行业政策与宏观方向 - 国务院强调深入实施新型城镇化战略，指出新型城镇化是扩大内需和促进产业升级的重要载体，并认为“十五五”时期新型城镇化发展空间仍然很大 [9] - 高层指出中国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的阶段 [9] - 各地“十五五”规划部署推动房地产高质量发展，目标包括建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，完善住房保障体系，并建立房屋全生命周期安全管理制度 [2] - 辽宁省明确房地产高质量发展发力点，包括推广房票安置、以旧换新以消化存量房产，并大力推进“好房子”建设 [3] - 高层强调新型城镇化要科学有序推进农业转移人口市民化，深入实施城市更新行动，并将其与消除安全隐患、稳楼市等工作结合 [17] 市场动态与交易数据 - 2025年11月，上海二手房（含商业）网签成交22943套，环比增长约24% [11][19] - 2025年11月，北京二手住宅网签量为14446套，环比增长19.5% [11][19] - 2025年11月，深圳、广州二手住宅成交量较10月也出现不同幅度增长，信号显示不少大城市二手房市场正走出低谷进入企稳阶段 [11][19] - 市场观点认为，二手房因“所见即所得”正越来越呈现出市场交易主力的特征 [11][19] 地方举措与项目投资 - 广州市推出102个城市更新项目，总投资额超过8000亿元，并强调城市更新需将融资方案嵌入项目规划初始阶段 [3] - 上海市于2025年8月25日出台涉及住房限购、公积金、信贷、税收等6项调整的“组合拳”政策，以释放刚性和改善性需求 [11][20] - 上海市于2025年9月26日发布住宅品质提升新规，明确车库及车库以上的公共架空层不计容积率，以降低开发成本并提升居住品质 [20] 行业发展模式转变 - 行业观点指出，“好房子”新规意味着房地产行业底层发展逻辑发生根本性转变，从追求“快”的规模竞争转向追求“好”的价值竞争 [6] - 房地产高质量发展被描述为有办法、有立场、有原则，近两三年在保交房和稳住楼市方面已克服不少困难 [23] - “十五五”时期被视为房地产高质量发展进程中承前启后的关键5年，发展好则能为行业争取更大主动 [12][22] 企业风险与资产处置 - 融侨集团公告免去董事长林宏修职务，该集团负债超过372亿元，已资不抵债，新任董事长面临多起诉讼及流动性枯竭局面 [4] - 珠光控股拟以0.8亿港元向控股股东转让连年亏损的银建国际股权，预计录得大幅亏损，同时其地产项目正由合生创展接管代建，旨在剥离非核心资产并改善财务状况 [5] - 市场评论指出，对个别出险房企的风险应按照市场化、法治化原则积极化解，对于严重资不抵债、失去经营能力的房企，应加快重组或司法处置 [22] 安全与风险管理 - 国务院安委会部署开展高层建筑重大火灾风险隐患排查整治行动，聚焦有人员居住和活动的高层民用建筑，特别是正在进行外墙改造或内部装修的建筑 [13] - 排查整治重点包括：外墙改造使用易燃可燃材料、内部装修违规动火作业、消防设施设备失效、以及日常安全管理中的电动自行车违规充电等问题 [13][14] - 香港大埔宏福苑火灾造成159人死亡，31人失联，此次事故凸显了高层建筑消防安全规范在执行层面与现实之间的差距 [14][15] 经济学家观点 - 中泰国际首席经济学家李迅雷表示，不应低估房地产对GDP和就业的贡献，并曾建议设立房地产稳定基金 [8] - 李迅雷指出，中国仍有约3亿新市民大部分未购房，且人口向大城市集中的进程尚未结束，一二线城市可能仍存在住房短缺 [8]

政策定调与工具箱 - 2025年房地产市场发展的核心定调是“止跌回稳”，政策聚焦释放改善性需求、优化供给结构、加快构建发展新模式[1] - 截至2025年9月27日，全国约200个省市（县）年内已出台政策超470条，前三季度累计政策出台次数达556次，与2024年同期基本持平[1][3] - 2025年第三季度，共有84个省市出台了167次稳市场政策，主要方向包括公积金优化、补贴税费优惠、保障安居推进、城市更新深化[3] - 以公积金政策为例，仅三季度就有43个省市发布了55次相关政策，通过调整贷款额度、首付比例、拓展使用场景等方式减轻购房者负担[3] - 北京、上海、深圳在2025年三季度相继优化限购政策，核心是“分区域差异化松绑”，如北京五环外、上海外环外对符合条件的家庭不限购[1][3] 专项债与存量盘活 - 专项债在存量土地和商品房收购中扮演重要角色，截至2025年9月27日，全国公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量已超4600宗，总用地面积超2.4亿平方米[5] - 2025年7月以来，发行用于收购存量土地的专项债超990亿元，已高于上半年总量[5] - 非“自审自发”试点地区的土储专项债开始落地，如陕西披露了超230亿元专项债券用于新增土地储备[5] - 存量商品房收购取得实质性进展，截至9月初，广西已累计收购存量住房2.9万套；2025年5月以来，浙江、四川先后发行合计27.9亿元专项债券用于收购存量商品房[5] 市场供需结构变化 - 供给端增量供给大幅减少但库存压力仍存，2025年10月商品房累计销售面积同比下降6.8%，而现房销售累计增速达8.5%，反映购房者因担心“烂尾”而转向现房的需求[7] - 截至2020年，中国城镇居民家庭住房拥有率达96.0%，户均拥有住房1.5套，人均住房面积达42平方米，但结构性短缺存在，一线城市住房空置率约7%，远低于三线城市的16%[7] - 刚性需求正逐步减弱，据测算可能从2024年的约1.9亿平方米降至2035年的约0.7亿平方米[9] - 改善需求已成为市场主导，主要包括“以小换大”和“以旧换新”[9] - 拆迁需求相对稳定，年均约1.6亿平方米为市场提供支撑[9] - 投资需求已由正转负，成为市场拖累因素，预计未来将维持在每年约-1亿平方米的水平[9] “好房子”战略与产品升级 - “好房子”建设正成为引领行业高质量发展的关键抓手，2025年首次被写入政府工作报告，提出推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”[11] - 2025年3月，住建部发布强制性的《住宅项目规范》国家标准，在层高、隔声、通讯、供暖、电梯、配套等多方面加强了住宅建设要求[11] - 多地出台政策支持“好房子”建设，如供应更优质地块、优化容积率、减少配建等，部分城市通过计容面积新规“赠送”阳台等方式提升得房率[11] - 居民对改善居住条件的需求依然旺盛，中指研究院近3万份调查数据显示，居民对“好房子”充满期待，尤其关注全明设计及灵活改造空间[11] - 住建部正重点从立标准、强科技、抓项目三方面推动“好房子”建设，旨在摆脱同质化竞争、创造新增长点[15] 发展新模式与行业定位 - 2025年10月召开的二十届四中全会首次在全会层面提出“推动房地产高质量发展”，标志着行业定位的根本转变[13] - 房地产被纳入“保障和改善民生”和“共同富裕”框架，转变为与促进消费、扩大投资、优化区域布局和推进新型城镇化等国家战略协同联动的关键环节[13] - 房地产发展新模式的核心框架包括：完善以“保障+市场”为核心的住房供应体系；建立“人、房、地、钱”要素联动机制；改革完善房地产开发、融资、销售制度；发展安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”并建立房屋全生命周期安全管理制度[13] - 在存量住房总量已基本平衡的背景下，房地产市场的天平正从追求“量”转向提升“质”[15]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 美国11月就业数据不佳，劳动力市场疲软，支持美联储降息，流动性有望走向宽松，利好制造业复苏；中国经济景气水平总体平稳，关注中央经济工作会议[5] - 国内电解铝运行产能变化不大，但消费淡季及铝价高位抑制开工率，社库小幅累库，基本面偏弱；不过海外铝供需紧张、美联储降息预期升温等因素对铝价有一定支撑[5][8] - 操作上建议短期铝价受宏观情绪影响大，关注12月美联储降息结果及后续降息路径预测，回调偏多对待；铝合金跟随铝价走势，等待回调买入机会[5][68][70] 根据相关目录分别进行总结 报告摘要 - 美国11月“小非农”就业人数减少11.32万人，创2023年3月以来最大降幅，劳动力市场疲软；11月ISM制造业PMI指数下降0.5点至48.2，连续九个月低于荣枯线[5][11] - 中国11月制造业PMI为49.2%，比上月上升0.2个百分点；非制造业PMI为49.5%，比上月下降0.6个百分点；综合PMI产出指数为49.7%，比上月下降0.3个百分点[14] - 国内电解铝运行产能变化不大，但消费淡季及铝价高位抑制开工率，社库小幅累库，基本面偏弱；不过海外铝供需紧张、美联储降息预期升温等因素对铝价有一定支撑[5][8] - 操作上建议短期铝价受宏观情绪影响大，关注12月美联储降息结果及后续降息路径预测，回调偏多对待；铝合金跟随铝价走势，等待回调买入机会[5][68][70] 多空焦点 - 多方因素：国内电解铝运行产能变化不大，海外铝供需紧张犹存，美联储降息预期升温[8] - 空方因素：下游畏高情绪再起，社库转为小幅累库，终端市场进入淡季[8] 数据分析 - 铝土矿：10月SMM全国铝土矿产量477.23万吨，环比小降2.2%，同比下降6.9%；2025年10月进口量为1377万吨，环比减少13.30%，同比上升12.49%，预计11月进口量环比将有明显增长[17][20] - 氧化铝：10月我国冶金级氧化铝产量778.53万吨，环比增长2.4%，同比增长6.8%；运行产能高位微降，周度开工率环比小降0.81%至81.18%；预计氧化铝价格或低位震荡为主[24] - 电解铝：2025年10月国内电解铝产量同比增长1.13%，环比增加3.52%；行业延续传统旺季特征，铝水比例环比提高1.4个百分点至77.7%；预计11月铝水比例小幅回落[27] - 铝加工：本周国内铝下游加工龙头企业周度开工率环比下降0.4个百分比至61.9%，预计短期行业开工将延续弱化趋势[31] - 库存：伦铝库存小幅下滑至530900吨，上期所沪铝库存周度减少6.82%至115277吨；12月4日，中国主要地区电解铝社会库存为59.3万吨，较本周一增加0.2万吨[42][46] - 升贴水：12月5日，上海物贸铝平均价升贴水-100元/吨，贴水幅度扩大；LME铝0-3升贴水-30.25美元/吨，贴水有所扩大[50] - 再生铝：10月国内再生铝合金锭产量64.5万吨，环比减少1.6万吨；11月废铝紧张环境难以缓解，预计再生铝合金行业开工率持稳；截至11月27日再生铝合金行业开工率为61.5%，周环比+0.9%[54][58] - 进出口：2025年10月未锻轧铝合金进口量7.64万吨，同比减少33.7%，环比减少7.1%；出口量3.09万吨，同比增加50.7%，环比增加31.5%[62] - 铝合金库存：截至12月5日，中国铝合金周度社会库存量为7.38万吨，较上周减少0.08万吨，厂内库存为5.81万吨，较上周减少0.11万吨[67] 后市研判 - 铝合金：跟随铝价走势，等待回调买入的机会[68] - 沪铝：短期铝价受宏观情绪影响大，关注12月份美联储降息结果以及后续降息路径预测，操作上建议回调偏多对待[70]

房地产行业发展新模式 - 推动房地产高质量发展 加快构建房地产发展新模式[1] - 建设安全舒适绿色智慧的“好房子” 打造全生态“好服务”[1] - 实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动[1] 住房供应与制度体系 - 优化住房供应体系 完善商品房开发、融资和销售等基础制度[1] - 健全“人、房、地、钱”要素联动机制[1] - 优化保障性住房供给 满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求[1] 住房消费与需求激活 - 因城施策优化住房消费政策[1] - 增加改善性住房供给[1] - 激活返乡置业、教育置业、创业置业和改善性置业需求[1] 房屋安全管理 - 建立房屋全生命周期安全管理制度[1]

城市更新政策体系持续完善 - 2025年以来，从中央到地方城市更新政策密集发力，形成了多层次、多维度的政策体系，顶层设计得到强化，工作推进机制更加完善 [1][5] - 2025年5月，中办、国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，系统部署了目标任务与保障措施，确立了城市更新的总体框架 [3] - 2025年7月，中央城市工作会议将高质量开展城市更新列为重点任务；8月，《关于推动城市高质量发展的意见》进一步细化实施路径，要求科学制定专项规划，一体化推进城市体检和更新 [4] - 2025年11月，住房城乡建设部召开全国城市更新工作推进会，强调城市更新是推动城市高质量发展的综合性、系统性战略行动，要求着力在规划、资金、运营、治理4个方面下功夫 [4] - 地方支持政策密集出台，例如天津市审议通过《城市更新条例》，重庆市出台《持续推进城市更新三年行动计划（2025—2027年）》，为更新工作绘制“路线图” [5] 资金支持机制创新突破 - 资金需求量大、筹集渠道有限、回报周期长是城市更新推进的主要难题，目前正通过多种创新机制探索突破 [6] - 2025年4月，财政部、住建部联合发文，明确通过竞争性选拔对20个城市给予中央财政定额补助，支持重点样板项目和更新机制项目 [6] - 中央财政计划未来几年补助超过200亿元，支持入选的20个城市实施城市更新行动，探索建立可持续机制 [6] - 2025年12月，国家发展改革委印发新版基础设施REITs项目行业范围清单，将城市更新设施纳入其中，为城市更新拓宽了长期低成本融资渠道 [6][7] - REITs政策被视为资金筹集机制的创新，能提升社会资本参与度和项目运营效率，构建“投资—建设—运营—退出—再投资”的良性循环，特别有利于“城市更新+租赁住房”模式 [7] - 除REITs外，专项债券、PPP模式、政策性银行贷款、商业银行发行城市更新主题ABS及“城市更新贷”等特色金融产品也是可探索的金融支持方式 [7][10] 用地保障政策探索创新 - 地方实践积极寻求用地政策突破，以激励市场主体参与 [8] - 例如重庆市在要素市场化配置改革试点中提出，对包含增加公共服务功能的城市更新项目，在条件允许下可按现状建筑面积或原批准计容建筑面积15%左右比例给予建筑面积支持 [8] - 该举措在提升居住品质的同时激励市场主体参与，为其他城市提供参考，探索“增容”奖励有望成为破局的关键抓手之一 [8] 与房地产发展的联动强化 - 城市更新被明确与稳楼市、推动房地产高质量发展相结合 [1][9] - 2025年12月3日国务院专题学习提到，要把城市更新和消除安全隐患、稳楼市等工作结合起来，扎实推进好房子建设和房地产高质量发展 [1][8] - 城市更新与稳楼市的结合点包括扎实推进好房子建设，有利于提升居住品质和房屋价值，稳定市场预期，并直接释放住房需求，带动市场活跃度提升 [9] - 2024年以来全国已有超130地出台或优化房票安置政策，一线城市相继跟进，例如广州黄埔区自去年4月落地房票后，截至2025年11月末累计通过房票认购商品房超4400套；上海嘉定区截至11月23日核发房票463张，预定房源412套 [9] - 2026年政策趋势之一将是建立城市更新与房地产市场健康发展的联动机制，通过更新项目带动房地产供给侧结构性改革，重点支持“好房子”建设和房地产高质量发展 [10] 未来政策趋势展望 - 专家认为，随着政策体系不断完善，城市更新将成为新型城镇化建设的重要引擎 [1] - 2026年城市更新政策将更加注重系统性、协同性和可持续性，通过制度创新破解资金压力大、协调难度高等挑战 [1][9] - 具体趋势包括：第一，出台整合性政策框架，实现“安全+民生+经济”多目标协同推进；第二，建立城市更新与房地产联动机制；第三，金融支持政策创新，如扩大城市更新专项债券规模、深化REITs试点、开发特色金融产品等 [10] - “十五五”规划建议明确，坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新，建设现代化人民城市 [9]

文章核心观点 - 多地“十五五”规划建议共同描绘房地产行业新发展模式 核心是构建“市场+保障”双轨供应体系 聚焦“好房子”建设 强化全生命周期管理 推动行业从开发向运营与服务延伸 实现高质量可持续发展 这是行业摆脱旧路径依赖、穿越周期的根本出路 [1][2][3] 各地规划共同任务 - 多地共同任务包括“加快构建房地产发展新模式”和“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’” [1] - 辽宁 贵州 河北 福建 黑龙江等省份明确提出“推动房地产高质量发展” 并将“加快构建房地产发展新模式”放在首位 [1] - 共同任务还包括“实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”以及“建立房屋全生命周期安全管理制度” [1] - 北京 辽宁 贵州 天津 福建 黑龙江均在优化住房供给方面提出新要求 [1] 住房供应体系优化 - 北京和辽宁提出“完善‘保障+市场’住房供应体系” [1] - 北京 河北 贵州 福建 黑龙江提出“优化保障性住房供给 满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求” [1] - 贵州 河北 福建 黑龙江在此基础上提出“因城施策增加改善性住房供给” [1] - 天津则仅提出“增加改善性住房供给” [1] 各地差异化任务 - 天津在“高质量开展城市更新”框架下提出相关任务 并专门部署“盘活存量资源资产” [2] - 北京提出“推动站城融合发展”和“扩大租赁住房有效供给” [2] - 辽宁提出“推广房票安置、以旧换新” [2] - 贵州提出“推进存量安置房交付动态清零” [2] - 福建提出“支持老旧住房自主更新、原拆原建” [2] - 河北 福建 黑龙江提出“完善商品房开发、融资、销售等基础制度” [2] - 黑龙江在建设“好房子”前面加了“适应高寒地区特点” [2] 行业转型方向 - 房地产行业正从此前的高周转、高负债规模发展模式 全面转向高质量发展轨道 [3] - 促进行业供求平衡、防范化解风险 已成为下一阶段的核心任务 [3] - 未来五年各地的核心任务仍是推动房地产高质量发展 [3] - 随着越来越多省市明确未来五年房地产发展方向并逐渐落地 将推动行业从规模扩张转向质量提升 迈向一个风险可控、基础牢固、更具韧性的新发展阶段 [3]

报告行业投资评级 - 未提及相关内容 报告的核心观点 - 在国内经济温和复苏、全球流动性宽松预期升温背景下 12 月美联储议息会议与中国中央经济工作会议政策共振将影响 A 股节奏及跨年行情与 2026 年投资主线 两大会议政策落地前资金偏谨慎 股市预计偏震荡 资金偏向防御性配置 待会议内容明确 积极政策信号与美联储降息形成共振 市场风险偏好有望再度提升 [2] 根据相关目录分别进行总结 股指期货市场 - IF 当月、下月、下季、隔季前日收盘价分别为 4518.20、4502.20、4482.40、4433.80 涨跌分别为 -13.60、-13.20、-11.20、-11.00 涨跌幅分别为 -0.30、-0.29、-0.25、-0.25 成交量分别为 67863.00、3710.00、21171.00、5014.00 持仓量分别为 142198.00、7966.00、89920.00、25762.00 持仓量增减分别为 3766.00、1105.00、4383.00、1155.00 [1] - IH 当月、下月、下季、隔季前日收盘价分别为 2958.40、2951.80、2951.20、2937.00 涨跌分别为 -10.40、-11.20、-10.40、-12.20 涨跌幅分别为 -0.35、-0.38、-0.35、-0.41 成交量分别为 27565.00、1018.00、8358.00、2376.00 持仓量分别为 55954.00、2466.00、24195.00、7999.00 持仓量增减分别为 2099.00、10.00、1154.00、647.00 [1] - IC 当月、下月、下季、隔季前日收盘价分别为 6950.40、6893.80、6781.40、6572.60 涨跌分别为 -28.80、-29.40、-23.80、-26.60 涨跌幅分别为 -0.41、-0.42、-0.35、-0.40 成交量分别为 67339.00、3773.00、23687.00、7269.00 持仓量分别为 133791.00、10440.00、75678.00、32856.00 持仓量增减分别为 6171.00、872.00、2981.00、629.00 [1] - IM 当月、下月、下季、隔季前日收盘价分别为 7195.40、7121.20、6968.20、6731.00 涨跌分别为 -41.80、-41.40、-37.20、-36.20 涨跌幅分别为 -0.58、-0.58、-0.53、-0.53 成交量分别为 118632.00、7256.00、37185.00、14413.00 持仓量分别为 193074.00、16092.00、104040.00、57778.00 持仓量增减分别为 11621.00、1750.00、7837.00、1897.00 [1] - IF 下月 - IF 当月、IH 下月 - IH 当月、IC 下月 - IC 当月、IM 下月 - IM 当月隔月价差现值分别为 -16.00、-6.60、-56.60、-74.20 前值分别为 -18.00、-6.20、-54.80、-74.20 [1] 股指现货市场 - 沪深 300 指数前值 4531.05 前两日值 4554.33 涨跌幅 -0.51 成交量前值 169.76 亿手 前两日值 148.49 亿手 总成交金额前值 3744.86 亿元 前两日值 3643.66 亿元 [1] - 上证 50 指数前值 2963.08 前两日值 2978.47 涨跌幅 -0.52 成交量前值 38.52 亿手 前两日值 33.48 亿手 总成交金额前值 854.95 亿元 前两日值 791.66 亿元 [1] - 中证 500 指数前值 6996.36 前两日值 7040.30 涨跌幅 -0.62 成交量前值 157.84 亿手 前两日值 149.52 亿手 总成交金额前值 2513.09 亿元 前两日值 2473.60 亿元 [1] - 中证 1000 指数前值 7248.27 前两日值 7313.18 涨跌幅 -0.89 成交量前值 214.63 亿手 前两日值 200.51 亿手 总成交金额前值 3350.34 亿元 前两日值 3202.19 亿元 [1] - 沪深 300 行业指数中 能源、原材料、工业、可选消费前值分别为 2371.36、3698.83、2518.96、6524.59 前 2 日值分别为 2378.07、3667.79、2530.94、6537.34 涨跌幅分别为 -0.28%、0.85%、-0.47%、-0.20% [1] - 沪深 300 行业指数中 主要消费、医药卫生、地产金融、信息技术前值分别为 21578.59、8366.82、6531.25、3173.08 前 2 日值分别为 21728.30、8406.15、6597.13、3194.36 涨跌幅分别为 -0.69%、-0.47%、-1.00%、-0.67% [1] - 沪深 300 行业指数中 电信业务、公用事业前值分别为 5365.11、2576.67 前 2 日值分别为 5417.91、2567.45 涨跌幅分别为 -0.97%、0.36% [1] 期现基差 - IF 当月 - 沪深 300、IF 下月 - 沪深 300、IF 下季 - 沪深 300、IF 隔季 - 沪深 300 前值分别为 -12.85、-28.85、-48.65、-97.25 前 2 日值分别为 -18.53、-36.53、-57.33、-107.53 [1] - IH 当月 - 上证 50、IH 下月 - 上证 50、IH 下季 - 上证 50、IH 隔季 - 上证 50 前值分别为 -4.68、-11.28、-11.88、-26.08 前 2 日值分别为 -7.07、-13.27、-14.67、-27.07 [1] - IC 当月 - 中证 500、IC 下月 - 中证 500、IC 下季 - 中证 500、IC 隔季 - 中证 500 前值分别为 -45.96、-102.56、-214.96、-423.76 前 2 日值分别为 -58.10、-112.90、-230.50、-437.70 [1] - IM 当月 - 中证 1000、IM 下月 - 中证 1000、IM 下季 - 中证 1000、IM 隔季 - 中证 1000 前值分别为 -52.87、-127.07、-280.07、-517.27 前 2 日值分别为 -73.58、-147.78、-305.18、-544.38 [1] 其他国内主要指数和海外指数 - 上证指数前值 3878.00 前 2 日值 3897.71 涨跌幅 -0.51% 深证成指前值 12955.25 前 2 日值 13056.70 涨跌幅 -0.78% 中小板指前值 7883.99 前 2 日值 7945.19 涨跌幅 -0.77% 创业板指前值 3036.79 前 2 日值 3071.15 涨跌幅 -1.12% [1] - 恒生指数前值 25760.73 前 2 日值 26095.05 涨跌幅 -1.28% 日经 225 前值 49303.45 前 2 日值 49303.28 涨跌幅 0.00% 标准普尔前值 6849.72 前 2 日值 6829.37 涨跌幅 0.30% DAX 指数前值 23693.71 前 2 日值 23710.86 涨跌幅 -0.07% [1] 宏观信息 - 美国 11 月“小非农”创两年半来最大降幅 美联储降息预期进一步升温 11 月私营企业减少 3.2 万个工作岗位 为 2023 年 3 月以来最大降幅 远不及市场预期的增加 1 万个 美联储 12 月降息 25 个基点的概率接近 90% [2] - 国务院总理李强指出 新型城镇化是扩大内需和促进产业升级、做强国内大循环的重要载体 要因地制宜实施好新型城镇化规划 推进农业转移人口市民化 实施城市更新行动 推进好房子建设和房地产高质量发展 破解城乡二元结构 [2] - 美国总统特朗普签署法律要求评估美台关系并深化 外交部回应称一个中国原则是中美关系政治基础 敦促美方停止美台官方往来 不向“台独”分裂势力发错误信号 [2] - 国务院原则同意《长三角国土空间规划（2023 - 2035 年）》 支持上海发挥龙头带动作用 加强上海大都市圈与苏锡常都市圈空间融合 以及与南京、杭州、合肥、宁波都市圈空间统筹 支撑世界级城市群建设 [2] - 今年 1 - 11 月 消费品以旧换新带动相关商品销售额超 2.5 万亿元 惠及超 3.6 亿人次 1 - 10 月我国服务贸易进出口总额 65844.3 亿元 同比增长 7.5% 服务贸易逆差 7663.7 亿元 同比减少 2693.9 亿元 [2] 行业信息 - 文化和旅游部、民航局印发《文化和旅游与民航业融合发展行动方案》 部署 15 项具体措施 [2] - 年末第四批 690 亿元国补资金消耗 超 20 个地市暂停或调整汽车以旧换新补贴活动 [2] - 11 月全国乘用车市场零售 226.3 万辆 同比下降 7% 新能源市场零售 135.4 万辆 同比增长 7% 新能源市场零售渗透率 59.8% [2] - 11 月份中国物流业景气指数为 50.9% 较上月回升 0.2 个百分点 能源物流需求放缓 工业制造领域物流需求向好 居民消费领域物流需求趋稳 [2]

核心观点 - 多地密集发布“十五五”规划建议，坚决落实中央“构建房地产新发展模式”战略，行业转型路线图正从中央向地方精细化落地转变 [1] - 行业将全面从高周转、高负债的规模发展模式，转向高质量、可持续发展轨道，核心任务是促进供求平衡与防范化解风险 [6] - 未来五年，行业将迎来民生与市场的再平衡，民生属性增强，形成“民生为本、市场为辅”的新格局，企业核心竞争力将转向运营、服务和资源整合能力 [8] 各地规划的共同核心关键词 - **加快构建房地产发展新模式**：各地规划均围绕此核心展开，是行业转型的根本方向 [2] - **优化保障性住房供给**：完善以公租房、保障性租赁住房等为主的多层次体系，建立住房保障轮候库制度 [2][7] - **建设安全舒适绿色智慧的“好房子”**：全链条提升住房设计、建造和运维水平，实施房屋品质提升工程 [2][7] - **建立房屋全生命周期安全管理制度**：加快建立房屋安全体检、管理资金和质量保险制度 [2][7] 主要省市规划细则差异 - **北京**：侧重于完善“市场+保障”住房供应体系、租购并举制度，增加改善性住房供给，并明确推动“站城融合发展”，以优化超大城市空间结构与职住平衡 [3][4] - **天津**：将房地产发展新模式与“高质量城市更新”深度绑定，并专门部署“盘活存量资源资产” [3] - **河北**：提出新的供需原则，要求坚持以需定建、以需定购，市场彻底转向需求驱动，并明确因城施策增加改善性住房供给 [3][5] - **福建**：鼓励“老旧住房自主更新、原拆原建”，为存量住房升级改造提供新思路，同时实施房屋品质与物业服务质量提升行动 [3][5] - **浙江**：将房地产纳入“高水平建设现代化人民城市”框架，追求“好房子、好小区、好社区、好城区”的递进式目标，并强调对房地产、地方债、金融风险的“监测预警和防控” [3][5] - **黑龙江**：特别指出要“适应高寒地区特点”建设好房子，并在发展保障性住房时明确要“加快”推进 [3] 推动高质量发展的六大重点任务 - **优化保障性住房供给**：完善多层次保障体系，建立住房保障轮候库制度 [7] - **促进房地产市场持续健康发展**：建立“人、房、地、钱”要素联动机制，根据人口变化科学安排土地供应，因城施策优化调控政策 [7] - **改革完善房地产开发、融资、销售制度**：推进商品房现房销售，规范预售资金监管，防范交付风险 [7] - **实施房屋品质提升工程**：建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，全链条提升住房设计、建造和运维水平 [7] - **实施物业服务质量提升行动**：探索“物业服务 + 生活服务”模式，解决居民“关键小事” [7] - **建立房屋全生命周期安全管理制度**：加快建立房屋安全体检、管理资金和质量保险制度 [7] 行业未来发展趋势与竞争格局 - 未来五年，城市更新、老旧小区改造、存量资产盘活、闲置用地转化将成为企业竞争的核心战场 [8] - 企业的核心竞争力将被重新定义为运营、服务和资源整合能力 [8] - 随着《住宅项目规范》实施及房屋全生命周期管理制度建立，房屋维护成本将更透明，有助于房价稳定，行业将加速向“高品质、低风险、可持续”模式转型 [9] - 行业将迈向一个风险可控、基础牢固、更具韧性的新发展阶段 [9]

政策方向与顶层设计 - 中共中央在“十四五”规划建议中提出推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式，并完善商品房开发、融资、销售等基础制度 [1] - 政策旨在适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，加快构建新模式被认为是促进市场平稳健康发展的治本之策 [3] 新模式的关键举措与要素配置 - 新模式落地的关键举措之一是完善相关基础制度，以提升“人、房、地、钱”四类要素资源的配置效果 [5] - 新模式将立足于城市内涵式发展和城市更新大场景，目标是形成产品与服务优质、供应体系健全、要素配置合理、监管制度规范、行业经营稳健的高质量发展格局 [5] 具体实施路径与重点任务 - 政策提出优化保障性住房供给 [5] - 政策提出因城施策增加改善性住房供给 [5] - 政策提出建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，并实施房屋品质提升工程和物业服务提升行动 [5]

房地产发展新模式 - 加快构建房地产发展新模式，完善房地产开发、融资、销售等制度机制 [1] - 因城施策增加改善性住房供给 [1] 住房供给与保障 - 优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求 [1] 房屋品质与安全 - 建设安全舒适绿色智慧的"好房子"，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [1] - 加强房屋全生命周期安全管理，支持老旧住房自主更新、原拆原建 [1]