点燃民间投资 民间投资作为宏观经济活跃度的核心风向标，是稳定就业岗位、夯实经济增长基础的关键力量，其发展 质量经济的稳定性和可持续性息息相关。据国家发展改革委数据显示，民间投资占全国固定资产投资比 重长期保持在一半以上，对稳增长、促创新的支撑作用不可或缺。然而，当前，我国民间投资仍面临融 资、投资、市场等多方维度的制约，活力释放受阻。在融资端，民间投资存在着资本金缺口大、信贷门 槛高、退出渠道窄等压力，部分民营企业项目启动资金不足。在投资端，民间投资面临着准入壁垒、信 息不对称、收益预期不稳等问题，其在铁路、核电等领域的参与度长期偏低。在市场端，原材料价格周 期性波动、消费复苏进程放缓等外部因素，导致民间资本投资观望情绪加剧。 作者｜吴卫星，首都经济贸易大学金融学院教授、博士生导师；张丽娜，对外经济贸易大学中国金融学 院博士研究生 2025年中央经济工作会议明确要"引导金融机构加力支持扩大内需、科技创新、中小微企业等重点领 域"，同时还要"继续发挥新型政策性金融工具作用，有效激发民间投资活力""创新科技金融服务"以 及"深入推进中小金融机构减量提质"。这些部署共同构成了2026年金融工作聚焦服务实体、防控风险 ...

政策动态与市场扩容 - 国家发展改革委办公厅印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，积极推动REITs扩围扩容 [1] - 2025年版清单新增了一批基础设施，进一步拓宽了可发行标的，提升了REITs的供给侧质量，长期发展空间更加明确 [4] - 监管层对公募REITs市场“扩容提质”的大力推动没有改变，长远来看有利于市场的健康发展和完善 [6] 银行理财资金参与情况 - 银行理财资金正通过委外、打新等方式积极布局REITs市场 [1] - 2024年以来，信托和银行理财投资REITs规模显著提升，对于2024年新上市的消费类投资比例较高 [3] - 银行理财配置REITs，多为“固收+”类产品，以优化组合风险收益特征、把握市场机会增厚收益为目的 [2] - 理财产品数量众多，资金来源相对分散，为简化投资流程，理财多成立专门资管计划集中申购，投资相对分散 [3] 投资模式与策略 - 银行理财投资REITs以委外方式居多，通过信托计划、保险资管、基金专户等委外通道，借助外部资管机构能力聚焦专业、简化操作 [3] - 一些理财公司会直接参与REITs一级发售，比如以机构身份参与网下询价认购，或通过战略配售锁定长期份额 [3] - 银行理财的REITs投资以现金流较为稳定的保障房和高速公路等板块为主，同时把握制度红利，参与部分REITs的打新 [2] - 理财资金的交易属性介于公募基金和保险资金之间，兼备配置和交易目标，能为市场提供更多元化、不同参与特征的资金来源 [1] - 理财产品从R1—R4有多个风险等级梯度，可适配于不同波动特征的品种 [1] REITs的投资价值与优势 - 公募REITs通过把基础设施等现金流稳定的资产证券化，在当前低利率环境下现金分派率更具吸引力，强制分红机制能提供持续现金流 [4] - REITs兼具不动产属性与金融产品流动性，与股、债的相关性均较低，将REITs纳入投资组合能够降低单一资产依赖带来的集中度风险 [4] - 许多优质REITs项目的分派率已回升至具有吸引力的水平，部分项目甚至超过5%，相较于债券等固收资产，提供了更具竞争力的收益 [6] - REITs作为“固收+”策略的适配资产，可以纳入组合优化风险收益结构 [6] 投资者关注要点与资产选择 - 投资者应重点关注分红稳定、杠杆低、资产负债表整合良好的REITs资产，比如消费基础设施类、保障性租赁房，市政环保等弱周期板块 [5] - 这些弱周期板块利率敏感度低、出租率稳定，具有类似债券的防御特性，甚至在2025年4月关税冲击期间，资金避险情绪升温，这些REITs仍能逆势上涨 [5] - 新型基础设施如数据中心REITs受益于数字化转型及政策支持，也存在布局机会 [5] - 投资REITs主要从底层资产特征、估值合理性、利率表现等进行考虑，其中资产自身定价和基金层面价格波动是主要考虑因素 [6] - 在同一个板块内，因为底层租约、租户关联度差异会带来运营收入稳定性的区别，二级市场也会根据资产特点来反映 [6]

报告投资评级 - 行业评级为“看好” [2] 报告核心观点 - 报告认为2026年建筑装饰行业投资将保持稳定，部分新兴板块预计将随着国家重大战略实施而获得较高投资机会 [4] - 报告建议关注中西部区域投资、新基建、出海以及“好房子”等方向，并指出低估值破净企业估值有望修复 [4] 建筑装饰行业市场表现 - 报告期内（2025年12月01日至12月05日），SW建筑装饰指数下跌0.07%，而沪深300指数上涨1.28%，行业相对收益为-1.34个百分点 [4] - 周度表现最好的三个子行业为国际工程（上涨2.08%）、基建央企（上涨2.05%）和专业工程（上涨0.47%） [4][7] - 对应行业内表现突出的公司包括：中材国际（上涨5.37%）、中国中冶（上涨6.60%）和亚翔集成（上涨16.86%） [4][7] - 年初至今表现最好的三个子行业为基建民企（上涨59.52%）、生态园林（上涨52.35%）和装饰幕墙（上涨45.77%） [4][7] - 对应行业内表现突出的公司包括：诚邦股份（上涨199.57%）、国晟科技（上涨325.08%）和东易日盛（上涨167.00%） [4][7] - 周度个股涨幅前五名为：招标股份（上涨58.43%）、名雕股份（上涨19.89%）、亚翔集成（上涨16.86%）、国晟科技（上涨11.13%）、浦东建设（上涨10.49%） [4][10] - 周度个股跌幅后五名为：东易日盛（下跌17.17%）、*ST天沃（下跌15.74%）、郑中设计（下跌13.91%）、园林股份（下跌12.95%）、时空科技（下跌12.77%） [4][10] 行业及公司近况 - 行业主要政策变化包括：国家发改委印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，旨在高质量推进项目申报 [4][12]；住建部召开数字家庭建设试点总结会，明确“十五五”期间重点发展方向 [4][12] - 重点公司主要业务动态包括：中铝国际联合中标电解铝项目，总金额30.30亿元人民币，占其2024年营业收入的31.24% [4][14]；东珠生态中标环保工程项目，总金额3.97亿元人民币，占其2024年营业收入的105.59% [4][14] - 其他公司动态还包括设计总院、华建集团、重庆建工、中材国际等公司获得新订单，以及部分公司发生股东减持或人事变动 [16] 投资分析意见与重点公司 - 报告建议关注以下四个方向的标的 [4]： - **中西部区域投资**：四川路桥、中国化学、东华科技、新疆交建 - **新基建**：圣晖集成、亚翔集成、柏诚股份 - **出海**：精工钢构、志特新材、中钢国际、中材国际 - **好房子**：建发合诚 - 报告同时指出，低估值破净企业估值有望修复，建议关注中国中铁、中国中冶、上海建工、隧道股份、安徽建工 [4] - 报告提供了重点公司的盈利预测与估值表，涵盖中国中铁、中国化学、中材国际、建发合诚等24家公司，列出了其收盘价、每股收益（EPS）预测、市盈率（PE）及归母净利润增速预测等数据 [20]

城市更新政策体系持续完善 - 2025年以来，从中央到地方城市更新政策密集发力，形成了多层次、多维度的政策体系，顶层设计得到强化，工作推进机制更加完善 [1][5] - 2025年5月，中办、国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，系统部署了目标任务与保障措施，确立了城市更新的总体框架 [3] - 2025年7月，中央城市工作会议将高质量开展城市更新列为重点任务；8月，《关于推动城市高质量发展的意见》进一步细化实施路径，要求科学制定专项规划，一体化推进城市体检和更新 [4] - 2025年11月，住房城乡建设部召开全国城市更新工作推进会，强调城市更新是推动城市高质量发展的综合性、系统性战略行动，要求着力在规划、资金、运营、治理4个方面下功夫 [4] - 地方支持政策密集出台，例如天津市审议通过《城市更新条例》，重庆市出台《持续推进城市更新三年行动计划（2025—2027年）》，为更新工作绘制“路线图” [5] 资金支持机制创新突破 - 资金需求量大、筹集渠道有限、回报周期长是城市更新推进的主要难题，目前正通过多种创新机制探索突破 [6] - 2025年4月，财政部、住建部联合发文，明确通过竞争性选拔对20个城市给予中央财政定额补助，支持重点样板项目和更新机制项目 [6] - 中央财政计划未来几年补助超过200亿元，支持入选的20个城市实施城市更新行动，探索建立可持续机制 [6] - 2025年12月，国家发展改革委印发新版基础设施REITs项目行业范围清单，将城市更新设施纳入其中，为城市更新拓宽了长期低成本融资渠道 [6][7] - REITs政策被视为资金筹集机制的创新，能提升社会资本参与度和项目运营效率，构建“投资—建设—运营—退出—再投资”的良性循环，特别有利于“城市更新+租赁住房”模式 [7] - 除REITs外，专项债券、PPP模式、政策性银行贷款、商业银行发行城市更新主题ABS及“城市更新贷”等特色金融产品也是可探索的金融支持方式 [7][10] 用地保障政策探索创新 - 地方实践积极寻求用地政策突破，以激励市场主体参与 [8] - 例如重庆市在要素市场化配置改革试点中提出，对包含增加公共服务功能的城市更新项目，在条件允许下可按现状建筑面积或原批准计容建筑面积15%左右比例给予建筑面积支持 [8] - 该举措在提升居住品质的同时激励市场主体参与，为其他城市提供参考，探索“增容”奖励有望成为破局的关键抓手之一 [8] 与房地产发展的联动强化 - 城市更新被明确与稳楼市、推动房地产高质量发展相结合 [1][9] - 2025年12月3日国务院专题学习提到，要把城市更新和消除安全隐患、稳楼市等工作结合起来，扎实推进好房子建设和房地产高质量发展 [1][8] - 城市更新与稳楼市的结合点包括扎实推进好房子建设，有利于提升居住品质和房屋价值，稳定市场预期，并直接释放住房需求，带动市场活跃度提升 [9] - 2024年以来全国已有超130地出台或优化房票安置政策，一线城市相继跟进，例如广州黄埔区自去年4月落地房票后，截至2025年11月末累计通过房票认购商品房超4400套；上海嘉定区截至11月23日核发房票463张，预定房源412套 [9] - 2026年政策趋势之一将是建立城市更新与房地产市场健康发展的联动机制，通过更新项目带动房地产供给侧结构性改革，重点支持“好房子”建设和房地产高质量发展 [10] 未来政策趋势展望 - 专家认为，随着政策体系不断完善，城市更新将成为新型城镇化建设的重要引擎 [1] - 2026年城市更新政策将更加注重系统性、协同性和可持续性，通过制度创新破解资金压力大、协调难度高等挑战 [1][9] - 具体趋势包括：第一，出台整合性政策框架，实现“安全+民生+经济”多目标协同推进；第二，建立城市更新与房地产联动机制；第三，金融支持政策创新，如扩大城市更新专项债券规模、深化REITs试点、开发特色金融产品等 [10] - “十五五”规划建议明确，坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新，建设现代化人民城市 [9]

政策动态 - 国家发展改革委办公厅于12月1日印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，首次将城市更新设施作为独立的行业门类纳入基础设施REITs发行范围 [1][4] - 此举标志着基础设施REITs发行范围迎来里程碑式扩围，并非简单的资产类型扩容 [1][4] 政策背景与意义 - 当前中国城镇化发展已从增量扩张转向存量提质的关键阶段，老旧街区、老旧厂区等存量资产的改造升级成为核心任务 [1][4] - 城市更新项目因投资规模大、回收周期长、现金流沉淀久等特点，导致传统投融资模式难以形成可持续资金循环，社会资本参与意愿不足 [1][4] - 将城市更新设施纳入REITs范畴，是金融工具与城市发展阶段精准适配的体现，为城市高质量发展与产业模式升级提供了强有力金融支持 [1][4] REITs工具的优势与机制 - 基础设施REITs作为兼具权益性与长期性的金融工具，匹配城市更新的资金需求特征 [2][5] - 通过资产证券化实现存量资产价值变现，为项目前期投入提供有效退出路径 [2][5] - 构建“投资—建设—运营—退出—再投资”的良性循环，让沉淀资产转化为可流动的资本“活水” [2][5] - 资本市场的专业化筛选机制能倒逼城市更新项目提升运营效率 [2][5] 市场影响与发展 - 在国际REITs市场中，城市更新相关资产是重要的底层资产类型，此次纳入是借鉴国际经验并结合本土市场需求的创新实践 [2][5] - 随着城市更新设施纳入，中国REITs资产类型进一步丰富，市场规模持续扩大 [2][5] - 此举有助于吸引更多长期资金入场，提升市场流动性与抗风险能力 [2][5] - 将推动REITs估值定价、运营管理、风险防控等机制完善，为后续更多类型资产纳入奠定基础 [2][5] - 加速构建与中国经济结构相适应的REITs市场体系 [2][5] 对投资者与社会的价值 - 对于投资者而言，借助基础设施REITs的公开交易属性参与城市核心资产投资，拓宽了居民财富管理渠道 [2][5] - 为城市更新汇聚了更广泛的社会资本，实现资本、城市、民生的多方共赢 [2][5] 总体展望 - 此次基础设施REITs深度扩容，为城市更新提供了市场化、可持续的投融资解决方案 [3][6] - 为资本市场增添了优质底层资产，为城市高质量发展注入持久动力 [3][6] - 可以预见，后续成功改造的标杆性城市更新项目有望加速登陆资本市场 [3][6]

政策动态 - 国家发改委发布2025年版基础设施REITs项目行业范围清单，新增能源基础设施包括风电、太阳能发电、水力发电、天然气发电、生物质发电、核电等清洁能源项目，以及储能设施、燃煤发电、特高压输电、充电基础设施等[2] - 电动自行车“旧国标”产品自12月1日起全面禁售，新强制性国标对防火阻燃、整车质量上限、北斗定位等作出规定[3] - 中央生态环境保护督察通报天津市在挥发性有机物治理和机动车检测上存在严重问题，空气质量不达标，多家企业违法排污；河北唐山因违规上马钢铁项目和新增产能被点名，大气污染防治存在明显短板，多家企业超低排放改造不达标[2] 区域发展规划 - 贵州省“十五五”规划建议提出加快实施大型风电、光伏项目，探索低风速发电，推进水电扩机增容，因地制宜布局发展抽水蓄能、新型储能、氢能等，促进新能源与储能协调发展，推进西北清洁电力入黔及煤电新能源联营[3] - 辽宁省“十五五”规划建议提出大力发展清洁能源装备产业，建设核能、海陆风电、绿氢、储能等先进装备制造基地，深化电力市场化改革，推进绿电直连发展，探索“新能源+”产销一体化模式[4] 产业与技术进展 - 我国氢能产业快速发展，截至今年9月底清洁氢项目投资额占全球比重30%居全球首位，绿氢年产能已超22万吨占全球50%以上，建成加氢站超过540座占全球40%[2] - 国产高性能碳纤维规模化量产实现关键性突破，山西一项目成功实现12K小丝束T1000级碳纤维国产化量产[4] - 内蒙古乌海半固态锂电池储能项目成功并网发电，规模为20万千瓦、80万千瓦时，刷新我国已并网半固态锂电池储能项目装机规模纪录，标志半固态储能技术迈入大规模商业化运营阶段[7] 能源项目与市场 - 广东陆丰核电项目1、2号机常规岛建设全面启动，基地规划建设6台百万千瓦级压水堆核电机组，目前已核准4台机组[7] - 主要产油国宣布维持2026年头三个月暂停增产计划[5] - 伊拉克豪尔穆尔气田恢复供气，库尔德自治区电力供应状况将显著改善并在24小时内完全恢复正常[6]

政策发布核心 - 国家发改委办公厅于2025年11月15日发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，旨在拓展发行范围、盘活存量资产、促进投资良性循环 [2][5] 政策目标与要求 - 政策为贯彻落实党中央、国务院关于推动城市高质量发展、持续推进城市更新行动及提振消费等决策部署 [5] - 要求各省级发展改革部门及有关中央企业坚持“优中选优”，严格把关项目质量，高质量做好项目申报工作 [6] - 发改委将根据新形势新要求适时修订清单，动态完善申报要求，以更好发挥基础设施REITs服务实体经济发展的作用 [7] 可申报项目行业范围清单 - **交通基础设施**：包括收费公路、铁路、机场、港口项目 [9] - **能源基础设施**：包括风电、太阳能发电、水力发电、天然气发电、生物质发电、核电等清洁能源项目；储能设施项目；清洁低碳、灵活高效的燃煤发电（含热电联产煤电）项目，其中燃煤发电项目需满足纯凝工况最小发电出力在30%额定负荷及以下、或掺烧低碳燃料热量比例不低于10%、或配备大规模CCUS设备等条件之一；特高压输电项目；增量配电网、微电网、充电基础设施项目 [2][9] - **市政基础设施**：包括城镇供水、供气、供热项目以及停车场项目 [10] - **生态环保基础设施**：包括城镇污水垃圾处理及资源化利用、固废危废医废处理、大宗固体废弃物综合利用基础设施项目 [10] - **仓储物流基础设施**：包括面向社会提供收费储存服务的通用仓库及冷库等专业仓库项目 [10] - **园区基础设施**：位于自由贸易试验区、国家级新区、国家级与省级开发区、战略性新兴产业集群的研发平台、工业厂房、创业孵化器、产业加速器、产业发展服务平台等项目，若单体建筑中包含产权归属同一发起人且物理不可分割的酒店和配套底商，其面积占比不超过30%可纳入底层资产 [10] - **新型基础设施**：包括数据中心、人工智能基础设施；5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络；智能交通、智慧能源、智慧城市项目 [10] - **租赁住房**：包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房、公共租赁住房；专业机构自持且长期出租的市场化租赁住房；专门为园区入驻企业提供配套服务的租赁住房项目 [11] - **水利设施**：具有供水、发电等功能的水利设施项目 [12] - **文化旅游基础设施**：包括自然文化遗产、国家5A级和4A级旅游景区项目，景区规划范围内产权归属同一发起人的配套旅游酒店可纳入底层资产 [12] - **消费基础设施**：包括百货商场、购物中心、商业街区、农贸市场等城乡商业网点；各类消费品市场；保障基本民生的社区商业；体育场馆；商旅文体健多业态融合的商业综合体项目，其中产权归属同一发起人且物理不可分割的酒店和商业办公用房，其建筑面积占比原则上不超过30%，特殊情况最高不超过50%；四星级及以上酒店项目 [12] - **商业办公设施**：超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目 [13] - **养老设施**：依法登记并在民政部门备案的养老项目 [14] - **城市更新设施**：老旧街区、老旧厂区更新改造项目，以及涵盖多种资产类型的城市更新综合设施项目 [14] - **其他**：符合国家重大战略、发展规划、产业政策等要求的其他基础设施项目 [15] 特定领域申报主体限制 - 对于租赁住房、消费基础设施、商业办公设施、养老设施、城市更新设施等领域项目，发起人（原始权益人）应为开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务 [15]

政策发布 - 国家发展改革委办公厅印发《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目行业范围清单(2025年版)》[1] - 清单范围内符合条件的项目应严格按照发改投资〔2024〕1014号文等常态化推荐发行阶段有关政策要求进行申报[1] - 各省级发展改革部门、有关中央企业需坚持"优中选优"，严格把关项目质量，强化风险意识，高质量做好项目申报工作[1] 能源基础设施范围 - 行业范围涵盖风电、太阳能发电、水力发电、天然气发电、生物质发电、核电等清洁能源项目[1] - 包括储能设施项目以及清洁低碳、灵活高效的燃煤发电（含热电联产煤电）项目[1] - 涵盖特高压输电项目，增量配电网、微电网、充电基础设施项目[1] 燃煤发电项目准入条件 - 燃煤发电项目需满足纯凝工况最小发电出力在30%额定负荷及以下的条件[1] - 项目可掺烧生物质、氢、氨等低碳燃料，且掺烧热量比例不低于10%[1] - 项目配备大规模碳捕集利用与封存(CCUS)设备亦符合准入条件[1]

文章核心观点 - 中国证监会发布《公告》启动商业不动产REITs试点 旨在盘活存量商业不动产 支持构建房地产发展新模式 并推动REITs市场高质量发展[1] - 经过近五年探索 中国公募REITs市场已发展成千亿级新兴市场 为商业不动产REITs推出奠定了制度、市场和生态基础[1] - 商业不动产REITs将与现有基础设施REITs形成互补 共同完善中国REITs市场生态[6] 市场发展现状与基础 - 截至发稿 全市场共有77单REITs产品上市 发行规模2070亿元（含扩募） 总市值2201亿元[1] - 2024年以来 中证REITs全收益指数上涨22.46% REITs已逐步成为重要的大类资产配置品种[2] - 基础设施REITs发行范围已涵盖12大行业的52个资产类型 其中10个行业领域的18个资产类型已实现首单发行上市[7] 商业不动产REITs试点政策要点 - 《公告》明确了商业不动产REITs的产品定义 即通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公募基金[2] - 要求拟持有的商业不动产必须权属清晰、手续齐备 且已产生持续稳定现金流[3] - 强调基金管理人的主动管理责任 要求其建立专业的投管和运营体系以提升资产价值[3] - 监管方面 明确各监管机构依法依规履行监管和风险监测处置职责 相关自律组织履行自律管理职责[3] 试点推出的意义与背景 - 中国商业不动产存量规模庞大 具有通过REITs进行盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求[4] - 借鉴国际经验 商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等是REITs重要的底层资产[4] - 推出商业不动产REITs可更好发挥REITs功能 支持构建房地产发展新模式 提升资本市场服务实体经济质效[4] 市场各方准备与后续工作 - 上交所表示将稳步推进试点 完善业务规则 协同市场培育 并以优质商业不动产先行稳步开展试点[6] - 深交所表示将按照证监会部署 优化配套规则 开展系统改造 并联合市场各方做好项目培育和储备[6] - 国家发展改革委正积极推动基础设施REITs进一步扩围[6]

固定资产投资整体态势 - 前10个月全国固定资产投资同比下降1.7% [2] - 10月当月投资增速罕见下滑至-11.2% [2] - 投资增速放缓被视为长期趋势，是新发展阶段的具体表现 [2] 投资增速放缓的主要拖累因素 - 前10个月房地产开发投资同比下降14.7% [3] - 房地产开发投资下拉全部投资增速3个百分点 [3] - 扣除房地产开发投资后，全国项目投资实际增长1.7% [3] - 部分行业面临产能饱和、供需失衡矛盾，新增投资动力减弱 [3] - 企业海外产能布局导致国内投资分流，政府财力下降致基础设施投资放缓 [3] 投资结构优化与质量提升 - 前10个月制造业投资同比增长2.7%，占全部投资比重达25.6% [4] - 制造业投资比重较去年同期提高1.1个百分点 [4] - 高端制造业和绿色转型领域投资保持高速增长 [4] - 制造业民间投资表现强劲，资金从低效领域向高效领域转移 [4] 扩大有效投资的政策方向 - 优化政府投资工具使用，稳定并扩大直接用于项目建设的债券额度 [4] - 加大新型政策性金融工具发行规模，推动政府与社会资本合作新机制 [4][5] - 利用基础设施REITs、资产证券化等工具盘活存量资产 [4] - 通过增发超长期特别国债加大“两新”建设投入 [5] - 完善重大项目吸引民间投资机制，在铁路、能源等领域设定民企参股比例 [5] - 支持民营企业“走出去”与“引回来”，鼓励高附加值环节回迁国内 [5]