报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [3] 报告核心观点 - 广义住房需求已见底，但量价未进入正向循环，房地产总量预计继续磨底，核心城市市场处于底部拐点区域并将领先回升 [3] - 好房子政策推动"新产品、新定价、新模式"发展赛道，提升核心城市好房子渗透率，助力优质房企经营模式向制造业转型并实现PB-ROE突破 [3] - 推荐四类标的：产品力房企（如建发国际、滨江集团）、低估值修复房企（如新城控股、招商蛇口）、二手房中介（贝壳-W）、物业管理（绿城服务、华润万象） [3] 行业数据总结 新房成交量 - 上周34城新房成交245.8万平米，环比+17.2%，一二线环比+15.4%，三四线环比+43.8% [3][4] - 9月累计成交同比+6.3%，一二线同比+9.6%，三四线同比-24.2% [3][7] - 年初至今累计成交0.9亿平米，同比-11.2% [7] 二手房成交量 - 上周13城二手房成交114.8万平米，环比+3.8% [3][12] - 9月累计成交同比+21.2%，年初至今累计成交4435.6万平米，同比+5.4% [3][12] 新房库存 - 上周15城推盘148万平米，成交95万平米，成交推盘比0.64倍（6-8月分别为1.02/0.95/0.98倍） [3][21] - 可售面积9030.9万平米，环比+0.6%；去化月数24.8个月，环比+1.8个月 [3][21] 行业政策与新闻 宏观政策 - 金融监管总局为"三大工程"供资超1.6万亿元，租赁住房贷款年均+52%，"白名单"项目贷款超7万亿元，支持近2000万套住房交付 [3][31][32] - 九部门推动2030年实现"百城万圈"便民生活圈目标 [32] 地方政策 - 上海新规规范阳台计容和外立面材质，支持老旧小区适老化改造 [3][31] - 东莞购房补贴最高3万元，公积金贷款最高150万元 [3][31] - 广州支持存量商办改建租赁住房，太原允许提取公积金购买保障房 [3][31] 土地市场 - 成都成交三宗涉宅用地，总金额22.78亿元 [31][35] 公司动态 地产公司融资 - 新城控股发行1.6亿美元境外债和9亿元中票（利率3.29%） [3][37][39] - 保利发展拟发行不超过150亿元公司债 [3][37] - 旭辉集团发行12亿元中票（利率3.2%） [3][37] - 招商蛇口为子公司提供13.6亿元担保 [3][39] 物管行业 - 上海推行物业"四亮"服务，覆盖超80%小区 [36] - 贝壳-W耗资1800万美元回购277.3万股 [40][42] 板块行情回顾 地产板块 - SW房地产指数下跌0.16%，跑输沪深300指数1.22%，在31个板块中排名第11 [3][43] - 涨幅前五：张江高科（+34.69%）、亚太实业（+27.66%）、深振业A（+19.02%）、上海临港（+15.02%）、合肥城建（+14.77%） [43][47] - 主流房企25/26年PE均值分别为17.4/15.2倍 [3][48] 物管板块 - 板块平均下跌3.5%，跑输沪深300指数4.57% [3][49] - 涨幅前五：佳兆业美好（+3.02%）、招商积余（+1.76%）、星悦康旅（+1.06%）、新大正（0%）、新城悦服务（0%） [49][54] - 板块25/26年PE均值分别为13.9/12.5倍 [3][55]

公司担保状况 - 公司无逾期担保 [1] - 公司无涉及诉讼的担保 [1]

核心观点 - 公司子公司重庆悦致渝与平安银行签订借款展期协议 将原借款合同项下借款本金余额2.65亿元展期至2028年9月29日 并由关联公司继续提供股权质押担保 [1] - 公司及控股子公司担保余额为157.19亿元 占归属于上市公司股东净资产的148.35% 其中对合并报表外单位担保余额32.17亿元 占比30.36% [2] - 公司2025年上半年营业收入主要来自商品房销售及一级土地开发业务 占比75.64% [2] - 公司当前市值为137亿元 [3] 债务与担保安排 - 控股子公司重庆悦致渝原向平安银行借款7.5亿元 期限3年 已展期2.5年 用于住宅项目开发建设 [1] - 借款本金余额2.65亿元展期至2028年9月29日 [1] - 全资子公司成都天泉和控股子公司重庆悦启分别以其持有重庆悦致渝1%和99%股权提供质押担保 [1] - 重庆悦致渝提供反担保 担保事项已通过相关股东会审议 [1] 担保情况 - 公司及控股子公司担保余额约157.19亿元 [2] - 担保余额占归属于上市公司股东净资产比重为148.35% 占净资产比重为37.83% [2] - 公司为控股子公司提供担保余额约125.02亿元 占归属于上市公司股东净资产比重117.99% [2] - 对合并报表外单位担保余额约32.17亿元 占归属于上市公司股东净资产比重30.36% [2] 业务构成 - 2025年1至6月商品房销售及一级土地开发收入占比75.64% [2] - 投资物业及相关服务收入占比16.8% [2] - 物业及其他收入占比3.34% [2] - 酒店经营收入占比3.06% [2] - 管理输出收入占比0.85% [2] 市场表现 - 公司当前市值为137亿元 [3]

借款展期 - 重庆悦致渝2020年申请7.5亿借款，已展期2.5年，近日2.65亿本金展期至2028年9月29日[2] 财务数据 - 截至2024年末，重庆悦致渝总资产7.0097038867亿、总负债4.2513296424亿、净资产2.7583742443亿[6] - 2024年度，重庆悦致渝营收372.619083万、利润总额 - 6465.795492万、净利润 - 6465.795492万[6] - 截至2025年6月30日，重庆悦致渝总资产6.8054817589亿、总负债4.2456401774亿、净资产2.5598415815亿[6] - 2025年1 - 6月，重庆悦致渝营收0元、利润总额 - 1985.326628万、净利润 - 1985.326628万[6] 担保情况 - 公司2025年为控股子公司提供担保额度200亿，本次用2.65亿，累计已用5.546亿，剩余194.454亿[7] - 截至本次担保完成，公司及控股子公司担保余额157.190095亿，占2024年末经审计归属于上市公司股东净资产比重为148.35%[10] 其他信息 - 重庆悦致渝注册资本4000万，重庆悦启持有99%股权，成都天泉持有1%股权[5] - 重庆悦致渝涉诉总金额约1.79亿，非失信被执行人[6]

债务展期安排 - 重庆悦致渝房地产开发有限公司将2020年向平安银行申请的7.5亿元借款中本金余额2.65亿元展期至2028年9月29日 [1] 担保结构 - 大悦城全资子公司成都天泉以持有的重庆悦致渝1%股权继续提供质押担保 [1] - 控股子公司重庆悦启以持有的重庆悦致渝99%股权继续提供质押担保 [1] - 重庆悦致渝提供反担保 [1] 担保额度使用情况 - 本次担保在公司2025年度担保额度范围内 [1] - 公司对控股子公司累计已使用担保额度达5.546亿元 [1] - 剩余可使用担保额度194.454亿元 [1] 担保风险状况 - 截至目前公司无逾期或涉诉担保 [1]

行业趋势与需求变化 - 高端商务人群住宅需求从居住功能升级为健康、归属与价值认同，注重生活品质和身心平衡 [1] - Z世代成为消费中坚力量，更注重居住空间的个性化与情感表达，将家视为高品质生活体验场所 [1] - 多胎家庭比例上升和老龄化趋势推动居住需求多元化，要求更细腻的空间设计 [2] - 宠物经济蓬勃发展，人宠共居成为新常态，科学空间设计成为住房新课题 [2] 政策导向与行业转型 - 2025年好房子首次写入政府工作报告，纳入经济社会发展总体要求，行业从规模扩张转向品质化高质量发展 [3] - 《住宅项目规范》新国标实施，对房屋质量、层高、隔音、采光等指标提出更高要求，推动住有所居向住有宜居转变 [3] - 各地出台配套政策推动住宅品质全面提升，住房产品迭代成为中央政策共识 [5] - 房地产企业面临规模失灵困境，传统开发模式难以为继，建设好房子成为破局新赛道 [5] 中粮好房子场景实验室创新实践 - 实验室2025年在北京落成，将好房子安全、舒适、绿色、智慧标准通过十大场景模块和超十五项创新技术转化为可体验空间 [5] - 通过两年调研、上千次用户访谈和超万次入户观察，确立主动健康+场景生活的顶层设计标准 [6] - 采用五大技术策略筑牢产品硬件根基，六大场景营造填充生活体验细节，构建完整方法体系 [6] - 实验室为行业提供产品理念升级、实践创新和用户体验优化的微观窗口，具有前瞻性战略意义 [5] 技术创新与场景应用 - 玄关采用内外一体化设计，外玄关配置木纹转印金属柜实现脏污分离和有序收纳，入户门采用全景门设计支持人脸识别无感开门 [6] - 内玄关设进门洗手池和衣物料理机，创新踢脚抽设计优化换鞋流程，联合清华大学团队依据工程学设定扶手位置关照老人儿童需求 [7] - 儿童房配置可自由升降床适应不同成长阶段，全光谱全色温筒灯与华为系统联动自动调节灯光，空调采用新型风口技术实现风随人动 [9] - 客餐厅采用模块化家具和无主电视背景墙设计，大长桌支持学习办公等多场景，智能系统一键切换派对观影等模式 [10] - 卫生间镜柜魔镜连接电动牙刷检测口腔健康，智能控制联动灯光音响浴缸营造沉浸式洗浴体验 [11] - 主卧室衣帽间模块化设计，探索机械臂自动收纳化妆品，未来计划打造智能卧室融合灯光窗帘智能床提供多模式体验 [11] - 创新变形窗设计实现卧室与阳台自由切换，为高端住宅带来新体验 [11] - 引入智能猫砂盆、喂食及饮水系统满足宠物家庭需求 [11] 战略资源与生态构建 - 依托中粮集团全产业链健康基因，以地产+产业双引擎驱动健康理念向建筑空间和社区环境渗透 [13] - 联合中粮营养健康研究院与清华大学建筑学院成立联合研究中心，开展基于人体健康响应机理的建筑空间研究 [14] - 协同华为、博洛尼、方太、海尔等头部品牌组建生态联盟，覆盖研发设计集采和智慧运营 [14] - 提出主动健康理念，从声光热气水五大物理维度出发，通过智能照明全域新风等技术实现建筑与人动态互动 [14] - 健康厨房整合方太博洛尼等硬件支持，嫁接营养健康研究院能力开发智能食材管理和健康食谱推荐系统 [15] 系统化解决方案与行业影响 - 好房子不是营销概念而是根植客户需求的系统性解决方案，将健康理念转化为可感知的人居价值 [18] - 凭借中粮集团独特健康基因和资源整合能力，超越传统地产开发模式实现对现代人居生活的系统化赋能 [18] - 为行业探索品质化发展提供大悦城范本，推动健康技术体系快速落地与迭代升级 [14][18]

股价表现与交易数据 - 9月24日盘中上涨2.22%至3.22元/股 成交额2016.35万元 换手率0.15% 总市值138.02亿元 [1] - 主力资金净流出48.18万元 特大单买入114.61万元占比5.68% 大单卖出349.82万元占比17.35% [1] - 年内股价涨5.92% 近5日跌6.40% 近20日跌0.31% 近60日涨21.05% [1] 主营业务与行业属性 - 主营业务为商品房开发与销售(75.64%) 投资物业及相关服务(16.80%) 物业及其他(3.34%) 酒店经营(3.06%) [1] - 所属申万行业为房地产-房地产开发-商业地产 概念板块包括低价/新型城镇化/陆股通活跃等 [2] 股东结构与机构持仓 - 股东户数9.66万户 较上期减少2.60% 人均流通股41454股 较上期增加2.67% [2] - 香港中央结算有限公司持股2459.73万股(第四大股东) 较上期减少292.76万股 [3] - 南方中证房地产ETF持股1641.02万股(第六大股东) 较上期增加33.34万股 [3] 财务业绩表现 - 2025年上半年营业收入152.31亿元 同比减少5.29% [2] - 归母净利润1.09亿元 同比增长129.87% [2] 分红历史与公司背景 - A股上市后累计派现20.54亿元 近三年未进行分红 [3] - 公司成立于1993年10月8日 总部位于北京及深圳 [1]

会员数字化生态建设进展 - 2025年商业会员数字化生态建设从前中后端系统化推进 1月-3月完成会员数据清洗与平台端口调试 3月5日实现CRM后台重塑切换上线 [1] - 8月27日完成所有商业项目集团版小程序建设 形成微信/支付宝/抖音三端合一的小程序矩阵 CRM会员管理平台 MA营销平台和CDP客户数据分析平台全面落地 [1] - 9月实现企微私域与CRM后台打通 开展私域高客会员标签化经营 建立消费行为+互动偏好+会员等级三维标签体系整合分析会员数据 [1] 会员运营与营销活动规划 - 围绕年底悦粉感恩活动主题 结合大悦城18周年品牌积淀与"大朋友"年度活动的人文关怀 计划上线会员专属年度账单H5 [1] - 基于会员消费记录 活动参与和咨询反馈等互动数据 精准推送年底活动专属卡券及活动周边礼品 注重会员权益和积分有用性 [1] - 通过精准勾勒会员画像和精准运营 提升会员满意度并助力销售额提升 [1]

公司资产储备与布局 - 公司拥有丰富的消费基础设施项目 资产储备满足原始权益人可扩募资产的规模要求 [1] - 商业板块聚焦高能级城市布局 持有项目全部位于核心一线及二线城市的核心商圈 [1] - 项目具有较强的地缘优势 对城市区域客流具有较强吸附能力 [1] 公司资本运作计划 - 目前正在积极研究扩募工作 [1]

公司业务战略 - 公司认为潮流数码、潮流玩具、运动装购买力增长很快 [1] - 针对增长潜力较强业态 公司将在品类精细化运营方面下足功夫 [1] - 持续做强超级品类和超级品牌的合作 [1] 平台合作与资源整合 - 联动美团、抖音、支付宝平台与超级品类及超级品牌资源整合 [1] - 通过平台合作助力商家高质量业绩提升 [1]