抢抓"金九"楼市窗口期，北京房企近期加快推盘节奏。北京商报记者根据北京市住建委公开信息统计， 9月以来，北京市住建委已核发25张预售许可证，涉及22个房地产项目，覆盖海淀、朝阳、通州、丰台 等10个区域，合计提供房源近6000套。 从供应节奏看，9月13日成为本月房源集中入市的重要时点。当天共有5个项目同步取得预售许可证，单 日释放房源1943套，占9月以来总供应量的超三成，形成阶段性供应小高峰。业内专家分析，2025年北 京"金九"楼市呈现"供应放量、成交回暖"的特点，主要得益于季节性销售窗口与政策支持、市场需求的 多重共振。 单盘去化率超50% 北京市住建委预售信息显示，截至9月27日，本月共发放25张预售许可证。其中，北京建工嘉棠澐玺 （备案名：嘉棠云玺苑）、中建·运河玖院（备案名：运佳苑<一期>）、兴创沐春墅（备案名：沐春墅 小区）、龙湖·宸翰（备案名：宸翰家园）、中海·瑞文里（备案名：瑞玉苑）、中建·臻源府（备案名： 臻源府）、紫京宸园（备案名：东晏和园）、国誉星城（备案名：星洵家园）、北京璞樾（备案名：璞 樾家园）9个项目为首次取证。 从开盘安排来看，北京建工嘉棠澐玺与中建·运河玖院目前登记状态为 ...

新华财经上海9月26日电上海市规划和自然资源局26日发布印发《关于进一步促进本市住宅品质提升的 规划资源若干意见》的通知（以下简称"《意见》"）。这意味着上海版"好房子"标准终于迎来落地。 《意见》包含鼓励在小区出入口或沿街设置便民商业公共设施；可局部提高建筑限高，便于住宅提高层 高；外立面采用干挂石材、金属、陶板或其他高品质材料，饰面层不计入容积率等。 （文章来源：新华财经） 其中，作为最受购房者关注的问题之一，阳台计容方面的规定也得到了明确：阳台（含封闭式阳台）同 时符合以下条件的，面积按其水平投影面积的1/2计入容积率：每户阳台水平投影总面积不大于该户型 建筑面积的10%，且不大于16平方米（含16平方米），户型建筑面积小于80平方米的，可以设置总面积 不大于8平方米的阳台；每个阳台的设计进深（取阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离）不超过 1.8 米（含1.8米）。超出上述情况的阳台建筑面积，超出部分应按其水平投影面积的全面积计入容积 率。 ...

政策调控趋势 - 政策转向精细化区域调控 北京五环外允许京籍家庭和缴纳满两年社保的非京籍人士多套置业 五环内限购政策维持严格 [2] - 政策聚焦止跌回稳而非刺激上涨 国务院会议强调巩固房地产市场止跌回稳态势 不再以房价暴涨为目标 [5] - 各地政策分化明显 苏州取消新房限售 海南选择性收购滞销商品房改造为保障性住房 [2] 市场供需变化 - 北京五环外新房库存占全市81.4% 二手房挂牌量超50% 政策针对性缓解高库存区域压力 [2] - 全国70个大中城市中多数房价仍下跌 7月跌幅有所收窄 市场触底可能延迟至2027年 [5] - 城镇人均住房面积突破40平方米 住房总量饱和 需求从"有无"转向"好坏" [7] 产品结构转型 - 住宅建设标准转向安全舒适绿色智慧 四川推出全国首个好房子地方标准 遂宁要求新建住宅层高不低于3米 [8] - 三类高风险房产加速贬值：高层老洋房因房龄过长难获贷款 远郊期房库存高压（如上海外环外库存12.1万套 消化周期20个月） 商办类房产空置率超20%（二线核心商圈达35%） [10] 行业本质重构 - 房产从投资品回归消费品 购房核心目的转为居住舒适度而非升值预期 [11] - 刚需购房需满足余款充足且月供压力可控条件 炒房致富机会显著减少 [11]

市场现状 - 2025年7月70个大中城市商品住宅销售价格环比下降 一线城市新房环比降0.2% 二手房降1.0% [1] - 一线城市新房价格同比下降1.1% 其中上海逆势上涨6.1% 广州下降4.6% 深圳下降2.2% [3] - 二手房市场分化明显 北京上海同比降幅控制在3%以内 广州同比下降6% [3] - 2025年上半年全国新房成交面积同比下降8% 二手房挂牌量同比增加23% [5] 政策动态 - 住建部央行联合发布《房地产从业机构反洗钱工作管理办法》9月1日实施 要求身份不明客户不得购房 [1] - 武汉对二孩三孩家庭分别发放6万12万元购房补贴 泰州推出8类补贴最高可补8万元 浏阳按契税金额60%发放补贴 [3] - 长春延长公积金贷款最高额度政策至2025年底 有共同借款人家庭可贷100万元 [4] - 5年期以上LPR维持3.5% 商贷首套利率最低3.15% 公积金首套利率2.6% [5] - 南京换购新房可叠加政府1%和企业3%补贴 武汉出售自有住房后6个月内购房可获契税全额补助 [6] - 宜宾三江新区对"以旧换新"给予新旧房价差5%补贴最高3万元 二孩三孩家庭额外再补4-6万元 [6] - 住建部《住宅项目规范》要求新建住宅层高从2.8米提升至3米 4层及以上需配电梯 隔声标准从75分贝降至65分贝 [7] 区域市场表现 - 青岛市南区次新房价格回调10% 城阳区部分新盘因地铁开通价格企稳 [3] - 青岛浮山后2018年交付高层住宅因得房率低梯户比高 价格较峰值下跌18% [7] - 某中部城市保障房租金为市场价60% 导致周边二手房挂牌价下跌12% [10] - 2025年7月三线城市二手房价格同比下降6.4% 降幅高于一二线城市 [10] - 北京房山区"保交楼"项目通过法院协调解除土地查封 765户业主拿到房产证 [10] 行业发展趋势 - 2024年全国商品住宅现房销售面积占比达26.5% 较2020年提高16个百分点 [10] - 浙江南浔发行5.12亿元专项债收购404套存量房改造为保障性租赁住房 辽宁计划2025-2027年收购12万套商品房用于保障房 [10] - 上海要求2025年新建住宅100%采用装配式建筑 绿色建筑占比超90% [10] - 南京河西中某楼盘因配备全屋智能系统24小时管家服务 开盘去化率达85% [10] - 2025年全国计划改造2000年前建成老旧小区 北京某小区改造后二手房挂牌价上涨5% 成交周期缩短15天 [11] 投资策略建议 - 改善型卖家可优先选择参与"以旧换新"的开发商项目 如青岛某楼盘推出"旧房托管+新房锁定"服务 [6] - 投资型卖家建议将多套非核心房产变现 置换为一线城市或强二线城市次新房 [12] - 可关注武汉长江新区成都东部新区等规划新区 未来5年基础设施投资超千亿 [12] - 合肥购房补贴截止到2026年5月14日 泰州"以旧换新"补贴2025年12月31日后将下调30% 长春房交会贴息政策仅覆盖2025年9月 [12]

行业现象 - 部分新房项目将阳台、露台、飘窗、夹层等不计入建筑面积的区域打包算进套内面积 制造得房率超100%的营销噱头 [1] - 一些城市的新房得房率已出现130%的极端案例 [1] - 广州、深圳等城市的高得房率"新规产品"在今年上半年去化率较高 反映购房者对该类产品的青睐 [1] 政策背景 - 各地推出建筑工程容积率计算办法 对阳台面积、飘窗深度等标准进行调整 [1] - 《住宅项目规范》于今年5月正式实施 以安全、舒适、绿色、智慧为目标规范住宅项目建设 [2] 行业标准 - 住宅得房率定义为套内建筑面积与房屋建筑面积的比率 因公摊面积客观存在通常不可能超过100% [1] - 市场逐步催生出一批高得房率的"新规产品" 同时衍生出开发商"偷面积"的灰色操作 [1] 发展方向 - 真正的好房子应在产品设计、建筑质量、社区服务、绿色节能、配套服务等方面下功夫 [2] - 需将行业关注重点聚焦到提升建筑质量、优化规划设计以及提高服务水平 [2] - 各地应加快出台地方实施版本 推动好房子建设进程持续加速 [2]

行业现象 - 部分新房项目将阳台、露台、飘窗、夹层等不计入建筑面积的区域打包算进套内面积 制造得房率超100%的营销噱头 一些城市新房得房率甚至达到130% [1] - 市场催生出一批高得房率的新规产品 今年上半年广州、深圳等城市的新规产品去化率较高 反映购房者对高得房率产品的青睐 [1] - 开发商衍生出更多偷面积的灰色操作 购房者盲目追求高得房率指标是对好房子标准的误读 [1] 政策规范 - 《住宅项目规范》正式实施 以安全、舒适、绿色、智慧为目标 在规模、布局、功能、性能和关键技术措施等方面对住宅项目建设、使用和维护作出规定 [2] - 各地应加快出台地方实施版本 推动好房子建设进程持续加速 [2] 产品标准 - 真正的好房子应在产品设计、建筑质量、社区服务、绿色节能、配套服务等方面下功夫 而非追求高赠送面积 [2] - 提升建筑质量、优化规划设计以及提高服务水平是提高居住舒适度和生活品质的关键因素 [2]

行业现象 - 部分新房项目将不计入建筑面积的阳台、露台、飘窗、夹层等区域面积打包算进套内面积 制造得房率超100%的营销噱头 [1] - 一些城市的新房得房率甚至达到130% [1] - 住宅得房率是套内建筑面积与房屋建筑面积的比率 由于公摊面积客观存在 通常情况下不可能超过100% [1] 政策影响 - 各地推出建筑工程容积率计算办法 对阳台面积、飘窗深度等标准进行调整 [1] - 市场逐步催生出一批高得房率的新规产品 [1] - 今年上半年广州、深圳等城市的新规产品去化率较高 [1] 行业标准 - 好房子产品不代表高赠送 应在产品设计、建筑质量、社区服务、绿色节能、配套服务等方面下功夫 [2] - 《住宅项目规范》以安全、舒适、绿色、智慧为目标 在规模、布局、功能、性能和关键技术措施等方面作出规定 [2] - 各地应加快出台地方实施版本 推动好房子建设进程持续加速 [2]

项目概况 - 北京首个实现全现房销售的新建商品住宅项目 采用预约看房模式并要求提供300万-500万元资产证明 [1][2] - 项目由葛洲坝于2021年12月以11.4亿元竞得 成交楼面价约2.8万元/平方米 [3] - 项目占地约1.3万平方米 地上建筑规模约4万平方米 总房源仅98套 [2][8] - 预计9月开盘10月交付 户型包括102平方米及130平方米三居室、160平方米四居室 限价10.66万元/平方米 [4] 区位优势 - 位于东三环与东四环之间 紧邻地铁7号线九龙山站和14号线平乐园站双轨道交通 [3] - 步行至合生汇仅12分钟 周边配备陈经纶帝景分校、北京第二实验小学、和睦家医院及朝阳医院等优质资源 [3] - 周边无在售新房 二手房挂牌价格区间为9.3万-12万元/平方米 [3] 产品设计 - 160平方米户型采用南向四面宽设计 客厅面宽4.55米 [6] - 居室层高达3.05米 超过"好房子"标准制定的3米要求 [9] - 楼体外立面使用铝板材质 与当前新房项目标准一致 [9] - 项目得房率最高为80% 低于近期新房90%的水平 [8] 配套设施 - 社区景观花园面积约5000平方米 其中园林绿化面积4300平方米 [8] - 设有长度63米的艺术长廊并配备卡座 但未实现风雨连廊贯通设计 [8] - 一层与二层打造为咖啡厅及休憩空间 弥补会所缺失 [9] - 未配备全屋智能功能 部分家电如烤箱洗碗机未纳入赠送范围 [9] 市场定位 - 160平方米户型单套总价不超过2000万元 在北京市场具有较好性价比 [4] - 现房销售模式可节省期房2-3年空档期租金成本 实现即买即住 [10] - 2025年前5个月现房销售面积1.3亿平方米 同比增长13.2% 占比升至35.6% [10] - 现房销售适合城市核心区体量不大的地块及资金实力雄厚的开发商 [11] 行业趋势 - 现房销售好于期房 未来5-10年内有望成为主流交房方式 [10][11] - 购房者对房屋质量关注度提升 现房销售可避免延期交房及烂尾风险 [11] - 位于核心区的地块即使产品存在调整 仍可凭借地段优势突破市场 [11]

土地供应概况 - 丰台区集中推介11宗共45公顷优质商品住宅用地，分布于花乡、南苑、长辛店等热点区域，其中9宗位于三环四环周边[1] - 所有地块均落实北京"好房子"标准，涵盖教育、医疗、交通等成熟配套，距离轨道站点约1公里[1] - 地块分为三种类型：5宗棚户区改造地块、5宗城中村改造地块和1宗一级开发地块[2] 地块区位及配套 - **棚户区改造地块**：岳各庄村地块位于西三环至西四环间，用地面积2.18公顷，建筑规模5.8万平方米，临近地铁10号线及规划11号线[3] - **城中村改造地块**：南苑地块位于南四环南侧，用地面积6.14公顷，建筑规模12.65万平方米，临近地铁19号线[4] - **一级开发地块**：分钟寺新村地块位于东南三环外，用地面积9.19公顷，建筑规模27万平方米（含住宅11.71万平方米）[4] 市场影响与竞争格局 - 丰台区在售新盘包括中海丰和叁號院、中建云境等，竞争激烈，但部分优质项目如中海丽金府（网签均价10.5-10.9万元/平方米）表现突出[6] - 专家建议降低拿地门槛与成本，优先推出小规模地块以缓解企业资金压力，优化大体量地块供地计划[6] - 新增供地将拓宽新房选择范围，提升住房供给质量，激活消费端活力[1][6]

政策引导 - 山西省、福建省、甘肃省加强部门统筹，明确推动"好房子"建设的重点工作和责任部门，加强政策、土地、金融、财税要素支撑 [1] - 山东将高品质住宅项目纳入绿色金融支持范围，鼓励银行对符合条件的企业、项目通过开辟绿色通道、加大信贷支持力度、降低信贷融资成本等方式给予支持 [1] 技术支撑 - 江苏、浙江针对新建住房品质提升和改善发布技术导则 [2] - 湖北发布老房子改造成"好房子"的技术指引 [2] 科技赋能 - 广东、江西、河南围绕"好房子"建设开展科技攻关 [2] - 江西立项62项课题解决住宅隔声、房屋渗水、墙面空鼓等常见问题 [2] - 河南立项12个住房品质提升相关课题 [2] 产业体系 - 山东成立高品质住宅创新研究中心，为"好房子"建设提供智力支撑 [2] - 北京在新建保障性住房中实现住宅产业化、绿色建筑行动"两个100%"全覆盖 [2]