核心观点 - 报告核心观点认为，2026年1月1日《求是》杂志刊发的《改善和稳定房地产市场预期》文章释放了极为积极的政策信号，明确房地产在国民经济发展中地位举足轻重，并强调要积极主动作为、政策要一次性给足，这对稳定市场资产价格预期、恢复信心意义重大[1][5] - 尽管当前市场基本面依然疲弱，新房成交下滑、价格下跌、观望情绪浓厚，但在市场弱预期下板块估值已处于历史低位，《求是》杂志的积极表态有望推动政策持续释放，从而带动因价格下跌而观望的需求落地，报告看好2026年地产行情[5] 政策环境分析 - 2026年1月1日，中共中央机关刊物《求是》杂志刊发《改善和稳定房地产市场预期》文章，为“十五五”开局房地产发展释放积极信号[13] - 文章对行业当前发展阶段做出定调：住房总量短缺转为总量基本平衡、结构性供给不足，居民需求从“有没有”向“好不好”转变，房地产企业“高负债、高杠杆、高周转”模式难以为继[13] - 文章强调了房地产的重要性，指出其带有显著的金融资产属性，是居民财富的重要来源，在国民经济中地位举足轻重，加强预期管理对稳定市场具有特殊重要性[14][15] - 文章肯定了未来房地产市场的发展空间，指出尽管投资规模下降，但住房服务、二手房交易、资产管理等领域市场规模保持较快增长，发展潜力巨大，研究推算我国城乡每年新建住宅规模应在1000万—1490万套之间[14][16] - 在政策举措上，文章罕见提出要“保持政策力度”，政策要一次性给足，不能采取添油战术，并要取消相关限制性措施，确保新老政策相互配合[16] - 报告认为，此次《求是》刊文涉及多个罕见提法，进一步强调了房地产的重要性及未来空间，为市场释放了明确积极信号，预计2026年房地产政策空间仍在，并有望靠前发力，政策方向包括优化核心城市限制性政策、降低购房成本、加大购房补贴等[17][18] 市场成交表现 - **新房网签**：2026年元旦假期（1月1日-2日），监测的32城商品房日均成交面积15.66万平方米，同比2025年元旦假期下降44.8%，降幅较上年扩张20.4个百分点[19] - 分线城市看，元旦假期一线城市成交同比下降18.9%，二线城市同比下降73.9%，三四线样本城市成交同比增长6.9%，三四线成交好于一二线符合假期返乡潮季节性特点[5][19] - **二手房认购**：2026年元旦假期，监测的80城中介二手房认购套数日均2676套，同比下降1.1%，同比由正转负[26] - 分线城市看，元旦假期一线城市二手房认购同比下降5.1%，二线城市同比下降4.5%，三四线样本城市同比增长7.0%[26] - **二手房景气度**：2026年元旦假期，监测的70城二手房日均来访4.9万组，同比上升40.6%，但来访转化率仅为4.2%，同比下降1.3个百分点，显示来访多但成交率偏低[37] - 价格方面，本周（25年第53周）33城二手房价格为10303元/平米，周环比下跌0.8%，月环比下跌2.0%，同比2025年同期下跌17.4%[43] 板块行情与估值 - **板块表现**：跨年周（25年第53周）SW房地产板块环比下跌0.7%，跑输沪深300指数0.1个百分点，在30个申万行业中表现排在60%分位（第18名）[47] - 分类企业看，本周16家主流A+H房企、12家其他A股、18家违约A+H房企分别环比变动-0.8%、+1.6%、+0.1%，主流开发类A+H房企表现仍然较弱[5][51] - 本周板块上涨较多的公司多由转型及概念投资带动，如城建发展（商业航天）、三湘印象（控制权变更/文旅）、合肥城建（重组终止/光伏）[51] - **板块估值**：截至2026年1月2日，16家主流开发商PB估值为0.45倍，处于2021年以来6%的分位数，市场对价格预期很低[5][51] - 报告重点覆盖的16家A+H房企估值数据如下：万科A 2026年预测PE为85.6倍，招商蛇口为16.3倍，保利发展为13.8倍，新城控股为27.5倍，建发股份为6.4倍，华发股份为9.7倍，滨江集团为8.6倍，万科企业（H）为59.9倍，中国海外发展为7.3倍，中国海外宏洋集团为4.6倍，越秀地产为10.2倍，华润置地为6.5倍，万物云为11.6倍，保利物业为9.6倍，招商积余为11.3倍，绿城管理控股为4.1倍[6] 物业板块行情 - 本周物业板块股价环比下降1.3%，跑输恒生指数及沪深300指数，主要受龙头物企环比下降1.7%拖累，中型及其他物企环比小幅增长0.1%[63] - 个股方面，龙头物企中绿城服务、招商积余、保利物业本周环比跌幅超2.4%，华润万象生活、中海物业分别下跌1.6%、1.3%；中型物企中建发物业放量上涨5.8%，滨江服务下跌3.3%[63] - 交易量方面，本周20支未停牌的港股通物企平均日均成交额1521万元，较上周继续小幅下降[63] - 部分物企近期有回购动作，如碧桂园服务本周合计回购504.3万股，金额约3045.8万港元；绿城服务回购292.4万股，金额约1325.5万港元[69] 香港地产企业行情 - 2025年全年，13家港股通港资地产公司股价平均上涨23.3%，跑输同期上涨27.8%的恒生指数，主要受年尾行情下行影响[73] - 分房企看，2025年希慎兴业、恒隆地产、恒隆集团、新世界发展、信和置业、太古地产、嘉里建设跑赢大盘，年内涨幅分别为59.6%、46.1%、45.7%、40.9%、37.0%、31.3%、30.3%[73] - 涨幅靠前的港资房企多具备高股息特性，年初平均股息率8.1%，目前嘉里建设与恒基地产股息率（TTM）较突出，分别为6.6%和6.2%[73][74] - 交易面看，最新一周13支港资地产股平均日均成交额6273万元，年内日均成交1.06亿元，大多数公司交易量年末持续缩量[82]

站在2026年的岁首回望，2025年的中国，房地产行业正经历一场深刻的价值校准。高歌猛进的"放大 器"已然收起，精打细算的"显微镜"正在普及。行业的未来，不仅系于能否处理好那些万众瞩目的"大事 件"，更在于能否管理好那些曾经无人问津的"微末之处"。冯霞们的经验与努力，为行业撑开了空间的 广度与服务的厚度；马靖艺们的创新与探索，则为这广袤的空间注入了时间的深度与数据的精度。 2025年12月12日，上海国际传媒港，空气里有江水的潮润，也有一种属于未来的、紧绷的兴奋。聚光灯 下，1999年出生的马靖艺，面对黑压压的媒体、分析师与上百位资管、智能物联、机器人领域的大咖， 她略带紧张但清澈的声音，通过话筒娓娓传开："今天，我想从一张电费发票讲起……" 马靖艺在万物云可持续发展办公室工作，她这个开场白，让许多习惯了宏大叙事与华丽图表的听众，微 微一怔。她讲述的"碳盘查旅程"，起点如此微小——那些散落在全国八千多个项目角落里的电表、燃气 单据，那些十万员工因差旅而留下的、几乎无人统计的航迹。这不是钢铁、水泥那样的重碳战场，而是 一个资产轻、小规模分布如星尘般散落的领域。正因每个局部都如此"不起眼"，容易被粗放的管理视线 ...

2025年12月18日港股公司回购概况 - 2025年12月18日，共有超过60家港股上市公司进行了股份回购，涵盖科技、消费、医疗、工业、金融等多个行业[1] - 当日回购金额最大的公司为腾讯控股，回购105.50万股，金额达6.36亿元[1] 当日回购金额领先公司 - **腾讯控股**：当日回购105.50万股，金额6.36亿元，为所有公司中最高[1][2] - **小米集团-W**：当日回购375.00万股，金额1.51亿元[2] - **中远海控**：当日回购590.00万股，金额8055.74万元[2] - **快手-W**：当日回购123.50万股，金额8021.93万元[2] - **吉利汽车**：当日回购190.80万股，金额3179.71万元[2] 年度累计回购比例较高公司 - **昊海生物科技**：年累计回购数量占总股本比例达6.357%，为所有公司中最高[3] - **威高股份**：年累计回购数量占总股本比例为5.389%[3] - **联易融科技-W**：年累计回购数量占总股本比例为5.421%[3] - **信利国际**：年累计回购数量占总股本比例为3.724%[2] - **枫叶教育**：年累计回购数量占总股本比例为3.180%[3] - **连连数字**：年累计回购数量占总股本比例为3.078%[3] - **中远海控**：年累计回购数量占总股本比例为3.497%[2] 其他值得关注的回购公司 - **碧桂园服务**：当日回购270.00万股，金额1713.60万元，年累计回购数量占总股本比例为1.626%[2] - **中国飞鹤**：当日回购304.60万股，金额1232.69万元，年累计回购数量达2.42亿股，占总股本2.671%[2] - **明源云**：当日回购300.00万股，金额889.58万元，年累计回购数量占总股本比例为2.411%[2] - **VITASOY INT'L**：年累计回购数量占总股本比例为2.238%[3] - **安东油田服务**：年累计回购数量占总股本比例为2.250%[2]

公司股份回购动态 - 万物云于2025年12月18日以每股19.040港元至19.330港元的价格回购23.93万股，涉及金额460.70万港元 [2] - 该股当日收盘价为19.190港元，较前日下跌0.16%，全天成交额为2414.84万港元 [2] 年度回购情况汇总 - 截至2025年12月18日，公司年内已累计进行11次股份回购 [2] - 年内累计回购股份数量达580.26万股，累计回购金额为1.16亿港元 [2] 历史回购明细数据 - 2025年12月15日，公司回购51.50万股，金额990.23万港元，回购价格区间为19.020至19.400港元 [2] - 2025年11月27日，公司回购79.83万股，金额1649.35万港元，回购价格区间为20.400至20.820港元 [2] - 2025年1月期间，公司进行了8次回购，单次回购股数多为50.00万股或75.00万股，单次回购金额在973.18万港元至1019.60万港元之间 [2]

公司股份回购 - 公司于2025年12月18日执行了股份回购操作 [1] - 本次回购总金额为460.7万港元 [1] - 本次回购股份数量为23.93万股 [1] - 每股回购价格区间为19.04港元至19.33港元 [1]

公司股份回购 - 公司于2025年12月18日执行了股份回购操作 [1] - 本次回购总金额为460.7万港元 [1] - 公司共回购23.93万股股份 [1] - 每股回购价格区间为19.04港元至19.33港元 [1]

公司股份回购 - 公司于12月18日执行了股份回购操作 [1] - 本次回购耗资460.7万港元 [1] - 本次回购股份数量为23.9万股 [1]

股份数据 - 2025年12月15日已发行股份（不含库存）1,155,179,629，库存12,873,500，总数1,168,053,129[3] - 2025年12月18日购回股份239,300，占比0.021%，每股购回价19.2521港元[3] - 2025年12月18日结束时已发行股份（不含库存）1,154,940,329，库存13,112,800，总数1,168,053,129[3] - 2025年12月18日购回股份最高19.33港元，最低19.04港元，总额4,607,027港元[11] - 合共购回239,300，总额4,607,027港元[11] - 购回（拟注销）0，购回（拟持作库存）239,300[11] - 可根据购回授权购回总数115,649,292[11] - 根据购回授权购回1,552,600，占比0.134%[11] 其他信息 - 公司呈交日期为2025年12月18日[2] - 购回授权决议通过日期为2025年5月16日[11] - 购回股份需注明方式[12] - 购回股份后30天限制规定[12] - 交易所出售库存股份需披露并填章节[13] - 场内出售库存报告不适用，呈交者黄旻[13]

公司产品与技术进展 - 公司在第二届睿见大会上展示了其第三代灵石产品，该产品是为不动产配置的智控大脑，主题为“车要智驾、楼要智控” [1] - 灵石产品持续进化：1.0版本从摄像头集群切入实现算法工单调度；2.0版本链接能源、通行、消防等四大硬件集群，实现智控与算法节能，并将核心软件系统整合至边缘侧部署；3.0版本开始部署蒸馏大模型，衍生出端侧灵石植入机器人，构建涵盖软件、机器人、低碳及增值服务的生态 [1] - 灵石产品已实现44种场景的商业化，累计在800个以上外部项目落地，在成都天荟城、中山大学深圳校区等多个典型项目中应用 [1] - 以成都天荟城为例，灵石产品助力巡检人力成本下降20%、节能降耗19.6% [1] 产品商业化与定价 - 根据线上商场展示，灵石全功能版本产品在不同场景下的使用定价为每月1.3万至2.9万元人民币不等，签约年限为3至10年 [2] - 公司计划加速产品推广，以进一步打开企业成长动能 [2] 机构观点与估值 - 研究机构维持对公司原有的盈利预测不变 [2] - 研究机构维持“跑赢行业”评级和27.5港元/股的目标价，该目标价对应12倍2025年目标核心市盈率，隐含41.5%的上行空间 [2] - 公司当前股价交易于8.2倍2025年核心市盈率，并预计有9.8%的股息收益率（基于全年派出80%的2025年核心净利润的假设） [2]

文章核心观点 在中央经济工作会议“好房子建设”与“房地产发展新模式”的政策导向下，行业正从增量扩张转向存量竞争，传统开发销售模式难以为继，转向共生共创的运营模式成为必然[3][4] AI技术通过破解户外炫光致盲、安防需求碎片化、审批流程繁琐等具体运营痛点，为存量资产盘活提供了关键赋能，推动空间运营向更具韧性、更高效的人机协同新范式转型[1][5][9] 空间韧性的衡量标准已超越传统出租率、租金等表层指标，转向关注产业生态健全度、跨越周期的保值增值能力以及应对不确定性的快速响应能力[7] 未来3-5年，人机协同将成为核心运营形态，AI技术将持续为存量博弈时代创造增量价值[9][10] 政策导向与行业转型 - 中央经济工作会议明确“控增量、去库存、优供给”的存量资产盘活路径，将“好房子建设”与空间价值提升推向行业转型前沿[4] - 当前写字楼、商业中心、住宅社区等海量空间已进入存量竞争阶段，“开发-销售”模式难以为继，转向共生共创的运营模式成为必然[4] - 政策引导下的存量盘活不再是简单的资产处置，而是通过科技与服务的深度融合，重构空间的运营逻辑与价值体系[4] AI技术赋能与效率提升 - **解决机器人户外应用难题**：万勋科技指出，未受AI赋能前，机器人在户外遇到炫光会“瞬间失明”，AI技术使其光线识别能力提升1-2个数量级，推动了低成本户外清洁、安防机器人的普及[5] - **破解安防需求碎片化困境**：高仙科技指出，十年前安防机器人因商场跌倒识别、小区宠物粪便排查等需求过于多样且成本高昂而难以发展，大模型与深度学习技术的突破使分散需求的集中处理成为可能，推动安防机器人走向规模化应用[5][6] - **提升园区与物业服务效率**：南京万谷集团表示，与万物云合作的AI系统大幅提升了物业服务效率，使物业成本明显下降，同时服务品质稳中提升[6] 万物云披露，在办公室场景中，过去100元的报销可能需要八人审批，现在AI自动生成合同使流程大幅简化，大量员工得以从繁琐审批中解放[6] - **实现高危环境自动化与智能响应**：深圳大学与万物云联合实验室的案例显示，硬AI层面，管道检测机器人可深入地下排水管道等高危环境自主巡检，避免了人员伤亡风险；软AI层面，招生咨询系统能自动提取关键信息以响应碎片化咨询[6] 空间韧性的多维定义 - **超越传统运营指标**：产业园区运营方认为，出租率、租金价格、续租率等传统指标是阶段性、表层性的体现，在市场波动时可能出现“假繁荣”或“假稳定”，无法直接衡量资产真正的韧性[7] - **关注长期价值与生态**：产业园区韧性的关键在于产业生态的健全程度，以及跨越经济周期的保值增值能力[7] 香港30年以上楼龄物业的优质维护、日本小空间的良好状态，被视为经历周期后资产价值稳定的韧性体现[7] - **技术支撑与成本平衡**：技术层面，通过摄像头、雷达等手段提升灾害响应速度，监测高楼台风摆动，是空间韧性的技术支撑[7] 基于微波雷达的独居老人监测产品，能在不侵犯隐私的情况下感知正常活动，是结合用户需求提升业务韧性的案例[7] AI方案能在不牺牲服务品质的前提下降低运维成本，被视为存量时代重要的韧性能力[7] 现存痛点与未来展望 - **运营方的核心困惑**：园区运营商指出，80%的科技孵化器没有真正做好产业服务，过去市场好时依赖招租，现在亟需AI帮助筛选企业潜力数据、优化供应链对接，实现数据资产证券化[8] - **技术落地挑战**：建筑规划设计多面向人的使用，人机共存需要新的标准，如预留机器人充电位置和通行通道[8] 目前机器人事件处理仍需人工介入，亟需开放接口标准或联盟合作以破解场景碎片化难题[8] - **未来人机协同范式**：展望未来3-5年，人机协同将成为核心运营形态[9] 预计机器人将渐进替代90%的流程，员工将转型为处理剩余10%复杂任务的“万能工”[9] AI工具闭环落地将带来效率显著提升，行业变革不可逆转[9] 运营系统计划拓展至电力、交通等工业领域以提升跨行业附加值[9] 未来空间将发展为能主动响应用户需求，不再需要用户适应的形态[9]