行业整体特征 - 三季度不动产行业呈现“政策托底+趋势筑底”特征 [2] - 住宅开发财务压力加剧，商业地产稳健运营，产业园区高负债压力凸显，仓储物流抗风险能力强 [2] - 债务重组加速推进，外资与本土合作加速布局核心资产，REITs市场呈现多元化发展趋势 [2] 住宅开发行业 - 政策层面，北京、上海、深圳等核心城市进一步放开限购并优化住房公积金政策 [3] - 70城新建商品住宅销售价格同比降幅连续9个月收窄至-3.37%，二手住宅同比降幅连续10个月收窄至-5.85% [3] - 行业财务压力显著加剧，净负债率均值从2022年的81.40%升至2025年Q2的88.15%，EBITDA利润率从13.41%降至-4.44% [3] - 摊薄ROE均值从2022年的2.93%降至2025年Q2的-13.61% [4] - 销售毛利率均值从2022年的18.53%降至2025年Q2的12.01% [4] 商业地产行业 - 商业地产企业财务状况相对稳健，2025年Q2净负债率稳定保持在8%左右 [4] - 上海写字楼市场租赁需求明显回暖，金融、消费品及专业服务成为前三大租赁需求来源 [4] - EBITDA利润率从2022年的27.75%降至2025年Q2的13.09%，但仍保持在较高水平 [5][6] - 销售毛利率均值保持在较高水平，2025年Q2为41.04% [6] 产业园区行业 - 产业园区类企业面临高负债和盈利压力，净负债率均值从2022年的65.31%升至2025年Q2的90.56% [6] - 摊薄ROE均值从2022年的7.73%降至2025年Q2的-0.33%，销售毛利率均值从36.38%降至29.27% [6] - EBITDA利润率保持42.33%的较高水平 [6] - 企业通过强化与政府、科研机构的合作推动产业升级，并通过资产剥离优化融资结构 [7] 仓储物流行业 - 仓储物流类企业展现较强抗风险能力，净负债率均值从2022年的9.78%波动上升至2025年Q2的19.48% [9] - EBITDA利润率保持正数，2025年Q2为2.62% [9][12] - 企业加大在智慧物流、冷链物流等领域的投入，通过引入物联网、大数据等技术提升效率 [9] - 摊薄ROE均值从2022年的11.58%降至2025年Q2的0.12% [12] 地产债市场 - 地产债总发行量呈现“先升后降”的倒U型走势，2024Q1达峰值1478.28亿元后持续回落，2025Q3同比2023Q3下降17.7% [10] - 总偿还量呈现“波动上行”特征，2025Q3总偿还量1394.30亿元较2023Q3增长5.1%，到期偿还量占比从53.6%升至64.6% [10] - 净融资额呈现“负向扩大”趋势，2024Q1至2025Q3连续三个季度净融资额低于-200亿元，2025Q3收窄至-184.42亿元 [11] - 当前地产债市场呈现“发行收缩、偿还刚性、净融资承压”的三重特征，反映市场整体处于“去杠杆”周期 [11] 资本布局动态 - 外资与本土合作加速布局核心资产，施罗德资本与西子国际组建30亿元私募基金布局长三角优质资产 [13] - 三季度商业不动产领域共录得7起大宗交易及融资事件，涉及资金约331.2亿元 [13] - 险资通过多种方式布局国内核心城市优质不动产，泰康人寿等领投的160亿元Pre-REITs并购基金收购无锡、北京、武汉三座荟聚购物中心 [13] - 形成“险资控股+外资运营”的稳定现金流模式，匹配险资长期配置需求 [13] REITs市场发展 - REITs市场呈现“政策支持+机构创新”双轮驱动格局，南方万国数据中心REIT与南方润泽科技数据中心REIT上市首日涨停 [14] - 华夏凯德商业REIT成为国内首单外资发起消费类公募REITs [14] - REITs市场正从“单一类型”向“多元结构”演进，消费类等新兴品类与外资机构的参与带来新活力 [15] 债务重组与资产处置 - 债务重组方面，三季度呈现加速出清与策略分化并存特征，融创、远洋、时代中国完成境内债重组 [17] - 旭辉、碧桂园等境外债重组推进，龙光推出“现金+股票+资产”多选项方案，远洋通过零息可转债实现股债联动 [17] - 高负债房企如中国恒大因债务总额超3500亿港元面临清盘风险 [17] - 资产剥离成为新动向，中交地产完成38亿元资产交割，体现业务转型与债务切割的双重诉求 [17]

市场动态与投资情绪 - 上海写字楼投资市场活跃度显著提升，外地国资及民营资本密集看项目，一周看两到三个资产[3] - 资产价格调整至2012-2013年水平，吸引投资人关注核心区项目并等待机会入手[3] - 浦东核心片区写字楼项目因价格吸引力和改造潜力（如部分楼层改酒店）受到多个买家关注[3] 政策影响与市场反应 - 上海新政允许存量商务楼宇兼容租赁住房、商业酒店、养老托幼等功能，并建立15年全周期合同管理模式[3][4] - 新政对老楼盘活促进作用明显，引导投资人向存量楼宇改造趋势靠拢[5] - 商务楼宇改造盘活并非新话题，但政策明确了未来方向，使其更受市场关注[5] 交易数据与市场表现 - 第三季度上海大宗房地产投资市场整体回暖，达成17宗资产交易，总成交金额达149.7亿元，环比上涨近80%[4] - 办公楼资产重回主导地位，成交金额占比75%，成交宗数占比53%[4] - 单体项目平均成交金额显著提升至8.81亿元，较2024年均值（5.6亿元）及2025年上半年水平（4.2亿元）大幅增长[4] 买家构成与投资策略 - 地产公司与企业买家是主力，交易金额分别占比38%和25%，均聚焦办公楼资产[4] - 新能源、科技与消费行业自用买家积极购置独栋物业，兼顾办公自用与资产配置双重价值[4] - 购买办公楼后改为租赁住房、酒店等业态的操作模式很受投资人欢迎，因其收益率往往能达到预期[5] 未来展望 - 随着宏观经济政策发力、外资配置意愿回升及核心地段稀缺资产释放，预计上海商业地产投资市场在第四季度延续稳中向好趋势[5]

项目进展与规模 - 北京太古坊综合发展项目全部八栋在建楼体实现结构封顶，标志着项目进入全新发展阶段 [1] - 项目总楼面面积超过86万平方米，涵盖八座优质甲级办公楼、一座购物中心、一家酒店及广阔绿地空间 [3] - 项目是太古地产现有项目颐堤港的扩建部分，落成后颐堤港将整体更名为北京太古坊 [1] 商业定位与特色 - 项目旨在打造集商务与多元生活方式功能于一体的新一代商业综合体 [3] - 将推出中国内地首个"太古坊"品牌的零售商场，新增零售区域与现有颐堤港购物中心融为一体，形成总面积约15万平方米的综合休闲购物目的地 [3] - 项目的社交空间德尔斐面积达1.9万平方米，包括工作空间、多功能厅等，适用于企业活动、艺术展览及社区活动 [3] 设施与服务 - 项目将引入一家全新的东隅酒店，提供318间客房、行政酒廊及屋顶花园酒吧 [4] - 社交空间将配备设施齐全的健身房和游泳池等健康设施，整个项目通过室内外步行连廊实现无缝连接，并直接接入地铁网络 [3] - 景观广场和花园将提供多功能空间、露天餐饮与社交互动场所，并举办丰富多彩的沉浸式文化艺术活动 [3]

市场动态与投资情绪 - 上海写字楼投资市场正经历巨大变化，吸引外地国资及民营资本关注，投资需求旺盛 [1] - 部分核心片区办公楼资产价格已回落至2012年至2013年水平，价格调整吸引了市场关注度 [1] - 投资人积极寻找机会，有国资企业人士表示一周内密集查看两到三个资产项目 [1] 政策影响与改造潜力 - 上海新政允许存量商务楼宇兼容租赁住房、商业酒店、养老托幼等功能，为市场注入新想象空间 [1] - 政策建立了15年全周期合同管理模式，对老楼的盘活促进作用明显 [1][2] - 将部分楼层改造为酒店或租赁住房等模式预期收益率相当可观，深受投资人欢迎 [1][3] 交易数据与市场表现 - 今年第三季度上海大宗房地产投资市场整体回暖，共达成17宗资产交易，总成交金额达149.7亿元，环比上涨近80% [2] - 办公楼资产重回主导地位，成交金额占比75%，成交宗数占比53% [2] - 第三季度单体项目平均成交金额为8.81亿元，较2024年均值5.6亿元及2025年上半年水平4.2亿元显著提升 [2] 买家构成与投资趋势 - 地产公司与企业买家是主力，交易金额分别占比38%和25%，均聚焦办公楼资产 [2] - 新能源、科技与消费行业自用买家积极购置独栋物业，兼顾办公自用与资产配置双重价值 [2] - 预计随着宏观经济政策发力及外资配置意愿回升，上海商业地产投资市场将在第四季度延续稳中向好趋势 [3]

【富力奉贤万达广场被7折拍卖】智通财经10月27日电，从阿里资产平台获悉，10月27日至10月30日， 上海市奉贤区江海镇16街坊7/50丘的土地使用权及地上建筑物，因为司法裁定，正在该平台被拍卖。据 拍卖平台视频介绍信息，被拍标的物为富力万达广场。该标的物规划总建筑面积约26.13万平方米，共 有14幢楼，土地用途为铁路用地、商业、办公。本次拍卖起拍总价约12.23亿元，标的物评估价约17.47 亿元，相当于7折甩卖。 转自：智通财经 ...

文章核心观点 - 龙华超级商圈被列为全国级商圈进行重点建设，其核心项目龙华壹方天地是60万平方米的航母级商业集群，对区域消费和城市发展起到重要推动作用 [1] - 龙华壹方天地通过八年发展，已成为龙华建设国际消费中心城市主力区的核心引擎，其成功得益于与城市升级联动、差异化全客群覆盖及多元化业态创新 [2][4][6] - 项目凭借首店经济、特色品牌及“商业+”多元赋能模式，持续刷新商业能级，日均客流突破20万人次，成为大湾区商业地标和全国引领级商圈 [4][6][8] 项目定位与发展历程 - 项目定位为“城市集群型商业标杆”，是60万平方米航母级体验式商业集群 [1] - 2017年E区开业填补区域高端消费空白，伴随龙华跻身深圳中轴核心区，项目已成为国际消费中心城市主力区的核心引擎 [2] - 八年发展累计携手超1000家品牌，累计客流量超2.5亿人次，实现从商业项目到“湾区消费地标”的跨越 [2][8] 商业布局与运营策略 - 项目通过A、B、C、D、E五大主题商业区实现差异化定位，全面覆盖亲子、青年、高端零售、时尚潮流、臻选生活等全客群需求 [2] - 配备7000余个停车位解决停车难问题，并通过地下停车场、地面通道及二楼连廊构建内部闭环，形成循环客流网络 [2][3] - 运营上采用统一营销节奏和会员服务系统，实现优势互补、强强联合的协同效果 [3] 首店经济与品牌矩阵 - 将“首店经济”作为核心抓手，C区开业时引进超90%区域首店，包括全国首家双IMAX影厅、华南首进朗玩等 [4] - D区新增超70家首店，包括8家全国首店、1家华南首店、8家深圳首店及51家龙华首店 [5] - 集结CHANEL、DIOR、GUCCI等超20家国际大牌，构建深圳中轴最强国际美妆护肤矩阵 [4] 创新业态与消费场景 - 通过“商业+赛事”模式举办花样滑冰赛、风洞飞行赛等活动，聚拢年轻客群并丰富运动消费场景 [6] - 以B区为核心打造夜经济标杆，形成“早Coffee晚Alcohol”全天候消费模式，并推动B区与A区夜经济联动 [7] - 引入热门IP如《哇呜！大秦帝国》VR展、《庆余年》主题展等，构建“可逛、可玩、可社交”的多维商业生态 [7] 业绩表现与区域影响 - 2024年日均客流突破20万人次，位居深圳商圈榜首，成为港澳居民跨境消费热门选择 [8] - 直接带动龙华街道服务业营收连续三年显著增长，与规模以上工业产值形成“双轮驱动”格局 [8] - 龙华超级商圈社会消费品零售总额今年1-8月超320亿元，同比实现两位数增长，总量和增速稳居全区首位 [1]

业绩数据 - 2025年前三季度主营业务营收134,462.81万元，成本57,173.66万元，毛利率57.48%[3] - 仓储物流业务收入较上期增长29.21%[3] - 酒店餐饮业务收入较上期增长6.39%[3] - 商业地产业务收入较上期下降26.53%[3] 区域与业务表现 - 第三季度东百商业收入、客流分别同比增长5.84%、11.05%[4] - 华东地区收入较上期下降2.93%[5] - 西北地区收入较上期增长5.59%[5] - 华北地区收入较上期增长43.40%[5] 项目签约与出租 - 兰州国际商贸中心签约面积3.24平方米，金额12.73万元[14] - 福安东百广场签约面积456.96平方米，金额73.62万元[14] - 兰州国际商贸中心累计出租面积146,264.50平方米[14] - 福安东百广场累计出租面积48,673.01平方米[14]

项目概况 - 远洋未来广场于10月25日在天津生态城核心片区正式焕新亮相 [1] - 项目为远洋商业在天津的第四个“未来系”产品 [1] - 项目总体量约10万平方米 [3] 核心理念与定位 - 项目深度延展“We-Life”核心理念，将精神需求与消费潮流相结合 [1] - 构筑集购物消费、文化体验、社交互动、休闲娱乐、生活服务于一体的综合性商业空间 [1] - 旨在打破传统购物中心功能边界，带来从“逛商场”到“享生活”的全新消费体验 [1][6] 设施与业态组合 - 规划有10000平方米户外阳光草坪广场及全景多媒体场景 [3] - 配备6000平方米精品超市、近4000平方米巨幕影院、1500平方米室内儿童游乐中心及多家网红餐厅 [3] - 计划引入30家以上首进区域的特色品牌，其中潮流服饰与创意餐饮品牌占比超60% [5] - 同步搭配3处亲子互动专区与2处前沿科技体验舱 [5] - 特色餐饮扩至30家以上，休闲娱乐类业态目标占比30% [6] 功能升级与运营目标 - 优化业态配比从5%提升至10%以上 [6] - 大幅提升体验类业态占比，打破“重零售、轻体验”模式 [5][6] - 预计可将消费者单次停留时长提升至4.5小时以上 [5] - 致力于构建一站式消费矩阵，辐射中新生态城及周边10公里区域 [3] 公司背景 - 远洋商业是远洋集团旗下专注于商业项目开发与运营的专业商管品牌 [7] - 公司拥有20余年行业经验，覆盖购物中心、商业街区、商业综合体等 [7] - 公司拥有“里系”、“港系”、“未来系”等成熟商业产品线 [7]

项目概况 - 北京保利时光里项目正式亮相 定位为“滨水公园式商业” 旨在打造京北区域独具特色的“新生活方式社交聚变场” [1] - 项目为10万平方米的地铁上盖商业体 将链接昌平音乐节、温榆河公园、北京最大山姆会员商店昌平店等文商旅资源 [1] - 项目融合溪流乐园、骑行空间、多元餐饮与复合社交场地 旨在为未来科学城周边超80万居民打造“十分钟生活圈” [1] 区域发展与战略定位 - 未来科学城自2009年创建以来 已汇聚大量高知人才与高品质家庭 现已成为国家战略科技力量的核心承载区 [1] - 区域正全力推动从“科技高地”向“高品质城市”迈进 保利时光里项目精准回应了昌平区乃至北京北部区域对高品质商业的期待 [1] - 昌平区将持续优化营商环境 推动科技、生态、文化与商业的深度融合 [1]

业务情况 - 2018年出让住宅房地产板块股权和债权，不再从事住宅开发[1] - 目前从事商业地产和水泥建材业务[1] 数据情况 - 2025年1 - 9月出租房地产楼面面积16.19万平方米[1] - 同期租金总收入27795.73万元[1]