会议上，万物云灵石首席商务官程家森分享了万物云如何通过自主研发的"灵石"——不动产的AI大脑， 驱动空间服务智慧化升级，助力实现不动产"提租降费"。 万物云灵石是集硬件、系统、算力于一体的智慧低碳运营解决方案产品组合，可为住宅、商写、园区、 学校、医院、城市公共空间等多种场景提供即插即用、即开即用的智能化服务。该产品通过集成空间内 的各类关键数据，利用AI技术进行分析与决策，自动调配现场的人力、设备和机器人，实现建筑能耗 优化、能碳托管、风险预警、工单响应等全流程自动化，助力不动产实现全生命周期的智慧低碳运营。 程家森介绍"灵石"在不同场景下的应用成果。如深圳创智云中心，作为"灵石"在园区场景的首个试验 田，项目在不影响温度感知的前提下，实现了空调能耗同比降低19.4%，企业碳排放同比减少11%。该 项目已于2025年4月获得深圳绿色交易所碳中和园区认证，并助力万物云标普ESG评分优于93%的同行 企业，跻身全球前列。 1月9日，由广州市楼宇经济促进会主办的"第二届亚太产业招商投资大会暨第八届粤港澳大湾区楼宇经 济新质发展大会"在广州越秀国际会议中心举行。 大会聚焦新技术、新产品与新解决方案的权威首发，汇聚国 ...

核心观点 - 万物云在2025年度标准普尔全球可持续发展评估中ESG评分达到66分，较上一年度实现较大跃升 [1] - 公司在多项国际主流ESG评级中表现优异，处于全球同行业领先水平 [2][6] 公司ESG评分与评级表现 - 在标准普尔全球2025年度CSA评估中，万物云ESG评分为66分 [1] - 公司ESG评分表现优于全球93%的同行业企业 [2] - 公司万得WIND ESG评级在2025年度上调至AA级 [2] - 公司香港恒生指数ESG评级在2025年度上调至A-级 [2] - 上述评级结果均在行业处于领先地位 [2] 公司背景信息 - 公司全称为万物云空间科技服务股份有限公司 [1] - 公司股票代码为02602，在香港交易所上市 [5] - 公司所属行业为地产建筑业 [5] 公司未来计划 - 公司将持续提升可持续发展能力与韧性 [6] - 公司将进一步优化ESG管理体系并与业务战略结合落地 [6]

报告行业投资评级 * 报告对房地产行业持积极看法，认为未来五年行业将步入提质增效发展新阶段，看好行业迈入格局和盈利稳定，蓝筹基本面持续优化阶段 [1] * 报告推荐了多个细分领域的公司，包括开发类、商住类、物业类和文旅类，并认为当前AH房地产板块总市值与行业在经济中所处地位不匹配 [1][66] 报告核心观点 * **发展阶段转变**：“十四五”期间政策以降杠杆、缩总量为主，行业总量大幅回落；“十五五”期间中央要求转向“推动房地产高质量发展”，行业有望从规模扩张转向提质增效 [1][3][13] * **总量预期企稳**：基于全球成熟国家历史经验和中国国情，预计“十五五”期间行业需求有望企稳回升，商品房销售面积将维持在7-8亿平方米的区间 [1][16][20] * **高质量发展内涵**：高质量发展的核心在于锚定“新三高”目标——高品质供给、高效率保障、高水平运行，以取代过去的“高负债、高杠杆、高周转”模式 [21][29][32] * **政策预期方向**：未来政策将聚焦防风险、提品质、促转型三大主线，涉及土地、融资、销售、保障房、租赁市场、企业转型等多个维度的改革 [1][62][64] 根据相关目录分别进行总结 1. 十五五，高质量发展成党中央新要求 * **“十四五”回顾：总量收缩，杠杆回归**：“十四五”前端政策以降杠杆、防泡沫为主，行业总量大幅回落。假设2025年四季度基本面数据下滑20%，则2025年全年商品房销售额为85336亿元，房地产开发投资完成额为84986亿元；以2021年为下行周期起点，预计2025年开发投资完成额累计下滑42.4%，商品房销售额累计下滑53.1%，行业规模大体回归10年前水平 [6][7][10] * **“十五五”新主线：高质量发展**：相较于“十四五”规划，“十五五”规划建议首次明确提出“推动房地产高质量发展”，并将其作为独立章节进行部署，标志着中央对房地产发展要求发生根本变化 [13][15][16] 2. 如何理解房地产行业高质量发展 * **三大意义**：推动房地产高质量发展是满足人民美好生活向往（从追求住房面积到追求住房质量）、推进中国式现代化建设（房地产是支柱产业，相关贷款占银行信贷40%，相关收入占地方综合财力50%，居民财富60%在住房上）、促进房地产业转型发展的客观需要 [22][23][24][27] * **四大要求**： * **锚定目标**：转向“高品质供给、高效率保障、高水平运行”的新“三高”模式，具体目标包括建立满足刚性和改善性需求的住房供应体系、健全租购并举的住房制度、提升住房品质、防控风险、推动企业转型等 [28][29][31][32] * **处理关系**：需统筹协调长期与短期、顶层设计与因城施策、市场与保障、增量与存量、促发展与防风险五大关系 [36][37][39] * **强化支撑**：需要夯实法律、标准、技术、人才四大基础支撑 [40] * **健全机制**：核心在于强化各级党委的领导与建立跨部门协同治理体系 [41] * **六大任务**： * **优化保障性住房供给**：构建以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主的多层次体系，覆盖城镇工薪群体和各类困难家庭，坚持“尽力而为、量力而行”，优先盘活存量 [44][48] * **促进房地产市场持续健康发展**：建立“人、房、地、钱”要素联动机制（以人定房、以房定地、以房定钱），赋予城市政府更多调控自主权，规范发展机构化租赁市场 [49] * **改革完善房地产开发融资销售制度**：推行房地产开发项目公司制、融资主办银行制以防控资金挪用风险，并推进现房销售制 [50] * **实施房屋品质提升工程**：建设“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”，并在城市更新中推进“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设 [51] * **实施物业服务质量提升行动**：强化党建引领，规范企业行为，并探索“物业服务+生活服务”模式，延伸服务链条 [52][54][65] * **建立房屋全生命周期安全管理制度**：建立房屋安全体检制度、房屋安全管理资金制度（个人账户与公共账户结合）以及房屋质量安全保险制度 [55][57] 3. 十五五地产政策预期 * **开发板块政策方向**：将聚焦防风险、提品质、促转型三大主线 [62] * **短期**：延续需求端限制政策的松绑，并叠加信贷支持 [62] * **长期**：落实“以人定房、以房定地、以房定钱”的供给方针；保障房确保民生兜底，租赁市场推动机构化转型；房屋品质升级为核心任务；企业端推行项目公司制与主办银行制，扩大现房销售，引导向代建、运营等轻资产模式转型 [62][64] * **物业板块政策方向**：将聚焦制度规范、监督强化、能力升级三大主线，以党建引领构建共治格局，提升服务标准与质量，并向生活服务场景延伸 [1][65] 4. 投资建议 * **行业判断**：经过“十四五”总量收缩和供给侧改革后，行业将在7-8亿平方米的需求基础上构建底部，“十五五”期间蓝筹开发商有望获得更好的市场竞争格局，行业将步入提质增效、格局和盈利稳定的新阶段 [66] * **推荐标的**：报告推荐了四类公司 [1][66] * **开发类**：A股（保利发展、招商蛇口、金地集团、衢州发展、张江高科）；H股（华润置地、中国海外发展、中国金茂、越秀地产） * **商住类**：新城控股、龙湖集团 * **物业类**：华润万象生活、万物云、中海物业、保利物业、招商积余、越秀服务 * **文旅类**：华侨城A

美银证券发表研报指，近期《求是》杂志提及对房地产市场的论述，增强了该行的信心，预计三月、四 月前出台更积极房地产政策(尤其是抵押贷款补贴)。在等待政策拐点之际，美银证券看好执行能力强的 公司如华润置地、中国海外发展、建发国际集团；并预计华润万象生活将受益于任何消费刺激措施；又 将万物云评级上调至"中性"，因其最坏情况似乎已反映在股价中，且若其控股权转移至深圳地铁，将带 来正面事件性的机会。 ...

股本情况 - 截至2025年12月底公司法定/注册股本总额为人民币1,168,053,129元[1] - 截至2025年12月底法定/注册股份数目为1,168,053,129股，面值1元人民币[1] - 截至2025年12月底已发行股份总数为1,168,053,129股[2] 股份变动 - 上月底已发行股份（不含库存股）1,155,694,629股，本月底1,154,940,329股，减少754,300股[2] - 上月底库存股份数目为12,358,500股，本月底为13,112,800股，增加754,300股[2] 股份回购 - 2025年12月15日以每股19.2278港元购回515,000股作库存股[4] - 2025年12月18日以每股19.2521港元购回239,300股作库存股[4] - 购回股份股东大会通过日期为2025年5月16日[4]

核心观点 - 报告核心观点认为，2026年1月1日《求是》杂志刊发的《改善和稳定房地产市场预期》文章释放了极为积极的政策信号，明确房地产在国民经济发展中地位举足轻重，并强调要积极主动作为、政策要一次性给足，这对稳定市场资产价格预期、恢复信心意义重大[1][5] - 尽管当前市场基本面依然疲弱，新房成交下滑、价格下跌、观望情绪浓厚，但在市场弱预期下板块估值已处于历史低位，《求是》杂志的积极表态有望推动政策持续释放，从而带动因价格下跌而观望的需求落地，报告看好2026年地产行情[5] 政策环境分析 - 2026年1月1日，中共中央机关刊物《求是》杂志刊发《改善和稳定房地产市场预期》文章，为“十五五”开局房地产发展释放积极信号[13] - 文章对行业当前发展阶段做出定调：住房总量短缺转为总量基本平衡、结构性供给不足，居民需求从“有没有”向“好不好”转变，房地产企业“高负债、高杠杆、高周转”模式难以为继[13] - 文章强调了房地产的重要性，指出其带有显著的金融资产属性，是居民财富的重要来源，在国民经济中地位举足轻重，加强预期管理对稳定市场具有特殊重要性[14][15] - 文章肯定了未来房地产市场的发展空间，指出尽管投资规模下降，但住房服务、二手房交易、资产管理等领域市场规模保持较快增长，发展潜力巨大，研究推算我国城乡每年新建住宅规模应在1000万—1490万套之间[14][16] - 在政策举措上，文章罕见提出要“保持政策力度”，政策要一次性给足，不能采取添油战术，并要取消相关限制性措施，确保新老政策相互配合[16] - 报告认为，此次《求是》刊文涉及多个罕见提法，进一步强调了房地产的重要性及未来空间，为市场释放了明确积极信号，预计2026年房地产政策空间仍在，并有望靠前发力，政策方向包括优化核心城市限制性政策、降低购房成本、加大购房补贴等[17][18] 市场成交表现 - **新房网签**：2026年元旦假期（1月1日-2日），监测的32城商品房日均成交面积15.66万平方米，同比2025年元旦假期下降44.8%，降幅较上年扩张20.4个百分点[19] - 分线城市看，元旦假期一线城市成交同比下降18.9%，二线城市同比下降73.9%，三四线样本城市成交同比增长6.9%，三四线成交好于一二线符合假期返乡潮季节性特点[5][19] - **二手房认购**：2026年元旦假期，监测的80城中介二手房认购套数日均2676套，同比下降1.1%，同比由正转负[26] - 分线城市看，元旦假期一线城市二手房认购同比下降5.1%，二线城市同比下降4.5%，三四线样本城市同比增长7.0%[26] - **二手房景气度**：2026年元旦假期，监测的70城二手房日均来访4.9万组，同比上升40.6%，但来访转化率仅为4.2%，同比下降1.3个百分点，显示来访多但成交率偏低[37] - 价格方面，本周（25年第53周）33城二手房价格为10303元/平米，周环比下跌0.8%，月环比下跌2.0%，同比2025年同期下跌17.4%[43] 板块行情与估值 - **板块表现**：跨年周（25年第53周）SW房地产板块环比下跌0.7%，跑输沪深300指数0.1个百分点，在30个申万行业中表现排在60%分位（第18名）[47] - 分类企业看，本周16家主流A+H房企、12家其他A股、18家违约A+H房企分别环比变动-0.8%、+1.6%、+0.1%，主流开发类A+H房企表现仍然较弱[5][51] - 本周板块上涨较多的公司多由转型及概念投资带动，如城建发展（商业航天）、三湘印象（控制权变更/文旅）、合肥城建（重组终止/光伏）[51] - **板块估值**：截至2026年1月2日，16家主流开发商PB估值为0.45倍，处于2021年以来6%的分位数，市场对价格预期很低[5][51] - 报告重点覆盖的16家A+H房企估值数据如下：万科A 2026年预测PE为85.6倍，招商蛇口为16.3倍，保利发展为13.8倍，新城控股为27.5倍，建发股份为6.4倍，华发股份为9.7倍，滨江集团为8.6倍，万科企业（H）为59.9倍，中国海外发展为7.3倍，中国海外宏洋集团为4.6倍，越秀地产为10.2倍，华润置地为6.5倍，万物云为11.6倍，保利物业为9.6倍，招商积余为11.3倍，绿城管理控股为4.1倍[6] 物业板块行情 - 本周物业板块股价环比下降1.3%，跑输恒生指数及沪深300指数，主要受龙头物企环比下降1.7%拖累，中型及其他物企环比小幅增长0.1%[63] - 个股方面，龙头物企中绿城服务、招商积余、保利物业本周环比跌幅超2.4%，华润万象生活、中海物业分别下跌1.6%、1.3%；中型物企中建发物业放量上涨5.8%，滨江服务下跌3.3%[63] - 交易量方面，本周20支未停牌的港股通物企平均日均成交额1521万元，较上周继续小幅下降[63] - 部分物企近期有回购动作，如碧桂园服务本周合计回购504.3万股，金额约3045.8万港元；绿城服务回购292.4万股，金额约1325.5万港元[69] 香港地产企业行情 - 2025年全年，13家港股通港资地产公司股价平均上涨23.3%，跑输同期上涨27.8%的恒生指数，主要受年尾行情下行影响[73] - 分房企看，2025年希慎兴业、恒隆地产、恒隆集团、新世界发展、信和置业、太古地产、嘉里建设跑赢大盘，年内涨幅分别为59.6%、46.1%、45.7%、40.9%、37.0%、31.3%、30.3%[73] - 涨幅靠前的港资房企多具备高股息特性，年初平均股息率8.1%，目前嘉里建设与恒基地产股息率（TTM）较突出，分别为6.6%和6.2%[73][74] - 交易面看，最新一周13支港资地产股平均日均成交额6273万元，年内日均成交1.06亿元，大多数公司交易量年末持续缩量[82]

站在2026年的岁首回望，2025年的中国，房地产行业正经历一场深刻的价值校准。高歌猛进的"放大 器"已然收起，精打细算的"显微镜"正在普及。行业的未来，不仅系于能否处理好那些万众瞩目的"大事 件"，更在于能否管理好那些曾经无人问津的"微末之处"。冯霞们的经验与努力，为行业撑开了空间的 广度与服务的厚度；马靖艺们的创新与探索，则为这广袤的空间注入了时间的深度与数据的精度。 2025年12月12日，上海国际传媒港，空气里有江水的潮润，也有一种属于未来的、紧绷的兴奋。聚光灯 下，1999年出生的马靖艺，面对黑压压的媒体、分析师与上百位资管、智能物联、机器人领域的大咖， 她略带紧张但清澈的声音，通过话筒娓娓传开："今天，我想从一张电费发票讲起……" 马靖艺在万物云可持续发展办公室工作，她这个开场白，让许多习惯了宏大叙事与华丽图表的听众，微 微一怔。她讲述的"碳盘查旅程"，起点如此微小——那些散落在全国八千多个项目角落里的电表、燃气 单据，那些十万员工因差旅而留下的、几乎无人统计的航迹。这不是钢铁、水泥那样的重碳战场，而是 一个资产轻、小规模分布如星尘般散落的领域。正因每个局部都如此"不起眼"，容易被粗放的管理视线 ...

2025年12月18日港股公司回购概况 - 2025年12月18日，共有超过60家港股上市公司进行了股份回购，涵盖科技、消费、医疗、工业、金融等多个行业[1] - 当日回购金额最大的公司为腾讯控股，回购105.50万股，金额达6.36亿元[1] 当日回购金额领先公司 - **腾讯控股**：当日回购105.50万股，金额6.36亿元，为所有公司中最高[1][2] - **小米集团-W**：当日回购375.00万股，金额1.51亿元[2] - **中远海控**：当日回购590.00万股，金额8055.74万元[2] - **快手-W**：当日回购123.50万股，金额8021.93万元[2] - **吉利汽车**：当日回购190.80万股，金额3179.71万元[2] 年度累计回购比例较高公司 - **昊海生物科技**：年累计回购数量占总股本比例达6.357%，为所有公司中最高[3] - **威高股份**：年累计回购数量占总股本比例为5.389%[3] - **联易融科技-W**：年累计回购数量占总股本比例为5.421%[3] - **信利国际**：年累计回购数量占总股本比例为3.724%[2] - **枫叶教育**：年累计回购数量占总股本比例为3.180%[3] - **连连数字**：年累计回购数量占总股本比例为3.078%[3] - **中远海控**：年累计回购数量占总股本比例为3.497%[2] 其他值得关注的回购公司 - **碧桂园服务**：当日回购270.00万股，金额1713.60万元，年累计回购数量占总股本比例为1.626%[2] - **中国飞鹤**：当日回购304.60万股，金额1232.69万元，年累计回购数量达2.42亿股，占总股本2.671%[2] - **明源云**：当日回购300.00万股，金额889.58万元，年累计回购数量占总股本比例为2.411%[2] - **VITASOY INT'L**：年累计回购数量占总股本比例为2.238%[3] - **安东油田服务**：年累计回购数量占总股本比例为2.250%[2]

公司股份回购动态 - 万物云于2025年12月18日以每股19.040港元至19.330港元的价格回购23.93万股，涉及金额460.70万港元 [2] - 该股当日收盘价为19.190港元，较前日下跌0.16%，全天成交额为2414.84万港元 [2] 年度回购情况汇总 - 截至2025年12月18日，公司年内已累计进行11次股份回购 [2] - 年内累计回购股份数量达580.26万股，累计回购金额为1.16亿港元 [2] 历史回购明细数据 - 2025年12月15日，公司回购51.50万股，金额990.23万港元，回购价格区间为19.020至19.400港元 [2] - 2025年11月27日，公司回购79.83万股，金额1649.35万港元，回购价格区间为20.400至20.820港元 [2] - 2025年1月期间，公司进行了8次回购，单次回购股数多为50.00万股或75.00万股，单次回购金额在973.18万港元至1019.60万港元之间 [2]

公司股份回购 - 公司于2025年12月18日执行了股份回购操作 [1] - 本次回购总金额为460.7万港元 [1] - 本次回购股份数量为23.93万股 [1] - 每股回购价格区间为19.04港元至19.33港元 [1]