市场整体表现 - 楼市传统“金九银十”周期接近尾声，但北京多数房产中介门店的客户带看量仍维持在9月的较高水平 [1] - 部分区域次新房市场关注度持续上升，有效拓宽了购房者的置业选择空间 [1] - 中介机构通过改进带看方式、提供暖心物资等举措提升服务，为“银十”二手房市场交易活跃提供支持 [1] 次新房供给分析 - 北京二手房挂牌房源中，房龄20年以上的老旧房源占比超五成，而房龄5年以内的次新房占比仅1.5%—2%，整体供应结构稀缺 [3] - 大兴瀛海片区迎来次新房集中入市，以合生me悦小区为例，该小区于2024年底交付，截至2025年10月挂牌房源已近30套 [3] - 建成于2020年左右的瀛海府小区，2025年也陆续有10余套房源挂牌上市，因满足“满两年”条件可免征增值税，具备市场竞争力 [3] - 2018年北京限竞房进入供应高峰，2025—2026年将进入5年限售期解禁节点，预计大亦庄片区有近万套次新房逐步挂牌上市 [4] - 从房屋保值与流通性看，5—8年是次新房属性的关键节点，不少小业主为避免房屋因房龄超10年沦为老旧房源而选择挂牌出售 [4] 次新房需求与成交 - 中介门店10月带看量与9月基本持平，9月日均带看2—3组，10月日均带看3—4组，且带看房源类型更集中于次新房 [6] - 受次新房房源增加影响，近两个月门店成交的5套房源中，有4套为次新房，成交占比进一步提升 [6] - 朝阳黄厂片区五环外购房客群以改善群体为主，大面积改善户型多为近几年建成的次新房，使其成为区域优势户型 [7] - 户型优、位置佳、环境好的次新房属现房，可实现“购房即交房”，规避期房等待周期，深受购房者青睐 [6] 次新房市场影响 - 次新房凭借“所见即所得”的现房优势及合理定价策略，有效分流了新房客源，倒逼开发商加速推货并优化产品力 [4] - 次新房可成为新房与二手房联动的重要纽带，在活跃二手房市场、为新房市场提供客源置换需求方面发挥积极作用 [4] - 随着次新房供应量增加，能推动新房市场热度向二手房市场传导，助力市场供求关系加速循环 [7] 中介服务升级 - 为应对天气转凉对看房热情的影响，部分中介调整为汽车带看模式，购房者单次看房量从最多2套提升至至少3套，看房时长从半小时延长至1—2小时 [9] - 在无法提供“专车”接送的片区，中介主动为购房者提供暖宝宝、手套等保温用品以提升服务质量 [9] - 中介服务水平提升有望拉动市场带看量增长，推动市场预期向好，间接缩短成交周期并维护价格稳定 [9]