万科A所属申万行业为：房地产-房地产开发-住宅开发。所属概念板块包括：REITs概念、房屋租赁、长 期破净、破净股、冰雪产业等。 万科A今年以来股价涨1.72%，近5个交易日跌0.21%，近20日跌3.67%，近60日跌28.01%。 资料显示，万科企业股份有限公司位于广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心,香港中环花园 道1号中银大厦43楼A室，成立日期1984年5月30日，上市日期1991年1月29日，公司主营业务涉及房地 产开发和物业服务。主营业务收入构成为：房地产开发及相关资产经营业务80.17%，物业服务 16.23%，其他(补充)3.61%。 1月7日，万科A盘中下跌2.07%，截至13:49，报4.73元/股，成交5.88亿元，换手率1.26%，总市值564.32 亿元。 资金流向方面，主力资金净流出8934.99万元，特大单买入6009.53万元，占比10.22%，卖出1.44亿元， 占比24.57%；大单买入1.24亿元，占比21.13%，卖出1.29亿元，占比21.98%。 截至9月30日，万科A股东户数49.32万，较上期减少5.53%；人均流通股19704股，较上期增加5.85% ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 折价成交个券中“23产融09”债券估值价格偏离幅度较大；净价上涨成交个券中“22万科06”估值价格偏离程度靠前；净价下跌成交二永债中“22兴业银行二级01”估值价格偏离幅度较小；净价下跌成交商金债中“25威海银行小微债”估值价格偏离幅度较小；成交收益率高于5%的个券中地产债排名靠前 [2] - 信用债估值收益变动主要分布在(0,5]区间；非金信用债成交期限主要分布在2至3年，其中3至4年品种折价成交占比最高；二永债成交期限主要分布在4至5年；农林牧渔行业的债券平均估值价格偏离最大 [2] 各图表总结 图表1：折价成交跟踪 - 大幅折价个券涉及非银金融、城投、农林牧渔、煤炭等多个行业，如“23产融09”剩余期限2.69年，估值价格偏离 -1.05%，成交规模16万元；“20渤水02”剩余期限4.96年，估值价格偏离 -0.39%，成交规模15034万元 [3] 图表2：净价上涨个券成交跟踪 - 大幅正偏离个券主要集中在房地产、城投等行业，如“22万科06”剩余期限1.50年，估值价格偏离4.15%，成交规模297万元；“25奉发02”剩余期限4.94年，估值价格偏离0.11%，成交规模24894万元 [5] 图表3：二永债成交跟踪 - 二永债涉及股份行、城商行、国有行等银行分类，各券估值价格偏离均为 -0.01%，如“22兴业银行二级01”剩余期限1.02年，成交规模112946万元；“23贵州银行永续债01”剩余期限2.14年，成交规模3175万元 [6] 图表4：商金债成交跟踪 - 商金债涉及城商行、农商行、股份行等银行分类，部分券估值价格偏离为0.00%或 -0.01%，如“25威海银行小微债”剩余期限2.96年，成交规模32901万元；“23中信银行01”剩余期限0.27年，成交规模171537万元 [7] 图表5：成交收益率高于5%的个券 - 高收益成交个券主要集中在房地产、城投、非银金融等行业，如“22万科06”剩余期限1.50年，估值收益率160.19%，成交规模297万元；“23产融09”剩余期限2.69年，估值收益率7.88%，成交规模16万元 [8] 图表6：当日信用债成交估值偏离分布 - 展示了信用债估值收益变动在不同区间的债券只数和成交规模情况，但文档未给出具体数据 [10] 图表7：当日非金信用债成交期限分布（城投+产业） - 呈现非金信用债在不同成交期限的成交规模情况，但文档未给出具体数据 [12] 图表8：当日二永债成交期限分布 - 展示二永债在不同成交期限的成交规模情况，但文档未给出具体数据 [15] 图表9：各行业非金信用债折价成交比例及成交规模 - 体现各行业非金信用债平均估值价格偏离和成交规模情况，但文档未给出具体数据 [17]

公司经营与财务现状 - 华侨城集团在2025年以发行超短期融资券为主，共计发行约8笔，合计规模约135亿元[1] - 集团2026年面临较大的短期债券偿付压力，需要偿还的债券总额约达221.95亿元[2] - 集团在2026年1月有两笔债券集中到期，包括“25华侨城SCP002”（20亿元，1月8日到期）和“23华侨城MTN001”（15亿元，1月13日到期）[2] - 集团主要上市平台华侨城A截至2025年三季度末，短期借款为23.14亿元，一年内到期的非流动负债为341.33亿元，现金及现金等价物余额为225.28亿元，现金短债比不足0.62倍[4] - 华侨城A存量债券余额37亿元，将于2026年开始陆续到期，其中三笔公司债（“21侨城02”、“21侨城04”、“21侨城06”）将于1月11日、1月18日及4月7日行权，合计规模25亿元[4] 公司寻求支持与应对措施 - 华侨城集团表示万科危机已对房地产市场造成影响，并正寻求国家层面的支持以确保债券偿付[1] - 公司已收到国资委的明确指示，将提供“一切必要的支持”以确保债券得到偿付，国资委正在探索注资或资产划转等可能选择[1] - 集团正与监管机构商讨如何增强其再融资能力，其中一种可能性是在2025年上半年发行期限更长的债券[1] - 国资委通过资产划转支持华侨城集团已有先例，例如在2025年4月将所持康佳集团全部股份无偿划转给华润[5] 行业与市场环境 - 万科危机已经对房地产市场造成了影响[1]

证券日报网讯 1月6日，万科A在互动平台回答投资者提问时表示，今年以来公司获得各类金融机构的支 持，也在努力降低融资成本。2025年前三季度合并报表范围内新增融资和再融资265亿元，其中境内新 增融资综合成本3.44%，较2024年全年境内新增融资综合成本下降6个基点。详情请见公司2025年第三 季度报告。 ...

行业竞争逻辑转变 - 行业竞争从追求规模与速度的高周转模式，转向以“卷产品”为核心的买方市场生存模式 [2] - “卷”体现在户型、得房率、社区大门、会所、园林、精装、智慧化、全龄配套等全方位产品力竞争 [2] “好房子”政策与标准落地 - 2025年是“好房子”全面落地元年，首次写入《政府工作报告》，明确“安全、舒适、绿色、智慧”四大核心维度 [3] - 住建部《住宅项目规范》于5月1日正式施行，使“好房子”从倡议理念升级为国家标准，北京、上海、苏州等核心城市跟进出台地方技术规范 [3] - 各大房企加快推出自身“好房子”标准，建设步伐明显加快 [3] 产品关键指标升级 - 2025年新盘普遍通过优化户型提升空间效率，得房率（使用率）达到85%-90%，部分项目实现100% [4] - 住宅层高标准从普遍的2.8米提升至3米，改善了采光、通风并满足现代装修需求 [4] - 第四代住宅（庭院房/城市森林花园建筑）在2025年进入新发展阶段，广州、天津、武汉等地推动落地，通过空中花园、垂直绿化等设计融合自然 [4] 交易端政策完善 - 现房销售在全国加速推广，河南信阳、湖北荆门、湖南邵阳等地明确新出让土地商品房实行现房销售 [5] - 2025年1-11月，全国商品住宅现房销售面积2.11亿平方米，占销售总面积6.58亿平方米的32%，较2024年底的27%明显提升 [5] - 现房销售全年保持超过10%的正增长，而期房销售为负增长 [5] - 全国住房城乡建设工作会议指出推进现房销售制，实现“所见即所得”以防范交付风险 [5] 土地市场存量盘活 - 2025年各地加速盘活存量闲置土地，截至12月末，全国公示拟使用专项债收回收购的存量闲置土地超5000宗，总用地面积超2.6亿平方米，总金额超6800亿元 [6] - 广东、重庆、河南、江西、安徽等地收储规模居前 [6] - 盘活存量土地旨在提高土地利用效率，增强房企资金流动性，缓解新房市场潜在供应过剩 [6] 一线城市限购政策优化 - 2025年一线城市精准松绑限购政策以支撑市场企稳 [7] - 北京取消五环外限购套数限制，放宽非京籍家庭购房社保年限（五环内“3变2”，五环外“2变1”） [8] - 上海外环外符合条件不限套数，单身买房视同家庭；深圳8区进一步放松住房限购政策 [8] - 政策旨在基于供需变化进行精准调控，提振市场信心，保障合理居住需求 [9] 头部房企风险处置 - 行业龙头万科在2025年进入债务兑付期，开启“自救”之路，包括与债权人沟通协商债务展期与重组 [11][12] - 万科年底两笔共计57亿元的债务展期经历被否，处于持续博弈中 [12] - 万科通过管理层变革、组织架构调整、盘活存量资产、积极销售等方式自救 [13] - 大股东深铁集团持续提供流动性支持，截至2025年11月29日累计向万科提供借款307.96亿元 [14] - 万达因旗下公司借款纠纷，其创始人王健林在2025年一度被采取限制高消费措施，后虽解除，但暴露了公司资金压力 [16][17] - 万达面临上市失利、对赌失败叠加的现金流危机，司法纠纷频繁，正通过持续资产出售化解风险 [18]

智通财经APP获悉，克而瑞地产发文称，2025年典型房企拿地货值、金额微增2%、3%，面积降5%，投资区域聚焦在一二线城市。头 部企业强者恒强，投资集中度超七成，其中央企投资保持领先，民企信心随市场筑底不断修复。预计2026年投资将延续谨慎之势，聚 焦核心城市战略下央国企仍是拿地主力。 典型企业全年拿地货值、金额同比增2%和3% 2025年，重点监测的100家企业拿地新增货值、总价和建筑面积之和分别达到22614亿元、11027亿元和10090万平方米。其中，货值、 金额同比分别增长2%和3%，建筑面积则同比下降5%。 典型企业新增土地储备货值、金额同比回升而面积小幅下降，一方面展现出企业投资筑底反弹的积极态势，另一方面也印证了当前投 资主要聚焦在一二线城市。 头部企业集中度超七成，拿地销售比企稳回升 2025年企业投资呈现两个明显特征： 第一，集中度高企。投资金额前十的企业以央企、国企为主。其中中海地产、华润置地、保利发展、招商蛇口四大央企投资金额占典 型企业比重超过三成，前十金额占比则超过七成; 第二，整体拿地销售比从底部企稳回升。2025年销售全口径前100企业拿地销售比平均为0.29，较2024年上升 ...

证券日报网讯 1月5日，万科A在互动平台回答投资者提问时表示，公司借助各类支持性政策，通过存量 资源盘活的方式推动难点项目解题，优化产能结构。前述项目是通过资源置换方式推进的存量资源盘 活，关于资源盘活方面的更多信息请参考公司的定期报告和近期的分析师交流会纪要。 （编辑 任世碧） ...

证券日报网讯1月5日，万科A在互动平台回答投资者提问时表示，公司一直以来把保交房作为首要任 务，2025年前三季度按期保质完成7.4万套房的交付，通过"城市兴交付"行动持续提升交付服务品质。 公司将继续协调各方资源，推动在建项目按照计划推进施工交付。当前所在城市项目公司独立运营，债 券方面的相关情况对项目公司日常开发产生影响较小，预售资金受到政府监管，公司会全力完成交付任 务。 ...

☉ 文／克而瑞 | | | | 2025年1-12月 ·中国房地产企业 | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | | | 销售金额 | | | | 排名 | 企业简称 | 操盘金额 | 排名 | 企业简称 | 操盘面积 | | | | (亿元) | | | (万平方米) | | 1 | 绿城中国 | 2519.0 | 1 | 绿城中国 | 1208.0 | | 2 | 中海地产 | 2392. 1 | 2 | 保利发展 | 1126. 2 | | 3 | 保利发展 | 2328.0 | 3 | 中海地产 | 1044.2 | | 4 | 本润置地 | 2101. 1 | 4 | 万科地产 | 950. 7 | | 5 | 招商蛇口 | 1858. 2 | 5 | 本润置斯 | 844.8 | | 6 | 万科地产 | 1249.6 | 6 | 绿地控股 | 731.5 | | 7 | 建发房产 | 1204. 7 | 7 | 招商蛇口 | 688.0 | | 8 | 中国金茂 | 976. 1 | 8 | 龙湖集团 | 620. 7 | | d | 龙湖集 ...

证券日报网讯 1月5日，万科A在互动平台回答投资者提问时表示，截至2025年9月底，泊寓共运营管理 28.0万间长租公寓，其中20.4万间已开业，出租率94.3%。2025年1月-9月，公司租赁住宅业务（含非并 表项目）实现营业收入27.4亿元，同比增长4.4%。泊寓业务早年在深圳探索"万村"业务时遗留了一些历 史包袱，2025年当部分租约进入调涨周期时，导致部分楼栋出现亏损。 （文章来源：证券日报） ...