行业政策导向与目标 - “十四五”期间保交楼、保交房任务全面完成，加快构建房地产发展新模式，“好房子”建设形成社会共识 [1] - “十五五”时期要抓好“两个统筹”，推动房地产高质量发展 [1] - 准确把握房地产市场供求关系的重大变化，认识到新型城镇化持续推进、城市存量优化调整有广阔空间，房地产仍有较大发展潜力 [1] 市场发展趋势与认知 - 充分认识二手房交易占比上升是今后一个时期的趋势，把新房市场和二手房市场作为一个整体来看待 [1] - 人民群众对“好房子”形成新期待 [1] 新发展模式的构建原则 - 加快构建房地产发展新模式，牢牢抓住让人民群众安居这个基点 [1] - 处理好当前和长远、顶层设计和因城施策、市场和保障、租赁和购买、增量和存量、促发展和防风险的关系 [1] - 坚持政策支持和改革创新并举，确保新旧模式转换平稳有序 [1] - 坚持因城施策、精准施策、一城一策，城市政府要用好房地产市场调控自主权，因地制宜调整优化房地产政策 [1] 统筹防风险与促转型的具体措施 - 坚持市场化、法治化原则，防范化解房企债务风险，加强销售资金监管，切实维护购房人合法权益 [2] - 完善商品房开发、融资、销售等基础制度，编制实施住房发展规划和年度计划，推动建立“人房地钱”要素联动机制 [2] - 优化保障性住房供给，对城镇低保住房困难家庭兜底保障，因城施策、因地制宜满足新市民、青年人、城镇工薪群体等各类困难群众基本住房需求 [2] 统筹惠民生与稳增长的具体措施 - 稳步推进城镇老旧小区、城中村和危旧房改造，解决群众急难愁盼，切实消除安全隐患 [2] - 更好发挥住房公积金作用 [2] - 围绕好标准、好设计、好材料、好建造、好运维建设“好房子”，既把新房子建成“好房子”，也把老房子逐步改造成“好房子” [2] - 带动产业链升级，以高品质供给满足人民群众多样化住房需求 [2]

住房城乡建设部2026年工作部署 - 住房城乡建设部提出2026年推进现代化人民城市建设、着力稳定房地产市场、加快建筑业提质升级、夯实高质量发展基础支撑四大方向 [1] 房地产市场具体措施 - 房地产市场将因城施策控增量、去库存、优供给 [1] - 将进一步发挥房地产项目“白名单”制度作用 [1] - 将加快构建房地产发展新模式 [1] - 将深化住房公积金制度改革 [1] - 将实施物业服务质量提升行动 [1]

文章核心观点 文章通过分析近期高频经济数据，探讨了当前工业生产、建筑开工、消费需求及人流出行等多方面的经济表现，核心观点认为当前人流出行持续高位并非由“返乡潮”提前驱动，而是由秋假政策、商务需求及暖冬天气等多因素共同支撑，并指出消费结构正从商品向服务转型，未来服务消费增长潜力可能被市场低估 [129][131][132] 1. 生产高频跟踪：工业生产延续弱势，建筑业开工有所分化 - **工业生产表现疲软**：上周（12月14日至12月20日）高炉开工率环比下降0.1%，同比为-1.1%；钢材表观消费环比下降0.5%，同比为-4.1%；钢材社会库存环比下降3.7% [1] - **石化链与消费链开工分化**：石化链中，纯碱开工率同比回升4.3个百分点至0.9%；PTA开工率同比回升2.3个百分点至-8.4% [13]。下游消费链中，涤纶长丝开工率同比回落0.4个百分点至-0.4%；汽车半钢胎开工率同比回落0.1个百分点至-7.7% [13] - **建筑业产需偏弱**：全国粉磨开工率环比下降2.5%，同比为2.4%；水泥出货率环比下降1.7%，同比为-2.3%；水泥库容比环比下降2.4%，同比为-0.5%；水泥周内均价环比上涨0.6% [25] - **玻璃与沥青开工表现迥异**：玻璃产量同比稳定在-2.9%，表观消费同比大幅回落13.8个百分点至-8.8% [37]。相比之下，沥青开工率环比大幅上涨9%，同比上行8.3个百分点至8.9% [37] 2. 需求高频跟踪：地产成交持续磨底，港口货运量有所回落 - **商品房成交持续低迷**：上周30大中城市商品房日均成交面积环比增长15.4%，但同比仍为-28.5% [49]。分城市看，一线城市成交同比为-45.5%，二线城市为-25.6%，三线城市有所改善，同比为-6.8% [49] - **内需相关货运量回落**：上周铁路货运量同比回落0.1个百分点至-2.1%，公路货车通行量同比回落1.7个百分点至-2.1% [61] - **出口相关港口吞吐量下行但同比仍正增长**：港口货物吞吐量同比回落0.8个百分点至2.2%，集装箱吞吐量同比回落0.9个百分点至5% [61] - **人流出行维持高位**：全国迁徙规模指数同比稳定在15.6% [73]。国内执行航班架次同比回升0.2个百分点至2%，国际航班同比回落2.1个百分点至7.1% [73] - **观影消费高位回落，汽车销售疲软**：前周（12月07日至12月14日）电影观影人次同比为95.8%，票房收入同比为94.5%，虽从极高位置回落但仍处历史高位 [79]。乘用车零售量同比为-13.9%，批发量同比为-7.2% [79] - **集运价格相对稳定**：CCFI综合指数环比上涨0.6% [91]。其中地中海航线运价环比上涨5.7%，美西和东南亚航线运价环比分别下降0.9%和0.5% [91]。BDI周内均价环比下降12.9% [91] 6. 物价高频跟踪：农产品价格分化、工业品价格有所回落 - **农产品价格涨跌互现**：上周猪肉和蔬菜价格环比均下降0.3% [103]。水果和鸡蛋价格环比分别上涨1.7%和0.2% [103] - **工业品价格指数回落**：南华工业品价格指数、南华能化价格指数均有所回落，南华金属价格指数保持稳定 [116][119][122] 人流出行高位原因分析 - **非“返乡潮”驱动**：当前人流出行呈现平稳高位运行，与春节前“返乡潮”典型的脉冲式上涨特征不同 [129]。劳务输出地（如四川南充、河南周口）的迁入强度以及用工大省（如广东东莞、江苏苏州）的迁出强度均较平淡，省内流动比重更高 [130] - **多因素共同支撑**：11月以来多地推出的秋假政策（如四川、浙江全省推行）显著提振了居民出行意愿 [131]。人流向北京、上海等高能级城市集中，反映商务出行增多，11月国内、国际执行航班架次同比分别约2%和10% [131]。此外，今年冬季气温偏暖，延长了居民出行窗口期，也支撑了出行强度 [132] 微观出行折射的宏观趋势 - **消费结构向服务转型**：当前人流出行高位与社零增速走势出现背离，表明服务消费的韧性强于商品消费 [132]。9月以来服务零售额上行，而商品零售额回落至4.1% [132] - **服务消费潜力被低估**：参考全球经验，在人均GDP达1-3万美元、城镇化率70%、人口老龄化等阶段，服务消费空间将打开 [133]。当前以旧换新政策对商品消费的透支效应显现，而服务消费修复弹性较大，且促消费政策已向服务业倾斜，预计明年服务消费增长空间更大 [133]

核心观点 - 文章核心观点是驳斥“M2增长必然推动房价上涨”的理论，并论证房地产行业在过去是主要的信用创造工具（印钞机），而非货币蓄水池 当前M2增长与房价下跌的背离现象，源于房地产信用创造功能的减弱和信用收缩 [1][4][23] 最新房价数据 - 截至2025年11月末，中国热点城市二手房价格普遍下跌：北京环比下跌1.9%，同比下跌10.9%；上海环比下跌2.0%，同比下跌11.4%；广州环比下跌1.9%，同比下跌13.9%；深圳环比下跌1.0%，同比下跌7.3% [6] - 国家统计局数据显示，70个大中城市中，一线城市二手房价格下跌速度最快 [10] - 香港房价出现止跌回稳迹象，主要支撑因素是当前按揭利率已远低于租金回报率，租售比显示其房价已具备吸引力 [8] 货币创造机制 - 在现代货币体系中，M2的增长主要（约90%）通过信用派生（贷款）创造，而非央行直接印钞（基础货币仅占约10%） [14] - 货币乘数反映了社会借贷加杠杆的意愿，央行通过降准、降息等手段改善信贷条件，但最终货币创造取决于实际的贷款需求 [14][17] - 以2016年为例，当年个人购房贷款增加4.96万亿元，占全年新增人民币贷款总额12.65万亿元的39.2%；广义房地产贷款增加5.67万亿元，占同期各项贷款增量的44.8%，凸显了房地产行业对货币创造的巨大贡献 [19] 房地产的角色：印钞机而非蓄水池 - 房地产交易是强大的信用扩张工具：例如，购房者支付150万首付购买500万房产，银行发放的350万按揭贷款会直接转化为卖方的存款，从而创造新的M2 [21] - “蓄水池”理论具有误导性，它错误地认为资金进入楼市后被锁定 实际上，购房资金（包括首付和贷款）会流向开发商、建筑商、二手房卖家等，最终回流至消费和生产领域，增加社会流动性 [21] - 因此，房地产行业在过去扮演了“印钞机”的角色，其价格和交易活跃度直接推动了M2的增长 [15][21] 当前M2增长与房价背离的原因 - 当前M2持续增长（2025年11月末达336.99万亿元，较2020年12月末的218.68万亿元增长54%）而房价下跌，是因为过去最强的信用创造渠道——房地产行业逐渐熄火，居民购房贷款意愿下降 [4][23] - M2增长来源变得多样化，例如工业中长期贷款快速增长，资金流向新能源、半导体、人工智能、高端装备等领域，这在一定程度上弥补了房地产信用收缩的缺口 [23] - 房价下跌会引发信用收缩螺旋：例如，企业主抵押的房产价值缩水，银行会要求补充抵押物或提前还款，迫使企业缩减规模、裁员，进而导致家庭部门缩减开支、清偿债务，进一步抑制购房需求，加剧房价下跌 [24][25] - 一线城市房价跌幅较大，部分原因在于其房产杠杆率更高，在信用扩张期放大作用更强，因此在收缩期受到的影响也更显著 [26] 未来展望与结构转变 - 房地产行业过去在信用扩张中权重过重，其功能减弱后，需要工业贷款、基建投资、普惠金融与绿色金融等多样化信用增长渠道来弥补，以构建更健康的经济结构，但此过程非一蹴而就 [28] - 理解房地产作为“印钞机”的本质，有助于公众抵御利用M2增长鼓吹房价必涨的误导性信息 [28]

宏观经济与市场展望 - 2025年前三季度GDP同比增长5.2%，超过5%目标，经济进入“新稳态”，增长模式从地产拉动转向创新驱动 [1] - 2026年投资有望低位企稳，消费缓慢抬升，出口有韧性，价格温和改善，带动名义GDP上行，企业盈利或持续修复，A股行情有望从估值抬升过渡到盈利支撑 [2] - 行业配置上，现代化产业和产能出海是趋势，科技是主线，基于外需增长和供需逻辑改善的涨价链条值得重视 [2] 投资策略框架 - 投资策略概括为“三重多元化推动再平衡”：居民资产配置多元化（房股再平衡）、全球配置多元化（算力投资分散化利好中国资产）、景气收敛推动结构再平衡 [3] - 居民财富配置从地产切换至权益，预计将推动权益市值增长超过M2增速，股票市值/M2长期向上拐点已经发生 [3] - 中国资产估值处于全球较低水平，盈利预期企稳回升，是分散化配置大趋势下的底部反转标的 [3] - 2026年进入物价与供需再平衡阶段，景气收敛带来行业和风格配置再平衡，科技内部结构切换、中游产业底部反转、上游行业从有色向能源平衡成为上半年主线 [3] AI科技产业趋势 - 全球AI科技产业仍处于“大基建时代”，应用大繁荣的外部环境尚未成熟，长期机遇大于短期风险 [5] - 市场预期美联储2026年将降息50BP，海外AI融资从权益为主转向信用市场主导，中国央行有望跟随全球宽松趋势 [6] - 以GPU为中心的大基建周期远未结束，训练与推理需求双轮驱动数据中心建设 [6] - 2030年全球AI基础设施资本支出或达3-4万亿美元，海外算力链保持高景气度 [6] - AI应用服务进入商业化验证期，C端商业模式优先跑通，B端效果付费意愿有待验证 [6] - 我国自主可控的半导体产业迎来历史性机遇 [6] 具体投资方向与细分赛道 - AI后周期投资（美国电力投资+中国AI投资）及高端制造出海是新的景气主线，主要集中于中游：电力设备、化工、机械、军工等；创新药板块或有机会 [4] - 可聚焦AI产业链短板环节：海外算力链（光互联、电源/液冷、OEM、PCB）、受益国产化趋势的行业（芯片设计、材料、晶圆代工及设备）、互联网平台、应用平台 [7] - 地产产业链投资可重点关注房地产中介、建材、物管商管和家居相关标的，以及市值弹性更大的中型开发商 [7] - 地产细分领域机遇在消费建材和家居，受益于住宅与公共领域的翻新需求增加，龙头公司市占率存在提升空间，部分龙头企业收入开始逐步企稳 [7]

公司股权结构变动 - 原第一大股东北京万方源房地产开发有限公司所持公司股票被司法划转至吉林九台农商行名下 导致九台农商行成为公司新的第一大股东 [1] - 由于九台农商行无意参与公司日常经营和财务决策 公司控股股东由白山市惠德实业有限责任公司变更为无控股股东 [1] - 公司实际控制人由白山市江源区财政局变更为无实际控制人 [1] 公司经营与治理状况 - 此次权益变动不会对公司日常经营活动产生不利影响 [1] - 公司仍具有规范的法人治理结构及独立经营的能力 [1]

公司治理与股东冲突 - 公司董事会于2025年12月19日收到股东平安人寿提交的五项临时股东大会临时提案 [1][38] - 董事会以1票同意、7票反对的结果否决了将五项提案提交股东大会审议 [3][42] - 平安人寿及其一致行动人合计持有公司股份985,729,553股，占公司总股本的25.1865% [32][33][73][74] 股东提案具体内容 - 提案一：关于将与公司预重整、重整、清算有关事项认定为股东大会特别决议事项的议案 [3][41] - 提案二：关于罢免公司第八届董事会非独立董事冯念一的议案 [3][41] - 提案三：关于选举仇文丽女士为公司第八届董事会非独立董事的议案 [3][41] - 提案四：关于同意公司配合《债务重组计划》的金融机构债权人委员会进行专项财务尽调的议案 [3][41] - 提案五：关于要求公司高级管理人员就债务重组计划执行情况严重不及预期的具体原因进行详细说明并公开披露的议案 [3][41] 董事会反对理由摘要 - 董事长王文学认为五项提案均违反相关法律法规，不应提交股东大会审议 [3][43] - 非独立董事赵威认为提案一关于清算事项的规定已存在，关于预重整、重整事项的规定会剥夺债权人合法权利 [6][7][48][49] - 非独立董事赵威认为提案二罢免冯念一的理由不实，且根据《公司章程》股东大会不能无故解除董事职务 [9][10][51][52] - 非独立董事赵威认为提案三与公司本次股东大会拟审议的修订《公司章程》议案存在矛盾冲突 [11][53] - 非独立董事赵威认为提案四要求的财务尽调未被《债务重组计划》赋予，且违反《证券法》关于信息披露公平性的规定 [12][54] - 非独立董事赵威认为提案五不属于股东大会法定职权范围 [14][56] - 其他非独立董事（陈怀洲、冯念一）及三位独立董事（张奇峰、陈琪、谢冀川）均表示反对，理由基本为提案不符合法规、章程或不属于股东大会权限 [15][20][24][25][26][57][62][66][67] 公司近期重大事件 - 2025年11月16日，公司公告债权人龙成建设向法院申请对公司启动重整及预重整程序，法院已受理 [27][68] - 债权人龙成建设因被拖欠工程尾款417.16万元而提出申请 [29][70] - 公司对预重整表示“无异议” [29][31][70][72] - 2025年11月19日，董事王葳（平安系代表）登报声明对预重整公告不知情，指责其违反公司治理程序，并向监管部门投诉 [31][72] - 2025年11月21日，董事冯念一向媒体表示被债权人申请预重整事项不需要开董事会、股东会通过 [31][72] - 2025年12月17日，平安人寿及平安资产诉公司控股股东及王文学一案的听证会因审理方式及管辖权问题暂未进行 [31][72] 股东平安的投资与减持 - 平安于2018年7月斥资137.7亿元获得公司19.7%股份，2019年1月再投资42.03亿元，持股比例达25.25% [32][73] - 2021年9月，平安人寿被动成为公司第一大股东 [32][73] - 2025年8月9日，公司公告平安方面计划在2025年9月1日至11月30日期间减持不超过117,411,610股，占公司总股本的3% [32][73] - 其中通过集中竞价方式减持不超过39,137,203股（占总股本1%），通过大宗交易方式减持不超过78,274,407股（占总股本2%） [33][35][74][76] 公司经营与财务状况 - 2025年前三季度，公司实现营业收入38.82亿元，同比下降72.09% [35][76] - 2025年前三季度，公司归属于上市公司股东净利润为-98.29亿元 [35][76] - 截至2025年9月30日，公司归属于上市公司股东的所有者权益为-47.38亿元 [35][76] - 2025年第三季度单季，公司营业收入为9.79亿元，同比下降87.76% [36][77] - 截至发稿，公司股价为2.28元，总市值为89.23亿元 [36][77]

公司战略转型与资产重组 - 公司以55.18亿元现金出售珠海格力房产有限公司100%股权交易已完成实质交割 标志着去地产化进程迎来最具实质意义的落槌时刻 [1] - 公司已完成地产业务剥离的全部流程 正式以资产更纯净 主业更聚焦的免税运营商姿态开启高质量发展新阶段 [1] - 2024年底 公司完成置入珠海免税集团51%股权的重大资产重组 确立了以免税为主业的方向 并承诺在5年内完成存量房地产有序退出 [1] 交易执行与资金安排 - 资产出售的受让方为珠海投捷控股有限公司 以现金方式支付55.18亿元对价 且由华发集团提供连带责任保证担保 [1] - 55.18亿元现金的逐步回笼 能大幅增强公司的流动性与抗风险能力 为未来产业扩张提供充沛资金 [2] 整合进程与市场影响 - 公司在一年内完成了从免税资产注入到纳入华发集团体系的深度整合 并迅速推进格力房产出售 实现全面去地产化 [1] - 超预期的执行速度让市场看到了公司转型的决心 [1] - 此次交易是公司发展史上的重要分水岭 也是迈向高质量发展的奠基石 [2] 业务聚焦与资源分配 - 通过资产出售 公司成功厘清业务边界 将资源投向具有高消费频次 强现金流属性的免税主业 [2] - 从免税资产注入到地产业务剥离 公司以极具前瞻性的战略定力和高效执行力 在资本市场书写了国企改革的珠海样本 [2]

美股股指期货 - 三大期指盘前普涨 道指期货涨0.04% 标普500指数期货涨0.07% 纳指期货涨0.11% [1] 中概股与特定公司动态 - 中概股盘前普遍下跌 百度跌0.56% 京东跌0.14% 小鹏汽车跌1.4% 理想汽车跌1% [2] - 诺和诺德盘前涨超7% 因其口服减肥药Wegovy®获美国FDA批准用于长期减重和维持体重 [2] - 以星航运涨超7% 公司董事会收到多家战略投资方提交的收购公司全部流通普通股的竞标提案 正在评估中 [3] 行业与市场数据 - 美元指数下跌0.31%至97.95 创5日新低 [3] - 马斯克旗下星链全球活跃用户数量突破900万 最新的100万用户增长仅用时47天 [3] - 美银基金经理调查显示现金水平降至资产管理规模的3.3% 创历史新低 投资者对经济增长、股票和大宗商品的信心高涨 相关合计敞口达2022年2月以来最高 [4] - 黄金白银价格再创历史新高 COMEX黄金期货突破4500美元/盎司 现货黄金一度突破4490美元/盎司 年内涨幅超70% 现货白银逼近70美元/盎司 [4] 公司战略与供应链 - 黑石集团管理的房地产基金达成协议 收购澳大利亚昆士兰惠森迪群岛的标志性综合度假胜地汉密尔顿岛 [2] - 苹果公司据悉将大幅增加三星DRAM采购比例 预计三星将供应iPhone 17中约60%至70%的低功耗DRAM 此前几代机型中三星与SK海力士份额更均衡 [3] 宏观经济日程 - 北京时间今晚21:30将发布因政府停摆而推迟的美国第三季度GDP年化季环比数据 [5]

公司担保事项 - 公司下属子公司中宝控股和绿金高新为成都绿金生物科技有限责任公司在成都农商银行金泉支行办理一年期人民币1000万元综合授信额度提供连带责任保证担保 [1] - 本次担保提供后，中宝控股对公司合并报表范围内子公司担保余额为1950万元，绿金高新担保余额为2450万元 [1] - 截至目前，上市公司无对外担保，无逾期担保，无涉及诉讼的担保及因担保被判决败诉而应承担的担保的情况 [1] 公司经营与财务概况 - 截至发稿，中国宝安市值为259亿元 [2] - 2025年1至6月份，公司营业收入构成为：高新技术行业占比79.55%，生物与医药占比18.37%，其他行业占比1.41%，房地产行业占比0.67%，其他业务占比0.0% [1]