（作者为北京清华同衡规划设计研究院副总规划师，本报记者丁怡婷采访整理） （文章来源：人民日报） 因地制宜引入新业态进行城市更新，与居民的社会生活传统、城市的产业基础相关联，能够实现经济和 社会效益双赢。比如，江苏苏州根据老城生活性服务业聚集的特征，在平江路等历史文化街区引入多元 业态，留住老宅格局肌理，让游客感受老城生活方式；江西景德镇通过打造陶阳里历史文化街区等，重 现千年陶瓷文化，营造历史与现代并存、景观与居民共生的体验空间。 "十五五"时期，要坚持以人民为中心，坚持实事求是，在城市更新中持续提升公共空间品质，植入新业 态新功能，激发老旧街区活力，城市人居环境将明显改善，风貌特色将更加彰显，更好满足人民群众高 品质生活需要。 城市更新满足人民美好生活需要，但资金需求量较大，不能单纯靠政府投入，可持续的城市更新应做到 民生能改善、经济有账算。 ...

2025年11月，各地区各部门纵深推进全国统一大市场建设，着力推动高质量发展，生产供给基本平稳，就业形势总体 稳定，市场价格继续改善，新质生产力稳步发展。具体来看： 一、工业生产稳定增长，装备制造业和高技术制造业增长较快。11月份，全国规模以上工业增加值同比增长4.8%，环 比增长0.44%。装备制造业增加值同比增长7.7%，高技术制造业增加值增长8.4%，分别快于全部规模以上工业增加值 2.9和3.6个百分点。二、市场销售规模扩大，服务零售增长加快。11月份，社会消费品零售总额43898亿元，同比增长 1.3%，较上月减慢1.6个百分点;环比下降0.42%。三、固定资产投资整体同比下降，制造业投资保持增长。扣除房地产 开发投资，前11月全国固定资产投资增长0.8%，制造业投资增长1.9%。四、货物进出口增速回升，贸易结构继续优 化。11月份，货物进出口总额38987亿元，同比增长4.1%，比上月加快4.0个百分点，其中，出口23456亿元，增长 5.7%。五、就业形势总体稳定。11月份，全国城镇调查失业率为5.1%，与上月持平。 智通财经APP获悉，12月15日，克而瑞地产研究发文称，11月份，一手房价指数 ...

投资销售比、土地成交/新房成交、新开工销售比、待售面积等指标持续改善 ◎ 文 / 马千里 12月15日上午，国家统计局如期发布2025年11月宏观经济和房地产数据。国民经济稳步增长，社零同比增速出现回落。地产 行业方面，因行业正处于转型发展的关键时期，再加之上年基数上升的影响，销售规模、房价、投资、国房景气指数均延续 调整。不过从具体城市和项目的角度来看，新房价格、项目去化率等方面仍存有结构性亮点，行业供求压力也在持续好转。 居民中长期贷款规模迎来止跌回升， 初步统计显示11月环比增长622亿元。当前房地产行业销售正处于调整关键期，中长期贷 款能够实现止跌，充分体现出行业运行的积极变化。近期央行行长发表署名文章明确，未来将强化房地产金融宏观审慎管 理，推动房地产市场平稳健康发展。而12月11日公布的经济工作会议报告也着重强调，要积极有序化解地方政府债务风险， 督促各地主动化债，坚决遏制新增隐性债务；同时优化债务重组与置换机制，通过多措并举化解地方政府融资平台经营性债 务风险。 展望未来，金融政策将更加聚焦行业风险管理，政策重心也将从侧重化解企业风险，进一步转向兼顾企业风险与地方债务风 险化解。这一调整将释放多 ...

NO.1|壹 成交数据亮眼：三宗地块细节全解析 根据铜陵市自然资源和规划局的公告，本次成交的三宗地块均位于西湖新区，土地用途为城镇住宅用地，出让年限70年。以下是基于公告内容的详细数据 拆解： | | | | 士地 | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | | | 用 | | | | | 宗地编号 | 土地位置 | 土地面积 | 途及 | 规划指标 | 受让方 | 成交价 成交日期 | | | | (m) | нн | 要求 | | (万元) | | | | | 让年 | | | | | | | | 限 | | | | | | | 规划用地面积12936 | | 容积率 | | | | 铜土储字〔202 铜陵市陵江大道以东、碎石 | | 1.3300m: | 70 | ≤1.8 | 铜陵市新西湖城市更 | 67915.000 2025年12 | | 5] 29号 | 岭加油站以北 | 土地出让面积12936 | | 建筑密度≤30%;绿 | 新运营有限公司 | 0 月11日 | | | | 1.3300㎡ | | 地率≥35% | | | ...

行业投资评级 - 行业投资评级为“强于大市”，且评级维持 [1] 核心观点 - 中央经济工作会议定调坚持内需主导，后续的消费提振政策及城市更新将有效改善建材行业需求 [4] - 建材企业主要面向内需市场，在地产及基建下行背景下基本面承压，政策有望带来需求改善 [4] 分板块总结 水泥 - 短期：11月北方进入采暖季，错峰生产政策推动供给收缩，价格有望迎来阶段性上涨，同时部分项目抢工带来需求阶段性提升 [5][10] - 中期：在限制超产政策下，行业产能有望持续下降，产能利用率提升将带来利润弹性 [5] - 需求现状：基建端受天气等因素影响需求未完全显现，房建端需求处于弱复苏态势 [5][10] - 产量数据：2025年10月单月水泥产量为1.48亿吨，同比下滑15.8% [10] - 关注公司：海螺水泥、华新建材 [5] 玻璃 - 需求端：2025年在地产影响下需求持续下行，传统第四季度旺季订单改善力度一般，需求仍承压，中间商库存相对较高 [5][16] - 供给端：反内卷政策预计不会导致一刀切式产能出清，但会提升环保要求及成本，加速行业冷修进度 [5] - 后续需持续关注政策变化及下游补库的持续性 [5][16] - 关注公司：旗滨集团 [5] 玻纤 - 传统无碱粗砂：2025年10月30日玻纤厂联手复价，复价幅度多为5%-10%，执行情况需跟进 [6] - 电子纱：受AI产业链需求景气驱动，低介电产品迎来量价齐升，产品结构升级明确（一代、二代及三代Q布），行业需求有望伴随AI呈现爆发式增长 [6] - 看好行业需求持续的量价齐升趋势 [6] - 关注公司：中国巨石、中材科技 [6] 消费建材 - 行业现状：行业盈利已触底，价格经历多年竞争后已无向下空间，借助反内卷政策，行业对提价及盈利改善诉求强烈 [6] - 提价行动：2025年以来，防水、涂料、石膏板等多品类持续发布提价函 [6] - 盈利展望：行业盈利有望触底改善，下半年可期待龙头企业的盈利改善 [6][7] - 关注公司：东方雨虹、三棵树、北新建材、兔宝宝 [6][7] 上周行情回顾 - 过去一周（2025年12月08日至12月14日），申万建筑材料行业指数下跌1.41% [8] - 同期主要指数表现：上证指数下跌0.34%，深证成指上涨0.84%，创业板指上涨2.74%，沪深300下跌0.08% [8] - 在申万31个一级子行业指数中，建筑材料涨跌幅排名第19位 [8] 行业基本情况与重点公告 - 行业指数情况：收盘点位5178.51，52周最高5417.39，52周最低4167.51 [1] - **ST纳川**：收到债权人重整申请通知 [20] - **东方雨虹**：拟以10,115,900元（含税）的价格出售位于北京市昌平区的一套商业用途不动产 [20]

项目概述 - 环二环绿道主线已于今年4月底贯通，并完成全线景观提升改造，该项目将原“灰色环线”转变为融合通勤、休闲、文化与生态功能的“绿色动脉”慢行系统 [2][3][6] - 项目旨在改变城市肌理与生活节奏，是城市更新中体现人文关怀与生态智慧的亮眼答卷 [3][26] 功能与使用体验 - 绿道已成为跑步爱好者的热门打卡地，市民认为用脚步丈量二环具有意义 [6] - 完善的标识系统（包括58个标识牌和330个地面引导标识）为使用者提供了清晰指引，提升了通勤与休闲的便利性，避免了迷路 [7][23] 关键节点改造详情 - 项目重点改造了五个重要空间节点，以西直门地铁站B口为例，通过拆除围栏规范了非机动车停放，解决了出行不便和隐患 [9][10] - 西直门节点利用现状墙体结合城门元素设计拱形门，分隔出文化休闲与儿童活动场地，并设置了台阶座椅，融合了历史积淀与城市活力 [12] - 其余四个节点改造包括：天宁寺桥区绿地开辟林下儿童活动及健身场地；大成广场北侧绿地新增188米绿道并将废弃喷水池改造为花池；复兴门桥东南角绿地新增190米绿道并配植月季等；官园桥至中海国际绿地打通了与顺城公园的连接并增加座椅与景观 [22][23] 系统成效 - 五处节点的特色景观与大量标识引导系统串联，共同形成了一条连续畅通、舒适便利、生态美观的慢行系统 [23] - 该项目承载市民健康与休闲，诠释了城市更新理念，正编织城市有温度的未来 [26]

消费、投资共同发力扩内需，消费升级推动建材高品质转型 消费端，中央经济工作会议提到，2026年要"深入实施提振消费专项行动，清理消费领域不合理限制措 施"，与十五五规划建议稿中提到的"清理汽车、住房等消费不合理"相呼应，预计26年各地区居民住房 限购政策将逐步放开，家装市场回暖预期增强，有望带动消费建材需求恢复。投资端，中央经济工作会 议提到"推动投资止跌回稳，优化实施'两重'项目"，与十五五规划建议稿对"扩大有效投资"的描述相契 合，水泥等传统建材需求与基建投资高度相关，"两重"项目建设将是缓解地产新开工疲软的主要对冲力 量，预计明年"两重"项目将托底传统建材市场需求。与此同时，近年我国居民消费水平不断提高，中央 经济工作会议提到"高质量推进城市更新"及"有序推动'好房子'建设"，在地产进入存量时代背景下，城 市更新及高品质建设成为建材市场重要抓手，一方面，随着明年城市更新工作的推进与落地，城市基础 设施建设及城市综合管廊建设等相关的建材产品需求有望加速释放；另一方面，消费升级趋势下，具备 品牌属性及品质优势的龙头企业有望受益。 深化推进"反内卷"，传统建材供需格局预期向好 中央经济工作会议提到"制定全国统 ...

纪要涉及的行业或公司 * 行业：中国内地房地产市场、香港房地产市场[1] * 公司：新鸿基、领展、港铁[8] 核心观点与论据 政策基调与方向 * 2025年中央经济工作会议对房地产的表述从2024年的“持续用力推动房地产市场止跌回稳”转变为“着力稳定房地产市场”，表明“止跌回稳”目标未完全实现，政策重心转向长期稳定策略[1][2] * 未来政策将继续“因城施策”，通过控制增量、去库存、优化供给等手段稳定市场[1][3] * 政策可能鼓励收购存量商品房用于保障性住房[1][3] * 将清理消费领域不合理限制措施，意味着限购、限贷等政策可能进一步放松[3][4] * 将高效灵活运用降准降息等工具，以降低房贷利率或通过房贷贴息降低购房成本[1][4] 具体政策举措 * **城市更新**：2025年强调“高质量推进”，相较于2024年的“大力实施”更注重实际效果和居住品质提升，旨在将旧城区改造为更具吸引力的新社区[1][5] * **公积金制度改革**：将扩大覆盖范围至灵活就业人员，放宽使用条件至装修等用途，并提高跨城跨省联动便捷度，简化提取手续[1][5] * **房贷贴息**：虽未在高级别会议中明确提及，但仍是未来可能采取的政策思路，具体执行细则将逐步出台[1][6] * **房贷贴息案例与效果**：以长春市2024年8月政策为例，对使用贷款购买新建住房给予1%（普惠）或2%（以旧换新）的财政贴息，最高每年1万或2万元，持续3年[7] * **房贷贴息影响评估**：长春案例显示，1%-2%的贴息在短期内对成交量有帮助（自2024年8月以来成交量显著回升），但难以完全阻止价格下跌[1][7] * **政策关键变量**：未来若推出类似贴息政策，其持续时间和幅度至关重要，短期（如两三年）吸引力有限，若超过五年将显著影响购房者现金流，对市场吸引力大增[7] 香港市场现状与展望 * **住宅市场**：处于持续修复状态，2025年10月私人住宅价格环比增0.4%，同比增1.1%，已连续第五个月环比上涨[8] * **住宅价格指数**：中原城市领先指数显示2025年11月香港住宅价格环比增长近2%[1][8] * **住宅成交量**：2025年10月新房成交同比下降27%，二手住宅同比下降1%，但2025年累计新房和二手住宅成交量同比增长约17%[1][8] * **租金与收益率**：2025年10月私人住宅租金同比增长4%，按揭利率约3.25%，大部分A类、B类住宅租金收益率高于按揭利率，产生正向现金流，占总住房数量的80%[3][8] * **利率环境**：2025年11月底香港银行同业拆借利率（Hibor）下降25个基点至3.18%[8] * **零售市场**：2025年10月零售额约300亿港元，同比增长7%，已连续6个月上升；2025年前十个月累计零售额约3,000亿港元，同比基本回正[3][8] * **复苏序列与投资策略**：香港房地产复苏最快的是住宅，其次是零售物业，再次是写字楼，投资策略应优先考虑这些领域[3][8] * **未来关键变量**：香港市场未来走势主要取决于美联储是否继续降息，降息将带动香港按揭利率进一步下降，改善贷款环境并促进市场复苏[3][8] 其他重要内容 * 长春市的购房补贴政策还包括对一次性付款购房者给予1.5万元消费券，对“以旧换新”者给予3万元消费券[7] * 香港零售业的改善得益于人口回流和消费回升[8]

点击注册小程序 查看完整报告 特别申明： 本订阅号中所涉及的证券研究信息由光大证券研究所编写，仅面向光大证券专业投资者客户，用作新媒体形势下研究 信息和研究观点的沟通交流。非光大证券专业投资者客户，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。本订阅号 难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。光大证券研究所不会因关注、收到或阅读本订阅号推送内容而视相 关人员为光大证券的客户。 报告摘要 新房：1-11月光大核心30城住宅成交面积同比-16%，成交均价同比+1% 1 ） 2025 年 11 月 ， 光 大 核 心 30 城 商 品 住 宅 ( 不 含 保 障 ) 成 交 面 积 为 872 万 ㎡ ， 同 比 -47.4% ， 环 比-15.9%；其中，北上广深杭蓉成交面积281万㎡，同比-52.0%，环比-3.5%，余下二线24城成交面 积591万㎡，同比-44.9%，环比-20.8%。 2）2025年1-11月，光大核心30城商品住宅(不含保障)成交面积为1.15亿㎡，同比-15.6%；其中，北 上广深杭蓉成交面积3,622万㎡，同比-12.7%，余下二线24城成交面积7,861万㎡，同比-16.8%。 3 ...

经济大省责任与目标 - 2025年中央经济工作会议继续强调“支持经济大省挑大梁”，2024年GDP排名第十的湖南及北京今年被纳入表述，明确提及的省份包括广东、江苏、山东、浙江、上海、湖南、北京共7个[2][8] - 四川省在2024年的学习会议中提及“挑大梁”，但2025年相关会议尚未召开[2][8] - 部分省份在谋划2026年经济目标时措辞出现细微变化，如江苏从“更高站位谋划”变为“科学合理设定”，湖南与辽宁强调“因地制宜”，陕西则注重与“十五五”规划目标衔接[2][3][9] 统一大市场建设 - 中央对统一大市场的建设从2024年的“制定指引”升级为2025年的“制定条例”，对“内卷式”竞争的整治从“综合整治”深化为“深入整治”[3][11] - 更多省份在2025年的学习通稿中强调“融入”统一大市场，如山东提出“积极服务和融入”，江西提出“主动服务和融入”[3][12] 区域差异化发展重点 - 国际科技创新中心建设范围扩大，北京中心扩围至京津冀，上海中心扩围至长三角，广东、北京、上海的学习通稿均强调了相关建设[4][13][14] - 要素市场化配置改革试点在地方落实，广东聚焦“大湾区内地九市”，河南聚焦“郑州市”[4][15] - 山东响应中央“推动海洋经济高质量发展”的部署，提出“打造现代海洋经济发展高地”[4][16] - 广东强调落实中央城市工作会议精神，大力实施“百县千镇万村高质量发展工程”[4][17] - 上海在对外开放领域，加强对跨境金融、全球供应链管理等重点功能的布局[4][18] 风险提示 - 报告提示需关注房价下跌与国际经贸摩擦加剧的风险[5]