核心观点 - 2025年一线城市豪宅市场表现强劲，多个项目创下销售纪录，市场呈现显著的结构性分化，其中上海市场在成交金额和市场份额上占据绝对主导地位 [1][3][4] 上海豪宅市场 - 2025年上海总价3000万元以上的新建住宅成交金额已突破1000亿元，总价4000万元以上的住宅成交约1300套，金额突破800亿元 [3][4] - 2025年上半年全国30个重点城市3000万元以上新房成交总量中，59.4%由上海一城贡献 [6] - 2025年1-11月上海商品住宅销售金额TOP10项目中，榜首上海壹号院销售220.3亿元，套均价格达6223万元，第二名金陵华庭销售214.2亿元，套均6887万元，高福云境项目以79套成交实现64.6亿元销售额，套均价格达8177万元 [7] - 金陵华庭项目二期首批房源于9月21日开盘即售罄，销售额逾98亿元，打破了2025年上海单次推盘总金额最高值纪录 [6] - 12月22日—28日，上海有17个项目开盘，其中6个项目是均价“10万+”的高端住宅，安澜上海项目备案均价17.88万元/平方米，开盘当日销售额约90.77亿元，去化约九成 [8] 北京豪宅市场 - 2025年截至目前，北京套均总价1500万元以上豪宅累计供应6240套，远超2024年全年，累计成交2851套，同比增长10.6%，成交套数占全市新建商品住宅成交总量的比重为8.4% [11] - 12月25日北京土拍收官，总成交金额约1427.42亿元，年内最高溢价率接近40% [11] - 中海地产安澜北京项目获准预售268套房源，价格区间15.4万—18.0万元/平方米，总价约3000万元起，其地块楼面价约10.23万元/平方米，为北京住宅史上首宗楼面价突破10万元/平方米的地块 [11][14] - 安澜北京周边高端项目竞争激烈，如圆明天颂项目二手房挂牌均价达17.6万元/平方米，臻云项目网签均价12.36万元/平方米，建发海晏网签均价约13.6万元/平方米 [15] 深圳豪宅市场 - 深圳豪宅市场以三大顶豪项目收官，累计销售额近300亿元，其中中信信悦湾开盘两小时销售额突破100亿元，156套房源成交128套，去化率接近83%，套均备案总价8436万元 [3][18][19] - 中信信悦湾两套顶层复式分别以1.87亿元（单价36万元/平方米）、2.5亿元（单价38万元/平方米）成交，38万元/平方米的最高单价刷新了一线城市非别墅住宅单价纪录 [19] - 深圳湾沄玺首开销售额达130亿元，创下2025年全国单盘销售总额纪录，GCC联泰超总湾首开销售额达53亿元 [21] - 2025年第四季度至2026年上半年，深圳核心地段预计有6个豪宅新盘集中推出，累计住宅套数超1500套 [21] 广州豪宅市场 - 1—10月，广州“千万级”豪宅网签超6000套，同比上涨约42% [21] - 1—11月，保利玥玺湾项目成交金额达110.89亿元，成交256套，其于11月7日开盘单日销售约106亿元，成为今年全国首个“开盘当日破百亿元”的豪宅项目 [2][22] - 其他标杆项目表现突出，如中海大境单日成交额达1.2亿元，金茂越秀·璞樾墅网签一套6259万元房源刷新2025年广州一手别墅成交总价纪录 [22] - 2026年广州近10个高端项目蓄势待发，天河南方面粉厂地块、冼村地块、保利南泰路地块等重点地块将陆续入市 [24] 市场驱动因素 - 高净值客群将核心地段高端住宅视为压舱石资产，市场需求从“刚需主导”转向“改善主导” [24] - 政策引导住宅向低密度、高舒适度转型，新入市豪宅在产品力、配套、服务上全面升级，精准匹配改善需求 [24] - 新增供应带来的鲶鱼效应，有望推动豪宅市场持续升温，带动土地出让和招商引资，同时吸引高净值人群 [25]

2025年，一线城市豪宅火了。 广州天河区保利玥玺湾，11月7日开盘销售约106亿元，成为今年全国首个"开盘当日破百亿元"的豪宅项目。 但12月28日，深圳中信信悦湾开盘选房，两小时销售额便已超百亿元。若加上此前入市的深圳湾沄玺和GCC联泰超总湾，三大顶豪项目揽金近300亿元。 《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）统计发现，今年上海总价3000万元以上的新建住宅，成交金额已突破1000亿元。相比之下，北京、广州、深 圳三地同级别豪宅的成交总额与之大致相当。 01 上海 今年以来，一线城市豪宅市场呈现出显著的结构性分化。据中指研究院统计，年内上海总价4000万元以上的住宅成交约1300套，金额突破800亿元；若以 3000万元为统计口径，成交套数约1900套，总金额超过1000亿元。 注：由于各城市市场结构和统计习惯不同，高端住宅统计门槛存在差异，因此数据对比主要反映趋势与量级。 这一规模意味着，上海的豪宅销售量价一骑绝尘，市场份额高度集中。以套均3000万元及以上豪宅的成交金额计，上海已大致与北京（1600万元以上约 588亿元）、广州（1000万元以上约592亿元）、深圳（2000万元以上约199亿元） ...

2025年1-11月重点城市新房销售格局 - 2025年楼市进入倒计时，11月全国12个重点城市新房销售竞争白热化，“百亿大盘”数量增至6个[1] - 1-11月，上海TOP10项目累计销售额达1123.3亿元，以断崖式优势领跑全国[1] - 上海诞生2个销售额超200亿元的大盘，分别为“上海壹号院”（220.3亿元）和“金陵华庭”（214.2亿元），套均成交价分别为5223万元和6887万元[1] - 1-11月，其他重点城市TOP10项目累计销售额为：杭州约460亿元，深圳约457亿元，广州约447亿元，成都约311亿元[1] - 12个重点城市中，销售额超50亿元的项目有21个，较10月增加3个，分布为上海10个、深圳4个、杭州3个、广州3个、成都1个[1] - 6个“百亿大盘”分布于上海（5个）和广州（1个）[1] 上海市场销售领先项目 - 上海销售额领先项目包括“前滩公馆”（109.9亿元）、“保利·世博天悦”（104.2亿元）、“绿城潮鸣东方”（169.8亿元）、“康定壹拾玖”（68.0亿元）、“陆家嘴太古源·漫出”（66.8亿元）、“中環置地中心”（65.7亿元）、“高福云境”（64.6亿元）[3] 深圳市场销售领先项目 - 深圳销售额领先项目包括“中洲迎玺花园”、“鸿荣源·珈誉府”、“鹏宸云筑”、“观山海家园”（51.0亿元）、“自贸·湾啟紫荆”（44.0亿元）、“金地环湾城”（42.1亿元）、“中海・深湾玖序”（35.9亿元）、“前海时代”（32.0亿元）、“都市茗荟花园”（29.6亿元）、“开云府”（28.3亿元）[4][5] 广州市场销售领先项目 - 广州销售额领先项目包括“保利玥玺湾”、“保利天曜”（58.1亿元）、“保利天奕”（56.6亿元）、“万博悦府”（48.8亿元）、“万科理想花地”（31.2亿元）、“珠江・天河都荟”（30.4亿元）、“保利珠江天悦”（30.2亿元）、“西派天河序”（29.7亿元）、“中建·未来方洲”（26.3亿元）、“绿城馥香园”（24.9亿元）[7] 成都市场销售领先项目 - 成都销售额领先项目包括“麓湖生态城”、“华润置地·中环天宸”（33.5亿元）、“锦宸院”（32.2亿元）、“招商锦城序”（29.1亿元）、“保利花照天珺”（27.8亿元）、“金融城交子约华”（25.9亿元）、“阅天府”（23.1亿元）、“蜀道翰林府”（21.6亿元）、“东城金茂晓棠”（21.3亿元）、“金牛西派御府”（21.0亿元）[8][9] 杭州市场销售领先项目 - 杭州销售额领先项目包括“奥映鸣翠府”、“建发云湖之城”、“滨杭滨纷城”、“咏湖云庐”、“滨江时舟里”、“建发云启钱湾”（43.0亿元）、“建发杭地发展·云城之上”（43.0亿元）、“潮语映月轩”（41.8亿元）、“兴耀·沐云川”（33.9亿元）、“和萃揽悦园”（33.1亿元）[11][12]

行业整体销售态势 - 2025年1月至11月，全国12个重点城市的新房销售竞争进入白热化阶段[1] - 在此期间，销售额超过50亿元的项目达到21个，较10月份增加了3个[1] - “百亿大盘”数量增加到6个，分布在上海市和广州市[1] 核心城市销售表现 - 上海市TOP10项目累计销售额合计1123.3亿元，以断崖式优势领跑全国[1] - 上海市诞生了2个销售额超过200亿元的大盘，分别是“上海壹号院”和“金陵华庭”，销售额分别为220.3亿元和214.2亿元[1] - 上海市“百亿大盘”数量为5个，是12个重点城市中最多的[1] - 杭州市TOP10项目累计销售额约为460亿元[1] - 深圳市TOP10项目累计销售额约为457亿元[1] - 广州市TOP10项目累计销售额约为447亿元[1] - 成都市TOP10项目累计销售额约为311亿元[1] 高端项目市场情况 - 销售额超50亿元的21个项目中，上海市占10个，深圳市占4个，杭州市占3个，广州市占3个，成都市占1个[1] - 上海高端项目“上海壹号院”的套均成交价格为5223万元[1] - 上海高端项目“金陵华庭”的套均成交价格为6887万元[1] 杭州市场具体项目 - 杭州商品住宅销售排名前列的项目包括“绿城潮鸣东方”，销售额为69.8亿元[3] - 杭州商品住宅销售排名前列的项目包括“康定壹拾玖”，销售额为68.0亿元[3] - 杭州商品住宅销售排名前列的项目包括“陆家嘴太古源”，销售额为66.8亿元[3] - 杭州商品住宅销售排名前列的项目包括“濾邸”，销售额为65.7亿元[3] - 杭州商品住宅销售排名前列的项目包括“中環置地中心”，销售额为64.6亿元[3] - 杭州商品住宅销售排名前列的项目包括“高福云境”，销售额为62.3亿元[3][5] - 杭州商品住宅销售排名前列的项目包括“奥映鸣翠府”，销售额为62.3亿元[5]

文章核心观点 - 在当前房地产市场调整与转型的背景下，市场呈现显著的结构性分化，以上海为代表的一线城市核心资产受到高度关注，其背后是改善型需求在品质和资产属性上多维度的释放 [2] - 豪宅市场火热，购买行为呈现复合特征，既是基于当下利率和产品力的消费选择，也是面向未来的资产布局，其财富储存功能更加凸显 [11] - 豪宅买家对“好房子”的评判标准正在升级，消费理念从硬件堆砌向生活体验与服务过渡，未来打动顶级改善客群的关键应是回归难以量化的居住体验与服务 [11][12] 上海豪宅市场量价表现 - 上海保利世博天悦项目一套总价1.2亿元的顶复售出，项目内6套“7000万+”顶复全部售罄 [2] - 截至12月15日，上海总价3000万元以上的新建住宅成交金额已突破1000亿元，成交套数约1900套 [3] - 上海总价4000万元以上的住宅成交约1300套，金额突破800亿元 [3] - 2025年上半年，全国30个重点城市3000万元以上新房成交总量中，59.4%由上海贡献 [2][3] - 上海3000万元及以上豪宅成交金额，已大致与北京（1600万元以上约588亿元）、广州（1000万元以上约592亿元）、深圳（2000万元以上约199亿元）三地同期同类交易的总和相当 [3] - 2025年1-11月上海商品住宅销售金额TOP10项目中，上海壹号院销售金额220.3亿元，套均价格6223万元；金陵华庭销售金额214.2亿元，套均价格6887万元；高福云境以79套成交实现64.6亿元销售额，套均价格达8177万元 [5] 其他一线城市豪宅市场特征 - 北京1600万元以上新房成交约2400套，金额588亿元 [6] - 广州1000万元以上的豪宅成交超过3000套，总金额约592亿元 [6] - 深圳2000万元以上的豪宅成交约598套，金额199亿元 [6] - 深圳湾沄玺项目开盘，单价25万～28万元/平方米，总价1.3亿～3.3亿元，开盘当日整体去化率接近七成，单日销售额约130亿元 [6] - 深圳GCC联泰超总湾项目首批销售125套，当日实现销售额约53亿元 [6] - 广深市场1000万元以上的豪宅销售占比在2%以下，而京沪在3%～5% [6] 豪宅市场热销项目与趋势 - 上海金陵华庭项目一期158套房源3小时售罄，揽金92.34亿元；二期首批房源开盘即售罄，销售额逾98亿元，打破了2025年上海单次推盘总金额最高值纪录；11月再次开盘去化率仍高达95% [4] - 豪宅的购买群体正变得更多元和年轻化，包括中年客群、企业家二代、海归、新经济创富者等 [9][10] - 支撑豪宅购买力的，既有居住升级的消费需求，也有资产避险的投资需求，上海一些高端豪宅的非上海籍买家占比较高，甚至达到七成 [10] - 在经济下行和转型期，对高净值人群而言，核心城市、核心区位的优质物业具有稀缺性和保值功效 [10] 豪宅消费理念与产品标准演变 - 豪宅买家对“好房子”的评判标准正在升级，以前更看重小区大理石比例、装修豪华程度等硬件，现在更看重公区品质、水系、会所以及生活体验与服务 [11] - 根据调研，“好房子”的标准中，居住舒适度需求占比达61.6%，远高于安全、绿色、智慧等其他核心目标 [11] - 不同人群对“好房子”的关注点有差异：中年群体倾向于全生命周期的空间适配和代际关怀设计；老年群体关注安全与尊严的适老化场景；青年群体则突出智能化需求 [11] - 头部企业正尝试从“造房子”转向“造生活”，例如将酒店式度假和松弛感作为设计哲学，前置物业服务方案，打造高端社群平台等 [12]

上海豪宅市场量价领跑全国 - 2025年上半年，全国30个重点城市总价3000万元以上新房成交总量中，上海一城贡献了59.4%的份额，市场份额高度集中[2][4] - 截至12月15日，上海总价3000万元以上新建住宅成交约1900套，总金额突破1000亿元，其成交规模已与北京、广州、深圳三地同期同类交易总和大致相当[2][4] - 上海顶级豪宅项目销售火爆，例如保利世博天悦项目6套总价“7000万+”的顶复全部售罄，其中一套成交总价达1.2亿元[2]；金陵华庭项目二期首批房源开盘即售罄，销售额逾98亿元，打破了2025年上海单次推盘总金额最高值纪录[4] 一线城市豪宅市场结构性分化显著 - 各一线城市豪宅市场统计门槛与规模差异明显：北京1600万元以上新房成交约2400套，金额588亿元；广州1000万元以上豪宅成交超3000套，金额约592亿元；深圳2000万元以上豪宅成交约598套，金额199亿元[4][6] - 深圳豪宅市场成交集中，高端项目去化迅速，例如深圳湾沄玺项目开盘当日整体去化率接近七成，单日销售额约130亿元[6] - 与京沪相比，广深高端住宅销售规模较小，其1000万元以上豪宅销售占比在2%以下，而京沪在3%～5%[7] 核心城市豪宅项目销售榜单 - 根据中指研究院1-11月数据，上海商品住宅销售金额TOP10项目中，上海壹号院以220.3亿元销售额位列第一，金陵华庭以214.2亿元紧随其后[5] - 从成交均价看，高福云境项目以79套成交实现64.6亿元销售额，套均价格达8177万元，为榜单中最高；金陵华庭和上海壹号院的套均价格分别为6887万元和6223万元[5] - 保利世博天悦项目以307套成交，实现104.2亿元销售额，套均价格约3394万元[5] 豪宅购买力来源与客群特征多元化 - 支撑豪宅购买力的需求包括居住升级的消费需求和资产避险的投资需求，上海部分高端豪宅的非本地籍买家占比可达七成[10] - 购买群体正变得更多元和年轻化，客群包括中年客群、企业家二代、海归、新经济创富者等，他们追求产品稀缺性、极致体验、国际视野和独特性[8][10] - 在经济下行和转型期，核心城市核心区位的优质物业因其稀缺性和保值功效，成为高净值人群重要的资产配置选择[10] 豪宅消费理念与“好房子”标准升级 - 豪宅消费理念正从过去的硬件堆砌（如大理石比例、装修豪华程度）向生活体验与服务过渡，更看重公区品质、水系、会所等[13] - 行业认为“好房子”的标准应迈向配套和服务等偏向人性化、居住服务的主题，其核心目标被明确为“安全、舒适、绿色、智慧”，其中居住舒适度需求占比达61.6%[14] - 市场先行者正尝试从“造房子”转向“造生活”，通过回应情绪需求、前置物业服务、打造高端社群等方式，回归难以量化的居住体验与服务[15] 豪宅市场的复合属性与未来趋势 - 豪宅购买行为呈现复合特征，既是基于当下利率和产品力的消费选择，也是面向未来的资产布局，其财富储存功能更加凸显[12] - 当前豪宅正从本地顶级圈层消费品，扩大为全国高净值家庭的标准化避险资产[12] - 未来打动顶级改善客群的关键，应是回归居住体验与服务，同时兼顾安全、绿色等基本标准，满足个性化需求，而不仅仅是追求极致奢华[15]

11月新房市场整体表现 - 11月30个重点城市平均开盘去化率为34%，环比微增3个百分点 [3][4] - 厦门、南宁、长春等7个城市在2025年11月无项目开盘加推 [4] - 去化率超过60%的城市仅有天津、苏州、宁波，主要得益于个别网红盘集中入市 [4] - 上海、广州、深圳等热点城市去化率稳步修复，环比持增；武汉、郑州、青岛等前期低迷型城市出现止跌态势，环比增幅显著 [4] 核心城市豪宅市场表现分化 - 上海、杭州、深圳的标杆豪宅项目去化率居前 [5][6] - 上海金陵华庭项目11月去化率高达95%，其二期首批房源于9月开盘即售罄，销售额逾98亿元，打破上海今年单次推盘总金额最高值记录 [6] - 步入四季度，核心城市如北京、上海、深圳、成都的高端市场有转冷迹象，项目销售分化 [10] - 上海绿城黄浦ONE、高福云境等项目去化率为70%，未达售罄预期；成都新绿色J57半岛、金融城贝宸S1等项目去化率在20%-30% [10][11] “好房子”与产品力成为热销关键 - 在中央推动建设“好房子”的号召下，产品力强的优质改善盘成为市场宠儿 [13] - 以武汉为例，11月全市新规项目推盘11次，推盘套数占比94%，首日去化率高达59%；老规范项目推盘1次，首日去化率不足5% [13] - 西安绿城绿汀芳菲项目11月去化率高达96%，其89-108㎡户型得房率高达110%-120% [14][15] - 武汉联发向湖、郑州越秀金水观萃、广州保利玥玺湾等项目11月去化率均超过90% [15] 优质配套对项目去化的支撑作用 - 健全配套设施，尤其是强教育资源的学区房和供给稀缺片区的轨交房，是吸引购房者的重要因素 [16] - 南京谷翠星岚项目因板块长期断供带来稀缺性，且距离S8号线地铁站仅约200米，11月去化率达80% [18] - 天津金地上湾玖峯项目凭借市区中环内位置和天津小外12年制学校资源，11月末开盘去化率达82% [19] - 长沙绿城知雅棠、润和学府凭借优质教育资源实现良好去化 [20] 部分城市以价换量效果分化 - 苏州、郑州、武汉等部分市场相对低迷的城市，有项目通过加强折扣力度或开启分销渠道提升佣金来促进销售 [21][22] - 苏州11月销量TOP10项目中，超七成因高性价比或以价换量入榜，中梁海伦堡滨湖云璟、泊印澜庭等项目折扣力度分别为8折和6折 [22] - 郑州客户对“价格战”政策逐步脱敏，以价换量效应开始递减，但主城区认购TOP10项目中仍有半数为特价项目 [23] - 武汉福星惠誉铂雅府、城投融创国博城等项目通过工抵房、清栋促销名义让利，当周实现较高转化；但城投南山长投领峯持续推出特价房源效果平平 [24][26] 12月市场展望 - 年末房企预期加快推盘节奏并释放折扣，新房成交绝对量预期回升，但由于去年12月基数较高，成交单月同比降幅和累计同比降幅可能进一步扩大 [26] - 城市间、项目间分化将持续加剧：京沪深杭蓉等核心一二线城市短期内市场热度转降，高端改善盘去化承压；武汉、南京、苏州、合肥等延续弱复苏走势；福州、常州等弱二三线城市整体去化率预期仍低于20% [26]

市场整体态势 - 2025年1-11月上海房地产市场在调整中呈现结构性分化 核心区域优质楼盘持续热销而市场整体供需出现下滑 [1] - 在宽松政策基调支撑下 上海房地产市场正逐步修复信心并向稳发展 [1] - 2025年1-11月上海商品住宅（不含保障性住房）成交面积为505.20万平方米 成交套数为40557套 [3] - 进入11月市场供需均出现下滑 当月商品住宅成交面积仅31.19万平方米 成交套数2459套 与年底房企销售压力增大密切相关 [3] 房企销售业绩 - 2025年1-11月上海房地产销售业绩TOP30企业合计销售额达4392.9亿元 销售面积合计621.2万平方米 [1] - 销售额突破150亿元的房企有10家 华润置地 保利发展 招商蛇口占据销售额前三名 分别为417.9亿元 395.8亿元和387.8亿元 [1] - 招商蛇口以65.0万平方米的销售面积位居首位 保利发展和华润置地分别以57.1万平方米和45.3万平方米紧随其后 [1] 房企权益销售 - 2025年1-11月上海房地产权益销售业绩TOP30企业合计销售2954.6亿元 权益销售面积合计420.7万平方米 [2] - 权益销售额突破百亿元的房企有9家 保利发展以283.6亿元登顶 招商蛇口和华润置地分别以274.5亿元和265.5亿元位列第二 三位 [2] - 权益销售面积榜上 招商蛇口以44.4万平方米领跑 保利发展和华润置地分别以39.4万平方米和31.7万平方米保持前三 [2] 单个项目表现 - 2025年1-11月上海商品住宅销售金额TOP10项目合计销售1126.0亿元 门槛值高达64.6亿元 [3] - 黄浦区上海壹号院和金陵华庭分别以220.3亿元和214.2亿元的销售金额占据前两名 浦东新区翡雲悦府以142.5亿元位列第三 [3] - 销售面积榜单上翡雲悦府以12.9万平方米的成绩夺冠 上海壹号院和金陵华庭分别以11.8万平方米和10.9万平方米紧随其后 [3] - 翡雲悦府以992套的销售套数拿下销售套数榜首位 成为2025年上海楼市"三料明星"项目 [3]

港资房企内地业务收缩现象 - 英皇集团旗下地产公司英皇国际面临166亿港元银行借贷逾期债务危机[7][8] - 香港置地启动终极裁员，住宅开发板块全员清退，仅保留华东商业运营团队[12] - 长实集团近十年持续抛售内地资产，去年以低至40万元/套价格抛售大湾区400套房源[38][39] - 九龙仓从2019年开始停止内地拿地，内地应占土地储备降至140万平方米[42][44] 港资房企昔日辉煌表现 - 香港置地2020年以约310.5亿元拿下上海徐汇滨江西岸金融城地块，创当时内地成交纪录[15][17] - 嘉里建设2022-2023年以约221亿元分两批拿下上海黄浦区金陵东路地块[17] - 瑞安房地产2021年以约165.3亿元获得武汉总价地王[17] - 新世界发展在广州开发的广粤观邸以21.8万元/㎡网签均价成为2025年全国网签均价最高豪宅[20] - 香港置地启元项目2024年4月推出80套房源，开盘当天售罄，销售额超44.5亿元，均价17.8万元/㎡[23][24] - 瑞安翠湖六期以21万元/㎡备案均价打破启元纪录[27] 港资房企财务表现与战略调整 - 香港置地2024年上半年核心业务出现700万美元亏损，而2023年同期为盈利4.22亿美元[31][32][33] - 香港置地净债务保持稳定，股东每股股息维持6美元[34] - 长实集团北京御翠园二期销售均价从最高备案单价9.97万/㎡降至7万/㎡[41] - 九龙仓有计划地出售内地资产，如以4.03亿元出售常州项目公司[44] 港资房企战略转型与创新 - 新鸿基地产番禺南站TOD项目拿地后8个月动工，首批住宅已交付[48][50] - 嘉里建设上海金陵东路地块住宅部分提前半年入市，金陵华庭项目今年3次开盘实现累计销售额近220亿元[52][55] - 太古地产与陆家嘴集团合作开发前滩太古里和陆家嘴太古源项目[56][58] - 太古地产与LV合作打造"路易号"巨轮，兴业太古汇日均客流达8万至10万人次，首周客流翻番，销售额三位数增长[68][71] 轻资产模式发展 - 瑞安房地产在上海黄浦区淮海中路地块项目中仅持股25%，引入太平洋保险等资本方[81][82] - 瑞安佛山岭南天地项目出售成熟物业获得总对价约34.9亿元，同时保留管理权，获得约6.83亿元现金净流入[86][87] - 新世界发展K11 Select品牌通过轻资产合作快速扩张，从2022年3月到2023年底内地轻资产项目计划增至10个[94][96]

文章核心观点 - 港资房企在内地房地产市场正经历显著的战略调整，从过去的高调扩张转向收缩或转型，部分公司面临债务和盈利压力 [1][9] - 面对市场变化，港资房企呈现出不同的应对策略：包括急流勇退抛售资产、加速项目开发、寻求合作开发以及转向轻资产运营模式 [11][15][23][28] - 内地房企竞争力的提升促使行业洗牌，而积极调整战略的港资房企在精准细分市场中仍有机会 [28] 港资房企战略收缩与财务压力 - 英皇集团旗下英皇国际面临166亿港元银行借贷逾期的债务危机 [1] - 香港置地启动终极裁员，住宅开发板块全员清退，仅保留华东商业运营团队，呈现“断腕式”调整 [1] - 香港置地2024年上半年核心业务出现700万美元亏损，而2023年同期为盈利4.22亿美元 [9][10] - 长实集团近十年持续抛售内地资产，去年以低至40万元/套的价格抛售大湾区四个城市的400套房源 [11] - 九龙仓从2019年开始停止在内地拿地，内地布局城市从约15个锐减至7-8个核心城市，并有序出售存量资产 [13][15] 港资房企昔日辉煌与市场表现 - 港资房企曾以创纪录价格拿地：香港置地2020年以310.5亿元拿下上海地块，创当时全国总价地王纪录；嘉里建设在2022-2023年以约221亿元拿下上海地块 [4] - 开发项目销售成绩优异：新世界发展在广州的广粤观邸以21.8万元/㎡的网签均价成为2025年全国网签均价最高的豪宅 [5] - 香港置地上海启元项目推出80套房源，总价5000万元起，开盘当天售罄，销售额超44.5亿元，均价17.8万元/㎡ [6] - 瑞安房地产开发的翠湖六期以21万元/㎡的备案均价打破上海纪录 [8] 积极的战略调整与新模式探索 - 部分港资房企提升开发速度：新鸿基地产拿下广州番禺南站TOD地块后8个月动工，首批住宅已交付；嘉里建设将上海金陵东路住宅项目首开时间提前半年至今年3月，项目全年销售额累计近220亿元 [16][19] - 转向合作开发模式：太古地产与陆家嘴集团合作开发前滩太古里和住宅项目陆家嘴太古源，实现“土地资源+开发运营”的优势互补 [20] - 卓越的商业运营能力显现：太古地产运营的上海兴业太古汇“路易号”巨轮活动后，日均客流达8万至10万人次，周末最高17万人次，商场首周客流翻番，销售额实现三位数增长 [22] - 轻资产模式成为新选择：瑞安房地产在佛山岭南天地项目通过出售成熟物业保留管理权，获得约6.83亿元现金净流入 [23] - 新世界发展通过旗下K11 Select品牌进行轻资产输出，从2022年3月到2023年底计划将内地轻资产项目增至10个 [24][27]