行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [4][48] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区 预计最终政策力度超过2008年和2014年 [4][48] - 地产作为早周期指标具备指向性作用 配置地产相当于配置经济风向标 [4][48] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用 头部国央企和少量混合所有制及民企在拿地和销售表现优异 [4][48] - 城市组合策略聚焦一线+2/3二线+极少量三线城市 该组合在销售反弹时表现更好 [4][48] - 供给侧政策如收储和闲置土地处置有新变化 一二线城市更受益 [4][48] - 2025年板块仍以政策为核心主导力量 主做政策beta 节奏和仓位控制更重要 [4][48] 政策与市场环境 - 央行实施适度宽松的货币政策 优化调整首付比和房贷利率 降低存量房贷利率每年为超过5000万户家庭减少利息支出约3000亿元 [1][10] - 金融监管总局为保障性住房等"三大工程"提供资金支持超1.6万亿元 租赁性住房贷款年均增长52% [1][11] - 城市房地产融资协调机制"白名单"项目贷款超过7万亿元 支持近2000万套住房建设交付 [1][11] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.2% 落后沪深300指数1.22个百分点 在31个申万一级行业排名第11名 [1][12] - 本周上涨个股共30支 较上周减少8支 下跌股数为83支 [12] - 涨幅前五个股为张江高科(+34.7%)、亚太实业(+27.7%)、深振业A(+19.0%)、上海临港(+15.0%)、合肥城建(+14.8%) [12][18] - 跌幅前五个股为香江控股(-30.8%)、天房发展(-21.6%)、电子城(-16.4%)、莱茵体育(-16.2%)、万通地产(-16.2%) [12][18] 新房成交情况 - 本周30个城市新房成交面积为186.1万平方米 环比提升20.0% 同比下降23.6% [2][23] - 样本一线城市新房成交面积55.8万方 环比+11.6% 同比+12.5% [2][23] - 样本二线城市新房成交面积91.0万方 环比+41.9% 同比-20.5% [2][23] - 样本三线城市新房成交面积39.2万方 环比-4.1% 同比-50.6% [2][23] - 今年累计39周样本30城新房成交面积7198.6万方 同比-2.7% [2][24] - 一线城市累计1922.1万方 同比+3.1% 二线城市累计3452.3万方 同比-5.2% 三线城市累计1824.2万方 同比-3.4% [2][24] 二手房成交情况 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计198.9万方 环比增长1.4% 同比增长13.9% [3][31] - 样本一线城市二手房成交面积86.3万方 环比+0.2% [3][31] - 样本二线城市二手房成交面积93.5万方 环比+9.0% [3][31] - 样本三线城市二手房成交面积19.1万方 环比-21.1% [3][31] - 年初至今累计二手房成交面积7815.4万方 同比增长17.3% [3][31] - 一线城市累计3217.1万方 同比+20.5% 二线城市累计3622.8万方 同比+16.4% 三线城市累计975.5万方 同比+10.7% [3][31] 信用债发行情况 - 本周共发行房企信用债14只 环比增加5只 发行规模共计147.81亿元 环比增加67.61亿元 [3][41] - 总偿还量102.19亿元 环比减少43.95亿元 净融资额为45.62亿元 环比增加111.56亿元 [3][41] - 主体评级以AAA(82.9%)为主要构成 债券类型以一般中期票据(41.5%)为主 期限以3-5年(64.9%)为主 [41] 投资配置方向 - 基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [4][48] - 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产 [4][48] - 中介：贝壳 [4][48] - 物业跟涨品种：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余 [4][48]

行业投资评级 - 报告对地产板块给予"逢低配置"建议，推荐重点布局核心一二线城市、主打改善产品且具备持续拿地能力的房企 [5] 核心观点 - 地产基本面有望逐步修复，但需更多政策支持以实现止跌回稳 [5] - 政策方向聚焦刺激改善型住房需求、推进"好房子建设"及优化公积金政策 [4][12] - 土地市场溢价率处于低位（2%），宅地成交同比下滑7.6% [2][27] - 新房及二手房成交量价呈现分化：新房环比改善（+25%），但同比仍弱（-4%）；二手房同比正增长（+12%） [3][40] 行情回顾 - A股地产板块周涨跌幅-0.2%，排名第11；港股地产板块周涨跌幅-3.3%，排名第11 [2][16] - 物业板块表现疲弱：恒生物业指数周跌3.5%，相对恒生中国企业指数和沪深300收益分别为-1.7%和-4.5% [2][22] - 个股表现分化显著：A股地产涨幅前五包括张江高科（+34.7%）、*ST亚太（+27.7%）；跌幅前五包括香江控股（-30.8%） [16][24] 土地市场数据 - 全国300城宅地周成交建面1285万㎡，环比-12%，同比-33% [2][27] - 年初至今累计宅地成交建面29346万㎡，同比-7.6% [2][27] - 权益拿地金额前五房企：中海地产（551亿元）、绿城中国（541亿元）、保利发展（440亿元） [27][28] 新房市场数据 - 47城周成交面积380万㎡，环比+25%，同比-4% [3][32] - 分能级表现：一线城市同比+15%，二线城市同比+11%，三四线城市同比-20% [3][32] - 重点城市库存1.04亿㎡，同比-7%；去化周期28.4个月，同比延长1个月 [47][51] 二手房市场数据 - 22城周成交面积243万㎡，环比+2%，同比+12% [3][40] - 分能级表现：一线城市同比+24%，二线城市同比+3%，三四线城市同比+12% [3][40] 政策动态 - 新一线城市（如合肥、重庆、成都）谋划刺激改善性需求政策，方向包括优化土地供应、提升住房品质 [4][12][13] - 上海"好房子"新规落地，通过调整容积率规则（如外立面饰面层不计容）提升得房率和品质 [5][14][15] - 央行提及加大存量商品房和土地盘活力度 [4][12] 公司动态 - 房企债务重组进展：佳兆业撤销清盘呈请，花样年、龙光集团重组协议获超80%债权人支持 [54] - 物业公司回购活跃：贝壳本周累计回购超300万股，绿城管理连续多日回购 [55][56] - 旭辉控股拟2.76亿港元出售永升服务股份 [54] 估值水平 - A股地产PE-TTM处于历史低位，港股地产及物业PE同样低于长期均值 [58][59][61] - 覆盖房企估值分化：保利发展（2025E PE 24.7x）、绿城中国（2025E PE 28.8x） [62]

这是半佛仙人的第1885篇原创 1 这些年后台一直有人问我买卖二手房的问题，很多问题是关于要不要绕过中介的。 我只能这么说，我自己买房卖房，只要是二手房，从来不会跳过中介。 更准确地说，从来不会跳过中介平台去直接交易。 哪怕买家和卖家各种明示暗示，我都不会理会。 因为，我并不信任买家和卖家。 在这种一生也没几次的大额交易里，能坑你的，一定会坑你。 所以干脆，不要给他们坑你的机会。 金融贷款都知道要找担保方，这种大额交易，出一点点事情，都容易成为一生的坑。 再说一遍，我图的，不是房源信息，不是跑前跑后，而是平台能给整个交易流程兜底。 我不要我的余生，想起这种事情都要拍大腿后悔。 2 所以为啥要用中介交易？ 第一，风险识别，风险过滤。 平台在里面筛查对方，每一步都要核验后才有下一步。 但凡有鬼，直接终止交易。 确保我是买了个房，而不是买了个坑。 第二，哪怕有坑了，给我填上。 我付中介费，买的不光是服务，而是他们的风控体系和兜底能力。 买房，太特殊。 几十块的交易，我会相信对方是好人，因为真的不值当的坑这点钱。 但几百万的交易，我第一反应绝对是，控制风险。 我过去是做风控的，与各类大小骗局天天打交道。 我唯一得到的 ...

公司回购 - 贝壳-W（02423）于2025年9月25日斥资450万美元回购69.94万股 [1]

公司服务保障体系发布 - 贝壳于2025年9月在天津发布"真保障"全流程服务保障体系 涵盖真实房源、房款安全、佣金可退、隐私保护、质量补偿等重点环节 通过标准化可赔付保障体系为消费者提供交易全流程服务 [2][3] - 该体系包含35项服务承诺 包括6项平台级服务承诺和29项品牌级承诺 是公司从信息真实到全流程保障维度的服务变革 [3] 行业发展背景与公司历史举措 - 房产经纪行业面临存量房交易纠纷上升趋势 常见风险包括产权不明、虚假承诺、合同漏洞、资金监管缺失、经纪违规操作等问题 [3] - 公司自2011年起在行业内率先推出"真房源"承诺 2024年11月推出"3+3"平台级服务承诺并设立1亿元平台赔付保障资金 [3] 平台级服务承诺实施进展 - "交易不成 佣金无理由退"承诺已全国推广 2025年1-8月应退佣金交易量1.7万件 涉及退佣额4.7亿元 [3] - "物业欠费 损失先行垫付"承诺已全国推广 "漏水披露 损失补偿"承诺已在11个城市落地 [3] - "免电话营销 扰一赔百元"承诺已在14个城市41个品牌上线 "房款安全 平台兜底"承诺在10个城市正式发布 [3] 具体保障案例与数据成效 - 2024年7月1日至2025年7月31日期间 房款安全承诺成功阻断1.6万单风险 实际发生房款损失仅96单 发生概率0.006% [3] - 成都案例显示 公司对查封房屋启动赔付机制 准备为买方垫付5万元定金损失 [3] - 真房源服务承诺连续13年实现平台100%覆盖 真房源率长期保持在95%以上 [3] 行业影响与合作伙伴反馈 - 90%合作品牌门店认为房款安全承诺体现品牌差异化并增强用户信任 近95%合作品牌门店因该承诺对平台更信任 [3] - 服务体系显著增强交易各方安全感 实现让消费者放心让服务者安心的目标 [3]

华夏时报记者 李凯旋 天津报道 关于居住及房产交易的每一个环节都在向细节化、安全化靠拢。近日，我国专门针对住房租赁的行政条例正式落地实施，为租客和房东均提供了保障。与 租赁不同，房产买卖流程更加复杂，风险更多，更需要企业自律以及政策联合发力。9月24日，西宁市就针对二手房买卖作出一系列提示，提醒消费者注 意交易安全。 《华夏时报》记者注意到，近两年，行业主体也开始同步发力，多方面保障住房交易。例如，9月22日，贝壳控股有限公司（NYSE：BEKE；HKEX： 2423）（下称"贝壳"）便发布了"真保障"全流程服务保障体系，提升自身服务品质，推动行业健康发展。 住房租赁条例开始实施 9月15日，我国首部专门针对住房租赁的行政条例正式实施，该文件对于房屋安全、押金退还、租金稳定性以及租赁备案等长期困扰租赁市场的问题作出 了一系列规定，让租客和房东双方都免去了部分后顾之忧。 具体来看，文件从房源供给、合同规范、租赁主体以及权益保障等多个方面作出了系统性规定，帮助行业破解痛点并提供制度保障。例如，文件指出，明 确禁止将厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间单独出租用于居住。此外，文件还对租赁住房的单间 ...

公司回购动态 - 贝壳-W于2025年9月25日耗资450万美元回购70万股[1] - 同日公司另以450万美元回购69.7万股[1]

公司回购活动 - 贝壳-W(02423)于2025年9月25日斥资450万美元回购69.94万股 [1]

股份情况 - 2025年9月24 - 25日已发行股份（不含库存）3,403,080,518股，库存0股，总数3,403,080,518股[3] - 公司已发行股份总数3,544,031,893股，含3,403,080,518股A类及140,951,375股B类普通股[6] 股份购回 - 2025年9月2 - 25日多次购回股份，如9月25日购回699,402股，每股6.434美元[4][5] - 2025年9月25日在纽交所购回699,402股，总价4,499,976美元，最高6.5美元，最低6.38美元[12] - 合共购回699,402股，总价4,499,976美元，拟注销699,402股，拟持作库存0股[12] 购回授权 - 购回授权决议2025年6月27日通过，可购回360,216,007股[12] - 已购回44,586,918股，占决议通过日已发行（不含库存）1.238%[12] 其他 - 股份购回新股发行等暂停期至2025年10月25日[12]

贝壳 20250924 摘要 贝壳公司短期业绩受房地产行业下行影响，但管理层对未来三年盖布经 营利润率给出 7%以上指引，并提升回购授权至 50 亿美元，现金储备充 足，为投资者提供底线保障。 贝壳业务主要分为直营链家和加盟贝联，非链家门店增速迅猛，活跃门 店和经纪人数量显著增长，整体产能恢复并创下新高，公司也在持续进 行产能优化。 贝壳收入主要来自存量房、新房、家装和租赁四大板块，新房业务收入 贡献占比高，租赁业务增速快，但利用率较低，影响整体利润率。 ACN 网络促进经纪人合作共赢，提升整体收益，吸引小中介加入平台， 提高佣金率溢价，并扩展至新房市场，显著提升业绩。 楼盘字典提供真实可靠的数据支持，提升客户信任度和品牌形象，公司 承诺四大真房源标准并实际赔付，巩固市场地位。 链家在北京、上海等核心城市拥有显著的网点布局优势，市场占有率领 先，通过软硬性约束建立竞争优势，提升佣金率溢价。 贝壳家装业务逐步回血，预计 2026 年实现盈利，租赁业务增速快但利 润率较低。公司现金储备充足，加大回购力度，提供稳定底线回报，长 期投资价值显著。 Q&A 贝壳目前在全国二手房和新房市场的占有率如何？其行业地位和短期业 ...