北京楼市新政市场反应 - 北京五环外商品住房取消限购套数 符合条件家庭可无限套购买 同时加大公积金贷款支持力度 [2] - 新政后二手房挂牌量增加1350套 从160501套升至161850套 五环外次新房咨询量和带看量明显提升 [2] - 五环外房源占北京二手房挂牌总量约50% 新政有望加速该区域去化 城六区房源挂牌量保持稳定 [3] 市场成交数据表现 - 8月前14天二手住宅网签5574套 同比下降3.78% 但较7月同期上涨11.55% [4] - 同期新房网签1268套 同比大幅下降56.02% 较7月同期上涨14.86% [4] - 1-7月五环外新房销售占比超80% 二手房成交占比超50% 成为市场主力区域 [4] 政策影响分析 - 新政释放五环外购房需求 同时使部分家庭获得五环内购房资格 推动改善性住房需求释放 [4] - 政策通过区域差异化调控 既加速外围区域去化 又避免核心区市场过热 [5] - 西城区等核心区域房源关注度提升 资金充裕客户可绕过"先卖后买"限制直接购房 [3]

市场成交表现 - 北京二手房市场成交整体较为稳定 新政发布一周后未发生太大变化 [1] - 8月前14天二手住宅网签量达5574套 同比下降3.78% 环比7月同期上涨11.55% [3] - 8月前14天新房网签量1268套 同比下降56.02% 环比7月同期上涨14.86% [3] 五环外市场反应 - 五环外次新房咨询量和带看量均有一定增加 线上线下来看房人数增多 [2] - 北京二手房挂牌量达161,850套 较新政当天增加约1,350套 [2] - 五环外房源占全市二手房挂牌量约50% 近两年去化速度较慢 [3] 政策内容及影响 - 北京取消五环外商品住房限购套数限制 符合条件家庭可无限量购买 [2] - 五环外新建商品住宅销售套数占比超80% 二手住宅成交占比超50% [4] - 新政使部分已购五环外房产客户无需出售即可获得五环内购房资格 [3] 行业机构分析 - 政策重点在于加速外围区域市场去化 利好养老度假房产及资产配置需求 [4] - 区域差异化政策结合公积金优化 精准释放改善需求同时避免核心区过热 [4] - 五环外不限购政策有望带动需求释放 同时推动"向内置换"改善性需求 [4]

北京楼市新政影响分析 新政核心内容 - 北京市优化住房限购政策 符合条件居民家庭在五环外购买商品住房不限套数 成年单身人士按家庭执行限购政策 [2] - 政策同步加大住房公积金贷款支持力度 通过区域差异化政策精准释放改善需求 [2][5] 二手房市场表现 - 新政发布一周后北京二手房成交整体平稳 五环外咨询量和带看量明显增加 但成交量上升仍需时间 [1][2] - 链家平台数据显示北京二手房挂牌量达161850套 较新政发布当天增加1350套 [2] - 五环外房源占北京二手房挂牌量约50% 新政有望加速该区域去化速度 [3] 成交数据变化 - 8月前14天北京二手住宅网签5574套 同比降3.78% 但环比7月同期涨11.55% [4] - 同期新房网签1268套 同比降56.02% 环比7月同期涨14.86% [4] - 1-7月北京新建商品住宅销售中五环外占比超80% 二手住宅五环外成交占比超50% [4] 市场影响分析 - 政策重点加速外围区域去化 利好养老度假房产购置及多套资产配置需求 [5] - 五环外不限购使部分家庭获得五环内购房资格 预计推动"向内置换"改善需求 [4] - 区域差异化政策组合拳避免核心区过热 公积金优化进一步刺激需求释放 [5]

北京二手房市场趋势 - 海淀北新房入市导致五环内老破小价格走低 紫竹院98号院一居室2025年7月成交价272万 较2021年10月同户型422万下降150万（36%）[1] - 翠微路4号两居室2025年7月成交价397万 较2021年4月同户型618万下降221万（36%）[1] - 2000年前老房子持续被市场淘汰 建议业主加速降价出售[4][6] 房产供需结构变化 - 北京存量房市场30年以上老公房占比达50% 购房者偏好2000年后有电梯/采光好/多居室房源[4] - 二手房年成交量前列小区集中在朝阳/昌平 芍药居北里年成交287套居首[19] - 市区2005年后新房及四环外高得房率高品质新房抢占市场份额[10] 资产属性与政策影响 - 房地产占中国居民财富70% 行业波动直接影响整体经济[8][9] - 国家队收房建设保障性租赁住房 导致老破小租售比下降 400万房产月租金5000-8000仍面临空置[15][16][17][18] - "好房子"政策和第四代住宅推出 使新房周边二手房率先受冲击[11] 购房策略建议 - 买二手房需选择无新房挤压板块 减少竞品提升流通性[19] - 改善型购房可关注性价比高或具绝对区位优势的新房项目[20] - 500-900万预算区间流动性好需求大 800-2000万区间为面向精英群体的改善标杆区域[22][23]

北京楼市新政市场反应 - 北京五环外商品住房取消限购 京籍家庭及连续缴纳社保或个税满2年非京籍家庭购买五环外商品住房不限套数 同时全市优化公积金政策[1] - 新政出台后首个周末 五环外新房项目咨询量和到访量大幅增加 部分项目到访量较此前周末增幅达200%[1] - 二手房市场买卖双方咨询量增加 部分业主借机出售挂牌已久房源 周末二手房挂牌量明显增加[1][6] 开发商与中介应对措施 - 新政出台当晚多家开发商紧急加班制定营销方案 新房项目延长开放时间至深夜以接待客户[5][6] - 销售代理公司以"五环外解除限购"为噱头推送重点板块新房项目 经纪人借机向客户传递市场预期好转信号[6] - 部分二手房业主在新政后小幅提价 但提价幅度有限且仍属少数现象[9] 市场成交结构变化 - 1-7月北京新建商品住宅销售套数中五环外占比超80% 新政显著利好新房市场[8] - 低总价低首付房源更受青睐 满足条件购房者首付不足40万即可购房 有地铁学区优势的项目吸引力更大[8] - 五环内项目间接受益 部分观望客户因预期变化选择认购 周末新房成交量较以往提升20%-30%[9][11] 政策效果评估与展望 - 网签数据存在滞后性 新政后首个周末新建商品住宅日均网签约87套 二手住宅日均网签约147套[11] - 政策效果需时间显现 当前成交多来自前期犹豫客户 新增客户决策周期较长 市场回温仍需时间[11] - 政策以"去库存稳预期"为目标 有助于市场见底企稳 后续视市场情况仍有优化空间[12]

北京房地产市场交易数据 - 8月2日北京新房网签134套，网签面积8967.5平方米，其中住宅网签59套，网签面积7013.95平方米 [1] - 8月2日二手房网签145套，网签面积11900.52平方米，其中住宅网签129套，网签面积11282.88平方米 [1] - 2025年6月存量房网上签约16838套，签约面积1512647.83平方米，其中住宅签约15139套，面积1413927.1平方米 [3] 可售期房统计 - 可售房屋套数93866套，面积7950521.04平方米，其中住宅43873套，面积5799353.19平方米 [2] - 商业单元256套，面积149958.65平方米 [2] - 办公单元477套，面积403372.85平方米 [2] - 车位38073个，面积1099803.57平方米 [2] 2025年6月预售许可情况 - 批准预售许可证11个，预售面积397332.32平方米，其中住宅3021套，面积386324.27平方米 [2] - 商业单元2套，面积5850.47平方米 [2] - 办公单元0套 [2] - 车位356个，面积5157.58平方米 [2] 未签约现房统计 - 未签约套数229901套，面积12585873.17平方米，其中住宅31369套，面积3807012.91平方米 [2] - 商业单元2089套，面积943840.92平方米 [2] - 办公单元5741套，面积1650924.63平方米 [2] - 车位131146个，面积4470925.34平方米 [2] 现房项目情况 - 现房项目个数38933个，初始登记面积276225828.37平方米，其中住宅927694套，面积115752709.7平方米 [2] - 商业单元96510套，面积22837731.44平方米 [2] - 办公单元133964套，面积24564564.79平方米 [2] - 车位796359个，面积30554837.44平方米 [2]

北京楼市2025年上半年表现 新房市场 - 北京新房成交量达18563套，同比上升23.89%，成交金额1459.95亿元，同比大幅增长29.7% [2] - 新房成交均价攀升至6.12万元/平方米，同比上涨5.11%，主要受朝阳、海淀等区域高端项目集中入市拉动 [2] - 区域分化显著，8个区域成交量突破1000套，合计占比83.5%，昌平区以2321套蝉联冠军，朝阳区以2170套跃居第二，顺义区保持第三 [2] - 海淀区表现突出，成交量2048套，同比大增421.12%，接近2024年全年成交量的2倍 [3] - 高端项目表现抢眼，朝阳区北京宸园累计网签金额突破100亿元，建发海晏开盘20天网签40.58亿元，中海万吉玖序两个月跻身TOP5 [3] - TOP30项目占据全市近五成成交额，335个在售项目中不到9%贡献超40%业绩 [3] 二手房市场 - 上半年二手住宅网签总量89500套，同比大幅增长约25%，创2022年以来三年同期新高 [5] - 3月单月网签量冲高至19234套，6月表现亮眼，网签量达16838套，环比上升6.04% [5] - 核心区域二手房源持续走俏，石景山、大兴等区域承接超40%核心区外溢客群 [5] - 二手房挂牌房源数量超16万套，价格适度让步成为撬动置换链条的关键 [6] 房企与土地市场 - TOP20房企商品房销售金额合计1766.7亿元，中海地产以244.6亿元稳居榜首，华润置地206.9亿元第二，越秀地产193.5亿元第三 [4] - 上半年北京累计成交22宗涉宅地块，规划建筑面积234.42万平方米，土地出让金1005.56亿元，同比增加37.3% [4] - 6月土拍小高潮，成交6宗地块，规划建面66.87万平方米，土地出让金226.31亿元，海淀宝山2宗地块由中建壹品和金隅竞得 [4] - 土地市场分化明显，9宗溢价成交，13宗底价成交，核心区域优质地块受追捧 [4] 政策与市场特征 - 政策优化降低购房成本，非京籍家庭纳税或社保年限放宽、个人住房贷款首付比例下调等推动市场修复 [2] - 新房批准上市面积同比增长超20%，地段好、品质高的项目入市支撑市场平稳 [2] - 二手房"以价换量"策略效果显著，市场自我修复与调节能力增强 [5] - 新房套均价格约786万元，二手房凭借价格优势吸引刚需群体，形成双轨并行格局 [6]