报告行业投资评级 - 行业投资评级：优于大势 [7] 报告核心观点 - 北京楼市新政打响了新一轮政策松绑的第一枪，通过“降门槛、拓空间”的组合拳，旨在稳定市场预期、激发合理住房需求 [1][15] - 政策核心在于需求侧与供给侧同步发力：需求侧降低非户籍家庭社保年限、支持多孩家庭、统一房贷利率并降低公积金首付比例；供给侧简化房企立项审批流程，以促进“好房子”供应 [15][16][17] - 尽管有新政出台，但当前楼市销售数据仍显疲软，市场信心有待进一步提振，预计未来将有更多政策出台 [2][5] - 投资建议关注存量地产的三个方向（商业地产、二手经纪、物业服务）以及优质产品力开发商 [5][18] 根据相关目录分别总结 1. 本周核心观点与政策分析 - **北京新政具体内容**：降低非户籍家庭购房社保/个税年限要求（五环内由3年降至2年，五环外由2年降至1年）；支持多孩家庭在五环内增购一套住房；首套与二套商业贷款利率不再区分，统一按银行自主定价；公积金贷款购买二套房首付比例由30%降至25%；房企招拍挂项目立项由市区分级核准改为区级备案，大幅简化审批流程 [15][16][17][20] - **新政影响测算**：以购买五环内二套住房、贷款100万元（人民币，下同）、30年等额本息为例，利率从3.45%降至3.05%后，月供减少220元，利息总额减少7.9万元 [16] - **政策优化空间**：北京公积金首付比例降至25%后，仍高于其他一线城市，未来在降低首付比例、扩大使用范围、优化提取次数等方面仍有进一步优化空间 [1][17] - **供给端影响**：审批流程简化后，房企项目启动周期将缩短，能更快匹配新政释放的需求，并更有动力推进“好房子”产品开发 [1][17] 2. 股票市场与信用债表现 - **A股与港股市场**：本周（2025年12月22日至26日）A股房地产板块涨跌幅为1.91%，跑输大盘（沪深300指数）0.04个百分点；港股地产建筑板块涨跌幅为0.30%，跑输大盘（恒生指数）0.20个百分点 [2][21][22][33] - **近期表现**：近一个季度，A股房地产板块涨跌幅为-8.77%，跑输沪深300指数（0.64%）；近一个月，A股房地产板块涨跌幅为-7.55%，跑输沪深300指数（0.07%） [25] - **个股表现**：本周A股涨幅靠前的包括首开股份（23.55%）、苏州高新（13.38%）；港股涨幅靠前的包括康桥悦生活（12.50%）、明发集团（9.52%） [29][36] - **信用债市场**：本周地产信用债发行47.32亿元，净融资额13.15亿元；截至2025年12月26日，年内累计发行4247.13亿元，净融资额为-329.14亿元，去年同期为-160.98亿元 [2][21][40] 3. REITs市场表现 - **指数表现**：本周REITs指数涨跌幅为+1.80%，收于116.36点；产权型REITs指数涨跌幅为+2.66%，收于118.70点；特许经营权型REITs指数涨跌幅为+0.74%，收于113.26点 [3][41][42] - **细分类型**：产权型REITs中，保租房型REITs指数涨跌幅为+3.91%，产业园区型为+2.06%，物流仓储型为+2.79%；特许经营权型REITs中，高速公路型指数涨跌幅为+1.41%，生态环保型为-0.04%，能源型为-0.52% [45][48] - **相对表现**：近一个月，REITs指数跑输沪深300指数5.16个百分点 [3][52] - **成交情况**：本周REITs成交额为13.54亿元，环比增长31.54%；换手率为0.45%，环比上升0.12个百分点 [3][41][62] 4. 楼市成交数据 - **总体成交**：本周（12月20日至26日）新房和二手房成交面积滚动四周同比分别下降29.06%和34.71%；年初至今累计同比分别下降17.77%和2.40% [5][71] - **新房市场**：本周45城新房成交397.94万平方米，滚动四周同比：一线城市下降36.95%，二线城市下降24.67%，三四线城市下降33.39% [5][72] - **二手房市场**：本周14城二手房成交172.36万平方米，滚动四周同比：一线城市下降38.99%，二线城市下降37.74%，三四线城市上升54.12% [5][80] 5. 土地市场数据 - **百城土地市场**：本周百城土地供应建筑面积环比下降51.18%，成交建筑面积环比上升107.74%，成交溢价率为1.17% [4][90][91] - **各线城市表现**： - 一线城市：供应建面环比下降60.22%，成交建面环比上升76.88%，溢价率2.45% [4][90][99] - 二线城市：供应建面环比下降35.09%，成交建面环比上升111.70%，溢价率1.05% [4][90][108] - 三四线城市：供应建面环比下降57.88%，成交建面环比上升107.68%，溢价率1.07% [4][90][117] 6. 行业基本面数据 - **行业概况**：成分股数量102只，总市值11473.13亿元，流通市值5300.15亿元 [9] - **估值与盈利**：市盈率（TTM）为42.17倍，市净率（LF）为0.77倍；成分股总营收3164.87亿元，总净利润-92.87亿元，资产负债率为75.05% [9]

住房供应体系优化 - 优化住房用地供应 安排商品住房用地240-300公顷 优先在轨道站点周边开发建设 [2] - 统筹安排各类保障性住房用地供应475公顷 [2] - 建设筹集保障性租赁住房5万套（间） 竣工各类保障房8万套（间） [2] 房地产市场发展 - 持续推进房地产市场回稳向好 大力建设"好房子"满足多样化需求 [2] - 加大新开发居住区配套设施建设力度 稳定市场预期 [2] - 完善房地产全过程监管 持续整治市场秩序 [2] 住房租赁市场规范 - 健全多层次租赁房源供应体系 满足"一张床、一间房、一套房"需求 [2] - 构建多元纠纷化解体系 开展常态化宣传和执法检查 [2] 住房保障措施 - 抓好大学毕业生和城市基本公共服务人员保障性租赁住房专项配租 [2] - 加大购买绿色建筑和多子女家庭购房贷款支持力度 [3] - 优化住房公积金贷款服务 增加"电话贷款 服务直达"模式 [3] 住房质量提升 - 强化住宅项目质量监管 治理渗漏裂沉等质量问题 [4] - 健全工程质量共建共治共享体系 落实参建各方责任 [4] - 推进住宅工程质量信息公示制度 [4] 城市更新行动 - 实施500个老旧小区综合整治 推进适老化改造 [4] - 完成老楼加装电梯600部 推动危旧楼房改造20万平方米 [4] - 加快老旧小区物业服务覆盖 计划覆盖300个老旧小区 [4]