股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年9月30日 狀態: 新提交 呈交日期: 2025年10月2日 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | H | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 02602 | 說明 | | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | | 面值 | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | | 1,168,053,129 | RMB | | 1 RMB | | 1,168,053,129 | | 增加 / 減少 (-) | | | | | | RMB | | | | 本月底結存 | | | 1,168,053,129 | RMB | | 1 RMB | | 1,168,053,129 | 本月底法定/註冊股本總額： RMB 1,168,053,129 FF301 第 1 頁 共 10 頁 v 1.1.1 FF ...

社区应急救护能力建设 - 公司通过"邻居好服务"视频号开展心肺复苏培训 实时观看人数达20,917人创吉尼斯世界纪录 总观看人次超10万[1][2] - G4行动聚焦心脏骤停抢救黄金4分钟 全国2,431个项目配置AED设备3,435台 其中2025年新增685台[4] - 深圳市住宅小区实现AED全覆盖 配置密度达每10万人153台 远超全国每10万人0.2台的平均水平[4] - 公司拥有CPR培训讲师超800人 5万余人掌握实操技能 27万人次完成线上理论学习 已成功挽救31条生命[4] 本地生活服务生态合作 - 与美团合作上线专属外卖优惠券 月均活跃骑手规模达336万 通过数据对接实现骑手一键登记即时验证[5][7] - 与滴滴合作提供累计最高100元优惠券包 打车7折起 已在16个社区铺设滴滴车站提升叫车效率[8][10] - 正探索通过机器人和接力送方式解决外卖最后100米难题 进一步提升服务效率[7] 数字化平台建设 - "住这儿"APP接入4,100余个社区 拥有注册用户1,569万 从物业服务工具升级为本地生活平台[12] - 平台嵌入AI大模型 提供生活便利/街道活动/邻里闲置等信息 服务对象延伸至街道居民[12] - 未来将实现面客服务者CPR技能100%覆盖和住宅小区AED全面配置 持续深化与美团/滴滴的合作模式[12] 品牌价值提升 - 通过跨界合作体现"以用户体验为中心"理念 使"住在万科物业"成为品质生活代名词[12] - 创新服务模式为行业发展提供新思路 推动社区服务品质全面提升[12]

涉及的行业与公司 * 行业为物业管理服务行业 公司为万物云[1] * 公司三大循环型业务包括住宅物业服务 商写物业管理 BaaS解决方案[2] 核心观点与论据 **整体业绩表现** * 2025年上半年收入为1814亿元 同比增长3% 核心净利润同比增长108% 利润增速高于收入增速[3] * 费用率同比下降05个百分点至65% 通过中后台费用管控实现[3] * 公司在手现金超过100亿元[3] * 三大循环型业务同比增长95% 是公司增长的核心基石[2][3] * 住宅物业服务收入同比增长104% 主要来自过往市场拓展项目的自然转化 上半年市场拓展合约饱和收入为11亿元[3] * 物业及设施管理服务收入同比增长77% 毛利率提升05个百分点至88%[3] * BaaS解决方案收入增速为9% 毛利率为377%[3] * AIoT解决方案和开发商增值服务两个板块出现较大比例的同比下滑[5] **业务细分与战略** * 住宅物业服务毛利率下滑05个百分点至129% 主要由于收缴率压力导致[2][3] * 商写市场拓展通过万物良行和丹田物业两个品牌进行 以大总包方式合作[4][10] * 万物良行PM业务通过高品质服务抢占中小型非品牌物业份额 FM业务专注头部客户如新能源 高端制造业 以积累标杆案例[4][11] * 住宅市场竞争激烈 主要竞争对手包括中海 保利 碧湖 金地及区域性强势企业[4][11] * 公司核心竞争优势包括智慧物业 阳光物业 资产保值增值三大法宝 以及叠城优势[4][11] * 在低价区域采用弹性定价策略 通过减少服务项目提供更低报价[4][11] * 社区增值服务目前作为居民配套服务 不以盈利为主要目标 旨在提升客户满意度[2][6] * 家政维修仅提供基础服务 不会作为单独业务推广 装修业务因店长问题和经济周期影响表现疲软[2][7][8] * 开发商增值服务保持谨慎 仅在项目公司支付能力强的情况下接单 预计全年关联交易占总收入比例低于7%[2][9] **关键运营指标与展望** * 2025年上半年收缴率同比下降近1个百分点 预计全年收缴率在92%-93%之间 虽同比下降但仍保持行业领先水平[2][6] * 收缴率压力源于居民支付能力 支付意愿问题 以及部分地方政府的新房物业费限价政策对存量盘的影响[6] * 未来将通过改善经济环境 强调质价相符来提升收缴率[2][6] * 2025年下半年住宅市场势头与上半年相当 并表中州物业或使收入增速略高于上半年[2][9] * 商写板块因丹田物业学校项目在下半年转化 收入增速也将略高[2][9] * 全年收入和核心净利润增速预计高于上半年[2][9] * AIoT解决方案短期承压 正在开发临时边缘服务器以提升物业服务效率[2][9] * 住宅板块全年合约饱和收入目标为20亿元左右 商写板块也预计达到20亿元左右[11] 其他重要内容 * 公司希望随着经济周期好转 通过完善店长选拔流程为装修业务再度发力创造机会[7][8] * 在商写市场 如果客户将保洁 保安等细项拆分 则丹田物业可能不会成为其客户 可供拓展的市场有限[10]

行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为增持（维持）[6] - 房地产（物业服务）行业评级为增持（维持）[6] 核心观点 - 政策利好持续叠加推动上海新房成交显著放量 政策节点后上海商品房成交强度提升62.5%[4][70] - 区域分化和城市分化加深 高能级核心城市有望通过城市更新实现结构优化转型[5][79] - 投资聚焦三条主线：具备综合开发能力的龙头房企、存量资源丰富的运营型房企、物业服务赛道[5][79] 地产开发板块估值表现 - 截至2025年9月19日 房地产(申万)市净率PB(LF)为0.85倍 处于2018年以来31.46%历史分位数[1][11] - 恒生地产建筑业市净率PB(LF)为0.45倍 处于2018年以来30.12%历史分位数[1][11] - 2025年9月1日至19日 房地产(申万)上涨5.2% 跑赢沪深300指数5.05个百分点[1][29] - 年初至今A股涨幅前三：滨江集团(+34.68%)、新城控股(+31.77%)、华发股份(+0.99%)[1][31] - H股涨幅前三：中国金茂(+63.25%)、建发国际集团(+49.68%)、中国海外宏洋集团(+48.88%)[1][31] 物业服务板块估值表现 - 房地产服务(申万)市盈率PE(TTM)为47.78倍 处于2018年以来75.95%历史分位数[2][38] - 2025年9月1日至19日板块上涨4.1% 跑赢沪深300指数3.97个百分点[2][49] - 年初至今A股涨幅前三：南都物业(+67.33%)、新大正(+46.07%)、招商积余(+14.70%)[2][55] - H股涨幅前三：华润万象生活(+52.36%)、建发物业(+42.22%)、绿城服务(+35.34%)[2][55] 政策效果跟踪 - 北京政策后商品住宅成交强度提升11.3% 二手房提升13.3%[4][69] - 上海政策后商品房成交强度大幅提升62.5% 二手房提升7.8%[4][70] - 深圳政策后新房成交强度提升28.4% 二手房提升11.4%[4][70] - 2025年1-8月上海新房销售金额TOP3：保利发展(311亿元)、招商蛇口(299亿元)、华润置地(262亿元)[4][70] 行业基本面数据 - 2025年1-8月房地产投资6.03万亿元 同比下降12.9%[64] - 新建商品房销售面积5.73亿平方米 同比下降4.7%[64] - 商品房销售额5.50万亿元 同比下降7.3%[64] - TOP100房企全口径销售金额2.23万亿元 同比下降13.8%[66] 重点公司推荐 - 地产开发推荐：保利发展(PE 18倍)、招商蛇口(PE 19倍)、中国金茂(PE 16倍)、滨江集团(PE 14倍)[35][36] - 物业服务推荐：招商积余(PE 13倍)、华润万象生活(PE 22倍)、绿城服务(PE 15倍)[60][61] - 运营型房企推荐：华润置地(PE 8倍)、上海临港(PE 21倍)、新城控股(PE 44倍)[35][36]

行业业绩与增长前景 - 上半年内地物管股业绩呈现初期稳定讯号 [1] - 预计下半年行业增长较快 2025至2027年盈利增长同比分别为4%、9%及11% [1] - 物管股与发展商相关问题将于今年后逐渐消失且不再是主要阻力 [1] 行业增长动力与估值基础 - 未来增长动力来自第三方项目及非发展商的增值服务 [1] - 在增长恢复正常情况下股东回报将成为估值基础 [1] 个股评级与目标价调整 - 万物云评级由"与大市同步"上调至"增持" 目标价由22.51港元升至29.21港元 反映业务转亏为盈及股息率吸引 [1] - 中海物业 碧桂园服务及中国国贸评级调整至"与大市同步" 因盈利前景温和且缺乏重评催化因素 [1] - 融创服务评级下调至"减持" 目标价由1.72港元降至1.01港元 认为盈利及股息前景疲弱 [1]

行业展望 - 上半年内地物管股业绩呈现初期稳定讯号 [1] - 预计下半年行业增长较快 [1] - 2025至2027年盈利增长按年分别为4%、9%及11% [1] - 行业未来增长动力来自第三方项目及非发展商增值服务 [1] - 股东回报将成为估值基础 [1] 评级调整 - 万物云评级由"与大市同步"上调至"增持" 目标价由22.51港元上调至29.21港元 [1] - 中海物业、碧桂园服务及中国国贸评级调整至"与大市同步" [1] - 融创服务评级下调至"减持" 目标价由1.72港元下调至1.01港元 [1] 个股分析 - 万物云业务转亏为盈及股息率吸引 [1] - 部分个股盈利前景温和且缺乏重评催化因素 [1] - 融创服务盈利及股息前景疲弱 [1]

行业竞争与集中度 - 住宅物业平均每年更换物业服务提供商的社区数量超过20,000个[18] - 行业前十名公司的市场份额已超过28.3%[18] - 前十名公司的新签合约总楼面面积是第11至30名公司的2.4倍[18] - 住宅物业换手率从2021年1.7%升至2024年3.3%，年均超2万小区更换物业[21] - TOP10企业市占率突破28.3%，新增合约面积是TOP11-30企业的2.4倍[21] 住宅物业市场动态 - 住宅物业周转率从2021年的1.7%上升至2024年的3.3%[18] - 从业人员数量从数十万迅速减少至数万[18] 公司战略与业务模式 - 公司将508项服务解构为模块化菜单实施弹性定价模式[22][24] - 公司推进"蝶城+、企服+、生态+"三大战略围绕资产服务、智慧、低碳三大关键词[32][34] - 公司计划2025-2027年完成能力建设成为全球领先的智慧低碳资产服务商[32][34] - 公司完成300个蝶城提效改造，覆盖1,688个项目（占在管项目总量38.3%），改造后实现效率提升2.3亿元[35][36] 智能化与技术创新 - 行业积极投资布局人工智能、机器人和具身智能领域[28][30] - 新大正物业推出智能清洁机器人，南都物业投资云象机器人推动智能化转型[30] - AI数据服务业务实现从零到3,790万元的突破，签约4家外部客户[42][45] 政策与监管环境 - 政府推动建立"社区党组织+居委会+业委会+物业"四位一体机制打造红色物业[23][25] - 部分地方政府对新房前期物业服务合同实施限价引发降价舆情[27][29] - 行业存在公职人员违规参与合同中介现象形成不当利益链条[26][29] 收入表现（同比） - 公司总营收为181.37亿元人民币，同比增长3.1%[50] - 住宅物业服务收入102.79亿元人民币，同比增长10.4%，占总营收56.7%[50][54] - 居住相关资产服务收入8.58亿元人民币，同比增长39.6%[50] - 开发商增值服务收入2.19亿元人民币，同比下降76.1%[50] - 循环型业务收入163.09亿元人民币，同比增长9.5%，占比89.9%[53][55] - 物业及设施服务管理收入为人民币516.91亿元，同比增长7.7%，占总收入28.5%[61] - BPaaS解决方案收入为人民币8.601亿元，同比增长9.0%，占总收入4.8%[66][68] - 居住相关资产服务收入为人民币8.584亿元，同比增长39.6%，占总收入4.7%[70][74] - AIoT解决方案收入为人民币2.037亿元，同比下降66.2%，占总收入1.1%[71][75] - 开发商增值服务收入为人民币2.193亿元，同比下降76.1%，占总收入1.2%[80][83] - 循环型业务收入为人民币163.085亿元，同比增长9.5%，占总收入89.9%[84] - 公司总收入为人民币181.375亿元，同比增长3.1%[85][88] - 社区空间居住消费服务收入为人民币113.25亿元，同比增长11.8%[85][88] - 商企和城市空间综合服务收入为人民币57.487亿元，同比下降5.2%[86][89] - AIoT及BPaaS解决方案服务收入为人民币10.638亿元，同比下降23.6%[90][94] - 存量市场获取114个住宅物业项目，年化饱和收入达6.681亿元，同比增长31.5%[36] - 居住相关资产服务业务收入8.584亿元，同比增长39.6%，毛利率22.3%[36] - 自营装修业务新签约2.7亿元，同比增长50.0%，服务超1万户客户[36] - 房屋修繕业务收入2.276亿元，同比增长95.0%[36][37] - 企业远程运营服务收入6.189亿元，同比增长14.1%，毛利率33.5%[43][45] - 物业及设施服务管理毛利为人民币45.28亿元，同比增长13.7%，占总毛利18.2%[61] - 在管物业及设施管理服务项目饱和收入为人民币157亿元，同比增长9.7%[61][63] - 合约饱和收入为人民币198.379亿元，同比增长13.3%[63] - 开发商增值服务毛利为人民币2130万元，同比增长906.3%[80][83] 利润与毛利率 - 整体毛利率保持13.7%持平，毛利总额达24.93亿元人民币[52] - 住宅物业服务毛利率12.9%，同比下降0.5个百分点[52][54] - BPaaS解决方案毛利率37.7%，同比提升0.6个百分点[52] - 公司毛利为人民币24.929亿元，同比增长3.8%，毛利率为13.7%[93][96] - 循环型业务收入为人民币163.085亿元，同比增长9.5%，占收入比例89.9%，毛利率12.9%[87] - 开发商增值服务毛利率为9.7%，同比增长9.5个百分点[98][100] 成本与费用（同比） - 行政开支8.858亿元，同比净减少7,740万元（降幅8.0%）[44][46] - 公司总成本为人民币156.446亿元，同比增长3.0%[92][95] - 行政开支费用率（占收入比）同比降低0.6个百分点[87][104] - 销售及分销开支增至人民币298.5百万元，同比增长11.9%，费用率保持1.6%[107] - 行政开支降至人民币885.8百万元，同比减少8.0%，费用率降至4.9%[108] - 所得税开支降至人民币262.8百万元，同比减少7.0%[109][114] 净利润与现金流 - 期内利润增至人民币837.8百万元，同比增长5.4%[110][115] - 核心净利润增至人民币1,321.1百万元，同比增长10.8%[110][115] - 现金及现金等价物降至人民币10,937.0百万元，较期初减少人民币2,515.9百万元[112][117] - 经营净现金流同比改善，增加人民币2,050.4百万元[113][117] 资产与负债 - 无形资产微增至人民币7,752.8百万元，主要因并购产生[111][116] - 银行借款为人民币573.9百万元，净负债率不适用[118][123] - 抵押资产包括账面价值人民币827.0百万元投资物业及人民币9.7百万元应收账款[120][125] 募资使用情况 - 截至2025年6月30日，公司已使用全球发售所得款项净额约人民币47.265亿元，占总额的84.1%[132][133] - 尚未动用的首次公开发售所得款项净额约为人民币8.907亿元，占总额的15.9%[132][133] - 全球发售所得款项净额总额为人民币56.172亿元[133][136] - 推行"万物云街道"模式项目已使用13.65亿元，剩余55.37亿元预计2027年底前使用完毕[135] - AIoT及BPaaS解决方案开发项目已使用0.433亿元，剩余32.38亿元预计2027年底前使用完毕[135] - 基础设施技术化投资改造项目已使用4.27亿元，剩余18.31亿元预计2027年底前使用完毕[135] - 深化蝶城战略项目已使用96.45亿元，剩余1.32亿元预计2027年底前使用完毕[136] - 人才吸纳培养项目已全额使用16.63亿元[136] - 截至2025年1月1日，未动用首次公开发售所得款项金额为人民币22.012亿元[136] - 报告期内动用所得款项金额为人民币13.106亿元[136] 员工与人力成本 - 截至2025年6月30日公司员工总数为102,093名，较2024年12月31日的102,441名减少348人[149][152] - 报告期内总员工成本为人民币60.103亿元[149][152] 公司治理与董事变动 - 公司董事长朱保全自2011年2月起同时兼任总经理职务，违反《企业管治守则》第C.2.1条规定[143] - 2025年3月31日张旭和王文金辞任非执行董事[157] - 2025年5月16日华翠获委任为非执行董事及提名委员会委员[157] - 2025年5月16日朱旭获委任为非执行董事及审计委员会委员，后于2025年6月27日辞任[157] - 2025年6月27日孙嘉获委任为审计委员会委员[157] - 2025年9月3日卜令秋获委任为非执行董事[157] - 公司监事会已被撤销[157] - 所有董事确认报告期内遵守《标准守则》规定[145][147] - 截至2025年6月30日审计委员会由三名成员组成[184][188] 股权结构与股东信息 - 执行董事朱保全通过受控法团持有20,000,000股H股，占公司总股本1.71%[160] - 执行董事何曙华作为实益拥有人持有967,993股H股，占公司总股本0.08%[160] - 非执行董事姚劲波通过受控法团持有11,848,934股H股，占公司总股本1.01%[160] - 中国万科企业作为实益拥有人直接持有600,000,000股H股，占公司总股本51.21%[169] - 中国万科企业通过受控法团持有60,602,000股H股，占公司总股本5.17%[169] - 深圳市地铁集团作为股份保证权益人士持有211,530,417股H股，占公司总股本18.06%[169] - Boyu Capital Group Holdings Ltd通过受控法团持有186,475,833股H股，占公司总股本15.92%[169] - 公司已发行股份总数为1,171,565,329股H股，包含11,560,200股库存H股[166] - 除披露外，截至2025年6月30日无其他董事或高管持有公司5%以上股份权益[163] - 万斛泉源作为实益拥有人持有35,602,000股H股，占公司总股本3.04%[169] - 博裕资本相关实体合计持有公司H股186,475,833股，占公司总股本约15.92%[171][172] - 公司总股本为1,171,565,329股H股，其中包含11,560,200股库存H股[171] - 库存H股数量为11,560,200股，约占公司总股本的0.9867%[171] - 万科企业通过全资附属公司持有公司股份并被视作拥有相关权益[171] - 博裕资本投资管理公司通过旗下基金持有4,002,600股H股，占公司总股本不足5%[172] 股份回购与库存股 - 报告期内公司回购4,250,000股H股，占报告日总股本（不含库存股）的0.37%[174][175] - 报告期内H股回购总金额为84,866,975港元，每股价格区间为19.34-20.50港元[177] - 截至报告日公司已注销3,512,200股回购H股，仍持有11,560,200股库存H股[179] - 报告期内公司未出售或转让任何库存H股[179] - 所有回购H股均被列为库存股，董事会认为回购显示对公司发展的信心[178] - 公司已注销3,512,200股回购H股并持有11,560,200股库存H股[182] 股息分派 - 董事会建议派发2025年中期股息总额人民币11亿元（1,100.0 million）[186][190] - 每股股息为人民币0.951元（含税）基于期末股份数计算[186][190] - 股息将于2025年9月26日前后以现金派发予2025年9月11日登记股东[187][190] - 非居民企业股东股息需预扣10%企业所得税[191][192] - H股个人股东股息代扣代缴个人所得税税率按税收协议执行（10%-20%不等）[193][194][195][196][197] - 对符合条件或未签订税收协定的H股个人股东代扣代缴20%个人所得税[198] - 通过沪港通及深港通投资H股的内地个人及基金股息适用20%代扣税率[199] - 内地企业投资者需自行申报缴纳H股股息所得税[199] - 代扣税率执行以税务主管部门最新指导意见为准[200] - 建议股东就H股持有及转让涉税问题咨询专业顾问[200] 审计与财务报告 - 安永会计师事务所已审阅集团截至2025年6月30日止六个月财务资料[185][189] 其他收入与收益 - 其他收入及收益净额降至人民币0.632亿元，同比下降26.5%[102][106] 能源管理业务表现 - 能源管理项目实现单项目全周期收益提升7.8倍，推动13个能源项目落地[39][41]

股息派发安排 - 公司将于2025年9月26日派发2025年半年度的中期股息 [1] - 中期股息每股派发金额为1.043港元 [1]

股息派发安排 - 公司将于2025年9月26日派发2025年半年度中期股息 [1] - 每股派息金额为1.043港元 [1]

股息信息 - 2025年半年度中期股息每股0.951元人民币[1] - 预设派息货币为港元，每股1.043港元[1] - 汇率为1元人民币兑换1.09681港元[1] 时间安排 - 除净日为2025年9月5日[1] - 递交流股份过户文件最后时限为2025年9月8日16:30[1] - 暂停办理股份过户登记手续日期为2025年9月9日至9月11日[1] - 记录日期为2025年9月11日[1] - 股息派发日为2025年9月26日[1] 税率情况 - 非居民企业股东股息代扣企业所得税税率为10%[2] - 沪深港通内地个人投资者及基金股息代扣个人所得税税率为20%[2]