万科A财务表现 - 上半年营业收入1053.2亿元，归属于上市公司股东的净亏损119.5亿元 [2] - 销售面积538.9万平方米同比下降42.6%，销售金额691.1亿元同比下降45.7% [2] - 15个城市销售金额排名前三 [2] 万科A债务与资产状况 - 如期偿还243.9亿元公开市场债务，2027年前无到期境外公开债 [2] - 资产减值计提及大宗资产交易价格低于账面值加剧亏损 [2] - 大股东深圳地铁集团提供持续资金支持 [2] 房地产行业政策动态 - 上海出台"沪六条"楼市新政，调减外环外住房限购套数限制并优化信贷政策 [3] - 核心城市购房政策持续优化，行业政策基调延续"止跌回稳" [4] - 机构预计稳销售、稳资金政策落地将推动行业底部企稳 [4] 房地产板块市场表现 - A股地产股集体走强，荣盛发展、金地集团等10余股涨超5% [3] - 港股内房股全线上升，融创中国、龙湖集团等涨超5% [3] - 头部房企因融资成本低和区域高市占率优势获机构看好 [4] 万科A业务前景 - 国泰海通认为公司多项业务具发展潜力，深铁集团赋能受市场认可 [2] - 部分房企报表端已现改善迹象，"好房子"改善需求短期热度有望持续 [3] - 机构建议关注布局一二线城市、基本面稳健的安全边际较高房企 [4]

上海楼市新政核心内容 - 上海发布"沪六条"房地产新政 涉及限购松绑、公积金优化、信贷调整和税收完善 自2025年8月26日起施行[2] - 户籍家庭和非沪籍连续缴纳社保/个税满1年家庭在外环外购房不限套数 成年单身人士按家庭标准执行限购政策[3] - 公积金贷款额度提升：购买绿色建筑住房最高额度上浮15% 首套最高从160万元提至184万元 多子女家庭首套可达216万元 二套最高从130万元提至149.5万元[3] - 支持提取公积金支付新建商品住房首付款 商业贷款利率不再区分首套和二套[3][4] - 非沪籍家庭首套住房暂免征收房产税 第二套及以上住房享受人均60平方米免税面积扣除[4] 一线城市限购政策对比 - 广州已全面取消限购 北京和深圳持续优化限购政策 北京允许符合条件的五环外不限购套数[5] - 上海新政与北京政策基本一致 但力度更大 包括降低利率和完善房产税政策[6] - 深圳跟进优化限购政策的概率增加 有助于市场止跌回稳[6] 限购政策历史演变 - 限购令始于2010年 北京率先实施限购 上海随后出台"沪十二条"限制家庭购房套数[7] - 2011年至2019年期间 上海限购政策多次调整 包括户籍家庭限购2套和非沪籍社保要求从1年升至5年[7] - 2023年以来多个二线城市全面取消限购 一线城市中广州率先彻底解除限购[7] - 目前仅北京、上海、深圳和海南仍实施限购 但政策持续优化[8] 房地产市场反应 - 新政发布后房地产板块普涨 万科A涨幅超9% 万通发展涨停 多只地产股涨幅超4%[9] - 政策提振市场预期 促进市场活跃度好转 推动房地产市场止跌回稳[9] - 市场预期更多城市将跟进房地产支持政策 中央层面可能存在进一步发力空间[10] 万科公司近况 - 万科上半年营业收入1053.2亿元 净亏损119.5亿元[10] - 已顺利完成243.9亿元公开债务偿还 2027年前无境外公开债到期[10] - 上半年新增融资249亿元 获得大股东深铁集团238.8亿元股东借款支持[10] - 境内债规模约264亿元 2025年下半年到期约77亿元 偿债高峰已安全过半[10]

上海楼市新政核心内容 - 上海发布"沪六条"新政 涉及限购松绑 公积金贷款额度提升 房贷利率优化及房产税调整 自2025年8月26日起实施 [1][2][3] - 户籍家庭及符合社保要求的非户籍家庭在外环外购房不限套数 单身人士购房资格等同家庭 非户籍购房社保要求从5年降至1年（外环外）或3年（外环内） [2] - 公积金贷款额度提升：首套最高额度从160万元增至184万元 二套从130万元增至149.5万元 多子女家庭首套可叠加至216万元 [2] - 商业房贷不再区分首套与二套利率 房产税对非户籍家庭首套房暂免征收 第二套及以上给予人均60平方米免税扣除 [3] 一线城市限购政策对比 - 广州已于2023年9月全面取消限购 深圳非核心区解除限购 北京允许符合条件的五环外不限购套数 [4][5] - 上海新政与北京政策框架类似 但力度更大：社保要求更低（1年 vs 2年） 且同步优化利率及税收政策 [5][6] - 深圳跟进概率增加 政策调整有助于市场"止跌回稳" 符合国务院8月18日会议要求 [5][6] 限购政策历史演变 - 限购令始于2010年北京 上海同年跟进 最初限制家庭购房套数 非户籍社保要求从1年逐步升至5年 [7] - 2019年起上海在临港等区域试点放松 2023年起南京 杭州等二线城市全面取消限购 [7] - 目前仅北京 上海 深圳及海南保留部分限购 但持续优化松绑 [8] 资本市场反应 - 新政发布后地产股普涨：万科A涨超9% 万通发展涨停 港股万科企业涨9.86% 融创中国涨超6% [9][10] - 万科上半年营收1053.2亿元 净亏损119.5亿元 但已完成243.9亿元公开债务偿还 2027年前无境外债到期 [10][11] - 万科新增融资249亿元 获深铁集团238.8亿元股东借款 境内债规模约264亿元 2025年下半年到期77亿元 [11]

上海楼市新政核心内容 - 上海发布"沪六条"新政 涉及限购松绑 公积金贷款额度提升 住房信贷优化和房产税调整 自2025年8月26日起施行 [1][2][3] - 单身人士购房资格等同家庭 沪籍居民外环外购房不限套数 非沪籍连续缴纳社保或个税满1年可在外环外不限套数购房 [2] - 公积金贷款额度显著上调：首套最高额度从160万元升至184万元 多子女家庭首套可达216万元 二套从130万元提至149.5万元 [2] 政策具体调整细则 - 支持提取公积金支付新建商品房首付款 购买二星级及以上绿色建筑住房的公积金贷款额度上浮15% [2] - 商业性个人住房贷款利率不再区分首套与二套 由银行根据风险状况自主定价 居民购房利息负担有望减轻 [3] - 非沪籍家庭首套房暂免征收房产税 第二套及以上住房给予人均60平方米免税面积扣除 [3] 一线城市政策对比 - 广州已全面取消限购 北京对五环外购房取消套数限制 深圳非核心区彻底解除限购 [4][5] - 上海新政与北京政策框架一致 但力度更大：非沪籍外环外购房社保要求仅1年（北京需2年）且取消利率区分 [5][6] - 中指研究院认为深圳跟进概率增加 政策联动有助于市场"止跌回稳" [6] 限购政策历史演变 - 楼市限购令始于2010年北京政策 上海同年出台"沪十二条"限制家庭购房套数 [7] - 2011-2019年上海持续调整限购：户籍家庭限购2套 非沪籍社保要求从1年逐步升至5年 部分区域放宽要求 [7] - 2023年起南京 杭州 珠海 天津等二线城市全面取消限购 一线城市中广州率先彻底放开 [7][8] 资本市场反应 - 新政发布后房地产板块普涨：万科A涨幅超9% 万通发展涨停 荣盛发展 金地集团涨超6% [9] - 港股地产股同步上涨：万科企业涨9.86% 融创中国涨超6% 龙湖集团 新世界发展升逾5% [10] 头部企业动态 - 万科上半年营业收入1053.2亿元 净亏损119.5亿元 但已完成243.9亿元公开债务偿还 2027年前无境外公开债到期 [10][11] - 上半年新增融资249亿元 获深铁集团238.8亿元股东借款支持 境内债规模约264亿元 2025年下半年到期77亿元 [10][11] - 华泰证券指出万科偿债高峰已安全过半 在政策与国资助力下有望平稳过渡 [11]

核心观点 - 万科2025年上半年营业收入1053.2亿元同比下降26.2% 归属于上市公司股东的净亏损119.5亿元较上年同期98亿元亏损扩大 但公司通过资产盘活、多元化业务增长及国资支持等措施应对行业调整压力 [1][3][4][9][11] 财务表现 - 营业收入1053.2亿元同比下降26.2% 其中房地产开发及相关资产经营业务收入844.4亿元同比下降31.57% 占比80.2% [1][4] - 归属于上市公司股东的净亏损119.5亿元 较上年同期98亿元亏损扩大 [1] - 房地产开发业务毛利率8.7% 同比上升1.5个百分点 其中开发业务结算毛利率8.1% [6] - 货币资金余额740.02亿元 净负债率90.4%较2024年底上升9.8个百分点 资产负债率73.1%较年初下降0.6个百分点 [9] 业务运营 - 销售面积538.9万平方米同比下降42.6% 销售金额691.1亿元同比下降45.7% 但下降幅度较年初收窄 [4] - 开复工面积294.1万平方米同比下降28.6% 竣工面积521.5万平方米同比下降39.3% [4] - 经营服务业务全口径收入284.2亿元同比增长0.6% 其中物管、租赁住房、物流仓储业务收入分别增长3%、4%、7% 商业业务收入下降10.7% [6] - 长租公寓新增房源超1.1万间 已运营房源超27万间 净新增开业超7000间 [6] - 万纬物流服务收入同比增长超42% 毛利率提升2.4个百分点 [6] 资产盘活与融资 - 通过存量盘活优化和新增产能95.2亿元 回款57.5亿元 2023年以来累计盘活项目64个涉及可售货值约785亿元 新增销售约226亿元 [8] - 出售0.61%库存股获得4.8亿元资金 [8] - 有息负债3642.6亿元占总资产30.5% 其中一年内到期1553.7亿元占比42.7% [9] - 深铁集团提供股东借款238.8亿元利率2.34% 上半年新增融资和再融资249亿元境内综合成本3.39% [9] - 经营性物业贷款余额494.7亿元 加快资产证券化进程如中金印力消费REIT出租率接近99% [10] - 2027年前无境外公开债到期 境内债规模约264亿元 [10] 战略合作与创新 - 与深铁集团融合发展 在住房租赁领域签署合作框架协议 推出"轨道+物流"机器人配送试点项目 [11] - 成立万新金石住房租赁基金与中信等机构合作推动业务由重变轻 [10] - 借助政府支持性政策通过商改住、规划优化等方式推动项目解题 [7] 市场反应 - 8月25日万科A股涨停报7.22元 港股上涨超11%报5.75港元 [11] 行业背景 - 百城二手住宅价格累计下跌3.60% 6月环比下跌0.75% [5] - 房地产行业深度调整 高价土地与房价不匹配导致项目亏损风险 [5] - 预售制度下销售与交房结算存在2年时滞 土地获取至预收款项周期可达2.5-3年 [5]

核心观点 - 公司销售金额同比大幅下降45.7%，降幅远超行业平均水平，流动性压力显著，但通过大股东借款支持及库存盘活措施缓解部分压力 [2][3][6] - 归母净利润亏损同比扩大21.3%，主要受合联营投资亏损及存货跌价损失扩大影响 [3][18] - 多元化业务收入占比提升10个百分点至26%，成为营收重要补充 [4][31] 销售表现 - 2025年上半年合同销售金额691.1亿元，同比下降45.7%；销售面积538.9万平方米，同比下降42.6% [2][6] - 销售额降幅为TOP10房企最高（行业加权平均降幅13.4%），在15个城市销售金额位列前三，较2024年减少11个城市 [2][6] - 南方区域（156.5亿元，占比22.6%）、上海区域（240.5亿元，占比34.8%）和北京区域（81.7亿元，占比11.8%）为销售主力区域 [9][10] - 通过全民经纪人渠道成交超80亿元，线上渠道成交超66亿元，中介渠道占比下降4个百分点 [9] 库存与土地储备 - 存货账面价值4625.2亿元，较2024年底下降10.9%；其中现房库存1171.3亿元，占比25.3%，较2024年底增长1.4个百分点 [2][16] - 2023年以来累计盘活64个项目，涉及可售货值785亿元，通过盘活项目新增销售约226亿元 [2][11] - 新增土地计容建面81.16万平方米，66%位于二线城市（如郑州、石家庄）；总土储6234.6万平方米，较2024年末减少8.8% [11][15] 盈利能力 - 营业收入1053.2亿元，同比下降26.2%；房地产开发结算收入740.5亿元，同比下降33.7% [3][18] - 毛利率6.59%，同比微增1.79个百分点；物业结算毛利率3.6%，同比微增0.6个百分点 [3][18] - 归母净利润亏损119.47亿元，同比扩大21.3%；合联营投资从盈利4.96亿元转为亏损8.05亿元，存货跌价损失扩大至51.13亿元（上年同期19.28亿元） [3][18] 债务与流动性 - 大股东累计提供借款238.8亿元，利率及抵质押条件优于市场惯例；顺利完成243.9亿元公开债务偿还，2027年前无境外公开债到期 [3][23] - 有息负债3642.6亿元，较期初微增0.8%；短期有息负债1553.7亿元，占比42.7% [3][23] - 货币资金740.02亿元，较年初减少16.1%；现金短债比0.48，扣除受限资金后流动性进一步承压 [3][27] 多元化业务 - 非开发业务收入273亿元，同比增长21.3%，营收占比提升至26% [4][31] - 万物云收入181.68亿元，同比增长3.1%；租赁住宅业务收入18.0亿元，同比增长4.1%；物流仓储业务收入20.7亿元，同比增长6.7% [31][32] - 泊寓管理长租公寓27.3万间，出租率93.3%；万纬物流可租赁面积1045万平方米，高标库出租率86% [32]

市场表现 - 市场全天震荡走高 沪指逼近3900点 创业板指领涨 [1] - 房地产股大爆发 万通发展一字涨停 万科A盘中直线拉升一度涨停 收盘涨幅达9.15% [1] - 深深房B和深深房A涨幅均超9% [1] 政策动向 - 国务院第九次全体会议要求采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [1] - 上海6部门联合印发通知 对部分楼市政策进行松绑 [1] - 北京 海南 成都 福州等地近期密集出台限购松绑及公积金支持措施 [1]

市场整体表现 - 美联储主席鲍威尔暗示可能9月降息 推动港股三大指数强势走高 恒生指数涨1.94%或490.77点至25829.91点 创近四年新高 成交额3696.98亿港元 恒生科技指数大涨3.14%至5825.09点 恒生国企指数涨1.85%至9248点 [1] - 国泰海通海外策略团队指出需重视港股三大因素：AI技术突破催化科技成长 美联储降息背景下外资可能超预期 南下增配力量仍有较大空间 受益于资产稀缺性优势 港股市场望持续吸引增量资金入市 [1] - 中信建投证券研报指出鲍威尔偏鸽派发言令9月降息概率大增 美元指数跳水 对利率敏感的有色金属价格表现强势 [4] 蓝筹股表现 - 紫金矿业领涨蓝筹 涨6.38%至24.34港元 成交额19.37亿港元 贡献恒指13.1点 花旗开启90天正面催化剂观察 认为其海外黄金资产ZGI的港股IPO将有助于重新估值 [2] - 百度集团涨6.25%至91港元 贡献恒指10.76点 网易涨6.04%至217.6港元 贡献恒指26.95点 阿里巴巴涨5.51%至124.5港元 贡献恒指107.33点 [2] - 东方海外国际跌0.88%至146.1港元 拖累恒指0.27点 [2] 板块表现 - 有色板块涨幅居前 洛阳钼业涨10.47%至11.92港元 江西铜业股份涨8.35%至20.76港元 灵宝黄金涨5.21%至11.52港元 [3] - 科网股表现亮眼 快手涨5.14%至78.75港元 美团涨3.29%至122.3港元 [4] - 内房股多数走高 万科企业涨9.86%至5.68港元 中国海外宏洋集团涨6.98%至2.3港元 远洋集团涨6.78%至0.126港元 融创中国涨6.58%至1.62港元 [5] - 恒指季检结果出炉 中国食品涨20.52%至4.17港元 京东物流涨7.39%至13.95港元 康耐特光学涨6.26%至49.9港元 西锐跌16.91%至56.5港元 欧康维视生物跌15.19%至9.6港元 [7] 政策动态 - 三部门联合起草《互联网平台价格行为规则（征求意见稿）》 共七章30条 围绕经营者自主定价 价格标示行为 价格竞争行为等内容提出规范要求 [5] - 上海市六部门联合印发房地产优化调整措施 包括调减住房限购 优化住房公积金 优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策 [6] - 国务院第九次全体会议明确采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 结合城市更新推进城中村和危旧房改造 多管齐下释放改善性需求 [7] - 工信部 发改委和自然资源部联合出台《稀土开采和稀土冶炼分离总量调控管理暂行办法》 对开采 冶炼分离指标实行总量控制管理 将进口矿和副产品纳入管控范围 [11] 个股异动 - 东风集团股份复牌飙涨54.1%至9.2港元 子公司岚图汽车将以介绍上市方式登陆港股 东风集团股份将同步完成私有化退市 总体收购价格为10.85港元/股 [9] - 长飞光纤光缆AH股大涨26.76%至46.8港元 英伟达推出NVIDIA Spectrum-XGS以太网技术 可将多个分布式数据中心组合成十亿瓦级AI超级工厂 [10] - 蔚来再度攀升15.17%至52.7港元 第三代全新蔚来ES8正式启动预售 整车购买预售价41.68万元起 电池租用方式购买预售价30.88万元起 [11] - 金力永磁全天强势涨14.34%至22.4港元 [11] - 金风科技绩后走高涨11.74%至9.52港元 2025年中期收入284.94亿元同比增加41.46% 股东应占利润14.88亿元同比增加7.26% 风力发电机组及零部件销售收入218.52亿元同比增长71.15% [12] - 东方甄选股价重挫12.89%至31.62港元 2025财年总营收43.92亿元同比减少37.9% 公司拥有人应占溢利573.5万元同比减少99.67% [13][14] 指数调整 - 恒生指数公司半年度指数调整结果公布 中国电信 京东物流 泡泡玛特将被纳入恒生指数成份股 成份股数目由85只增加至88只 [8] - 恒生综合指数成份股数目由502只增加至504只 加入中国食品 恒瑞医药 博雷顿 康耐特光学等24只股票 剔除冠城钟表珠宝 思派健康 西锐 欧康维视生物等22只股票 [8]

市场表现 - 港股内房股集体上涨 万科企业涨近10% 中国海外宏洋集团涨6.98% 远洋集团涨6.78% 融创中国涨6.58% [1][3] - 融信中国涨5.5% 龙湖集团涨5.22% 富力地产涨4.94% 越秀地产涨4.28% 美的置业涨3.65% 雅居乐集团涨3.26% 中国金茂涨3.16% [1][3] - 万科企业最新市值677.66亿港元 龙湖集团市值788.15亿港元 中国金茂市值220.15亿港元 [3] 政策调整 - 上海优化房地产政策 外环外购房不限套数 成年单身人士按家庭执行限购政策 [1] - 符合条件居民家庭即沪籍家庭和连续缴纳社保或个税满一年及以上非沪籍家庭可享受外环外不限购政策 [1] - 外环内购房政策保持不变 沪籍家庭限购两套 非沪籍家庭连续缴纳社保或个税满三年及以上限购一套 [1] 金融支持 - 上海提高个人住房公积金贷款额度 购买二星级及以上新建绿色建筑住房最高贷款额度上浮15% [1] - 首套最高贷款额度从160万元提高至184万元 多子女家庭上浮比例可叠加计算 [1] - 商业性个人住房贷款利率不再区分首套和二套 以减轻居民购房利息负担 [2] 人才激励 - 符合条件的非沪籍居民家庭首套房暂免征收房产税 第二套及以上住房人均扣除60平方米免税面积 [2] - 2025年1月1日起符合条件的购房者可享受房产税优惠政策 [2] - 此次为上海今年首次出台房地产政策优化 去年5月和9月曾两次放宽政策 [2]

万科股价表现 - 万科A股8月25日盘中一度强势涨停 收盘涨幅达9.15% [1][2] - 万科H股同日盘中大涨超15% 收盘涨幅达9.67% [1][2][3] - 当日成交金额56.19亿元 换手率8.16% [3] 财务与债务状况 - 2025年中报归属净利润亏损119.5亿元 同比下降 [3] - 已如期偿还243.9亿元公开市场债务 2027年前无到期境外公开债 [4] - 净负债率90.4% 较去年底提高9.8个百分点 资产负债率73.1% 较2024年底下降0.6个百分点 [4] - 上半年新增融资和再融资249亿元 大股东深铁集团累计提供238.8亿元股东借款 [4] - 境内债存量约264亿元 其中2025年下半年到期77亿元 2026年到期100亿元 2027年到期52亿元 [5] 行业政策动态 - 国务院要求采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [1][7] - 上海六部门联合出台新政 调减住房限购 优化住房公积金及信贷政策 [1][6] - 北京 海南 成都 福州等地密集出台限购松绑及公积金支持措施 [1][7] - 结合城市更新推进城中村改造 多措并举释放改善性需求 [7] 市场与机构观点 - 政策支持下房地产市场逐步企稳 新房成交面积环比增加 土地市场溢价率回升 [1][8] - 房企债务重组突破降低系统风险 叠加销售旺季临近 推动板块估值修复 [7] - 部分房企报表端已见改善迹象 行业有望迎来底部企稳 [8] - 看好布局一二线城市 基本面稳健房企的中长期配置机会 [1][8] 公司战略举措 - 通过外部支持加自身经营双驱动化解债务风险 [4] - 外部支持包括金融机构融资 国资股东借款及政策助力 [4] - 自身经营聚焦保现金流 加速销售回款 盘活资产及稳定融资 [4]