政策核心内容 - 上海市发布优化调整房地产政策措施的通知，旨在衔接优化住房限购政策 [1] - 政策规定对符合条件的非本市户籍居民家庭购买首套住房暂免征收房产税 [1] - 对购买第二套及以上住房的家庭，在合并计算全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除 [1] - 个人住房房产税按年征收，符合条件的购房者自2025年1月1日起可享受该政策 [1]

核心观点 - 房地产行业销售数据仍处低位但政策持续发力促市场信心修复 行业有望底部企稳 中长期配置机会值得关注 建议聚焦一二线城市布局且基本面稳健的房企 [1] 销售表现 - 2025年1-7月商品房销售面积51560万平方米 同比下滑4.0% 较1-6月增速下降0.5个百分点 [2] - 2025年1-7月商品房销售额49566亿元 同比下滑6.5% 较1-6月增速下降1.0个百分点 [2] - 7月销售环比下滑主因天气转热进入市场淡季 [2] - 政策宽松累积效应持续释放 各地优化购房政策及出台去库存方案带动市场逐步企稳 [2] 投资与开工 - 2025年1-7月房地产开发投资53580亿元 同比下滑12.0% 较1-6月增速下降0.8个百分点 [3] - 新开工面积同比下滑19.4% 但较1-6月增速回升0.6个百分点 [3] - 竣工面积同比下滑16.5% 较1-6月增速下降1.7个百分点 [3] - 企业拿地及新开工意愿持续偏弱 投资数据仍处下行通道 新开工单月同比略修复但整体负增长 [3] 资金状况 - 2025年1-7月房企到位资金同比下滑7.5% 较1-6月增速下降1.3个百分点 [4] - 分项资金增速：国内贷款0.1% 利用外资3.2% 自筹资金-8.5% 定金及预收款-9.9% 个人按揭贷款-9.3% [4] - 融资渠道偏紧但政策支持合理融资需求 信贷额度持续加码叠加销售回暖资金回流 资金状况预计逐步改善 [4]

北京购房资格政策优化 - 2025年8月9日起，符合条件家庭在五环外购买商品住房将不限套数[2][13] - 成年单身人士按照居民家庭执行商品住房限购政策，不再单独区分[2][14] - 非京籍居民在五环外购房所需社保或个税缴纳年限调整为连续满2年及以上，五环内为满3年，特殊人才为满1年[2] 商业贷款政策调整 - 商业贷款最低首付比例为首套15%，二套20%[4][5] - 2025年8月贷款市场报价利率LPR为5年以上3.5%，首套房贷利率最低为LPR减45个基点即3.05%，二套利率最低为LPR减5个基点即3.45%[4][5] - 自2024年10月25日起，银行对存量房贷利率高于LPR减30个基点的统一调整为LPR减30个基点，即3.2%[4] 个人住房公积金贷款政策优化 - 二套房公积金贷款最高额度从60万元提升至100万元，最低首付款比例降至30%[7][16] - 公积金贷款政策调整为每缴存一年可贷15万元，较此前每缴存一年可贷10万元有所提升[7][16] - 公积金贷款利率为贷款5年以上首套2.6%，二套3.075%[7][9] - 支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请公积金贷款[7][17] - 购买二星级及以上绿色建筑、装配式建筑或超低能耗建筑，贷款额度最多可上浮40万元，最高可贷160万元[6][11]

房价走势 - 7月各线城市商品住宅销售价格环比下降，同比降幅整体收窄 [1] - 一线城市新建商品住宅价格环比下降0.2%，其中北京持平、上海上涨0.3%，广州和深圳分别下降0.3%和0.6% [2] - 二线城市新建商品住宅价格环比下降0.4%，三线城市环比下降0.3% [2] - 一线城市二手住宅价格环比下降1.0%，北京、上海、广州和深圳分别下降1.1%、0.9%、1.0%和0.9% [2] - 二、三线城市二手住宅价格环比均下降0.5% [2] - 一线城市新建商品住宅价格同比下降1.1%，二手住宅价格同比下降3.4% [2] - 二、三线城市新建商品住宅价格同比分别下降2.8%和4.2%，二手住宅价格同比分别下降5.6%和6.4% [3] 房地产开发投资 - 前7月全国房地产开发投资53580亿元，同比下降12.0%，降幅扩大0.8个百分点 [4] - 房屋施工面积638731万平米，同比下降9.2%；新开工面积35206万平米，下降19.4%；竣工面积25034万平米，下降16.5% [4] - 前7月新建商品房销售面积51560万平米，同比下降4.0%；销售额49566亿元，下降6.5% [4] - 7月末商品房待售面积76486万平米，比6月末减少462万平米 [4] - 房地产开发企业到位资金57287亿元，同比下降7.5%，降幅扩大1.3个百分点 [4] 市场分化与政策预期 - 一线城市在政策预期向好支撑下市场保持韧性，城市间分化行情或将持续 [1] - 北京率先出台政策调减限购措施，上海、深圳有望跟进优化房地产政策 [5] - 核心城市优质地块土拍保持较高热度，前7月一、二线城市土拍平均溢价率超过10% [6] - 深圳宝安区新安街道地块以86.40亿元成交，溢价率34.81% [6] 行业问题与建议 - 二手房挂牌量较大，若不打通流通链条将制约房地产市场供求关系改善 [1] - 需关注房产价值缩水导致银行要求补足抵押物差额及撤销二手房挂牌价现象 [3] - 建议优化开发投资政策，鼓励房企积极开工建设并优化预售标准以加快资金回笼 [4] - 短期政策预计聚焦城中村改造、专项债收储等，下半年降息有一定空间 [6]

北京楼市新政市场反应 - 北京五环外商品住房取消限购套数 符合条件家庭可无限套购买 同时加大公积金贷款支持力度 [2] - 新政后二手房挂牌量增加1350套 从160501套升至161850套 五环外次新房咨询量和带看量明显提升 [2] - 五环外房源占北京二手房挂牌总量约50% 新政有望加速该区域去化 城六区房源挂牌量保持稳定 [3] 市场成交数据表现 - 8月前14天二手住宅网签5574套 同比下降3.78% 但较7月同期上涨11.55% [4] - 同期新房网签1268套 同比大幅下降56.02% 较7月同期上涨14.86% [4] - 1-7月五环外新房销售占比超80% 二手房成交占比超50% 成为市场主力区域 [4] 政策影响分析 - 新政释放五环外购房需求 同时使部分家庭获得五环内购房资格 推动改善性住房需求释放 [4] - 政策通过区域差异化调控 既加速外围区域去化 又避免核心区市场过热 [5] - 西城区等核心区域房源关注度提升 资金充裕客户可绕过"先卖后买"限制直接购房 [3]

市场成交表现 - 北京二手房市场成交整体较为稳定 新政发布一周后未发生太大变化 [1] - 8月前14天二手住宅网签量达5574套 同比下降3.78% 环比7月同期上涨11.55% [3] - 8月前14天新房网签量1268套 同比下降56.02% 环比7月同期上涨14.86% [3] 五环外市场反应 - 五环外次新房咨询量和带看量均有一定增加 线上线下来看房人数增多 [2] - 北京二手房挂牌量达161,850套 较新政当天增加约1,350套 [2] - 五环外房源占全市二手房挂牌量约50% 近两年去化速度较慢 [3] 政策内容及影响 - 北京取消五环外商品住房限购套数限制 符合条件家庭可无限量购买 [2] - 五环外新建商品住宅销售套数占比超80% 二手住宅成交占比超50% [4] - 新政使部分已购五环外房产客户无需出售即可获得五环内购房资格 [3] 行业机构分析 - 政策重点在于加速外围区域市场去化 利好养老度假房产及资产配置需求 [4] - 区域差异化政策结合公积金优化 精准释放改善需求同时避免核心区过热 [4] - 五环外不限购政策有望带动需求释放 同时推动"向内置换"改善性需求 [4]

房价环比变化 - 7月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比6月收窄0.1个百分点，其中北京持平，上海上涨0.3%，广州和深圳分别下降0.3%和0.6% [1] - 二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅扩大0.2个百分点 [1] - 三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与6月相同 [1] - 一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，降幅比6月扩大0.3个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降1.1%、0.9%、1.0%和0.9% [1] - 二线和三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.5%，降幅均收窄0.1个百分点 [1] 房价同比变化 - 7月一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.1%，降幅比6月收窄0.3个百分点 [2] - 二线和三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.8%和4.2%，降幅分别收窄0.2个百分点和0.4个百分点 [2] - 一线城市二手住宅销售价格同比下降3.4%，降幅比6月扩大0.4个百分点 [2] - 二线和三线城市二手住宅销售价格同比分别下降5.6%和6.4%，降幅分别收窄0.2个百分点和0.3个百分点 [2] 市场分化与政策影响 - 房地产市场呈现核心城市企稳回暖、非核心区域持续调整的分化格局 [1] - 上海新房价格逆势上涨，主要得益于高端改善型需求集中释放 [1] - 一线城市及部分强二线城市通过政策优化、土地市场高热等信号逐步修复信心 [1] - 二手房市场下行趋势增强，找房热度回落、在架时长延长，反映市场需求持续疲软 [2] - 近期各地政策频出，如北京五环外限购放松、以旧换新、房票安置、公积金松绑等，意图打通置换链条 [3] 行业趋势与展望 - 推动市场止跌回稳仍是房地产政策核心目标，短期政策预计将继续聚焦城中村和危旧房改造、专项债收储等 [2] - 城市更新成为推动城市高质量发展的重点内容，预计下半年各项配套政策有望加速落地 [2] - 7月至8月为市场传统淡季，交易量季节性回落，但核心城市优质地块土拍保持较高热度 [3] - 优质项目入市后有望继续对市场形成支撑，下半年核心城市在政策改善及较强基本面支撑下有望保持一定韧性 [3] - 城市和区域间分化行情预计将延续 [3]

全国房地产市场整体态势 - 1-7月全国房地产开发投资53580亿元，同比下降12.0%，降幅较1-6月扩大0.8个百分点，其中住宅投资41208亿元，下降10.9% [1] - 1-7月新建商品房销售面积51560万平方米，同比下降4.0%，降幅较1-6月扩大0.5个百分点，其中住宅销售面积下降4.1% [1] - 1-7月新建商品房销售额49566亿元，同比下降6.5%，降幅较1-6月扩大1.0个百分点，其中住宅销售额下降6.2% [1] - 房地产市场面临需求释放不足和企业投资信心偏弱的双重压力，需强化政策精准性与协同性以推动供需两端良性互动 [1] 一线城市新房市场表现 - 7月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，但降幅较上月收窄0.1个百分点，呈现边际改善态势 [2] - 7月一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.1%，降幅较上月收窄0.3个百分点 [2] - 上海新房市场表现突出，7月新房价格环比上涨0.3%，同比上涨6.1%，销售面积同环比领涨全国 [2] - 北京和广州7月新房价格同比分别下降3.6%和4.6%，深圳同比下降2.2% [2] - 一线城市购房需求仍具规模，优质新房项目认购积极性较好 [2] 北京楼市政策优化与市场影响 - 北京7月新房价格环比持平，同比下降3.6%，市场观望情绪出现边际缓解 [3] - 北京优化限购政策，允许符合条件的家庭在五环外购房不受套数限制，五环内政策保持不变 [3] - 北京优化公积金贷款政策，涉及首套贷款认定标准、提高二套贷款额度及每缴存一年可贷款额度 [3] - 1-7月北京新建商品住宅销售套数中，五环外占比超过80% [4] - 新政后首个周末北京新建商品住宅分别成交83套和92套，二手住宅分别成交178套和116套，市场交易活跃度预计将提升 [4] 政策导向与未来展望 - 北京楼市新政具有信号意义，有利于提振市场预期和加快住房需求释放，政策推进呈渐进式节奏 [3][4] - 预计上海、深圳等一线城市有望跟进出台类似优化措施 [4] - 政策将重点关注单身大龄青年、老破小住户等潜在购房需求的挖掘 [4] - 下半年降息仍有一定空间，推动市场止跌回稳是房地产政策核心目标 [4] - 需加大力度研究消化二手房房源，为新房市场提供更好环境 [4]

行业投资评级 - 房地产行业评级为标配（维持）[2] - 建材行业评级为标配（维持）[2] 房地产行业核心观点 - 近期部分城市优化房地产政策：北京放宽五环外限购（不限套数），调整公积金贷款政策（首付比例最低15%）[4]，上海计划2026年启动城中村改造[4]，苏州下调公积金首付比例至15%[4] - 政策刺激预计提振楼市需求，但近两个月销售动能减弱，后续或更多城市出台刺激政策[4] - 板块处于政策博弈期，建议关注短期反弹机会，中期需观察销售回暖及房企基本面改善[4] - 推荐标的：保利发展（央企龙头，土储优质）、招商蛇口（城市综合开发）、滨江集团（杭州区域龙头）[4][50] 建材行业核心观点 - **水泥**：长三角熟料价格上调30元/吨，因停窑减库存及成本压力[5][48]，需求端受益保障房/旧改等政策，煤炭降价降低生产成本，盈利有望修复[5] - **消费建材**：财政贴息政策（家装贷款贴息1%）刺激需求[5]，二手房"以价换量"及企业提价加速行业出清[7] - 推荐标的：海螺水泥（龙头优势）、塔牌集团（高股息）、华新水泥（海外布局）[5][50]，北新建材（石膏板市占率60%）、兔宝宝（板材龙头）、三棵树（涂料第一品牌）[7][50] 行业数据表现 房地产 - 申万房地产指数近两周涨3.99%，跑赢沪深300指数1.07个百分点，排名申万31行业第8位[14] - 细分领域：房地产开发涨4.18%，房地产服务涨0.44%[14] - 重点城市数据：14城1-7月成交量同比+10.8%，为四年新高[24]，百城新房均价环比+0.18%，二手房环比-0.77%[24] 建材 - 申万建材指数近两周涨1.77%，跑输沪深300指数1.15个百分点，排名第19位[28] - 细分领域：玻璃玻纤涨2.8%，装修建材涨1.82%，水泥涨1.01%[28] - 水泥均价316元/吨（周环比略降），平板玻璃价格弱势下行，光伏玻璃价格维稳11元/平方米[36][40][44] 政策动态 - **房地产**：北京/上海/苏州等地放宽限购、优化公积金政策[4][24]，福建提高多子女家庭公积金贷款额度[25] - **建材**：农村公路建设计划（2027年前新改建30万公里）[46]，个人消费贷款贴息政策覆盖家装领域[5][46]

市场整体趋势 - 七八月份为行业传统淡季，市场交易量出现季节性回落 [1] - 核心城市优质地块土拍保持较高热度，优质项目入市后有望继续对市场形成支撑 [1] - 下半年核心城市在政策改善及较强基本面支撑下有望保持一定韧性，但城市和区域间分化行情预计将延续 [1] 地方政策动态 - 7月，成都分批取消住房限售政策，荆门跟进落地现房销售 [1] - 多地优化公积金贷款政策，其中广州拟落地"商转公" [1] - 福建、山东、浙江、广东、湖南、安徽、四川发行超400亿元专项债券用于收购闲置存量土地 [1] - 8月8日，北京优化住房限购政策并加大公积金贷款支持力度，本次优化未对外地需求放开，仍以挖掘"内需"为主，体现出一线城市渐进式的政策推进节奏 [1] 政策方向与展望 - 8月上旬北京率先出台楼市新政信号意义明显，上海、深圳有望跟进 [2] - 当前推动市场止跌回稳仍是行业政策核心目标，短期政策预计将继续聚焦城中村和危旧房改造以及专项债收储等已出台政策的有效落实 [2] - 下半年降息仍有一定空间，旨在通过综合施策激活需求、优化供给、稳定预期 [2] - 城市更新已成为推动行业高质量发展的重点内容，预计下半年各项配套政策有望加速落地 [2]