文章核心观点 - 市场广泛讨论并预期“购房贴息”政策出台 该政策通过财政资金补贴购房贷款利息 在不直接压缩银行净息差的前提下实现类似降息效果 旨在缓解银行经营压力并降低购房者成本 借鉴财政贴息消费贷的成功模式 有望实现财政、银行与购房者的“三方共赢” [1] 政策实践与模式 - 自2023年末以来 杭州、南京、长春、运城、武汉等多地已试点购房贴息政策 通过财政补贴部分贷款利息降低购房成本 [2] - 主要操作模式分为两类 一是按贷款金额比例给予固定贴息 例如长春、武汉按初始贷款金额1%发放补贴 南京则根据购买新房面积分级给予2%、1.5%、1%的财政贴息 [3] - 第二类是按贷款利息百分比进行贴息 例如运城面向高层次人才 根据人才层次按购房贷款利息的50%、40%、30%给予贴息支持 [3] - 贴息期限普遍在1至3年 发放形式包括一次性、按年或按月兑付 [4] - 政策效果已初步显现 南京雨花台区2024年6月政策落地后 次月新房成交套数、面积环比分别增长17.5%、15.0% 武汉2025年9月末政策落地后 次月新房成交套数、面积环比分别增长18.7%、5.7% [6] 政策效果与市场影响 - 机构普遍认为贴息有助于提振市场信心、稳定预期 降低购房门槛 带动住房交易活跃度提升 促进房地产市场修复 [8] - 以一笔200万元、期限30年、利率3.1%的贷款为例测算 若获得1%的贴息支持 购房者月供可减少约1048元 全年预计节省利息1.26万元 [9] - 政策预期反映在资本市场 2025年12月10日港股内房股一度冲高 万科企业涨超17% 融信中国、融创中国涨超12% 世茂集团涨11% 中国金茂涨逾9% 碧桂园涨超5% [11] 政策逻辑与可行性 - 业内对贴息落地持积极预期 认为房价需要内在利率平衡 2025年重点50城租金回报率为2.08% 而全国三季度新增房贷平均利率为3.06% 房屋潜在收益低于资金成本 [12] - 银行净息差持续承压制约房贷利率下调 2025年三季度末商业银行净息差平均值已降至1.42% 其中国有大型银行低至1.31% 财政贴息可在不损害银行净息差的背景下达到类似降息的“稳房价”效果 [12] - 贴息政策有助于优化银行资产质量 2025年1~10月新房销售中房贷首付比例达到68.22% 新购房群体风险承受能力提升 是信用风险更小的优质客户 [12] - 2025年8月以来财政贴息消费贷的成功实践 验证了“财政补息差、银行扩投放、需求享红利”的三方共赢模式 为地产需求端支持提供了范本 [13] 政策规模预测 - 根据中指研究院预测 2025年全国新建和二手住宅总销售额或在14万亿元左右 假设首付比例50% 贷款金额约7万亿元 若按1%贴息 增量贷款的贴息金额将在700亿元左右 [9] - 方正证券预测 政策可能分步推进 优先覆盖新增首套房贷 年贴息资金需求（仅新增）约300亿~450亿元 对应年新增房贷3万亿~4.5万亿元规模 [10] 境外先例 - 中国香港出台居所贷款利息扣除政策 每年基础扣除限额为10万港元 为鼓励生育 自2024年4月1日起满足条件的家庭可额外扣除2万港元 即扣除限额提高至12万港元 [7] - 美国在金融危机期间出台住房可负担修订计划（HAMP）和住房可负担再融资计划（HARP） 通过下调存量房贷利率或调整再融资条件 有效降低居民房贷压力 [7]