文章核心观点 - 中央经济工作会议为房地产市场定调，提出“因城施策控增量、去库存、优供给”及推动“好房子”建设，行业正处于调整转型与格局分化的关键阶段 [1] - 各地区各部门政策支持推动市场止跌回稳，市场呈现二手房替代增强、热点城市回暖、租购模式重塑等结构性特征，同时房企风险化解取得进展 [1][2] 市场格局分化特征 - 二手房交易占比提升，市场结构向成熟格局演变：1—11月全国二手房交易网签面积在总交易量中占比达45%，传统以新房为主的增量格局正转向新房与二手房并举，并进一步走向以二手房为主的成熟市场 [1] - 热点城市率先回暖，供需两端政策协同发力：1—11月厦门、贵阳、武汉等城市新房和二手房网签交易总量同比保持增长，这些城市基本面坚实，通过优化限购、降低首付比例降低购房门槛，并优化土地供应结构以鼓励打造适配需求的产品 [2] - 租赁市场发展重塑住房消费模式：随着住房租赁市场快速发展及“租购同权”政策落地，租房需求替代了一部分购房需求，但公租房等有效供给仍显不足，需通过盘活存量解决 [2] 政策导向与市场影响 - 中央定调“控增量、去库存、优供给”：预计库存量大的城市或区域将严控新增土地供给，各地去库存政策将继续落地 [1] - 增加“好房子”供给成为激活市场的关键：实践表明，在品质提升、配套完善、服务优化方面满足市场期待的“好房子”供给，对激活市场和稳定预期至关重要 [2] - 房地产市场供求关系发生重大变化：当前市场新增供给减少，这既是各地落实严控增量的正向反馈，也是市场自发调整的结果 [1] 行业风险化解与信心修复 - 房企化债取得积极进展，行业风险逐步出清：近期房企风险化解取得进展，大型房企在热点城市拿地增多 [2] - 保交房扎实推进，资金支持助力信心修复：符合条件的项目被纳入“白名单”并获得资金支持，保交房攻坚战的扎实推进正逐步修复市场信心 [2]