2026年作为"十五五"规划开局之年，房地产行业的发展走向直接关乎民生福祉与国民经济稳定运行。近 期住建部联合相关部门出台的系列部署，以"稳市场、防风险、优供给、促转型"为四大核心目标，不仅 勾勒出2026年房地产行业的发展蓝图，更标志着行业正式告别全域普涨的旧模式，迈入"总量趋稳、结 构分化"的高质量发展新阶段。这一系列政策调整并非短期应急调控，而是推动行业从"增量扩张"向"存 量优化"转型的关键举措，其对房价的影响呈现鲜明的结构性特征，将深刻重塑市场格局。 住建部最新部署的核心逻辑在于"精准施策、双向发力"，通过供需两端的协同调控破解当前"供强需 弱"的结构性矛盾，为市场平稳运行筑牢基础。在需求端，部署明确延续宽松导向，一方面深化住房公 积金制度改革，推动贷款额度提升、异地互认互贷等政策落地，降低刚需与改善型群体的购房门槛， 2025年全国已出台超260条公积金优化政策，这一趋势在2026年将持续强化，尤其利好新市民、青年群 体置业； 另一方面支持各地因城施策放宽限购限制、降低首付比例与房贷利率，结合个税补贴、交易税费减免等 措施，切实减轻居民购房成本。在供给端，部署聚焦"控增量、去库存、优供给"三大任务 ...

行业现状与核心挑战 - 巴基斯坦房地产行业面临严重的供需失衡 住房短缺量已达1000万至1200万套 且缺口每年持续扩大 [1] - 融资渠道不畅是行业最突出问题之一 按揭贷款占GDP比例仅为0.2% 缺乏广泛的按揭贷款体系 [1] - 法律与监管体系不完善 约60%的私人房地产项目依赖客户预付款 但缺乏资金隔离机制 导致开发商滥用资金、项目停滞等问题频发 [1] - 房地产项目大多未被纳入正规监管 存在定价不一致、项目治理薄弱、消费者保护不足等问题 [1] 宏观经济与外部风险 - 2021-2025年间 巴基斯坦GDP平均增长率仅为1.8% 企业利润率从2022年的9.1%骤降至2024年的1.3% [2] - 安全局势与地区冲突风险 以及外汇储备不足导致的进口限制 影响了外资企业和房地产行业的投资者信心 [2] 政府融资支持政策 - 政府在2025年7月推出了720亿巴基斯坦卢比（约合2.6亿美元）的首套房补贴贷款计划 [1] - 在2025-26财年 政府计划再拨款50亿卢比用于其他类型房贷的减免 [2] - 巴基斯坦国家住房发展局为符合条件的低收入群体申请人提供30万卢比的直接成本补贴 并与银行合作简化按揭贷款申请流程 [2] - 为激励开发商 推出了经济适用房项目可享受90%税收减免的政策 [2] 政府监管改革措施 - 2025年10月 巴基斯坦证券交易委员会恢复了房地产项目预付款监管框架 要求房地产公司在广告宣传或收取公众预付款前必须获得开发证书 [3] - 监管要求将所有存款存入专用托管账户 确保资金用于项目建设 此举被视为恢复市场纪律和投资者信心的关键一步 [3] - 政府计划激活房地产监管局 对提供虚假房产估值的个人和中介处以包括监禁和罚款在内的严厉处罚 [3] 行业总体展望 - 巴基斯坦房地产行业正处于转型关键期 住房短缺与市场潜力并存 [3] - 政府希望随着各项政策的逐步落地 融资渠道的拓宽以及监管体系的完善 能够缓解行业当前困境 [3]

投资销售比、土地成交/新房成交、新开工销售比、待售面积等指标持续改善 ◎ 文 / 马千里 12月15日上午，国家统计局如期发布2025年11月宏观经济和房地产数据。国民经济稳步增长，社零同比增速出现回落。地产 行业方面，因行业正处于转型发展的关键时期，再加之上年基数上升的影响，销售规模、房价、投资、国房景气指数均延续 调整。不过从具体城市和项目的角度来看，新房价格、项目去化率等方面仍存有结构性亮点，行业供求压力也在持续好转。 居民中长期贷款规模迎来止跌回升， 初步统计显示11月环比增长622亿元。当前房地产行业销售正处于调整关键期，中长期贷 款能够实现止跌，充分体现出行业运行的积极变化。近期央行行长发表署名文章明确，未来将强化房地产金融宏观审慎管 理，推动房地产市场平稳健康发展。而12月11日公布的经济工作会议报告也着重强调，要积极有序化解地方政府债务风险， 督促各地主动化债，坚决遏制新增隐性债务；同时优化债务重组与置换机制，通过多措并举化解地方政府融资平台经营性债 务风险。 展望未来，金融政策将更加聚焦行业风险管理，政策重心也将从侧重化解企业风险，进一步转向兼顾企业风险与地方债务风 险化解。这一调整将释放多 ...

行业政策导向转变 - 房地产行业政策核心从“新型城镇化”转向“保障和改善民生”，凸显住房的民生属性 [2] - 行业彻底告别“高负债、高杠杆、高周转”旧模式，回归服务居民高质量居住需求的初心 [2] - “十五五”规划建议首次将“好房子”建设写入，为行业转型提供坚实政策支撑 [2] “好房子”行动框架 - 全国首发《“好房子与美好住区”深圳倡议》，为行业提供清晰行动框架 [1] - 行动由国家级与地方头部房协牵头，标志行业从分散探索走向统一目标 [1][5] - “好房子”概念具体化为五大可落地价值维度：区位价值、产品价值、服务价值、社群价值、成长价值 [4] 深圳的实践优势 - 深圳具备“先行示范”的使命优势，为房地产理念创新和政策突破提供顶层支持 [3] - 拥有雄厚产业与科技基础，能为智慧家居、绿色建筑提供前沿应用场景 [3] - 当地企业已从传统“开发商”转型为“城市运营商”，擅长营造有活力的生活场景 [3] 行业转型方向 - 行业转型核心是从“规模红利”向“品质价值”转变 [1] - 建设重点从“造房子”向“造生活”深度转型，旨在兑现“住有宜居”的民生承诺 [5] - 活动汇聚数十位行业顶尖专家学者及300余家房地产产业链领军企业代表，推动行业协同发力 [1][5]

私有化决议与背景 - 大悦城地产私有化决议案获计划股东通过，预计于11月27日正式撤销香港上市地位，结束其12年上市历程 [2] - 私有化决策基于经营现实与战略发展的双重考量，总代价约29.32亿港元 [4] - 公司表示交易完成后将增厚对大悦城地产的权益，有利于提升归母净利润，并作为私人公司在制定长期战略决策方面更具灵活性 [5] 资本市场历程与架构演变 - 公司2013年以“中粮置地控股”之名借壳“侨福企业”登陆香港联交所，后更名为大悦城地产 [2] - 2019年，中粮系启动重大资产重组，A股大悦城控股收购港股大悦城地产64%股权，形成“A控红筹”架构 [3] - “A控红筹”架构初衷是借助A股与港股两个资本市场平台打通境内外融资通道，但未能发挥预期协同效应 [3] 私有化动因：财务与运营压力 - 大悦城控股2022至2024年累计亏损超过70亿元，2025年前三季度亏损再超5亿元 [4] - 港股大悦城地产连续两年融资现金流净额为负，股价长期徘徊在净资产下方，估值优势难以体现，再融资能力受制约 [3][4] - “A控红筹”架构增加了企业治理复杂性与运营成本，决策链条拉长，运营效率受限 [4] 市场反应与行业趋势 - 7月31日私有化消息传出后，大悦城地产于8月1日复牌，股价当日大涨45.95%，市值飙涨至76.85亿港元 [8] - 自2023年以来，3年内A股和港股合计已有约23家上市房企退出资本市场，2021年以来已有7家房企选择“私有化退市” [8] - 行业正经历从高速增长向高质量发展转型，上市平台从“资本跳板”逐渐变成部分房企的“成本负担” [8] 行业展望与头部企业优势 - 行业洗牌在未来2-3年仍将持续，优质资源将进一步向头部企业与核心城市集中 [9] - 重点央国企在营收、盈利等方面承压，但相较行业整体依然具备显著竞争优势 [9] - 商业地产头部集中趋势有望延续，品牌和消费者两端的市场集聚将持续推动成熟项目增长 [9] - 拥有央企背景及优质资产储备与成熟运营经验的企业，有望在行业高质量发展阶段开辟新增长空间 [10]

公司私有化进程与背景 - 大悦城地产私有化决议案于11月17日获计划股东通过，预计在香港联交所的上市地位将于11月27日撤销，结束其12年的上市历程 [1] - 私有化决策于今年7月底启动，大悦城控股宣布以协议安排方式回购港股大悦城地产股份，总代价约29.32亿港元 [3] - 资本市场对私有化举措反应积极，7月31日消息传出后，大悦城地产于8月1日复牌股价当日大涨45.95%，市值飙涨至76.85亿港元，决议案通过后股价再度小幅上扬 [6] 公司历史与架构演变 - 公司成立于1992年，于2013年以"中粮置地控股"之名借壳"侨福企业"登陆香港联交所，后更名为大悦城地产 [1] - 2019年，中粮系启动重大资产重组，A股上市的大悦城控股收购港股大悦城地产64%股权，形成"A控红筹"架构，旨在打通境内外融资通道 [2] 私有化动因：财务与运营压力 - "A控红筹"架构未能发挥预期协同效应，港股市场对内地商业地产企业估值偏低，大悦城地产股价长期低于净资产，再融资能力受制约 [2] - 大悦城控股2022至2024年累计亏损超过70亿元，2025年前三季度亏损再超5亿元，经营状况未明显改善 [3] - 作为港股平台的大悦城地产连续两年融资现金流净额为负，无法提供稳定境外融资支持，反而成为财务负担 [3] - 双重上市平台导致治理复杂性增加，决策链条拉长，运营效率受限，私有化有助于缩短决策链条并强化核心业务资源协同 [3] 私有化后的战略展望 - 交易完成后，大悦城控股将增厚对大悦城地产的权益，有利于提升归母净利润，作为私人公司在制定长期战略决策方面更具灵活性 [4] - 对于拥有央企背景和优质资产储备的企业，通过私有化实现战略重构，有望在行业高质量发展阶段开辟新的增长空间 [8] 行业趋势与背景 - 大悦城地产的退市是当前房地产行业调整期的缩影，行业正经历从高速增长向高质量发展的深刻转型 [6] - 自2023年以来，3年内A股和港股合计已有约23家上市房企退出资本市场，2021年以来已有7家房企选择"私有化退市" [6] - 当前上市房企退市呈现被动退市为主、主动私有化退市增多的特征，私有化成为房企在行业转型中实现战略重整的重要路径 [7] - 行业洗牌加剧，优质资源进一步向头部企业与核心城市集中，重点央国企相较行业整体具备显著竞争优势 [7] - 商业地产领域，头部集中趋势有望延续，品牌和消费者的市场集聚、集团资金实力与运营商专业能力将推动头部企业更快成长 [7]

全国房地产市场运行数据 - 1-10月全国房地产开发投资73563亿元，同比下降14.7% [1] - 1-10月新建商品房销售面积7.19亿平方米，同比下降6.8%，销售额6.90万亿元，同比下降9.6% [1] - 1-10月房地产开发企业到位资金7.89万亿元，同比下降9.7% [1] - 10月末商品房待售面积75606万平方米，较9月末减少322万平方米 [1] - 行业短期在底部徘徊，中长期正经历从量到质、从开发到运营的历史性转型 [1] 地方政府监管动态 - 上海市启动规范网上房地产信息传播秩序专项整治行动 [2] - 行动聚焦网站平台、自媒体账号及房地产中介，严查唱衰楼市、歪曲政策、虚假低价房源和恶意炒作等行为 [2] - 旨在打击利用网络操纵价格、误导预期、博取流量、扰乱市场秩序的行为 [2] 房企债务与重组进展 - 华夏幸福被债权人龙成建设申请预重整，原因为未按期清偿到期债务且明显缺乏清偿能力 [3] - 中信信托挂牌宝能城14.08亿元不良债权，抵押物为深圳宝能城花园160套房产 [5] - 该笔债权截至2025年7月末包含本金10亿元、利息2.265亿元及其他费用1.816亿元 [5] - 标的房产存在多重抵押和司法查封，诉讼一审预计今年四季度开庭 [5] 企业战略与管理层变动 - 招商局置地董事会主席蒋铁峰辞任，由朱文凯接任非执行董事、董事会主席等职务 [4] - 人事变动被视为招商蛇口与招商局置地双平台深度融合的信号 [4]

全国房价整体趋势 - 10月份全国各线城市二手房住宅价格环比和同比全线下滑 [1] - 一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，二线城市环比下降0.6%，三线城市环比下降0.7% [1] - 一线城市二手住宅同比平均降幅达到4.4%，较上月降幅继续扩大1.2个百分点 [1] 二手房市场表现 - 徐州二手房价格环比降幅最大，达到1.2% [1] - 北京、三亚、南昌等城市的二手房环比降幅均超过1% [1] - 一线城市中，广州二手房价同比降幅最大，达到6.4%，上海、深圳同比降幅分别为4.7%和3.3% [1] 新房市场表现分化 - 上海新房价格环比涨幅为0.3%，连续数月领跑全国 [2] - 沈阳、乌鲁木齐和韶关新房价格环比涨幅为0.2%，杭州、合肥环比涨幅为0.1% [2] - 上海新房价格同比涨幅为5.7%，杭州同比涨幅为4% [2] - 一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，北京、广州和深圳分别下降0.1%、0.8%和0.7% [2] 新房价格同比变化 - 一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.8%，降幅比上月扩大0.1个百分点 [2] - 除上海外，北京、广州和深圳新房价格同比下滑，广州降幅最大为4.2%，北京和深圳降幅分别为2%和2.6% [2] - 二线城市新房价格同比下降2%，三线城市同比下降3.4% [3] 房地产开发投资数据 - 1-10月全国房地产开发投资7.3563万亿元，同比下降14.7% [3] - 住宅投资5.6595万亿元，同比下降13.8% [3] - 房屋施工面积65.2939亿平方米，同比下降9.4%，住宅施工面积45.5253亿平方米，下降9.7% [3] 房屋开工与竣工情况 - 房屋新开工面积4.9061亿平方米，下降19.8%，住宅新开工面积35952万平方米，下降19.3% [3] - 房屋竣工面积34861万平方米，下降16.9%，住宅竣工面积24866万平方米，下降18.9% [3] 新房销售与库存 - 1-10月新建商品房销售面积7.1982亿平方米，同比下降6.8%，住宅销售面积下降7.0% [4] - 新建商品房销售额6.9017万亿元，下降9.6%，住宅销售额下降9.4% [4] - 10月末商品房待售面积75606万平方米，比9月末减少322万平方米，住宅待售面积减少292万平方米 [4] 行业分析与展望 - 高库存中小城市的房价下行压力依然存在，库存去化周期超20个月的城市新房价格环比依然下行 [4] - 市场呈现一线核心板块企稳、二线内部分化、三四线整体承压的态势 [4] - 行业体量经过4年收缩已降至2009年以来低位，进入探底、触底阶段 [5]

公司高层变动 - 五矿地产执行董事、董事会主席何剑波因中国五矿集团有限公司的人员轮换、继任规划安排辞任所有职务 [2] - 何剑波已确认与董事会无意见分歧，且无任何需知会股东的事宜 [2] - 执行董事兼董事总经理戴鹏宇获委任为董事会代理主席及相关委员会职务，戴鹏宇现年43岁，2007年加入公司，拥有丰富房地产企业管理经验 [2] 公司经营业绩 - 2020年公司实现销售额193.6亿元人民币，同比增长124%，2021年销售额进一步增至260亿元人民币 [3] - 受行业调整影响，销售规模收缩，2024年销售额为70.2亿元人民币 [3] - 2024年公司收入98.83亿港元，同比下降21.8%，年内净亏损37.48亿港元 [3] - 2024年上半年公司收入19.76亿港元，净亏损5.80亿港元 [3] 公司资本运作 - 2024年10月23日，公司宣布拟以安排方式私有化，并申请撤销联交所上市地位，计划股份注销价为每股1港元 [3] - 该上市平台若从东方有色集团有限公司算起，已存在超30年 [3] - 业内认为若私有化成功，公司后续或与中国五矿旗下另一地产品牌"中冶置业"整合重组 [3] 行业观点 - 房地产行业主要任务是去库存，主要矛盾是供需矛盾 [4] - 未来行业大趋势将逐渐迈入存量房时代，房企转型与变革势在必行 [4] - 房企不应局限于建房卖房，应围绕自身开发能力及核心产业布局，构建产业体系 [4] - 行业调整后若经营模式停留在原有水平将错失转机，需重新思考应用新技术推动变革 [4]

豪宅市场现状 - 广州雅居乐山顶别墅以2500万元总价成交，单价7.8万元/㎡，较此前3300万元挂牌价下降24%，较行情高点时5000万元的总价下跌50% [1][2] - 上海黄浦区某豪宅挂牌价6100万元，较2015年8500万元的购买价及超2200万元的装修投入，折价幅度显著 [2] - 2024年30个重点城市总价3000万以上二手豪宅成交1497套，同比增长17%，但远低于新房豪宅65%的增幅 [6] - 广州珠江新城千万级豪宅近期成交价与挂牌价均出现下降，8月单价10万元以下房源占成交总量的70%，占比较上月提升10个百分点 [6] - 深圳太子湾某物业从6200万元挂牌价降至1900万元成交，跌幅超70% 华润悦府一套365平米物业2021年价值1.31亿元，2024年5月报价为6800万元并可议价 [9] 豪宅市场成交量价分析 - 豪宅定义标准为总价1000万元以上，3000万元以上属高端豪宅 [5] - 广州天河北新鸿基峻林项目8月成交单价跌至7万元级别，而2021至2023年间同类户型成交单价在12万至14万元之间 [6] - 当前豪宅市场呈现“越贵越难卖”的特征，成交主要依靠低价房源支撑 [7] - 新房豪宅供应增加对二手豪宅市场形成挤压，2024年上海总价3000万以上新房豪宅供应3342套，为2023年供应量的两倍 深圳同期供应656套，创五年新高 [10][11] 豪宅市场下行的驱动因素 - 新房产品在设计、交付标准等方面优于二手房，吸引原计划购买二手豪宅的客户转向新房市场 [12][13] - 宏观经济环境影响下，购房者趋于谨慎，投机性需求基本消失，市场以自住客户为主且议价行为普遍 [14] - 房地产行业整体面临挑战，2024年房企普遍出现亏损，暴露出此前被掩盖的问题 [15] - 行业商业模式与资产结构处于转型期，资产流动性及产生稳定现金流的能力成为更重要的考量因素 [16][18] 豪宅资产属性的转变 - 豪宅从过去的“硬通货”和资产配置“压舱石”，转变为可能拖累财务的“负债” [17] - 支撑房价长期上涨的三大因素——货币超发、城市化进程及杠杆效应均已发生变化 [19][20] - 资产流动性价值凸显，300万元资金购买年化2%的国债可产生6万元年利息，而投资于缺乏流动性的远郊豪宅则可能面临资产缩水与难以变现的风险 [20] - 高杠杆在当前市场环境下加速财富损耗 [20] 豪宅市场未来展望 - 市场将出现显著分化，真正稀缺的核心城市豪宅可能保持价值，而大量同质化供应的“伪豪宅”将面临价格压力 [22] - 新房豪宅市场表现将整体优于二手房，但区域间竞争加剧，杭州、成都、苏州等城市已呈现供过于求状态 [22] - 上海黄浦湾绿城小区一套233平米住宅两年内价格下跌近50% 北京中央别墅区远洋天著某临湖楼王三年内价值缩水2亿元 [22] - “闭眼买豪宅即升值”的时代已结束，资产流动性退潮使得豪宅难以变现，持有成本成为财富流失的渠道 [23][24][25]