1月4日，天眼查显示，万科A(000002.SZ)新增一则股权冻结信息，其持有的万纬物流发展有限公司2.5 亿人民币股权被江苏省徐州市中级人民法院冻结，期限三年。万纬物流成立于2017年12月，注册资本约 330.5亿元，由万科、Dahlia Investments Pte.Ltd.及Reco Meranti Private Limited等共同持股，主营仓储、 运输代理及供应链管理服务。此次冻结是万科近期第13条股权冻结记录，据智通财经不完全统计，其累 计被冻结股权数额已超20亿元。 2025年12月下旬，万科两笔合计57亿元的中期票据，"22万科MTN004"(20亿元)与"22万科MTN005"(37 亿元)因持有人会议未通过展期方案而实质性违约。尽管后续会议同意给予30个工作日宽限期，但核心 债务重组条款未能达成共识。国际评级机构标普与惠誉已分别将其主体评级下调至"SD"(选择性违约) 和"RD"(限制性违约)，意味着其境内外融资能力几近枯竭。 截至2025年9月底，万科有息债务总额达3629亿元，创历史新高。其中，一年内到期的有息债务占比 42.7%，而账面货币资金为656.8亿元，现金短债比仅为0 ...

房地产事关大局，积极主动作为稳定预期 [Table_Page] 投资策略周报|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产开发与服务 25 年第 53 周 [Table_Summary] 核心观点： [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2026-01-04 [Table_PicQuote] 相对市场表现 -10% -2% 6% 14% 22% 30% 01/25 03/25 05/25 08/25 10/25 12/25 房地产 沪深300 | [分析师： Table_Author]郭镇 | | | --- | --- | | | SAC 执证号：S0260514080003 | | | SFC CE No. BNN906 | | | 021-38003639 | | | guoz@gf.com.cn | | 分析师： | 邢莘 | | | SAC 执证号：S0260520070009 | | | 021-38003638 | | | xingshen@gf.com.cn | | 分析师： | 谢淼 | | | SAC 执证号：S0260522070007 | | ...

核心观点 - 赎回新规落地后，信用债市场可能迎来3至5年的修复窗口，其中3年期品种存在骑乘机会，而普通金融债和二永债或出现阶段性修复行情 [1] - 年末市场交投清淡，一级市场净融资转为净偿还，二级市场成交大幅收缩，收益率上行且利差表现分化 [3][6][9] 一级市场发行情况 - 上周（2025年12月29日至12月31日）主要信用债（短融、中票、公司债、企业债）总发行额为692亿元，总到期额为1327.1亿元，净偿还635亿元，较前一周（12月22日至12月26日）的净融资482亿元转为净流出 [3][6] - 从发行品种看，上周发行短融超短融23只，中期票据28只，公司债20只，企业债0只，发行数量较前一周减少 [6] - 从发行人资质看，AA+等级发行人占比最大，为39.44% [6] - 从行业分布看，建筑类发行人占比最大，为43.66%，其次是综合类发行人，占比22.54% [6][7] - 从期限分布看，上周公告发行的71只债券中，5年期数量最多（24只），其次是3年期（16只） [7] 二级市场交易情况 - 上周主要信用债品种（企业债、公司债、中票、短融）总成交额为3964.25亿元，较前一周的9679.95亿元大幅减少 [3][9] - 中长端中票收益率普遍上行，截至12月31日，3年期AAA中票收益率上行3.15BP至1.89%，3年期AA+中票收益率上行4.15BP至1.99%，3年期AA中票收益率上行5.15BP至2.15% [3][9] - 信用利差表现分化，10年期中票利差分位数普遍上行，例如AAA等级利差分位数从75.5%上行至76.1% [10] - 期限利差多数上行，例如3年期与1年期利差分位数从27.5%上行至47.7% [10] - 等级利差同样分化，例如1年期AAA与AAA+利差分位数从15.8%上行至34.0% [10][15] 信用评级与违约事件 - 上周境内评级上调的发行人有6家，包括宜春发展投资集团有限公司（城投平台）、遂宁天一投资集团有限公司等 [3][17] - 境内评级下调的发行人有1家，为万科企业股份有限公司，其主体评级被穆迪下调至Ca，展望为负面 [3][17][20] - 上周新增违约债券1只，为天安人寿保险股份有限公司发行的“15天安人寿”，债券余额20亿元 [3][20][21] - 上周新增展期债券9只，主要涉及房地产企业，包括广州市方圆房地产发展有限公司、花样年集团、融信投资集团及北京远洋控股集团的相关债券 [3][20][21][22]

万纬物流发展有限公司成立于2017年12月，法定代表人为吴蓓雯，注册资本约330.5亿人民币，经营范 围包括普通货物仓储服务、国内货物运输代理、供应链管理服务等。股东信息显示，该公司由万科企业 股份有限公司、Dahlia Investments Pte.Ltd、Reco Meranti Private Limited等共同持股。 天眼查天眼风险信息显示，近日，万科A(000002)新增一则股权冻结信息，股权所在企业为万纬物流发 展有限公司，冻结股权数额2.5亿人民币，冻结期限为3年，执行法院为江苏省徐州市中级人民法院。 ...

2025年房地产企业销售业绩 - 尽管行业艰难，2025年仍有4家房企销售额超过2000亿元，进入2000亿元阵营，分别为保利发展2530亿元、绿城中国2519亿元、中海地产2512亿元、华润置地2336亿元 [1] - 行业TOP10销售门槛守住了“千亿”级别 [1] - 2025年12月单月，近七成房企销售金额环比增长，近50%企业环比涨幅超过20%，越秀地产、中建壹品、仁恒置地等企业单月业绩环比涨幅超过100% [3] - 2025年12月，两成企业单月销售金额同比增长，华润置地、中建壹品、卓越集团等同比涨幅超过15% [3] - 2025年12月单月销售表现中，华润置地销售额超过400亿元，中海地产为398亿元 [3] 房企经营表现与策略 - 部分房企凭借强劲的经营韧性，稳固销售规模基本盘并保持拿地节奏，成为支撑行业平稳运行的中流砥柱 [2] - 滨江集团、龙湖集团、大华集团、新希望地产等经营相对稳健的民企，在保持销售业绩的同时维持一定投资规模 [8] - 部分出险民营房企如碧桂园、融创，尽管销售规模萎缩，但前期土储保障了一定的销售规模，为债务重组和未来转型提供了基础 [8] - 中建系企业异军突起，部分地方国企抓住政策机遇实现了较快销售去化 [8] - 兴耀房产集团、建杭置业、润达丰滨江等区域性民营房企聚焦本土及周边高能级城市，通过“小而美”的精准布局或联合拿地来减少资金压力并严控成本 [8] - “千亿房企”抓住核心改善需求，在核心城市推出热销项目，例如保利发展在广州热销项目TOP10中占据前列，建发房产在北京、上海、广州、成都等地有多个项目进入热销项目TOP10 [7] 行业长期趋势与结构 - 2021至2025年，连续位列百强的房企有53家，其中10家“千亿房企”在融资、投资、产品、公司治理等多方面具备优势 [8] - 近两年，连续入榜销售额TOP100和拿地金额TOP100的房企有30家 [8] - 未来五年，全国新建住宅年均销售面积预计保持在7亿至8亿平方米 [9] - 城市间分化预计将进一步加剧 [9] - 行业重要亮点将转向城市更新和“好房子”，绿色、智能、健康、安全的产品将获得溢价，社区配套和服务的重要性凸显 [9] - 从国际经验看，房地产在主要发达经济体中仍普遍承担着重要支柱产业的角色 [9] - 随着市场预期逐步改善，在经历供求大幅缩量和房价明显回调后，“十五五”中后期市场有望逐步筑底企稳 [9]

未平仓空单比最高股票 - 截至12月24日，未平仓空单比位列前三的股票为万科企业（02202）、东方电气（01072）和中远海控（01919），空仓比分别为18.64%、17.51%和16.68% [1] - 前十大未平仓空仓比股票中，万科企业最新空仓数为4.11亿股，空仓比18.64%；东方电气最新空仓数为7144.61万股，空仓比17.51%；中远海控最新空仓数为4.80亿股，空仓比16.68% [2] - 其他位列前十的高空仓比公司包括恒瑞医药（15.54%）、中国平安（14.37%）、中兴通讯（14.31%）、宁德时代（12.54%）、紫金矿业（11.98%）、舜宇光学科技（11.47%）和福莱特玻璃（10.88%） [2] 未平仓空单比增幅最大股票 - 未平仓空单比（绝对值）较上一次增加最多的三只股票为东方电气（01072）、加科思-B（01167）和石药集团（01093），分别增加2.20%、0.77%和0.56% [1] - 东方电气的空仓比从15.31%大幅上升至17.51%，增幅达2.20%，是增幅最大的股票 [2] - 空仓比增幅前十的股票还包括昭衍新药（增加0.55%）、晶泰控股（增加0.47%）、IFBH（增加0.44%）、蓝思科技（增加0.42%）、保利置业集团（增加0.42%）、浙江世宝（增加0.41%）和中远海能（增加0.35%） [2] 未平仓空单比降幅最大股票 - 未平仓空单比（绝对值）较上一次减少最多的三只股票为三花智控（02050）、天齐锂业（09696）和越疆（02432），分别减少1.42%、0.82%和0.71% [1] - 三花智控的空仓比从9.87%下降至8.46%，降幅为1.42%，是降幅最大的股票 [3] - 空仓比降幅前十的股票还包括赣锋锂业（减少0.68%）、融创中国（减少0.55%）、美团-W（减少0.38%）、中创智领（减少0.37%）、巨子生物（减少0.36%）、速腾聚创（减少0.33%）和金蝶国际（减少0.33%） [3][4]

行业整体态势 - 2025年房地产市场延续筑底态势，房企销售整体保持低位运行 [1][2] - 典型房企中累计业绩同比增长的企业占比为24%，其中同比增幅大于30%的企业有12家 [1][4] - 购房者的信心和预期仍在修复过程中，房企需积极修炼内功、提升产品力 [1] 房企销售规模分布 - 全年全口径销售规模超过1000亿元的企业共有10家，300-1000亿的企业有13家，100-300亿的企业有42家，100亿以下的企业有35家 [2] - 从操盘金额看，排名前三的房企为绿城中国（2519.0亿元）、中海地产（2392.1亿元）、保利发展（2328.0亿元）[14] - 从操盘面积看，排名前三的房企为绿城中国（1208.0万平方米）、保利发展（1126.2万平方米）、中海地产（1044.2万平方米）[14] 企业业绩增长情况 - 部分企业业绩大幅回暖，例如邦泰集团2025年业绩首次突破300亿元，同比大幅增长79.7% [4][5] - 业绩增长呈现结构性分化：全年销售规模超过1000亿元的10家房企中业绩增长的仅有1家（中国金茂）；300-1000亿的13家企业中业绩增长企业共有3家；100-300亿的42家企业中业绩增长的有12家，是业绩增长企业占比最高的档位；100亿以下的35家中有8家增长 [8] - 央国企整体表现较好，央企中业绩增长的企业占比为42.9%，国企为28%，而民营房企为15.2%，混合所有制房企为12.5% [13] 高增长企业案例 - 嘉里建设2025年全口径销售额227.87亿元，同比增幅高达1646.5% [5] - 江山万里置业全口径销售额174.50亿元，同比增长731.3% [5] - 其他高增长企业包括福州建发（同比增长92.9%）、上海建工（同比增长80.6%）、陆家嘴（同比增长73.5%）、中建东孚（同比增长54.3%）等 [5] 企业性质与市场表现 - 在市场筑底、多数房企流动性承压的背景下，资本更倾向于投资较为稳健的国央企和大型房企 [9] - 全年销售规模超过1000亿元的房企中民营房企仅有1家，越靠后的档位民营房企占比越高 [9] - 千亿房企中国金茂同比增幅达到15.5% [13] 全口径与权益销售排名 - 2025年1-12月全口径销售金额排名前三的房企为：保利发展（2530.0亿元）、中海地产（2512.0亿元）、华润置地（2336.0亿元）[21] - 2025年1-12月权益销售金额排名前三的房企为：中海地产（2311.0亿元）、保利发展（2000.0亿元）、华润置地（1592.8亿元）[21] - 邦泰集团权益销售金额为298.6亿元，排名第19位 [20]

"22万科MTN004"和"22万科MTN005"两笔债券展期尚未获成功，万科又遇到一个关口。 12月31日晚间，万科发布公告，为稳妥推进2021年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）（品种二）（以下简称"21 万科02"）本息兑付工作，将召开持有人会议，对本期债券本息兑付安排调整相关事项进行审议。 为保护债券投资者利益，根据相关规定，经公司申请，"21万科02"自2026年1月5日开市起停牌。 据了解，该笔债券发行规模、当前余额均为11亿元，票面利率3.98%。本次持有人债权登记日为2026 年1月14日，会议表决时间为1月16 日至1月19日。 根据相关约定，本次债券持有人会议须经单独或合并持有表决权总数50%以上的债券持有人（或债券持有人代理人）参会方可召开。 事实上， "21万科02"到期日期为2028年1月22日，但如果发行人行使赎回选择权，则本期债券的兑付日为 2026年1月22日。 "市场此前认为万科运营稳健，其发行的债券风险低、收益稳定，是不错的投资标的，不过万科近期关于债券展期的风波不断，可能会引发 投资者担心。投资者是否会行权，现在还是个未知数，但如果持有人行权，意味着万科 ...

市场整体表现 - 2025年房地产市场延续筑底态势，房企销售整体保持低位运行 [26][27] - 全年销售规模超过1000亿元的企业共有10家，300-1000亿的企业有13家，100-300亿的企业有42家，100亿以下的企业有35家 [27] 企业业绩增长情况 - 典型房企中累计业绩同比增长的企业占比为24%，共有24家 [26][28] - 其中同比增幅大于30%的企业数量有12家 [26][28] - 部分企业业绩大幅回暖，例如邦泰集团2025年业绩首次突破300亿元，达到303.54亿元，同比大幅增长79.7% [28][31] - 嘉里建设全口径销售额227.87亿元，同比增幅高达1646.5%，江山万里置业销售额174.50亿元，同比增长731.3% [31] - 从各规模档位看，100-300亿档位的42家企业中业绩增长的有12家，是业绩增长企业占比最高的档位 [34] 央国企与民企表现分化 - 央国企整体表现较好，央企中业绩增长的企业占比为42.9%，国企中增长的企业占比为28% [36] - 相比之下，民营房企业绩增长的企业占比为15.2%，混合所有制房企仅为12.5% [36] - 全年销售规模超过1000亿元的房企中民营房企仅有1家，越靠后的档位民营房企占比越高 [35] 行业新重点与发展方向 - 好房子和城市更新成为行业发展新重点 [37] - 行业已告别城镇化规模扩张的红利期，住房更新将成为需求的核心组成部分 [38] - 中短期来看，京沪深杭蓉等核心一二线城市市场热度或将延续高位波动，市场热度变化与新盘供应量和质密切相关 [38] - 房企需积极修炼内功、提升产品力、做好营销，把握结构性机会，挖掘不同城市、不同购房群体的结构性需求 [38] 头部企业销售排名（操盘口径） - 2025年操盘金额排名前三的企业为：绿城中国（2519.0亿元）、中海地产（2392.1亿元）、保利发展（2328.0亿元）[5] - 2025年操盘面积排名前三的企业为：绿城中国（1208.0万平方米）、保利发展（1126.2万平方米）、中海地产（1044.2万平方米）[5] 头部企业销售排名（全口径与权益口径） - 2025年全口径销售金额排名前三的企业为：保利发展（2530.0亿元）、中海地产（2512.0亿元）、华润置地（2336.0亿元）[15] - 2025年权益销售金额排名前三的企业为：中海地产（2311.0亿元）、保利发展（2000.0亿元）、华润置地（1592.8亿元）[15]

文章核心观点 - 万科云桂区域2025年交付成绩单显示，交付力已成为衡量房企实力与信誉的核心标尺，公司通过“保质、提速、安心”的交付实践，展现了稳健的经营能力与坚定的客户承诺 [1] 交付规模与效率 - 2025年，万科云桂公司共实现21个批次、总计3584套房屋的圆满交付 [2] - 其中15个批次、2536套房屋实现提前交付，提前交付套数占比高达71% [2] - 公司实现100%如期交付，超过七成业主早于合同约定日期收房 [2] - 仅在2025年12月，公司便在4座城市、7个重点项目上集中实现1693套房屋的全线提前交付，打出了漂亮的“收官战” [5] - 具体案例包括：昆明信达万科·京江隐翠项目134套房源提前7天交付，南宁万科瑧湾悦项目34套房源提前9天交付 [5] 服务创新与协同能力 - 公司在过去一年中，成功在7个项目上实现了“交房即交证”，极大简化了业主后续手续流程，保障了业主权益即时兑现 [2] - 这一举措体现了公司强大的跨部门协同与高效的项目闭环管理能力 [2] 过程管控与客户沟通 - 优异的交付成果源于对建造全过程的精细把控和对客户关切的主动响应 [7] - 2025年全年计划交付的21个批次中，有19个批次组织了工地开放活动，工地开放率高达90% [7] - 多地项目的业主得以在交付前亲身走进家园，零距离检视工艺工法与工程进度 [7] - 在工地开放过程中，公司主动提前收集并受理客户预验收问题约0.75万条，并在正式交付前全力整改，实现了96%的问题关闭率 [7] - 绝大多数问题在业主收房前得以解决，确保了交付现场顺畅与业主体验舒心 [7] 行业与公司实践意义 - 公司的交付答卷源自长期主义的产品理念、扎实的工程管理体系以及以客户为中心的务实行动 [7] - 公司通过“提前交付”、“交房即交证”、“过程开放透明”等一系列组合拳，重新定义了“交付”的内涵——它不仅是建筑的移交，更是信任的传递、品质的展示和服务的开端 [7]