在深圳的科技园区，一套市场估价高达三千万的豪宅，其年租金约为三十六万，折算成租售比仅为1.2%。一位私募投资人张先生对此算了一笔精细的 账："将同样的资金投入理财产品，年化收益率若达到8%，其所得收益足以轻松覆盖每年的租金支出。而如果选择购房，仅是贷款产生的利息，就远远超过 了租金本身，更何况当前房价仍有下跌的趋势。" 这并非孤立现象。一线城市普遍低于2%的租售比，与仍旧超过3%的公积金贷款利率形成了鲜明对比。以上海为例，截至2025年，核心区域的千万级房产挂 牌一年仍无人问津，其持有成本已远高于房屋带来的租金收益。 政策导向：颠覆传统学区房的价值逻辑 随着2025年《住房租赁条例》的正式落地，"租房家庭子女就近入学公办学校"的权益将成为现实。家住北京海淀区的李女士的经历极具代表性：她毅然出售 了那套因学区价值支撑而价格虚高、且预期将贬值30%的老旧小区二手房，转而租住在一所知名学校旁占地200平方米的大平层。"我省下的五百万房款，足 够支付孩子读完国际学校所需的全部费用。" 与此同时，全国范围内保障性租赁住房的数量新增了650万套。国有企业正积极收购存量房产，将其转化为租赁住房，此举有效地进一步压低了市场租 ...

政策支持与市场发展 - 国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》提出推动基础设施REITs健康发展 提高推荐和审核效率 鼓励更多项目发行上市[1] - 证监会正会同相关部委深入推进基础设施REITs试点 完善制度机制并拓宽试点范围[2] - 沪深交易所就基础设施公募REITs新购入项目指引公开征求意见 国务院常务会议提出通过REITs盘活基础设施存量资产[2] 市场规模与项目进展 - 自2021年6月以来共有12只公募REITs上市 涉及产业园区 仓储物流和高速公路等领域 募资规模达458亿元[2] - 全国首批保障性租赁住房REITs项目正式申报 厦门安居集团和深圳人才安居项目分别向沪深交易所提交申报材料[5] - 多地出台利好政策推进REITs发展 四川提出11条举措 江苏鼓励更广领域探索 上海推动更多存量项目发行REITs[8] 产品创新与扩募机制 - 建立健全扩募机制 探索建立多层次REITs市场 支持通过扩募收购资产[3][9] - 保障性租赁住房REITs实现多元化扩容突破 具有租金稳定和土地出让金减免特点 预计年内挂牌[5] - 未来水利设施 数据中心等尚未覆盖的基础设施资产有望加速申报REITs产品[7] 资金循环与投资效率 - REITs创新了基础设施融资渠道 为基建投资提供可持续资金来源 发挥存量盘活和增量促进的双重作用[2] - 通过REITs为缺乏流动性的基础设施资产提供资金退出渠道 形成良性投融资循环[4] - 盘活资产可回收前期投入 提高资金使用效率 降低政府债务成本 吸引社会资本参与[4][7] 机构参与与市场建设 - 众多金融机构积极参与REITs项目招标 包括南方基金 易方达基金 广发基金 平安证券 中信证券等[8] - 华夏基金致力于与原始权益人和运营管理机构合作 推进新基础设施项目的发行或扩募工作[8] - 证监会支持上市REITs开展扩募业务 强化市场监管 推动多层次资本市场高质量发展[9]

亚洲REITs市场概况 - 2024年亚洲市场共有263支活跃REITs产品，同比增加38支，总市值2358亿美元，同比下降6.5% [3] - 中国内地、泰国和韩国新上市40支REITs，集中在工业/物流、零售、基础设施及可持续领域 [3] - 成熟市场日本、新加坡及中国香港因股价下跌和货币贬值导致市场份额下滑，而中国内地市值规模已超越中国香港，与日本、新加坡合计占亚洲总市值三分之二 [6] 中国内地REITs市场表现 - 截至2025年3月31日，中国内地基础设施公募REITs市场已上市64支产品，总发行规模1748亿元，总市值1860亿元 [11] - 2024年共上市29支REITs，其中不动产权类19支，收费收益权类10支，达到年度上市数量峰值 [11] - 消费基础设施REITs发行规模达213亿元，市值在2025年一季度超越产业园区，占不动产权类产品首位，占全市值15% [11] - 全市场REITs股价较发行价平均涨幅26%，平均分派收益率约为5.6% [13] 底层资产经营表现 - 消费基础设施REITs底层资产平均期末出租率同比提升3.2个百分点，租金单价上涨，平均收缴率达99% [1][18] - 保障性租赁住房REITs底层资产平均期末出租率虽同比小幅回落但仍保持在93%以上，租金单价小幅上涨，收缴率接近100% [18] - 产业园区及高速公路为主要业态，不动产权REITs平均市净率1.23，收费收益权REITs平均市净率1.25，仅6支REITs折价 [15] 业态与抗风险性 - 工业/物流REITs分派收益率超越办公REITs成为最高类型，办公类和数据中心类分派收益率下滑超过0.5个百分点 [8] - 零售类、酒店类、公寓类及医疗健康类REITs分派收益率较2023年上涨超过0.5个百分点 [8] - 综合类和工业/物流类REITs分派收益率虽下滑但仍稳定，体现良好抗风险特性 [8] 市场趋势与多元化发展 - 中国内地REITs市场底层资产呈现多元化趋势，消费基础设施、水利设施、医药仓储物流等新资产类型相继入市 [20] - 日本酒店REITs案例对中国公募REITs市场扩容具有借鉴意义，国内酒店资产存量规模大、运营表现突出 [17] - 利率下行背景下，较高分派收益率形成的利差吸引投资者关注并带来增量资金流入 [21] ESG与市场信心 - 截至2025年4月，国内共有15支REITs自愿披露ESG表现，涵盖产业园、消费基础设施、仓储物流等类型，披露数量同比增幅近一倍 [19] - 亚洲成熟REITs市场表现疲软，新兴市场的崛起增强了投资者信心 [19]

4月A股基金发行市场概况 - 4月新基金发行市场总募集规模达901.56亿份，其中股票型基金占比48.31%（435.53亿份），FOF基金平均单只规模达22.21亿份 [1][2] - 权益类与固收类产品形成"双轮驱动"格局，债券型基金募集337.97亿份（占比37.5%），中长期纯债型基金占债基总量的68% [2][3] - 头部效应显著，前20大股票型基金募集规模占全类别73%，被动指数型与主动管理型产品分别依赖赛道聚焦和明星基金经理效应 [5][6] 权益类基金表现 - 被动指数型基金贡献股票型基金近六成份额，华夏、易方达旗下上证科创板综合联接A类产品单只募集超40亿份 [2][6] - 主动管理型产品中，中欧红利智选A、景顺长城新兴产业A等偏股混合型基金发行规模均突破8亿份 [2][6] - 自由现金流ETF成新热点，南方中证全指自由现金流ETF以19.09亿份领跑，易方达、大成同类产品募资均超10亿份 [6] FOF基金异军突起 - 混合型FOF单只平均规模达22.21亿份（行业平均水平的2倍以上），南方稳见3个月持有A、招商稳健策略优选3个月持有A发行份额集中在20-30亿份区间 [1][3] - FOF基金占全月新发份额近10%，其"哑铃型"配置特性契合市场对"抗波动"和"稳健增值"的需求 [1][3] 创新产品动态 - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT发行5亿份，推动公募REITs在民生领域布局 [4] - 跨境指数产品（如国泰富时中国A股自由现金流聚焦联接A）及细分赛道产品（北证50成份指数基金、中证人工智能主题指数基金）密集发行 [4] - 科创板、港股通、人工智能等特定主题产品占新发基金37%，反映市场"精准布局"倾向 [4] 行业趋势展望 - 权益资产吸引力或随宏观经济筑底回暖提升，债券型基金和FOF将继续充当资产配置"稳定器" [4] - "权益唱戏、固收打底"的哑铃型结构可能延续，多元化配置工具发展将挖掘增量空间 [4]

4月A股市场基金发行概况 - 4月新基金发行市场权益类产品延续强势，119只新基金合计募集901.56亿份，其中股票型基金以435.53亿份占据48.31% [1][2] - FOF基金异军突起，4只新发混合型FOF合计募集88.84亿份，占全月份额近10%，单只平均规模达22.21亿份 [1][3] - 固定收益类产品保持稳健发行节奏，20只债券型基金募集337.97亿份，占比37.5% [2] 权益类基金发行特点 - 被动指数型基金贡献近六成份额，华夏、易方达旗下上证科创板综合联接A类产品单只募集规模均超40亿份 [2] - 主动管理型产品依赖明星基金经理效应，中欧红利智选A、景顺长城新兴产业A等偏股混合型基金发行规模均突破8亿份 [2] - 前20大股票型基金募集规模占全类别比例达73%，头部效应显著 [5] 固定收益类基金发行特点 - 中长期纯债型基金占比达68%，浦银安盛普航3个月定开、泰康中债1-5年政策性金融债指数A等产品实现"顶额发行" [2] - 被动指数型债基凭借费率优势份额占比提升至22%，成为债基发行新亮点 [2] FOF基金表现突出 - 南方稳见3个月持有A、招商稳健策略优选3个月持有A等FOF产品发行份额集中在20亿-30亿份区间 [3] - FOF通过分散投资降低单一资产波动的特性，与当前市场追求"稳健增值"的需求高度契合 [3] 创新产品亮点 - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT顺利完成5亿份发行，公募REITs在民生领域布局持续深化 [4] - 国泰富时中国A股自由现金流聚焦联接A等跨境指数产品推出，为投资者打开全球资产配置新窗口 [4] - 北证50成份指数基金、中证人工智能主题指数基金等细分赛道产品密集发行 [4] 行业趋势与展望 - 投资于科创板、港股通、人工智能等特定主题的产品占比达37%，市场更倾向"精准布局" [4] - 权益资产吸引力有望进一步提升，债券型基金和FOF作为资产配置"稳定器"将继续保持需求韧性 [4] - "权益唱戏、固收打底"的哑铃型结构或延续，公募新发市场有望在结构性机会中持续挖掘增量空间 [4] 头部效应加剧 - 被动产品中科创主题指数基金成为细分赛道"吸金"主力，华夏、易方达旗下产品单只规模超40亿份 [5][6] - 主动产品依赖明星基金经理效应，中欧、景顺长城等品牌号召力显著 [6] - 南方中证全指自由现金流ETF以19.09亿份的发行规模拔得头筹，易方达、大成相关产品形成"第一梯队" [6]