降幅扩大**：12月截至上周累计成交209.3万平米，同比下降36.4%，降幅较11月扩大19.2个百分点 [3][12] - **累计成交同比**：年初至今13城累计成交5597.8万平米，同比下降1.8% [12] 新房库存与去化 - **推盘与成交**：上周15个重点城市合计推盘98万平米，成交82万平米，成交推盘比为0.84倍 [3][22] - **可售面积**：截至上周末（2025/12/12），15城合计住宅可售面积为9005万平米，环比上升0.2% [3][22] - **去化周期**：15城住宅3个月移动平均去化月数为22.9个月，环比下降0.4个月 [3][22] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观政策 - **中央经济工作会议定调**：会议于12月10日至11日举行，确定着力稳定房地产市场，具体方向包括：因城施策控增量、去库存、优供给；鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等；有序推动“好房子”建设；深化住房公积金制度改革 [3][30][31] 地方政策与市场动态 - **“好房子”建设**：青岛发布全国首个《“好房子”建设标准体系》及配套导则，明确四类20项指标，并配套激励政策，计划于2026年前新增不少于1.2万个优质住宅单元 [3][30][33] - **行政效率提升**：北京压缩企业不动产首次登记时限，并推出“全程网办”服务；香港进一步简化城规审批，以加快土地发展流程 [30][33] - **公积金政策**：长沙落地多项新政，包括二孩及以上家庭购房可核减一套住房认定、异地缴存职工不再核查缴存地住房，以及新增商转组合贷和公积金直付房租业务 [3][30][33] - **土地市场**：深圳市深圳湾和光明区两宗地块以39.5亿元成交，溢价率达42.5% [3][30][33] 重点公司动态总结 地产公司经营与融资 - **11月销售数据普遍同比下降**： - 保利发展：签约金额180.2亿元，同比下降24.9% [3][38][39] - 中国金茂：签约金额80亿元，同比下降0.02% [3][38][39] - 新城控股：合同销售金额14.5亿元，同比下降42.3% [3][38][39] - 招商蛇口：签约金额140.9亿元，同比下降34.7% [3][38][39] - 龙湖集团：总合同销售金额36.4亿元，同比下降57.1% [3][38][39] - 越秀地产：合同销售金额51.2亿元，同比下降49.0% [3][38][42] - 华润置地：总合同销售金额230亿元，同比下降10.8% [3][38][42] - **企业融资与担保动态**： - 越秀地产获得20亿元人民币（或等值港元）的双币定期贷款融资 [3][38][42] - 新城控股成功发行17.5亿元中期票据，期限5年，票面利率4% [3][38][42] - 中金-保利发展商业持有型不动产资产支持专项计划审核通过，拟发行规模16.6亿元 [3][38][42] - 保利发展通过发行可转换公司债券预案，拟募集资金不超过50亿元 [38][42] 物管公司动态 - **股份回购**： - 贝壳-W在12月5日至11日期间共耗资约1500万美元回购股份约264万股 [43][44] - 绿城服务在12月8日至12日期间共耗资约954万港币回购股份约215万股 [43][44] 板块行情回顾总结 地产板块表现 - **板块跑输大市**：上周SW房地产指数下跌2.62%，沪深300指数下跌0.08%，相对收益为-2.54%，在31个板块中排名第28位 [3][45] - **个股表现**：涨幅前五位分别为中润资源、南都物业、苏州高新、世联行、格力地产；跌幅后五位分别为海泰发展、*ST中迪、亚太实业、阳光股份、荣丰控股 [3][45][49] - **板块估值**：当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为21.2倍和18.5倍 [3][50] 物管板块表现 - **板块跑输大市**：上周物业管理板块个股平均下跌2.97%，相对沪深300收益为-2.89% [3][52] - **个股表现**：涨幅前五位分别为南都物业、烨星集团、建发物业、绿城服务、新城悦服务；跌幅后五位分别为浦江中国、佳源服务、建业新生活、鑫苑服务、和泓服务 [52][57] - **板块估值**：板块平均2025、2026年预测PE分别为13.4倍和12.0倍；其中华润万象生活估值较高（25/26年PE分别为22/20倍），中海物业估值较低（25/26年PE分别为9/8倍） [3][55][58]