文章核心观点 - 富轩全屋门窗董事长李昌安在2025行业之光大会上接受专访，分享了公司如何将国家“好房子”建设等政策机遇转化为发展动能，并阐述了公司在产品创新、价值竞争、未来规划等方面的战略，强调以高品质、智能化、绿色化产品引领行业高质量发展 [1][3] 政策机遇与行业标准 - 公司产品成功入选中国建材流通协会《面向“好房子”建设的“好材料”选用指南(2025)》，认为国家背书的“好房子”标准为行业提供了清晰可靠的发展导向，解决了标准模糊问题 [3] - 公司转化政策机遇的核心是“以标准为尺，以产品为基”，不仅确保产品符合甚至超越标准，还主动推广标准以带动全行业参与 [4] - 行业在政策落地过程中需补齐“共识凝聚”和“执行落地”两大能力，避免“重认证、轻践行”的形式主义，将智能、绿色、安全等要求融入研发、生产、服务全链条 [4] 产品创新与市场实践 - 公司积极响应国家以旧换新政策，自2023年第四季度开始行动，2024年上半年市场反馈良好，下半年还主动推出企业补贴，形成政企联动，放大政策效应并带动了市场业绩明显增长 [4] - 在产品创新上围绕“智能、绿色、适老化、安全、高性能”发力，例如推出采用汽车级雷达智能系统的电动口袋门，可实现碰撞时100%秒停，有效避免夹伤风险，且开启后完全隐藏不占空间 [5][6] - 该产品将跨行业的汽车雷达技术应用于门窗领域，信号更稳定、反应更快速，实现了“好产品服务好房子”的理念 [6] 行业生态与核心竞争力 - 构建家居建材行业良性生态的核心是跳出低水平价格竞争，回归价值本身，形成“以价值论英雄”的共识 [8] - 公司的核心竞争力聚焦三个维度：坚守以“安全高性能”为底线的品质；深化智能化、适老化及绿色环保材料的研发创新；使所有研发和生产契合“好房子”标准 [9] 未来发展规划 - 公司未来业务发展核心概括为“四个稳”：稳守国内市场基本盘；稳企业发展，聚焦健康运营；稳客户口碑；借助“一带一路”东风，稳外贸增长，加大海外市场布局 [9] - 在新赛道探索上，优先考量三个因素：是否契合国家绿色化、智能化、适老化等政策导向；是否匹配企业现有的技术、生产和品牌核心能力；是否具备能为用户长期创造价值的长期价值 [10]

公司项目定位与核心理念 - 首钢·璟悦长安项目以“超配逻辑”重塑社区公共空间形态，旨在为京西带来全新的人居改善跃迁 [1] - 项目将“好房子”的基因注入生活每个角落，其公共空间设计理念强调“酒店感、仪式感、情景感、互动性” [3] - 项目通过系统性公共区域设计，构建从入园到归家的全场景公共空间系统 [5] 公共空间系统设计与功能 - 项目采用双入口布局及南北地下车库出入口，实现人车分流 [6] - 项目打造约1200平方米的“央景下沉式”城市会客厅，集成了会客厅、书吧、水吧、茶室、健身房等多功能立体化休闲与会客空间 [6] - 单元门设计融合水景与光影，旨在提升归家仪式感与美学体验 [6] - 项目将功能与美学结合，把归家动线、社交场景、景观场景嵌入生活，重塑公共空间体验感 [6] 架空层“第二客厅”的多元化场景 - 项目规划四大主题架空层，分别对应童玩、康养、社交、办公功能，作为全龄生活的延展场域 [6] - 童玩模块规划静态与动态活动区，满足全龄儿童成长需求，并配备婴儿车存放等贴心配套 [8] - 康养模块融合书画、棋牌等休闲空间与康体活动区域，聚焦老年人生活与社交需求 [8] - 社交模块包含休闲区与生鲜驿站、便民工坊等实用配套，促进邻里互动 [8] - 办公模块规划轻办公区、自习空间及四点半学堂，满足临时办公、陪伴学习及课后托管需求 [8] 项目与行业标准的契合 - 项目的公区空间以“超配”逻辑精准呼应“好房子”新规中“全龄友好、场景多元”的核心要求 [10] - 项目以归家动线为脉络，将设计理念融入细节，旨在用情景感与互动性编织生活场景，唤醒新的人居想象 [10]

楼市发展模式转变 - 中国房地产市场正临近第四次关键拐点，核心是游戏规则重构，从“闭眼赚”转向“好房子”成为市场硬通货，购房逻辑彻底改变 [1] 新发展模式核心：从量到质 - 住建部定调房地产“新发展模式”，告别“追求数量”的旧时代，迈入“追求质量”的新阶段，核心关键词是“好房子” [2] - “好房子”有必须执行的“六不”硬性标准：不霉、不堵、不漏、不吵、不裂、不臭，旨在解决当前住宅普遍存在的痛点 [2] - 新规要求自2025年5月1日起，新建住宅层高不得低于3米（较之前提高20厘米），4层及以上住宅必须加装电梯，楼板隔音标准大幅提高 [3] - 新标准是强制性规范，将从根本上改变住宅供给的品质格局，迫使开发商按规建设 [3] 存量市场改造：老旧小区升级 - “好房子”政策不仅针对新房，也涵盖老旧小区改造，目标是让老房子变“好房子” [5] - 全国已完成24万多个老旧小区改造，惠及1.1亿居民，未来改造规模将持续扩大 [5] - 改造内容向“好房子”标准升级，包括加装电梯、改造管道、优化隔音、完善配套等 [5] - 老旧小区改造会分流部分新房改善需求，使新房市场竞争更聚焦于“品质” [5] 2026年市场展望：筑底分化 - 机构判断2026年楼市将“筑底寻稳，聚焦高质量”，整体呈现“稳中有调、结构分化”态势，最坏时期可能正在过去，但不会全面暴涨 [6] - 预测2026年全国商品房销售面积在9.0-9.5亿平方米之间，相比2024年的约9.7亿平方米可能有小幅下降，但降幅会明显收窄 [6] - 市场结构分化加剧：有产业支撑、人口持续流入的一线及强二线城市，因“好房子”需求旺盛而更具韧性；资源收缩、人口外流城市则难有起色 [6] - 未来政策可能是一套“组合拳”，包括适度宽松的货币政策、财政工具支持和产业政策引导，目的是帮助市场平稳过渡到“新发展模式”，而非刺激房价上涨 [6] 购房决策逻辑改变 - “闭眼买房赚钱”时代结束，未来买房需关注城市选择、板块价值和楼盘品质 [7] - 购房决策核心是认准“好房子”标准和选对城市板块，应把“品质”放在首位，对照“六不标准”及具体规范考察 [9] - 应优先选择有产业、有人口的一线核心城市及强二线城市，这些地方“好房子”需求持续旺盛，楼市抗风险能力强 [9] - 需关注板块配套成熟度，优先选择配套完善或规划明确的板块，这些板块的“好房子”未来升值空间更大 [9] - 购房应回归居住本质，以“自住舒适、品质过硬”为首要原则，兼顾长期发展潜力，不要被短期政策刺激冲昏头脑 [10] 行业影响与未来方向 - 第四次拐点本质是一场“品质革命”，“好房子”成为市场硬通货，改变了过去“只看涨跌、不看品质”的购房逻辑 [11] - 对开发商而言，唯有深耕品质、满足“好房子”标准，才能在市场竞争中立足 [11] - 未来楼市是“好房才赢”，发展方向是“更舒适、更宜居、更安全” [12]

文章核心观点 - 房地产市场在2025年迎来以“止跌回稳、提质增效”为特征的第四次拐点，一个以“稳”为基、以“质”为核的新周期正在开启 [1][7] 政策锚点 - 住建部推出“四个取消、四个降低、两个增加”的政策体系进行精准调控 [2] - “四个取消”政策取消限购、限售、限价及住宅标准划分，赋予城市政府调控自主权，政策实施后一手房看房量、签约量及二手房交易量同步上升 [2] - “四个降低”政策从成本端降低购房负担，住房公积金利率下降0.25个百分点，房贷最低首付比例统一至15%，存量房贷利率平均下调0.5个百分点，预计为1.5亿居民节省利息支出1500亿元 [2] - “两个增加”政策包括新增100万套城中村及危旧房改造项目，并将“白名单”项目信贷规模扩至4万亿元，截至10月16日已有2.23万亿元贷款获批 [2] 数据印证 - 70个大中城市商品住宅价格环比降幅呈现结构性收窄，二线城市新建商品住宅同比降幅收窄0.1个百分点 [4] - 上海10月新建商品住宅价格环比上涨0.3%，深圳、成都等4城二手房价格打破连续7个月下跌态势 [4] - 2025年1-10月全国新建商品房销售面积71982万平方米，10月末商品房待售面积较9月末减少322万平方米，住宅待售面积减少292万平方米 [4] - 2024年10月以来新建商品房交易网签面积连续多月同比、环比双增长 [4] - 1-10月住宅投资56595亿元，同比下降13.8%，但房企竣工面积同比增长22% [4] 供给革新 - 住建部明确提出涵盖绿色健康、低碳节能、智能便捷与安全保障四大维度的“好房子”建设标准 [5] - 2024年1-9月保障性住房已建设筹集148万套（间），年底前将实现450万新市民、青年人入住目标 [5] - 政策推动存量资产盘活，北京通过存量非居改建新增保障性租赁住房约2300间 [5] - 2025年11月多家头部房企融资成本同比下降50个基点，部分央企融资利率跌破2%，股权融资占比从2022年的12%提升至28% [5] 保障托底 - 2025年保障性住房建设进入规模化推进阶段，各地坚持货币与实物、配租与配售相结合 [6] - 北京市2025年第二批保障性住房建设筹集计划包含新建项目17个、房源1.98万套，筹集项目7个、0.24万套，竣工项目7个、房源0.81万套 [6] - “十四五”期间重庆市已建成公租房58.3万套、筹集保租房30万套 [6] - 《“十五五”规划建议》明确将优化保障性住房供给，与商品房市场形成“租购并举”的新格局 [6]

地块基本信息 - 地块名称为奉贤区FXS1-0301单元33-01地块（杨王地块），位于光钱路东侧、金汇港西侧 [5] - 地块占地面积47.89亩，容积率为1.2 [5] - 地块由上海江海置业有限公司、上海高屋置业有限公司、上海合墨辰实业有限公司、上海禾启顺置业有限公司联合竞得，成交价为68964万元 [6] 项目规划与定位 - 项目将践行“好房子”标准，定位为高品质、低密度的品质住宅新标杆，精准把握市场对改善型住房的需求变化 [4] - 1.2的低容积率规划符合“好房子”标准对居住舒适度的要求，为打造高品质低密度社区创造了条件 [6] - 项目计划以联排、叠墅等低密产品为主，精准对接改善客群需求 [6] 资源禀赋与设计优势 - 地块东侧紧邻金汇港水系，为绿色宜居设计提供了天然优势，未来可通过景观设计将水系资源融入社区环境，打造亲水宜居的高品质住区 [6] - 项目凭借独特的低容积率规划与生态资源禀赋，有望打造成为南桥镇品质住宅的新标杆 [4] 周边配套 - 地块周边已形成成熟的“十五分钟生活圈”，拥有龙湖天街、传悦坊、南方国际广场等商业综合体 [7] - 周边聚集奉贤中学、三官堂学校等优质学校，以及九棵树未来艺术中心、上海之鱼等文化生态地标 [7] 行业背景与影响 - 随着《上海市好房子标准与技术要求》正式实施，上海住宅市场正迎来新一轮品质升级 [4] - 该标准从绿色低碳、智能智慧、安全耐久等多个维度为住宅开发建设树立新标杆，正在深刻改变当前住宅开发格局 [4] - 项目通过低密规划、生态资源与完善配套的有机结合，旨在成为奉贤践行新时代人居理念的示范项目 [7]

好的，作为拥有10年经验的投资银行研究分析师，我已仔细研读这份2026年家电行业投资策略报告，并总结关键要点如下。 核心观点 报告认为，家电行业在经历需求改善与估值回落后，配置性价比凸显，并围绕“红利”、“科技”、“出海”三大主线布局2026年投资机会 [2][3][4]。 板块回顾：需求与估值分析 白电板块 - 2025年1-9月空调累计内销量9081万台，同比增长8.4%，但25Q3单季度增速放缓至6.0%，其中9月内销同比下滑2.5% [1][3][9] - 空调外销受高基数和关税影响显著，25Q2/Q3出口同比分别下降8.2%/12.9%，2025年1-9月累计外销量7264万台，同比仅增2.2% [3][9] - 行业集中度略有回落，2025年1-9月空调出货CR3为59.6%，同比下降0.6个百分点 [10] - 截至2025年9月，空调渠道库存为4335万台，库存销量比为41%，略高于历史中枢水平但风险可控 [10] 厨电板块 - “以旧换新”政策对传统厨电拉动效果显著，2024年油烟机零售额362亿元同比增长14.9%，燃气灶零售额204亿元同比增长15.7% [1][3][24] - 2025年上半年油烟机、燃气灶零售额分别为167亿元和93亿元，同比保持11.8%和10.1%的增长 [1][24] - 新兴品类表现分化，集成灶销售承压，2024年零售额173亿元同比下降30.6%；洗碗机表现亮眼，2024年零售量229万台，零售额132亿元，同比分别增长18.0%和17.2% [25] 估值与机构持仓 - 白电板块估值回落至近年底部，配置性价比凸显 [1][2][29] - 截至2025Q3，公募基金家电股重仓占比为2.45%，配置比例连续4个季度回落，其中主动基金在白电板块超配0.38%，小家电超配0.11% [2][34] 趋势研判：2026年驱动因素 政策与内需 - “以旧换新”政策成效显著，2024年拉动8大类家电销售6000多万台，直接带动消费超2600亿元；2025年政策加力扩围，截至9月已带动超1.26亿台产品销售 [54][57] - 地产政策转向“托举并用”，多地出台“好房子”标准文件，有望激发房地产市场新活力并带动家电需求 [48][51][52] 出口与成本 - 家电出口景气度逐季回落，25Q2/Q3出口额同比均下降6% [63] - 洗衣机出口表现相对稳健，25Q3出口额同比增长13%，其对美国市场依赖度仅为4.8%，受关税影响较小 [63][68][69] - 头部企业通过全球产能布局应对贸易波动，例如海尔智家在全球拥有35个工业园和163个制造中心，美的集团在海外设有23个制造基地 [71][72][73] - 成本方面，截至2025年11月14日，铜价较年初上涨17.8%，铝价上涨10.1%，而美元兑人民币汇率为7.0816，较年初下跌1.5%，仍利于出口 [75][77] 投资主线与标的推荐 红利主线 - 聚焦白电、黑电头部企业，其具备“低估值、高分红、稳增长”属性，推荐组合为“三大白电”（海尔、美的、格力）和“两海信”（视像、家电） [2][4] 科技主线 - 上游核心零部件企业向机器人、数据中心温控、半导体等新兴领域转型，推荐标的包括盾安环境、华翔股份、三花智控、安孚科技 [2][4] 出海主线 - 清洁电器等新消费品类在海外渗透率持续提升，推荐扫地机领域的科沃斯和石头科技，以及小家电出口企业德昌股份和欧圣电气 [2][4]

项目产品力与设计理念 - 项目举办媒体品鉴活动 以“居住体验官”身份深入测评示范区及美学样板间 直观感受“极限扩容”带来的“同等面积多出一间房”居住实感 [1] - 项目注重收纳细节 呈现玄关 厨房 家政间等12大收纳场景 被专业收纳人士评价为真正做到了“收纳融入生活” 平衡空间效率与居住舒适度 [1] - 产品严格遵循住建部“6633好房子标准” 配备约49米宽酒店式归家大门 独立下沉会所 并采用“藏八露二”的设计巧思升级居住体验 [1] - 项目核心理念为“好房子 好服务 好社群” 旨在填补京西高品质改善型住宅市场空白 [1] 项目区位与配套 - 项目地处门头沟与石景山交汇处 紧邻长安街西延线 距地铁S1号线四道桥站仅约150米 [1] - 项目周边享有“两园一河”生态资源 对望首钢园城市复兴地标 尽享区域发展红利 [1] 公司战略与行业意义 - 该项目是中国电建地产“华曦系”在北京的第三座标杆作品 展现了公司深耕北京 打造民生好房的决心 [1][2] - 项目将“以客户需求为核心”的产品逻辑传递至行业 为房地产行业产品升级提供了参考样本 [2] 项目动态 - 长安华曦府・金安示范区暨美学样板间已正式对外开放 [3]

基础性制度建设 - 行业将推行项目独立法人开发制度，项目作为法人实体独立承担拿地、开发、交付等责任，集团作为出资人不能在竣工交付前抽离资金或分红 [2] - 行业将推行主办银行制，确定一家银行或银团为主办行，项目资金存入主办行，主办行须满足项目合理融资并监督项目设计、开发及销售进度 [2] - 国家积极推进现房销售制度，2024年全国现房销售面积占比已达到30.8%，以从根本上防范交付风险 [3] 供应体系构建 - 行业将构建“市场+保障”的供应体系，以应对新市民、年轻人等主力消费群体对商品房支付能力下降，以及对多种形式保障供给需求增加的现状 [3] - 保障性住房供给将优化，需考虑以90后、00后为主体的保障对象对租赁品质、产品类型等更高要求，并贯彻“以需定建”原则以避免空置 [3] - 市场方面将因城施策增加改善性住房供给，根据片区内供需结构分析进行精细化供给，并推动卖旧买新的置换循环以激活需求潜力 [4] 住房品质与标准提升 - 建设“好房子”是行业着力点，5月1日生效的《住宅项目规范》明确了安全、舒适、绿色、智慧等4个维度共40项指标 [4] - 行业需落实全生命周期的“五好”标准，包括好标准、好设计、好建材、好建造、好运维，并基于微观业主层面进行人性化设计 [4] - 在老旧小区改造、保障房建设等方面，行业将形成可实施的好房子标准 [4] 运营维护与安全管理 - 行业将实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，在建筑本体及地下管网方面补齐短板，并延伸家政、养老托幼等社区服务以提高安居水平 [5] - 行业将建立由房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度组成的房屋全生命周期安全管理制度 [5] - 房屋保险旨在开发新险种，叠加现有险种以撬动资金规模效应，形成覆盖全周期的保险机制 [5] 行业战略定位与发展方向 - 行业将以其大宗消费品的特性，切入扩大内需战略基点，服务于“投资于物”和“投资于人”紧密结合，促进消费和投资、供给和需求的良性互动 [6] - 行业和市场本身将从基础制度、供应体系、全生命周期等全方位转向高质量发展 [6]

城市更新项目趋势 - 深圳近期出现低容积率城市更新项目 康达尔工业园项目容积率为3.1 有望创下深圳近八年来城市更新项目最低密度纪录 [1] - 龙岗区坂田物资工业园片区约8.3万平方米土地纳入旧改拆除范围 计划更新为居住、商业、工业等功能 并将按今年5月1日实施的《住宅项目规范》要求落实 [1] 新规对市场的影响 - 自今年5月1日《住宅项目规范》实施以来 深圳招拍挂住宅项目已成交8个 其中7个项目住宅容积率不超过3.1 [2] - 在5月至10月之间 深圳新增含住宅拆除重建类旧改、土地整备利益统筹的14个项目 规划容积率均超过3.1 [2] - 《住宅项目规范》明确新建住宅项目容积率不超过3.1 被视为好房子标准 业内人士认为将重塑房地产市场格局 提升住宅产品品质和物业服务水平 加速重构市场供需 [2] 当前项目现状与调整方向 - 深圳大部分城中村或老旧小区城市更新项目完成后 新房普遍存在高容积率 商办配置不够合理 摩天住宅楼比比皆是 [2] - 专家建议推进城市更新项目进程 可在规划、拆迁补偿标准、容积率、商办的配置标准等方面进行调整 [2] 城市更新的宏观意义 - 在可持续的城市更新模式和政策法规引领下 城市更新在稳增长、扩内需、惠民生的重要作用将进一步显现 推动城市开发建设方式转型与高质量发展 [3]

土拍结果概览 - 上海2025年度第八批次土拍共推出6宗地块，总成交金额198.77亿元，其中3宗溢价成交，3宗底价成交 [1] - 溢价成交地块的溢价率均低于20%，整体溢价水平控制在理性区间，成交额较184.95亿元的起始总价上浮7.47% [1][2] - 土拍吸引包括中海、保利发展、越秀地产、招商蛇口等20余家品牌房企参与 [1] 市场分化特征 - 土拍呈现鲜明的“冷热分化”特征，核心板块地块溢价成交且刷新板块单价纪录，而外围区域地块均以底价成交 [2][4] - 徐汇滨江、静安苏河湾和杨浦滨江三宗核心地块分别吸引3家、3家和4家竞拍企业（含联合体）参与，其余地块均仅1家企业参与 [4] - 核心区域地块因稀缺性支撑地价突破，例如徐汇区地块楼面价14.85万元/平方米刷新区域纪录，较2024年同区域地块成交价高出17.7% [3] 房企策略与动向 - 房企拿地主要秉持补仓或发挥资源优势的策略，联合参拍成为趋势，本次土拍中四宗地块为联合体拿地 [2][4][6] - 滨江集团时隔十年重返上海土拍市场，虽未斩获地块，但其参与显示民企参与度有所提升 [2][6] - 央国企及本地城投平台为参与主力，房企对非核心区域投资审慎，风险把控意识增强 [4] 政策环境影响 - 上海土地出让已不再要求中小套型比例，6宗地块全部取消该限制，更好地契合以改善型需求为主导的市场方向 [6][7] - “好房子”建设标准落地，对产品品质提出更高要求，核心地块已明确较高装修标准，如徐汇滨江地块不低于5000元/平方米，静安苏河湾地块不低于7000元/平方米 [8] - 政策优化为改善型产品开发创造良好环境，推动新房市场从“数量供给”向“质量供给”转型 [7][9] 产品与市场趋势 - 政策优化后，房企可根据地块属性精准定位产品，核心区域聚焦200平方米以上大平层或复式产品匹配高净值人群需求 [8][9] - 改善型产品供应增加将推动上海新房市场形成“核心高端化、外围多元化”的供给格局 [9] - 行业分析认为，核心区域优质地块仍将保持热度，但其溢价空间受新房销售预期约束 [9]