行业整体趋势与战略升维 - 物业管理行业正经历深刻调整，从“看家护院”转向“经营资产”，进入基于企业自身核心能力的差异化发展深水区[3] - 行业已过粗放增长期，通用型服务难有竞争力，未来机会在于垂直领域的深度挖掘，通过专业化、差异化服务重构商业护城河[3] - 头部物企的战略路径呈现“向上”、“向深”、“向下”的差异化升维，分别代表拓展新领域、深化技术应用和聚焦基础服务[3] 保利物业：“向上”拓展的“全域景城”模式 - 核心是从“公共服务”向“区域运营”跃升，通过整合资源深度参与景区内容打造与价值挖掘，开创“政府主导、企业运营、居民受益”的新盈利模式[6] - 以深圳西涌景区为例，服务提升为运营，重点开展票务管理、活动策划、空间业态与品牌运营，旨在为项目造血创收[4][5] - 通过功能定位与产品体系改造，如引入面向大海的太空舱住宿，将游客停留时间从一日游延长至两天一夜，带动二次消费提升78%[5] - 运营半年内，西涌景区二次消费提升78%，整体游客体验与运营效率同步升级[5] - 该模式已复制至广州海珠国家湿地公园、黄埔长洲街道等地，在城市公共服务领域寻找增量市场[6] 万物云：“向深”发展的智慧资产服务 - 公司战略从传统物业管理转向资产服务、AI服务及低碳服务，尝试借助智慧和低碳走出“服务红海”[7][9] - 推出“灵石3.0”解决方案，通过连接不动产硬件集群、能源硬件集群等，实现物业、资产、节能服务的全面数字化，并开始部署蒸馏大模型[7][9] - 解决方案能帮助业主实现“提租降费”，例如在中山大学深圳校区提升巡检效率95%，释放5名工程师人力；在长沙万博汇减少车辆拥堵70%[8] - 通过数据打通洞察租户动态（如工牌更换率、用电量变化），使资产管理方能提前干预，例如为可能融资失败的初创企业提供帮扶服务[9] - “灵石”已实现44种场景商用化，未来计划接入算力服务，为不动产打造ESG标签[9] 碧桂园服务：“向下”聚焦基础与老旧小区 - 战略聚焦于基础服务，专攻老旧小区这一管理难题，旨在服务好基本盘，在存量市场中获取立足之本[11][13] - 老旧小区普遍存在设施旧、环境差、规模小、投诉多等痛点，物业费低廉（如上海某小区仅0.8-0.95元/平方米/月），导致企业普遍不愿管[11] - 通过设立独立品牌“悦佰家”，在上海等主要城市落地，对小区进行专项治理（如整治垃圾、楼道堆物、飞线充电，加强停车管理）[11][12] - 在低物业费下，通过多元化增值服务创造收入以实现“微利可持续”，包括社区零售、家政家装、养老托幼、充电桩（如阳曲小区布设6个点位并计划全覆盖）、便民设施（如“数字小屋”引入碾米机、咖啡机）等[12][13] - 提出“房屋全生命周期健康体检”理念，推出“利屋保”房屋体检服务，并承接后续装修服务以进一步创收[13]

公司战略转型与产品发布 - 万物云董事长在睿见大会上宣布公司战略重心从传统物业服务转向智慧与低碳领域 并启动了“灵石3.0”产品的全面商业化[1] - 公司将“灵石3.0”定位为“不动产管理AI大脑” 并以此为核心联合机器人及低碳领域合作伙伴启动“灵石生态联盟”[1] - 公司与中国铁建 华住酒店集团 海康威视等21家企业完成战略客户签约 共同推动“灵石”在更多空间场景落地[1] “灵石”产品功能与技术演进 - 第一代“灵石”产品基于视频流信息实现任务自动化 例如在示范项目中 摄像头检测到垃圾后自动派单给清洁机器人完成清理 实现了从“人找事”到“事找人”的转变[1] - 本次发布的“灵石”产品在视频流处理基础上 新增连接能源硬件集群 通行与消防硬件集群的能力 并将核心软件系统整合至边缘侧部署 实现了物业 资产 节能服务的全面数字化[2] - 产品通过连接空调 电梯 照明等硬件并搭建微电网实现算法节能 目前已实现44种场景的商用化 未来还将接入算力服务[2] - 第三代“灵石”已在技术层面开始部署蒸馏大模型 并衍生出可植入扫地车 巡逻车等机器人体内的端侧“灵石”[3] 产品应用成效与商业模式 - 在万物云总部创智云中心的改造案例中 投入21.5万元改造 当年实现收益98.7万元 并技术性替代6个岗位[2] - 目前已有807台“灵石”系统上线运作 分布在全国20个核心城市 46个标杆项目[3] - 公司计划未来在全国部署10万台“灵石”设备 并以1.8万元/月的租赁模式进行推广[3] 行业竞争与市场机会 - 行业内以降本增效为导向的智能产品应用已较为常见 例如新大正物业与赛特智能合作推出清洁机器人 南都物业投资云象机器人[2] - 能源管理及ESG提升为企业带来显著价值 据业内人士透露 ESG评级高的企业平均融资成本可能降低15%[3] - 公司规划将光伏 储能 碳认证 碳交易等业务方向纳入“灵石”的潜在合作伙伴生态圈[3] - 公司战略是通过“灵石”助力不动产业主实现“降费提租” 从而从“服务红海”走向“算力蓝海”[3]

行业变革与挑战 - 物业行业面临三重变革浪潮：经营端利润空间持续压缩、业主端服务诉求升级、企业内部管理效能瓶颈 [3] - 人力成本持续攀升且占总成本比重不断增加 高流失率导致招聘与培训效果有限 物业费调整长期停滞使盈利空间压缩 [4] - 收入下降与成本上升的双重压力使许多物业企业陷入服务水平与整体营收螺旋下降的恶性循环 住宅物业满意度整体呈现下滑趋势 [4] AI应用现状 - 50%头部物业企业已落地应用AI大模型 [3][8] - 92.86%头部物业企业高度关注AI大模型行业落地 42.86%企业已将其应用于具体业务场景 [4] - 头部物企近3年数字化平均投入达千万量级 但发展受制于投入产出失衡、服务能力断层和数据资产沉睡 [3] 技术实施痛点 - AI建设中普遍面临数据碎片化、行业知识结构化不足、数据孤岛效应、实时性瓶颈及安全与效能难以平衡等问题 [3][8] - 行业存在数字化基础设施搭建需求 需实现远程实时监督服务以构建高效服务模式 [7] 转型路径与解决方案 - AI大模型驱动下形成三大转型路径：智能服务响应提升、预测性维护闭环和运营管理中枢升级 [3] - 头部企业通过数智技术转型智慧化服务 从基础"四保一服"延伸至资产管理、数智赋能和能源优化等领域 [4] - 克而瑞推出CRIC物业AI智能助理 提供标准化服务及定制化场景方案 具备数据资产转化、场景穿透和生态进化三大能力 [9] 企业实践案例 - 万物云发布"灵石"产品 通过集成空间关键数据利用AI技术自动调配资源 [7] - 万科物业"人+机器+远程运营"模式已覆盖全国3000多个小区 凭借AI大脑开启社区智能革命 [7] - 克而瑞CRIC物业AI已上线微信小程序与钉钉双平台 处理10万+实时数据 在政策预警等环节准确率突破90% [9] 政策与理念推动 - "好房子"理念写入政府工作报告 强调建设安全、舒适、绿色、智慧的住宅 [8] - 住建部明确好房子四大特征包括绿色、低碳、智能、安全 其中智能特征要求让居民使用更方便 [8] - 人工智能技术深度应用成为推动"好房子・好小区・好生活"理念落地的关键引擎 [8]