报告行业投资评级 - 对房地产及物管行业维持“看好”评级 [2][3] 报告核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [3] - 两大发展机遇值得关注：一是“好房子”政策上升高度，将推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE的向上突破；二是优质商业企业经营表现优异，恰遇我国正处货币宽松周期，消费类商业地产资产有望重估 [3] - 推荐五大投资方向：1）商业地产；2）“好房子”房企；3）低估值修复房企；4）物业管理；5）二手房中介 [3] 行业数据总结 新房成交量 - **周度成交环比回落**：上周（12.6-12.12）34个重点城市新房合计成交242.3万平米，环比下降12.3% [3][4] - 其中，一二线城市成交226.1万平米，环比下降12.9% [3][4] - 三四线城市成交16.2万平米，环比下降2.6% [3][4] - **月度成交同比降幅收窄**：12月（12.1-12.12）34城一手房成交同比下降32.2%，降幅较11月收窄4.3个百分点 [3][7] - 其中，一二线城市同比下降32%，降幅较11月收窄2.9个百分点 [3][7] - 三四线城市同比下降34.4%，降幅较11月收窄18.9个百分点 [3][8] - **累计成交同比**：年初至今34城累计成交1.15亿平米，同比下降16.7% [7] 二手房成交量 - **周度成交基本持平**：上周（12.6-12.12）13个重点城市二手房合计成交111.4万平米，环比微降0.4% [3][12] - **月度成交同比降幅扩大**：12月截至上周累计成交209.3万平米，同比下降36.4%，降幅较11月扩大19.2个百分点 [3][12] - **累计成交同比**：年初至今13城累计成交5597.8万平米，同比下降1.8% [12] 新房库存与去化 - **推盘与成交**：上周15个重点城市合计推盘98万平米，成交82万平米，成交推盘比为0.84倍 [3][22] - **可售面积**：截至上周末（2025/12/12），15城合计住宅可售面积为9005万平米，环比上升0.2% [3][22] - **去化周期**：15城住宅3个月移动平均去化月数为22.9个月，环比下降0.4个月 [3][22] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观政策 - **中央经济工作会议定调**：会议于12月10日至11日举行，确定着力稳定房地产市场，具体方向包括：因城施策控增量、去库存、优供给；鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等；有序推动“好房子”建设；深化住房公积金制度改革 [3][30][31] 地方政策与市场动态 - **“好房子”建设**：青岛发布全国首个《“好房子”建设标准体系》及配套导则，明确四类20项指标，并配套激励政策，计划于2026年前新增不少于1.2万个优质住宅单元 [3][30][33] - **行政效率提升**：北京压缩企业不动产首次登记时限，并推出“全程网办”服务；香港进一步简化城规审批，以加快土地发展流程 [30][33] - **公积金政策**：长沙落地多项新政，包括二孩及以上家庭购房可核减一套住房认定、异地缴存职工不再核查缴存地住房，以及新增商转组合贷和公积金直付房租业务 [3][30][33] - **土地市场**：深圳市深圳湾和光明区两宗地块以39.5亿元成交，溢价率达42.5% [3][30][33] 重点公司动态总结 地产公司经营与融资 - **11月销售数据普遍同比下降**： - 保利发展：签约金额180.2亿元，同比下降24.9% [3][38][39] - 中国金茂：签约金额80亿元，同比下降0.02% [3][38][39] - 新城控股：合同销售金额14.5亿元，同比下降42.3% [3][38][39] - 招商蛇口：签约金额140.9亿元，同比下降34.7% [3][38][39] - 龙湖集团：总合同销售金额36.4亿元，同比下降57.1% [3][38][39] - 越秀地产：合同销售金额51.2亿元，同比下降49.0% [3][38][42] - 华润置地：总合同销售金额230亿元，同比下降10.8% [3][38][42] - **企业融资与担保动态**： - 越秀地产获得20亿元人民币（或等值港元）的双币定期贷款融资 [3][38][42] - 新城控股成功发行17.5亿元中期票据，期限5年，票面利率4% [3][38][42] - 中金-保利发展商业持有型不动产资产支持专项计划审核通过，拟发行规模16.6亿元 [3][38][42] - 保利发展通过发行可转换公司债券预案，拟募集资金不超过50亿元 [38][42] 物管公司动态 - **股份回购**： - 贝壳-W在12月5日至11日期间共耗资约1500万美元回购股份约264万股 [43][44] - 绿城服务在12月8日至12日期间共耗资约954万港币回购股份约215万股 [43][44] 板块行情回顾总结 地产板块表现 - **板块跑输大市**：上周SW房地产指数下跌2.62%，沪深300指数下跌0.08%，相对收益为-2.54%，在31个板块中排名第28位 [3][45] - **个股表现**：涨幅前五位分别为中润资源、南都物业、苏州高新、世联行、格力地产；跌幅后五位分别为海泰发展、*ST中迪、亚太实业、阳光股份、荣丰控股 [3][45][49] - **板块估值**：当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为21.2倍和18.5倍 [3][50] 物管板块表现 - **板块跑输大市**：上周物业管理板块个股平均下跌2.97%，相对沪深300收益为-2.89% [3][52] - **个股表现**：涨幅前五位分别为南都物业、烨星集团、建发物业、绿城服务、新城悦服务；跌幅后五位分别为浦江中国、佳源服务、建业新生活、鑫苑服务、和泓服务 [52][57] - **板块估值**：板块平均2025、2026年预测PE分别为13.4倍和12.0倍；其中华润万象生活估值较高（25/26年PE分别为22/20倍），中海物业估值较低（25/26年PE分别为9/8倍） [3][55][58]

核心交易与控制权变更 - 公司直接控股股东方正国际教育的控股股东新方正控股发展有限责任公司拟转让其持有的方正国际教育股权 [2] - 该交易将导致新方正控股间接转让其持有的上市公司20.03%股份 [2] - 若转让完成将导致公司控制权发生变更 [2] 股票交易状态 - 公司股票自2025年12月15日起停牌 [4] - 预计停牌时间不超过2个交易日 [5] - 停牌前一日（12月12日）公司股价开盘后快速涨停 [5] - 停牌前一日全天成交额达12.34亿元换手率为13.29% [5] 公司市值与财务表现 - 公司最新总市值为93.34亿元处于五年来的高位 [5] - 2025年前三季度公司实现营业总收入6296.52万元同比下降34.74% [7] - 2025年前三季度归属母公司股东净利润为-1375.96万元去年同期净利润为2669.15万元 [7] 股权结构与主营业务 - 中国平安通过控制新方正集团间接控制中国高科 [7] - 公司主营业务包括教育不动产运营及资产服务业务 [7] - 教育业务具体包括医学领域在线职业教育业务和高等教育产教融合业务 [7] - 不动产运营业务涵盖自有物业租赁和物业管理业务 [7]

党建引领。通过构建"街道统筹、居民区党组织牵头、业委会协同、物业执行、居民代表监督、职 能部门指导"的"六位一体"治理体系，确保改革方向不偏、力度不减。 民主协商。通过座谈会让居民理解物业费调整的必要性，业主大会平均参与率达92.65%，同意率 超77.94%，为改革凝聚了广泛共识。 机制创新。创新"一本标书管全域"招标模式，吸引优质企业参与竞标，通过市场化竞争提升服务质 量；制定"四保三优"服务标准，推动服务从基础保障向品质提升跨越；依托线上平台实现智能化管理， 建立动态考核机制，确保"优质优价、奖优罚劣"。这些举措环环相扣、层层递进，形成了治理闭环。 从实施成效来看，"团购物业"模式的优势已充分显现。物业企业从"不愿接"变为"主动争"，服务质 量大幅提高；试点小区实现了物业服务标准化覆盖，楼道环境焕新、公共设施完好、服务响应及时，居 民满意度显著提升。 定海路街道的"团购物业"模式，核心思路是打破单个小区"单打独斗"的治理壁垒，通过区域整合形 成规模效应，激活市场活力。该街道75.76%的小区建于2000年以前，有31个小区长期依赖托管物业托 底，平均每月0.18元/平方米的物业费仅能维持应急维修，日常保 ...

公司战略转型 - 万物云提出从传统物业管理向资产服务、AI服务及低碳服务转型 [1] - 2025年公司发生重大变化，开始进入资产服务领域，并以业主视角参与 [1] 行业现状与痛点 - 房地产进入存量时代，不动产需向具备感知与思考能力的智能体进化 [1] - 写字楼市场空置率高企，日租金显著下降，全国写字楼平均租金下降约3%，甲级写字楼租金下降约38% [1] - 人工、水电费用上涨，但资产服务仍处于粗放阶段 [1] - 传统资产管理公司在项目上仅配置1-2人，物业公司局限于“四保一服”，物业公司、资管公司与业主方处于断联状态 [1] 产品与解决方案 - 万物云推出“灵石”作为为不动产配置的智控大脑，旨在通过人工智能与数字化技术提升不动产价值 [1] - 公司正式宣布核心科技产品“灵石3.0”全面开启商业化 [2] - “灵石3.0”首创“数字员工”租赁模式，以推动不动产管理的智慧与低碳升级 [2] - 第三代灵石已开始部署蒸馏大模型，并衍生出端侧灵石，可植入扫地车、巡逻车等机器人体内 [2] - 灵石构建了涵盖软件、机器人、低碳及增值服务的全方位生态，让不动产具备思考与打造生态集群的能力 [2]

购物中心板块运营与财务表现 - 购物中心板块已成为公司绝对利润支柱，2025年上半年毛利润贡献占比达56.3% [2] - 板块运营能力远超同业，2025年1-9月累计零售额同比增长20-25%，同店销售额增长10-15%，显著高于同期社会消费品零售总额3.0%的增速 [1][2] - 国庆期间板块整体零售额同比增长25%，其中14个重奢定位购物中心的同店销售额增长20%，远超上海重点商圈10.2%的销售额增速 [1][2] - 预计2025财年购物中心板块收入及毛利润增速将分别达到18%和27%，毛利率将显著提升5.9个百分点至约78.5% [2] - 预计该板块的利润贡献占比将在2025财年再提升5个百分点至接近60% [1][2] 购物中心板块扩张进展 - 外拓项目有序推进，截至10月底已落地8个项目，预计全年完成10个外拓项目的目标将有序达成 [2] - 新开业进度符合预期，截至9月已开业购物中心10个，预计全年新开业14个的目标将稳步达成 [2] 基础物管板块发展 - 第三方外拓持续发力，全年外拓目标年化合同金额约10亿元人民币，截至9月已完成近8亿元 [3] - 由于公司仍处于低质项目退盘阶段（2025年上半年退盘约1300万平方米）及经济环境带来的收缴率挑战，预计全年综合在管面积增长约6% [3] - 住宅板块2025年收入及毛利润预计分别同比增长6.5%和1.7%，毛利率主要受增值服务拖累 [3] 股息政策与估值调整 - 公司维持高派息政策，在2023年、2024年及2025年上半年均维持100%派息，预计全年将继续维持，对应股息率达4.4% [3] - 基于购物中心板块利润贡献提升，将公司目标市盈率倍数上调5%至23倍，并将估值对应年份滚动至2026年 [1][3] - 综合上述调整，将目标价上调18%至51.84港元，并维持买入评级 [1][3]

核心人事变动 - 碧桂园服务首席财务官（CFO）发生变更，原CFO黄鹏因需投入更多精力管理集团孵化业务而辞任，自2025年12月5日起生效 [3] - 新任CFO为田田，其拥有丰富的财务管理及资本运作经验，曾担任新能源物流公司CFO，并在水滴公司、去哪儿网等多家纳斯达克上市公司担任主要财务负责人 [3][4] - 黄鹏将继续担任公司执行总裁，负责孵化业务板块的日常管理工作 [3][7] 组织架构调整 - 公司对组织架构进行系统性调整，将基础物业管理板块、新业务成长板块及职能服务板块统一整合为“大物业板块” [3][5] - 原战略孵化业务板块更名为“孵化业务板块”，包括环境业务、商业管理服务、“三供一业”、房产经纪业务、资产管理等新业务 [5][6] - 公司表示此次调整不涉及人员裁撤，目的是强化核心能力、激发组织活力、明确权责分工，为长期稳健发展奠定基础 [3] 新任CFO背景 - 田田为中国注册会计师（CPA）及特许公认会计师公会（ACCA）会员 [4] - 其职业生涯始于毕马威华振会计师事务所的审计师，后晋升为高级审计师 [5] - 拥有清华大学电气工程及其自动化专业的工学学士学位，以及清华大学管理科学与工程专业的管理学硕士学位 [5] 业务板块战略定位 - “大物业板块”以“创造价值、聚焦深耕、降本增效、简政放权”为总体管理导向 [6] - 基础物业服务业务将聚焦深耕，通过分级服务体系、数字化精益运营提升客户满意度与经营效益 [6] - 新业务成长板块将依托基础服务口碑，深度挖掘客户需求，开拓高附加值的多元化业务以支撑可持续增长 [6] - “孵化业务板块”定位为多元增量成长曲线，负责赋能、提效、规范化管理现有独立经营业务，并研究孵化创新业务 [6] 行业背景与公司机遇 - 国家在“十四五”规划建议中明确提出“实施物业服务质量提升行动”，物业行业重心正从新建楼盘扩张转向存量资产价值提升和可持续运营 [4][7] - 随着城市发展方式向内涵式发展转变，物业企业需从传统服务提供商向城市生活综合服务商转型，参与城市更新、社区治理等领域 [4][7] - 业内分析认为，新的组织架构调整是对国家“物业服务质量提升行动”的积极回应，强调夯实服务基础并为孵化高附加值创新业务预留空间 [6] 近期财务表现 - 2024年上半年，碧桂园服务整体收入约232亿元，同比增长约10.2%，但核心净利润约15.68亿元，同比下降14.8% [9] - 同期，公司经营活动现金流出净额约8.75亿元，主要因物业管理服务预存金额受周期性节点影响，以及“三供一业”业务扩张需求和前期投入 [9] - 分业务看，上半年城市服务业务收入同比下降18%至约17.79亿元，商业运营服务收入同比下降10.5%至约2.97亿元 [8] - “三供一业”业务中的物业管理及其他相关服务收入同比大幅增长约68.5%，但该部分毛利率同比下降1.8个百分点至约7.9% [8][9] - 城市服务业务毛利率同比下降3.4个百分点至约12.6%，商业运营服务毛利率同比下降5.1个百分点至约25.9% [9] 管理层展望与目标 - 公司管理层在2024年8月的业绩会上表示，整合工作已初步告一段落并初见成效 [10] - 2025年全年的现金流目标没有下调，仍是现金流与净利润至少达到1:1的比例关系，包括收入增长、利润达成在内的全年经营目标不变 [10] - 公司将在下半年围绕现金流目标的达成采取相关举措 [10]

二、创新治理机制，提升物业服务效能 济南市章丘区住房和城乡建设局以党建引领物业管理创新，通过构建"红色物业"体系，有效破解基层治 理难题，推动物业服务与社区治理深度融合，群众满意度显著提升。 一、完善组织体系，打通服务群众"最后一公里" 坚持将党的建设贯穿物业管理全过程，建立起严密的组织体系。2020年，全区率先成立物业服务行业党 委；2024年，推动组织体系向基层延伸，指导双山街道成立街道物业行业党委。目前，全区76家物业服 务企业、203个物业项目实现党组织全覆盖。 创新推行"双向进入、交叉任职"机制，推动社区"两委"成员进入物业服务企业担任监督员，选聘560余 名企业骨干担任社区兼职网格员，有效打破社区与物业之间的职能壁垒。建立"红色议事厅"等协商平 台，形成独具章丘特色的"泉城红色物业"工作机制。 三、强化示范引领，推动行业高质量发展 坚持典型引路，打造一批可复制、可推广的示范项目。2022年以来，佳兴天城、中康绿城百合花 （603823）园2个项目获评省级"齐鲁红色物业"示范项目，明德物业获评省级示范企业，山水泉城·尚城 项目获评省级"美好家园"项目。中康绿城百合花园的"三驾马车"协同治理等创新做法 ...

公司荣誉与市场地位 - 在2025年12月11日于北京召开的“2025中国房地产大数据年会暨2026中国房地产市场趋势报告会”上，招商积余荣获“2025华东区域物业服务市场地位领先企业”奖项 [2][11][12] - 招商积余上海公司同时荣获“2025上海市物业服务市场地位领先企业”和“2025上海市物业服务满意度领先企业”两项荣誉 [2][4][11][13] - 招商积余上海公司在管的森兰美伦项目获评“2025年上海市品质物管好楼宇”奖项 [2][11] - 招商积余杭州公司荣获“2025浙江省物业服务市场地位领先企业”殊荣 [2][11][13] 公司战略与商业模式 - 公司是招商局集团旗下从事物业资产管理与服务的平台企业，为A股物业管理龙头企业，控股股东为招商蛇口，股票代码001914 [6][14] - 公司明确了“12347”发展战略，以建设“中国领先的物业资产管理运营商”为目标，发展物业管理及资产管理两项核心业务 [6][14] - 在战略协同方面，公司致力于成为招商局集团资产保值增值平台、招商蛇口持有资产运营的承载平台以及招商蛇口产业数字化的标兵 [6][14] - 公司坚持轻型化、规模化、科技化、市场化的“四化”发展原则，并通过七大战略举措推动战略实施 [6][14] - 公司创新打造“沃土云林”商业模式，将基础物业服务作为“沃土”，培育专业公司成长为“丰林”，并通过物联网和互联网手段打造到家汇“云”增值服务平台 [7][15] 业务规模与市场布局 - 公司积极推进“大物业”战略布局，业务已进入全国超过160个城市 [7][15] - 公司总管理面积达3.65亿平方米 [7][15] - 公司服务业态多元，覆盖住宅物业，以及办公、商业、园区、政府、学校、公共、城市空间等非住宅物业 [7][15] - 公司业务高度市场化，尤其在非住宅领域处于领先地位 [7][15] - 招商积余上海公司是上海市物业管理行业协会“五星级”企业，专注为上海及周边地区提供全业态物业管理服务 [7][15] 服务创新与品质提升举措 - 公司以多元业态协同为核心，构筑覆盖空间运营、智慧体验、人文社群、标杆引领与人才建设的全域服务生态 [8][16] - **体系升维**：公司重点聚焦高端住宅、科技园区、星级写字楼，推动服务从“标准服务”向“价值共创”升华，为客户营造定制化、高标准、圈层化的专属体验 [8][17] - **智慧赋能**：公司在高端项目导入智能化安全巡逻机器人、自动清洁一体机等设备，构建“六重安心守护”体系，并落实“智慧运营中心”，实现从“人的服务”到“智慧生态”的跨越 [8][17] - **人文社群**：公司联合业主搭建涵盖跑步、太极、舞蹈等八大方向的兴趣社群，并通过策划“招享冬日能量场”等季节性品牌活动，提升客户粘性与品牌记忆点 [8][18] - **标杆引领**：公司系统策划“标杆项目”建设，形成可复制、可推广的品质升级方法论，推动各项目在服务标准、环境品质、客户体验三大维度实现系统性跨越 [9][18] - **人才建设**：公司全面落实“一心三力八要”服务力文化建设，并强化“双百计划”人才梯队建设，推进高端礼宾人才与技能型人才培养，形成“精英引领、专才支撑”的格局 [9][18]

中央经济工作会议政策定调 - 会议提出“着力稳定房地产市场”，延续了前期“止跌回稳”、“巩固稳定态势”的政策定调，稳楼市态度明确 [2][3][4][11][12][13] - 会议提出继续实施更加积极的财政政策，保持必要的财政赤字、债务总规模和支出总量，加大逆周期和跨周期调节力度 [2][3][4][6][11][12][13][15] - 会议提出继续实施适度宽松的货币政策，灵活高效运用降准降息等多种政策工具，未来LPR有望进一步调降 [2][3][4][6][11][12][13][15] 房地产市场现状与展望 - 今年前10月全国商品房销售面积同比下降6.8%，降幅较去年全年的-12.9%有所收窄，楼市处在回稳过程中 [2][4][11][13] - 在中央政策支持性定调下，供需两端政策的持续优化有望进一步推动稳楼市进程 [2][4][11][13] - 针对房地产，会议提出因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等 [3][6][12][15] - 会议提及深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式，高质量推进城市更新 [3][6][12][15] 宏观政策对房地产的支持 - 更加积极的财政政策与适度宽松的货币政策，将共同支持房地产市场稳定进程，推动经济增长 [2][4][11][13] - 未来LPR有望进一步调降，有助于减轻购房者还贷压力、支撑需求释放 [2][4][11][13] - 财政政策通过优化支出结构、规范税收优惠和财政补贴，货币政策通过保持流动性充裕、畅通传导机制，为经济与楼市提供支持 [6][15] 内需与商业地产机遇 - 会议强调坚持内需主导，深入实施提振消费专项行动，制定实施城乡居民增收计划，扩大优质商品和服务供给 [5][6][14][15] - 居民收入预期有望改善，消费潜力将进一步释放，直接带动线下商场零售额提升 [5][14] - 具备优秀运营能力的商业地产公司有望受益于扩内需政策 [5][14] 行业赛道展望 - 看好房地产开发、商业地产、物业管理赛道的优质企业 [5][14]

公司战略转型与产品发布 - 万物云董事长在睿见大会上宣布公司战略重心从传统物业服务转向智慧与低碳领域 并启动了“灵石3.0”产品的全面商业化[1] - 公司将“灵石3.0”定位为“不动产管理AI大脑” 并以此为核心联合机器人及低碳领域合作伙伴启动“灵石生态联盟”[1] - 公司与中国铁建 华住酒店集团 海康威视等21家企业完成战略客户签约 共同推动“灵石”在更多空间场景落地[1] “灵石”产品功能与技术演进 - 第一代“灵石”产品基于视频流信息实现任务自动化 例如在示范项目中 摄像头检测到垃圾后自动派单给清洁机器人完成清理 实现了从“人找事”到“事找人”的转变[1] - 本次发布的“灵石”产品在视频流处理基础上 新增连接能源硬件集群 通行与消防硬件集群的能力 并将核心软件系统整合至边缘侧部署 实现了物业 资产 节能服务的全面数字化[2] - 产品通过连接空调 电梯 照明等硬件并搭建微电网实现算法节能 目前已实现44种场景的商用化 未来还将接入算力服务[2] - 第三代“灵石”已在技术层面开始部署蒸馏大模型 并衍生出可植入扫地车 巡逻车等机器人体内的端侧“灵石”[3] 产品应用成效与商业模式 - 在万物云总部创智云中心的改造案例中 投入21.5万元改造 当年实现收益98.7万元 并技术性替代6个岗位[2] - 目前已有807台“灵石”系统上线运作 分布在全国20个核心城市 46个标杆项目[3] - 公司计划未来在全国部署10万台“灵石”设备 并以1.8万元/月的租赁模式进行推广[3] 行业竞争与市场机会 - 行业内以降本增效为导向的智能产品应用已较为常见 例如新大正物业与赛特智能合作推出清洁机器人 南都物业投资云象机器人[2] - 能源管理及ESG提升为企业带来显著价值 据业内人士透露 ESG评级高的企业平均融资成本可能降低15%[3] - 公司规划将光伏 储能 碳认证 碳交易等业务方向纳入“灵石”的潜在合作伙伴生态圈[3] - 公司战略是通过“灵石”助力不动产业主实现“降费提租” 从而从“服务红海”走向“算力蓝海”[3]