寒冬将至，楼市凛冬 十年前，我们为"上车"而奔走，生怕错过最后的低价房。如今，凛冬已至，曾经炙手可热的房产，却成了压在许多人胸口的一座大山。朋友圈里，关 于"房子卖不掉"、"房贷压力大"的抱怨屡见不鲜，这不再是个例，而是许多家庭的共同困境。 六、区域发展不均衡导致的房价分化: 北上广深等一线城市及强二线城市，由于产业集聚和人才吸引力强，房价虽有调整，但相对稳定；而三四线城市因 产业支撑不足，人口外流严重，房价跌幅更为显著。 这种趋势下，房产的投资属性正在弱化，其居住属性日益凸显。中国房地产业协会2025年初发布的调查显示，购房者中自住需求占比从2020年的68.5%上 升至2025年的83.7%，投资需求则从24.3%下降至11.5%。 一位朋友，去年冬天焦急地打来电话，语气中满是焦虑：他2018年斥资680万元购入的房产，挂牌近半年，已降价30万元，却依然无人问津。如今，同小 区的房价已跌至550万元，且成交量低迷。每月一万多元的房贷，如同巨石般压得他喘不过气来。这套房子，在他心中，从财富梦想，一夜之间变成了沉 重的负担。 这并非个例，越来越多人面临类似的境地。曾几何时，"房价只涨不跌"是许多人坚信不移的信 ...

作为一名拥有10年投资银行从业经验的资深研究分析师，我已仔细研读该行业研报。以下是我的专业总结： 报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计最终政策力度将超过2008和2014年水平 [4] - 地产作为早周期指标具备经济风向标作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4] - 行业竞争格局持续改善，头部国央企和优质混合所有制企业表现优异 [4] - 坚持“一线+2/3二线+极少量三线城市”的投资策略，该城市组合在销售反弹时表现更佳 [4] - 供给侧政策如收储和闲置土地处置有新变化，一二线城市将更受益 [4] - 2025年板块仍以政策为主导力量，建议关注政策beta，注重节奏和仓位控制 [4] 按目录结构总结 全国房价延续调整，核心城市补跌 - 8月70城新房房价环比下降0.3%，同比下降3.0% [1][11] - 一线城市新房环比下降0.1%，二线下降0.3%，三线下降0.4% [1][11] - 新房价格环比上涨城市9个（增加3个），下跌城市57个（减少3个） [1][11] - 二手房房价环比下降0.6%，同比下降5.5% [1][11] - 一线城市二手房环比下降1.0%，二线下降0.6%，三线下降0.5% [1][11] - 二手房价格环比上涨仅1城，下跌69城（增加1城） [1][11] - 核心城市出现补跌迹象，北京上海8月环比跌幅均在1%或以上 [1][11] 行情回顾 - 申万房地产指数本周累计变动0.7%，领先沪深300指数1.16个百分点 [2][14] - 在31个申万一级行业中排名第9名 [2][14] - 本周上涨个股38支，减少61支，下跌股数73支 [14] - 涨幅前五个股：香江控股(+52.6%)、银亿股份(+39.7%)、首开股份(+31.8%)、沙河股份(+19.1%)、亚太实业(+18.5%) [19] - 跌幅前五个股：福星股份(-19.4%)、绵石投资(-10.0%)、苏宁环球(-8.8%)、荣丰控股(-8.1%)、天业股份(-7.6%) [21] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交 - 本周30城新房成交面积154.1万方，环比提升12.9%，同比提升16.2% [2][24] - 一线城市成交50.0万方，环比+17.5%，同比+63.9% [2][24] - 二线城市成交63.2万方，环比-3.9%，同比-0.7% [2][24] - 三线城市成交40.9万方，环比+45.5%，同比+6.2% [2][24] - 今年累计38周30城新房成交7011.6万方，同比-2.0% [2][31] - 一线城市累计1866.3万方，同比+2.9%；二线3360.3万方，同比-4.8%；三线1784.9万方，同比-1.3% [2][31] 二手房成交 - 本周14城二手房成交面积195.3万方，环比增长0.7%，同比增长55.0% [3][35] - 一线城市成交86.2万方，环比+9.7% [3][35] - 二线城市成交84.8万方，环比-8.2% [3][35] - 三线城市成交24.2万方，环比+5.7% [3][35] - 年初至今累计二手房成交7615.7万方，同比增长17.4% [3][35] - 一线城市累计3130.8万方，同比+20.5%；二线3528.4万方，同比+16.3%；三线956.4万方，同比+11.4% [35] 重点公司境内信用债情况 - 本周发行房企信用债9只，环比增加1只 [3][44] - 发行规模80.20亿元，环比增加14.1亿元 [3][44] - 总偿还量146.14亿元，环比增加115.89亿元 [3][44] - 净融资额-65.94亿元，环比减少101.79亿元 [3][44] - 主体评级以AAA(93.5%)为主要构成 [44] - 债券类型以一般公司债(38.7%)和私募债(30.9%)为主 [44] - 债券期限以1-3年(57.9%)为主 [44] 投资建议 - 配置方向包括：基本面alpha公司、地方国企/城投/化债、中介、物业等 [4] - H股推荐：绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产 [4] - A股推荐：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [4] - 地方国企推荐：城投控股、城建发展、信达地产 [4] - 中介推荐：贝壳 [4] - 物业推荐：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余 [4]

深圳楼市新政核心内容 - 深圳于9月5日深夜发布楼市新政 调控力度略高于北京和上海[1] - 政策将深圳划分为三个圈层：核心区（南山、福田、宝安新安街道）、外围区（罗湖、宝安除新安街道、龙华、龙岗、光明、坪山）、远郊区（盐田、大鹏、深汕）[4][5][6] - 核心区维持原有政策 非户籍人口购房需1年社保且限购[6] - 外围区户籍或缴纳1年社保的非户籍人口不限购套数 无社保非户籍限购1-2套[6] - 远郊区（盐田、大鹏）取消限购 外地人可自由购买[6] - 单身与家庭购房资格同权 户籍单身或缴纳1年社保的单身人士可在核心区购买2套[8] - 不再区分首套与二套房 首付比例与贷款利率统一[9] - 二套房利率从3.45%降至3.05%[9] - 购买总价800万房产贷款30年 利息节省51万元[9] 深圳楼市现状与市场表现 - 7月新房成交量跌破3000套 二手房自5月起跌破5000套荣枯线[13] - 7月二手房成交均价跌至5.93万元/平方米 8月仍低于6万元[16] - 2024年10月政策刺激后房价短期回升 2025年4月起再次进入下跌通道[18][19] - 一线城市房价普遍回调： - 深圳房价较峰值下跌39.6% 回落至2016年6月水平[21] - 北京、上海、广州房价分别下跌30.7%、31.6%、33.9%[21] - 2025年7月全国新房环比下跌城市60个 二手房下跌城市68个[25] 市场调整深层原因 - 高房价严重透支城市经济与居民购买力 回调具有必然性[23] - 居民杠杆率自2021年起停滞 购房负债能力达极限[44] - 人口连续三年下降：2022年减少85万人、2023年减少208万人、2024年减少139万人[46] - 购房需求结构变化：富人缺乏投资信心、中产观望、普通群体购买力不足[38][40] - 年轻群体购房观念转变 不愿为高房价承担长期负债压力[43] 政策效果与行业展望 - 短期政策刺激效果预计持续1-3个月 长期难以扭转下行趋势[33][34] - 房价止跌需实现房价与收入的新平衡 依赖经济回暖与就业改善[51][52] - 行业转型期特征明显 楼市"脱金融化"推动社会理性回归[28][29]

苏州楼市政策调整 - 苏州市取消新建商品住房限售政策 取消取得不动产权登记证书满2年方可转让的限制措施[4][6] - 叠加去年已取消限购政策 苏州楼市调控措施已全部解除[6] - 政策调整目的包括满足居民改善型住房需求 并试图刺激成交量[11][14] 金融支持政策细节 - 苏州推出"三低一宽"特色化金融产品 包括低首付15% 低利息最低商业贷款利率3% 低月供前五年每月最低归还100元本金 宽期限延长还款期限[15][16][17][18] - 以总价200万元新房为例 人才房票可抵用8万元 购房者自筹22万元 贷款170万元按利率3%计算 首月还款从8972元降至4350元 月供减少51%[19][26][27] - 低月供政策减轻前期还款压力 但未降低总体购房成本[29][31] 市场成交表现 - 2024年4月苏州市区新房网签量2745套 环比腰斩 6月升至5341套 7月又降至2487套创年内第二低[32] - 7月苏州市区二手房网签量降至5641套[34] - 2023年商品房成交面积1704.1万平方米 较2020年2192.2万平方米下降22.3%[37] - 2023年商品房均价1.67万元/平方米 较2021年1.85万元/平方米下降9.9%[37] 2024年市场数据 - 2024年苏州市区新房成交量约429万㎡ 同比减少26% 成交均价约26637元/㎡ 同比下跌5%[40] - 2024年二手住宅成交量约657.4万㎡ 同比减少4%[42] - 新房二手房成交总量首次跌破10万套[42] - 7月二手房成交均价1.51万元/平方米 较年初1.84万元/平方米下跌17.9%[43] 城市经济基本面 - 苏州GDP达2.67万亿元 位居全国第六[49] - 常住人口1298.7万人 为超千万人口城市之一[50] - 2024年规模以上工业总产值47017.41亿元 超过上海[54] - 拥有11个工业行业总产值超1000亿元 数量全国第二[57] - 计算机通信和其他电子设备制造业总产值超1.4万亿元 实力全国第二[59] 市场调整分析 - 房价调整是2021年以来全国性现象 非个别城市问题[60][61] - 调整本质是市场对房价德不配位的反馈[62] - 高房价严重透支城市支撑力 回调是必然选项[63] - 从4月开始全国房价进入调整深水区 短期内未见停止迹象[65]

2025年的中国，赛场的呐喊声比任何季节都炽烈。苏超横空出世，点燃了全民体育的激情，并以一己之力带动各省的民间联赛如雨后春笋般涌现。 即便节气已入秋，球场的热度依旧与盛夏无异，热浪翻涌，澎湃如潮。 然此刻南京的楼市，却与此形成鲜明对照，风声萧瑟，寒气习习。 这座曾经与厦门、苏州、合肥并称为楼市四小龙的城市，这几年房价可谓卷疯了。 数据显示，南京的新房成交量见顶于2016年，高达117395套，之后几年下调了不少，2021年再次爬升至92104套，但2024年跌至33982套。 二手房成交量同样见顶于2016年，高达15.16万套，2020与2021年回到了10万套之上，之后跌破10万套。 来源：我爱我家南京研究院 房价见顶于2021年，当年南京二手房成交均价35246元/平方米，2023年跌破了3万元。2024年均价跌破了2.4万元，至23661元/平方米，跌幅20%。 南京我爱我家研究院公布的最新数据是： 7月，南京全市二手房成交7263套（含高淳、溧水），环比下滑2.6%，连续3个月呈下降趋势，二手房市场也进入相对低谷段，整体交易量收缩明显。价格 方面，最新成交均价达20884元/㎡。 制图：城市财经；数 ...

房地产市场调整趋势 - 2023年上半年中国房地产市场调整显著 一线城市房价下跌0.13% 二线城市下跌0.27% 三四线城市下跌0.3% [1] - 6月份百城房价数据中91个城市二手房价下跌 占比高达91% 仅1个城市持平 8个城市微涨 [1] - 辽宁丹东二手房价环比下跌高达2% 为跌幅最剧烈城市 [1] 市场供需变化 - 全国13个重点城市二手住宅挂牌量激增至199万套 较年初159万套增长25% [1] - 上海武汉西安挂牌量增幅尤为明显 分别高达82% 72%和40% 显示供大于求压力增大 [1] 消费者信心调查 - 央行调查显示仅15.9%居民预测房价上涨 16.5%居民预测房价下跌 悲观情绪蔓延 [1] 市场低迷原因分析 - 疫情冲击导致中产阶级收入下降失业 购房需求趋于理性 [3] - 炒房者抛售房产或持币观望 加剧市场下行压力 [3] 不同城市房价调整差异 - 一线城市房价需跌至2万多元/平方米才能与居民收入匹配 目前平均6.5-7万元/平方米 [5] - 二线城市需跌至6000-8000元/平方米 目前普遍在2万多元/平方米以上 [5] - 三四线城市泡沫较小 可能跌至3000-4000元/平方米即可平衡 [5] 市场观点分歧 - 部分观点认为房价下跌20%即可抄底 因政府已出台利好政策 [6] - 另一观点认为国内房市泡沫巨大 房价需下跌50%以上才能见底 [6]

房地产市场整体表现 - 4月一线城市新建商品住宅销售价格环比持平，北京和上海分别上涨0.1%和0.5%，二线城市环比持平，三线城市环比下降0.2% [2] - 1—4月全国新建商品房销售面积约2.83亿平方米，同比下降2.8%，销售额超2.7万亿元，同比下降3.2% [2] - 70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比持平或略降，同比降幅均持续收窄 [3] 城市分化与核心城市表现 - 4月70城中有22个城市新建商品住宅销售价格环比上涨，大连和上海涨幅均为0.5%，天津和杭州涨幅均为0.4% [4] - 上海、太原和杭州新建商品住宅价格同比上涨，杭州房价同比指标由跌转涨 [4] - 一线城市内部出现分化，北京和上海新房价格环比上涨，上海新房市场在高端改善项目带动下热度持续上升 [7] 二手房市场表现 - 4月二手房市场呈现分化态势，上海、成都、杭州等核心城市表现韧性十足 [9] - 上海二手住宅价格环比上涨0.1%，同比微降0.6%，成都环比上涨0.1%，同比下降2.2%，杭州环比微降0.3%，同比下降1.9% [9] - 4月70城中二手住宅价格环比上涨的城市减少至5个，徐州、惠州、昆明、秦皇岛等城市二手房价格持续下行 [10] 市场分析与展望 - 核心城市需求韧性显现，部分区域温和上涨，政策优化空间充足，市场存在较强的蓄力特征 [3] - 持续的利好政策叠加城市基本面修复，使得部分城市房价已经真正筑底反弹 [4] - 二手房价格环比指标不佳的原因包括此前释放了较大一批购房需求，需持续促进二手房市场活跃 [11]

房地产市场整体表现 - 4月70个大中城市中新建商品住宅环比上涨城市22个较上月减少2个北京由降转涨[1] - 二手房环比上涨城市仅5个较上月减少5个北京深圳由涨转降[1] - 各线城市商品住宅销售价格环比持平或略降同比降幅持续收窄[1] 一线城市市场分化 - 一线城市新建商品住宅价格环比由上涨0 1%转为持平其中北京上海分别上涨0 1%和0 5%广州深圳下降0 2%和0 1%[1] - 一线城市二手住宅价格环比由上涨0 2%转为下降0 2%其中上海上涨0 1%广州持平北京深圳分别下降0 6%和0 3%[1] - 上海新房同比上涨5 9%北京广州深圳分别下降5 0%6 3%和3 0%[3] 二三线城市市场特征 - 二线城市新建商品住宅价格环比持平三线城市下降0 2%[1] - 二三线城市二手住宅价格环比均下降0 4%降幅较上月扩大0 2和0 1个百分点[1] - 二三线城市新建商品住宅价格同比分别下降3 9%和5 4%降幅收窄0 5和0 3个百分点[3] 重点城市动态 - 上海房地产市场表现突出新房和二手房价格均微涨高端改善项目带动市场热度浦东某项目创下1-4月认购数和入围积分纪录[5][6] - 杭州土地市场活跃楼面价纪录三个月内三次刷新核心区域房价预期上升带动周边一二手房找房热度维持高位[7] - 太原成为少数新建商品住宅同比上涨的城市之一涨幅达1 1%[2][3] 市场趋势分析 - 一线城市内部分化明显北京上海新房上涨显示核心城市仍有支撑因素[3][5] - 二线城市整体稳定但二手房交易活跃度下降需政策刺激改善[3] - 三线城市下行压力持续存在市场调整态势明显[3]

苏州救市政策核心内容 - 苏州推出"三低一宽"特色金融产品 包括低首付15%、低商业贷款利率最低3%、低月供前五年每月最低归还100元本金、宽期限延长本金还款期限[1][2][3][4] - 政策配合人才房票可抵用8万元 以200万元新房为例 首付自筹金额从30万元降至22万元[5][7] - 低月供政策使前五年月供大幅降低 首月还款从8972元降至4350元 降幅达51% 还款压力减轻但本金还款后移[5][8][9][10][11][13] 苏州房地产市场现状 - 二手房均价持续下跌 2025年2月贝壳找房数据显示均价1.65万元/平方米 环比下跌10.8% 跌破1.7万元关键点位[15][28] - 商品房成交量连续下滑 2023年销售面积1704.1万平方米较2020年2192.2万平方米下降22.3%[20][21] - 2024年新房成交量约429万平方米同比减少26% 成交均价26637元/平方米同比下跌5% 新房二手房总成交套数首次跌破10万套[23][24] 房价历史表现与调整原因 - 苏州房价经历大幅波动 2009至2019年间上涨近4倍 2019年高位均价达2.58万元/平方米 核心区域直逼4万元[16][17] - 2022年起开启深度调整 吴江汾湖板块同比下跌75.3% 园区部分板块跌幅超三分之一[19] - 当前调整被归结为全国性房价德不配位 高房价严重透支城市购买力支撑力 产业优势未能阻止房价回调[31][32][41][42][43][44] 苏州产业经济基础 - 工业实力位居全国前列 2024年规模以上工业总产值47017.41亿元 超过上海居全国第二[34][35] - 民营工业产值23163.1亿元 占比49.3% 高新技术产业产值25726.3亿元增长7.7% 电子通讯设备制造业增长15.9%[37] - 拥有11个千亿级产业 计算机通信设备制造业产值超1.4万亿元 万亿级产业数量仅次于深圳[38][39][40]