住房租赁企业增值税政策 - 住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房可选择适用简易计税方法按照5%征收率减按1.5%计算缴纳增值税或适用一般计税方法 [4] - 住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房按照5%征收率减按1.5%计算缴纳增值税 [4] - 住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法并进行预缴时减按1.5%预征率预缴增值税 [4] 个人出租住房增值税政策 - 个人出租住房应按照5%征收率减按1.5%计算应纳税额 [4] - 其他个人采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入可在对应的租赁期内平均分摊 [15] - 分摊后的月租金收入未超过10万元免征增值税 [15] 免租期增值税处理 - 纳税人出租不动产租赁合同中约定免租期不属于视同销售服务 [7] 房地产开发企业出租房地产项目增值税政策 - 房地产开发企业中的一般纳税人出租自行开发的房地产老项目可选择适用简易计税方法按照5%征收率计算应纳税额 [12] - 房地产开发企业中的一般纳税人出租2016年5月1日后自行开发的与机构所在地不在同一县市的房地产项目按照3%预征率在不动产所在地预缴税款 [12] - 房地产开发企业中的小规模纳税人出租自行开发的房地产项目按照5%征收率计算应纳税额 [12] 租赁合同印花税政策 - 对个人出租承租住房签订的租赁合同免征印花税 [22] - 企业租赁自然人房东房产供员工住宿可享受印花税免征政策 [23] 通行费电子发票进项抵扣 - 客户通行经营性收费公路由经营管理者开具左上角标识"通行费"字样且税率栏次显示适用税率或征收率的通行费电子发票可按规定用于增值税进项抵扣 [26] - 左上角无"通行费"字样且税率栏次显示"不征税"的通行费电子发票不可用于增值税进项抵扣 [26]

住房租赁服务平台运营成效 - 平台自2017年底上线以来租赁合同备案量已突破780万套，在全国位列第一 [1] - 2019年以来连续7年开展特定服务活动，累计实现签约44.48万套(间) [1]

住房租赁市场纠纷概况 - 北京市通州区人民法院在2022年1月至2025年6月期间受理住房租赁纠纷案8500余件，案件数量呈持续快速增长态势[1] - 超过七成案件涉及中介公司，这些中介公司多以被告身份应诉，成为纠纷的主要源头[1] 典型纠纷案例与司法认定 - 法院认定出租人在收取定金后擅自将三居室改为四室构成对租赁条件的重大变更，构成缔约过失责任，判决全额退还定金2100元[2] - 在承租人提前退租的押金纠纷中，法院认定承租人单方搬离构成违约，但未一概认可合同约定的高额违约金（如月租金200%），而是结合履行情况、当事人过错程度等因素对过高违约金予以调减[3][4] - 法院判决在调整后的违约金足以弥补出租人损失的情况下，出租人无正当理由继续扣留押金3600元，须将押金退还承租人[4] 行业新规与市场影响 - 《住房租赁条例》于9月15日正式施行，对房屋安全、押金退还、租金稳定性及租赁备案等长期困扰租赁市场的问题作出明确规定[2] - 条例明确禁止将厨房、阳台等非居住空间单独出租用于居住，并规定单间租住人数上限和人均最低租住面积应符合当地标准，以遏制非法群租行为[2] - 条例厘清押金性质，强调除合同约定情形外出租人无正当理由不得扣减押金，并规定住房租赁经纪机构等不得代收、代付租金和押金，从资金流向上防范风险[3] 市场实践与风险防范 - 行业实践中需注意辨别机构类型，审查合同主体和收款主体，以确定押金的追索依据[5] - 针对“阴阳合同”或口头约定引发的争议，若双方均认可以口头约定为准且不损害第三方利益，可按口头约定处理；若对是否存在口头约定有争议，则按“谁主张谁举证”原则分配举证责任[5] - 认定租金涨幅是否合理应结合当地政府租金监测机制公布的租金水平信息，并综合考量房屋具体情况[5]

新规实施的积极变化 - 首部《住房租赁条例》于9月15日施行，为出租人和承租人维护权益提供法律保障[1] - 新规明确“出租人无正当理由不得扣减押金”等条款，使租客维权更有底气，有助于解决押金退还难等纠纷[1] - 各地住房租赁管理服务平台功能不断完善，租客可通过平台实现房源核验、网上签约、登记备案等服务，房源信息真实性明显提升[2] - 住房租赁企业管理服务持续优化，更加正规透明，例如链家等企业要求委托出租必须“三证合一”并取得房屋核验码，平台向企业开放数据接口简化了工作流程[2] - 目前多地规模较大的住房租赁企业正在升级住房租赁产品，持续完善相关配套、提升租赁服务质量[2] 行业现存挑战与监管漏洞 - 现实中仍存在大量“手拉手租房”现象，即租赁双方未签合同、进行现金交易，为纠纷埋下隐患[3] - 部分房源以“实惠”、“短租”为名规避备案与监管，部分中介仍存在规避新规的“灰色操作”[3] - 行业内装修品质纠纷的举证责任相关规定尚不清晰，例如劣质材料由谁举证、检测费用如何分担等问题缺乏清晰规则[3] - 各房产中介机构之间数据互不连通，也未与住房租赁管理服务平台对接，难以保证房源信息的真实性和质量，存在监管漏洞[4] - 多部门之间的协同监管、信息共享与联合执法有待加强，条例相应配套制度与实施细则仍不完善[4] - 部分房产经纪中介网站的房源图片存在明显修饰现象，室内实景与宣传图差距大[3] 未来发展方向与建议 - 需进一步畅通消费者维权渠道，落实行业协会、企业及相关部门的投诉制度，依法治理押金退还难、霸王条款等乱象[5] - 建议强化监管体系建设，提高监管执法力度，推动住房租赁市场规范健康发展[5] - 各地正在推出配套政策，例如西安强化了“数据端+资金端”的双重监管[5] - 建议进一步丰富住房租赁管理服务平台功能，完善从业机构、人员、房源、合同等数据，为经营主体和租客提供高效便捷服务[5]

新规带来的积极变化 - 新规为出租人和承租人维护合法权益提供了保障，例如规定“出租人无正当理由不得扣减押金”，使租客维权更有底气[1][2] - 各地住房租赁管理服务平台功能不断完善，租客可通过平台实现房源核验、信息查询、网上签约、登记备案等服务，房源信息真实性明显提升[4] - 住房租赁企业管理服务持续优化，更加正规透明，例如链家等企业要求委托出租必须三证合一，取得房屋核验码后才对外展示房源，平台向企业开放数据接口简化了经纪人工作流程[4][5] - 条例通过企业登记备案、信用评价等机制将各类经营主体纳入监管，一些不规范的经营主体逐步出清，市场竞争更有序，市场化、专业化住房租赁企业优势正在显现[5] 新规落地面临的挑战 - 现实中仍存在大量未签合同、现金交易的“手拉手租房”现象，为纠纷埋下隐患[6] - 部分纠纷的举证责任相关规定尚不清晰，例如装修品质纠纷中劣质材料该由谁举证、检测费用如何分担等问题缺乏清晰规则设计[6] - 仍有部分房源以“实惠”“短租”为名规避备案与监管，部分中介存在规避新规的“灰色操作”，如提供便宜装修的廉价出租房或二房东改造的隔断房[8][9] - 部分房产经纪中介网站房源图片存在明显修饰现象，室内实景与宣传图片差距较大，操作目的主要为引流[9] - 各房产中介机构之间数据互不连通，也未与住房租赁管理服务平台对接，难以保证房源信息真实性和质量，存在监管漏洞，多部门协同监管、信息共享与联合执法有待加强[9] 推动新规落实的举措 - 需进一步畅通消费者维权渠道，落实行业协会、企业及相关部门的投诉制度，依法治理押金退还难、任意中止合同、霸王条款等乱象，同时强化监管体系建设，提高监管执法力度和覆盖面[10] - 各地正推出配套政策，例如郑州发布《郑州市住房租赁合同范本》，重庆启动配套管理办法立法程序并强化全链条监管，北京明确个人转租10套（间）及以上将纳入行业监管[10] - 针对租金安全监管难点，西安强化“数据端+资金端”双重监管，青岛完善二手房交易资金监管、住房租赁资金监管、企业信用评价等措施，济南建立租金监管与监测功能从事后纠纷处理转向事前风险预防[11] - 拟对违规行为实施信用惩戒，对合规行为提供税收、融资等政策支持，培育规范市场化租赁企业，支持企业参与存量房屋盘活利用，构建多部门信息共享与协同执法机制提升监管效能[14] - 建议进一步丰富住房租赁管理服务平台功能，完善从业机构、人员、房源、合同等数据，为经营主体提供高效便捷服务[14]

新规实施的积极影响 - 条例为出租人和承租人维护合法权益提供了法律保障，明确出租人无正当理由不得扣减押金，增强了租客维权底气[1][2] - 新规通过企业登记备案、信用评价等机制将各类经营主体纳入监管，促使一些不规范的经营主体逐步出清，市场竞争更有序[3] - 条例让房源备案有明确依据，业主配合度提高，平台向企业开放数据接口简化了经纪人的工作流程，如链家等机构可实现租赁合同后系统自动办理备案[2] - 多地规模较大的住房租赁企业正在升级住房租赁产品，持续完善相关配套、提升租赁服务质量，市场化、专业化住房租赁企业优势正在显现[3] 新规落地面临的挑战 - 现实中仍存在大量未签合同、现金交易的“手拉手租房”现象，为纠纷埋下隐患，例如重庆大学生小邱的口头约定租房纠纷[4] - 纠纷的举证责任相关规定尚不清晰，例如装修品质纠纷中劣质材料该由谁举证、检测费用如何分担等问题缺乏清晰规则[4] - 部分房源以“实惠”“短租”为名规避备案与监管，凸显政策在执行中仍需进一步细化并加强监督[4] - 各房产中介机构之间数据互不连通，也未与住房租赁管理服务平台对接，难以保证房源信息真实性和质量，存在监管漏洞[5] - 多部门之间的协同监管、信息共享与联合执法有待加强，条例相应配套制度与实施细则仍不完善[5] 推动新规落实的措施 - 需进一步畅通消费者维权渠道，落实行业协会、企业及相关部门的投诉制度，依法治理押金退还难、霸王条款等乱象[6] - 需强化监管体系建设，提高监管执法力度和覆盖面[6] - 各地正推出配套政策，如郑州发布租赁合同范本，重庆启动配套管理办法立法并强化全链条监管，北京将个人转租10套及以上纳入监管[7] - 针对租金安全，西安强化“数据端+资金端”双重监管，青岛完善资金监管和企业信用评价，济南建立租金监管与监测功能从事后处理转向事前预防[7] - 拟对违规行为实施信用惩戒，对合规行为提供税收、融资等政策支持，培育规范市场化租赁企业，构建多部门信息共享与协同执法机制[7] - 建议进一步丰富住房租赁管理服务平台功能，完善从业机构、人员、房源、合同等数据，为经营主体和群众提供高效服务[8]

新规带来的积极变化 - 新规为依法治理住房租赁市场、解决相关纠纷提供了重要依据，例如“出租人无正当理由不得扣减押金”的规定增强了租客维权底气 [3] - 各地住房租赁管理服务平台功能不断完善，租客可实现房源核验、信息查询、网上签约、登记备案等服务，房源信息真实性明显提升 [3] - 住房租赁企业管理服务持续优化，更加正规透明，例如链家等企业要求委托出租必须三证合一并取得房屋核验码后才对外展示房源 [3][4] - 条例通过企业登记备案、信用评价等机制将各类经营主体纳入监管，一些不规范的经营主体逐步出清，市场竞争更有序 [4] - 市场化、专业化住房租赁企业优势正在显现，多地规模较大的企业正在升级住房租赁产品，持续完善相关配套、提升租赁服务质量 [4] 新规落地存在的挑战 - 现实中仍存在大量未签合同、现金交易的“手拉手租房”现象，为纠纷埋下隐患 [5] - 部分纠纷的举证责任相关规定尚不清晰，例如装修品质纠纷中劣质材料该由谁举证、检测费用如何分担等问题缺乏清晰规则 [5] - 部分房源以“实惠”“短租”为名规避备案与监管，部分中介存在规避新规的“灰色操作”，如提供隔断房 [5][6] - 部分房产经纪中介网站房源图片存在明显修饰现象，室内实景与宣传图片差距较大，操作目的为引流 [6] - 各房产中介机构之间数据互不连通，也未与住房租赁管理服务平台对接，难以保证房源信息真实性和质量，存在监管漏洞 [6] - 多部门之间的协同监管、信息共享与联合执法有待加强，条例相应配套制度与实施细则仍不完善 [6] 推动新规落实的举措 - 需进一步畅通消费者维权渠道，落实投诉制度，依法治理押金退还难、霸王条款等乱象 [7] - 需强化监管体系建设，提高监管执法力度和覆盖面 [7] - 各地正推出配套政策，如郑州发布租赁合同范本，重庆启动配套管理办法立法并强化全链条监管，北京明确个人转租10套及以上将纳入监管 [7] - 针对租金安全监管难点，西安强化“数据端+资金端”双重监管，青岛完善资金监管和信用评价制度，济南建立租金监管与监测功能以转向事前风险预防 [8] - 拟对违规行为实施信用惩戒，对合规行为提供税收、融资等政策支持，培育规范市场化租赁企业，支持企业参与存量房屋盘活利用 [8] - 构建多部门信息共享与协同执法机制，提升监管效能，并实现市、区、镇业务协同联办 [8] - 建议进一步丰富住房租赁管理服务平台功能，完善从业机构、人员、房源、合同等数据，为经营主体和租客提供高效便捷服务 [8]

公司成立信息 - 上海浦投昇耀科技有限公司于近日成立 [1] - 公司注册资本为1.1亿元人民币 [1] - 公司经营范围包含住房租赁和物业管理等业务 [1] 股权结构 - 公司由上海浦东生命科学产业发展有限公司全资持股 [1] - 上海浦东生命科学产业发展有限公司是上海张江（集团）有限公司的全资子公司 [1]

核心财务表现 - 2025年第三季度净收入为231亿元人民币，同比增长2.1% [5] - 同期净利润为7.47亿元人民币，同比下滑36.1%，呈现增收不增利态势 [5] - 毛利同比下降3.9%至49亿元人民币，毛利率同比下降22.7%至21.4% [7] 传统房产交易业务分析 - 新房业务总交易额（GTV）为1963亿元人民币，同比下降13.7%，对应净收入减少14.1%至66亿元人民币 [7] - 存量房业务GTV为5056亿元人民币，同比增加5.8%，但对应净收入为60亿元人民币，同比减少3.6% [7] - 房产交易业务（存量房与新房）合计占净收入约55%，其疲软是公司整体盈利能力下降的核心原因 [5][7] 成本控制与运营调整 - 公司通过将重资产自营模式向更轻的平台模式倾斜以控制成本，链家自营门店比例降低 [8] - 门店数量同比增长27.3%至61,393家，经纪人数量同比增长11%，但门店成本同比下降5.8%至6.63亿元人民币 [8] - 公司试点"B+"轻运营模式，计划从4个城市年底前拓展至30城以上 [10] 新业务发展态势 - 非房产交易业务净收入占比提升至45%，创历史新高 [13] - 住房租赁业务净收入同比猛增45.3%至57亿元人民币，并贡献超1亿元利润，在管房源超66万套 [13] - 家装家居业务净收入43亿元人民币，与去年同期基本持平 [13] - 租赁业务扩张导致相关成本激增38.8% [16] 新业务面临的行业挑战 - 家装行业集中度极低，CR10仅为1.8%，贝壳市场份额不足0.4% [18] - 租赁市场面临自如、相寓等成熟对手的激烈竞争，"省心租"模式存在获客成本高的问题 [16] - 家装行业流程长、非标属性强，存在消费者信任度不高的挑战 [18] 科技赋能与AI应用 - 三季度研发费用为6.48亿元人民币，同比增长13.2% [19] - 经纪人AI助手"来客"已覆盖41.4万经纪人，AI找房助手"布丁"已上线 [19] - 在租赁业务中，AI应用使收房人效提升13%；在家装业务中，AI用于需求分析、设计优化等环节 [21] 资本市场举措与转型背景 - 三季度股份回购金额达2.8亿美元，同比增长38.3%，创近两年单季度新高 [1][21] - 公司正处于从房产交易到居住服务的战略转型关键期，以降低对周期性强的传统业务的依赖 [3][4][15] - 中国房地产行业下行压力持续，上下游企业均面临增长压力 [4]

公司动态 - 保利发展间接全资持股新成立龙岩保润和院住房租赁有限公司 [1] - 新公司注册资本为5000万元 [1] - 新公司法定代表人为薛帅 [1] 业务拓展 - 新公司经营范围包含非居住房地产租赁、住房租赁、土地使用权租赁及柜台摊位出租 [1] - 此举标志着保利发展在住房租赁业务领域的进一步拓展 [1]