来源：市场资讯 （来源：深圳房产在线） 近日，深圳楼市突然发布新政，进行了一系列令人瞩目的调整。其中，最为引人关注的一点是核心区的重新洗牌。 (三) 在盐田区、大鹏新区购买商品住房,不再审核购 房资格。 (四) 成年单身人士按照居民家庭执行商品住房限购政 策。 二、分区优化调整企事业单位购买商品住房政策 企事业单位可在本市范围内购买商品住房,用于解决员 工住房等需求。其中,在福田区、南山区和宝安区新安 街道范围内购买商品住房,需同时满足设立年限满1年、 在本市累计缴纳税款金额达100万元人民币、员工人数 10名及以上条件;在本市其他区域购买商品住房,不再 审核购房资格。 三、优化调整个人住房信贷政策 各银行业金融机构根据深圳市市场利率定价自律机制要 求和本机构经营状况、客户风险状况等因素,在利率定 价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房,合理确 定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。 本通知自2025年9月6日起施行。 根据新政，深圳的限购区域发生了重大变化。南山区、福田区和宝安区新安街道将继续执行严格限购政策，而曾经的核心区罗湖却意外地被移出了限购名 单。 以｜八川は竹ル川十八ヶ上山町町十分リア 相戸氏 ...

深圳楼市新政核心内容 - 深圳发布楼市新政 自2025年9月6日起实施 涉及多区取消限购 公积金提取规则优化等重大调整 [1][2] 个人购房政策调整 - 符合条件居民家庭在罗湖 宝安(不含新安) 龙岗 龙华 坪山 光明区购买商品住房不限套数 需提供连续1年社保或个税证明 [2] - 非深户家庭若无法提供1年社保或个税证明 在上述区域限购2套 盐田区和大鹏新区全面取消购房资格审核 [2] - 成年单身人士限购政策按居民家庭标准执行 [3] 住房贷款利率政策 - 银行业金融机构不再区分首套与二套住房贷款利率 根据自律机制要求和机构经营状况自主定价 [4] 企业购房政策 - 企事业单位可在全市购商品住房解决员工住房需求 福田 南山和宝安新安街道需满足设立满1年 累计纳税100万元 员工10人及以上条件 其他区域取消资格审核 [5] 公积金提取新增情形 - 拟允许提取公积金支付首套房全额首付 二套房提取账户余额60%用于首付 [7] - 新增购房税款提取 可提取不超过实际缴纳契税金额 需在税票开具3年内申请 [8][9] - 还贷提取范围扩展至全国 首套按月实际还贷额提取 二套按当月应缴存额60%提取且不超过实际还贷额 [10] - 新增回迁增加面积住房提取 旧住宅区更新改造提取 既有住宅加装更换电梯提取等情形 [11][12][13] 租房提取优化 - 建立阶段性提取额度调整机制 2025年11月1日起两年内 无房职工租房提取比例从65%阶段性提高至80% [15] - 取消多子女家庭"至少一个未成年子女"限制 两孩及以上家庭可按月应缴存额全额或实际月租金提取 [16] - 新增承租保障性租赁住房提取 支持按实际月租金提取公积金 [17] 公积金缴存灵活性提升 - 拟允许职工在单位设定比例基础上自主选择更高个人缴存比例 最高可达12% [19] 现行公积金提取规则（对比参考） - 购房提取需购房发票或税票未过3年 第三套及以上住房(2010年9月30日后购买)不得提取 [21][22] - 租房提取根据时段差异 2023年11月至2025年10月可按100%比例提取 2025年11月起按80%比例提取 [24][26] - 还贷提取首套按实际月供 二套按应缴存额60%提取 每年最多追溯24个月未提取额 [29]

行业投资评级 - 房地产行业评级为标配（维持）[2] - 建筑材料行业评级为标配（维持）[2] 核心观点 - 房地产行业基本面继续探底，但短期政策放松预期或带动板块反弹，中长期估值修复需销售数据及房企业绩改善支撑[2][25] - 建材行业"防内卷"政策持续落地，水泥企业盈利显著改善，玻璃玻纤供需格局逐步优化，消费建材盈利指标回升[2][44][45] 房地产板块行情回顾及估值 - 截至2025年09月11日，申万房地产板块近两周上涨2.86%，跑赢沪深300指数1.72个百分点，在申万31个行业中排名第6位[11][13] - 近一月上涨5.35%，年初至今累计上涨6.3%[11] - 二级子行业中，房地产开发上涨2.76%，房地产服务上涨4.62%[11] 房地产行业及公司新闻 - 8月百城新建住宅均价16910元/㎡，环比涨0.20%、同比涨2.73%；二手房均价13481元/㎡，环比跌0.76%、同比跌7.34%[23] - 深圳市自9月6日起优化购房政策，包括分区取消限购、放宽企业购房限制及调整信贷政策[23] - 8月TOP100房企销售操盘金额2070.4亿元，环比降1.9%、同比降17.6%[23] - 30个重点城市平均开盘去化率为42%，环比上升12个百分点[23] 房地产周观点 - 深圳楼市放松政策落地，一线城市政策持续优化[2][25] - 行业基本面探底，房企中期业绩承压，亏损同比扩大[2][25] - 临近9.30政策窗口期，更多放松政策有望出台，短期或带动板块反弹[2][25] - 建议关注经营稳健的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业，包括保利发展、滨江集团、招商蛇口[2][25] 建材板块行情回顾及估值 - 截至2025年09月11日，申万建筑材料板块近两周涨0.31%，跑输沪深300指数0.83个百分点，在申万31个行业中排名第23位[26] - 近一月涨5.4%，年初至今累计涨19.9%[26] - 二级子行业中，玻璃玻纤涨1.42%，水泥跌0.62%，装修建材涨0.34%[28] 建材行业重要数据 - 全国水泥市场均价为314元/吨，较上周下滑1元/吨[30] - 平板玻璃价格低位震荡，部分厂家提涨；光伏玻璃价格稳定，2.0mm均价13元/平方米，3.2mm均价20元/平方米[36][38][40] - 水泥库存压力仍存，但企业通过错峰生产尝试推涨价格[32] 建材行业及公司新闻 - 华新水泥完成对尼日利亚拉法基非洲83.81%股权的收购，交易对价7.73亿美元[43] - 28家上市建材企业2025年上半年合计营业收入3043.80亿元，合计净利润75.16亿元，海螺水泥净利润43.68亿元排名第一[43] - 地方债8月实际发行9776亿元，9月计划发行7265亿元，其中新增专项债4401亿元[43] 建材周观点 - 水泥行业通过错峰生产和"防内卷"政策实现扭亏为盈，上半年盈利显著改善[2][44] - 玻璃行业供需弱平衡，价格反弹空间有限，但施工旺季需求改善或带动阶段性修复[2][45] - 玻纤行业高端产品景气度高企，风电、新能源车等领域需求增长带来结构性机会[2][45] - 消费建材行业2025Q2销售毛利率达25.16%，净利率提升至5.83%，较Q1分别提升2.34和1.63个百分点[4][45] - 建议关注海螺水泥、塔牌集团、华新水泥（水泥）；中国巨石（玻纤）；北新建材、兔宝宝、三棵树（消费建材）[2][44][45]

行业投资评级 - 房地产行业评级为标配（维持）[2] - 建筑材料行业评级为标配（维持）[2] 核心观点 - 房地产行业基本面继续探底 但短期政策放松预期支撑板块反弹 中长期估值修复需销售数据及房企业绩改善支撑[2] - 建材行业"防内卷"政策持续落地 行业盈利有所改善 水泥企业整体扭亏为盈 消费建材毛利率净利率同比回升[2][4] 房地产板块行情回顾及估值 - 截至2025年09月11日 申万房地产板块近两周上涨2.86% 跑赢沪深300指数1.72个百分点 在申万31个行业中排名第6位[11] - 近一月上涨5.35% 年初至今累计上涨6.3%[11] - SW二级板块中 房地产开发上涨2.76% 房地产服务上涨4.62%[11] - 个股方面 首开股份近两周涨幅88.35% 卧龙地产近两周涨幅44.43% 苏宁环球近两周涨幅34.98%[18] 房地产行业动态 - 8月百城新建住宅均价16910元/㎡ 环比涨0.20% 同比涨2.73%[21] - 8月百城二手房均价13481元/㎡ 环比跌0.76% 同比跌7.34%[21] - 8月TOP100房企实现销售操盘金额2070.4亿元 环比降低1.9% 同比降低17.6%[21] - 深圳出台楼市新政 分区优化购房政策 放宽企事业单位购房限制 调整信贷政策[21] 建材板块行情回顾及估值 - 截至2025年09月11日 申万建筑材料板块近两周上涨0.31% 跑输沪深300指数0.83个百分点 在申万31个行业中排名第23位[24] - 近一月上涨5.4% 年初至今累计上涨19.9%[24] - SW二级板块中 玻璃玻纤上涨1.42% 水泥下跌0.62% 装修建材上涨0.34%[26] - 个股方面 科创新材近两周涨幅27.39% 雅博股份近两周涨幅14.94% 东和新材近两周涨幅14.85%[27] 建材行业重要数据 - 全国水泥市场均价为314元/吨 较上周下滑1元/吨[28] - 2.0mm光伏玻璃均价为13元/平方米 3.2mm光伏玻璃均价为20元/平方米 价格持稳[37] - 2025年上半年28家上市建材企业合计营业收入3043.80亿元 合计净利润75.16亿元[40] - 海螺水泥净利润43.68亿元排名第一[40] 水泥行业观点 - 水泥上市企业2025年上半年整体业绩呈现盈利显著改善 区域分化明显 成本优化驱动增长等特点[41] - 在行业加强自律 执行"防内卷" 错峰生产以及煤炭价格下降等因素带动下 行业整体实现扭亏为盈[41] - 预计未来几个月水泥需求及价格均能逐步实现修复 下半年水泥企业盈利进一步回升值得期待[41] 玻璃玻纤行业观点 - 玻璃行业处于供需弱平衡状态 浮法玻璃价格低位震荡 库存压力逐步显现[42] - 玻纤行业在"反内卷"政策推动下供需格局逐步改善 中低端产品面临价格压力 高端产品景气度高企[42] - 随着风电 消费电子 新能源汽车等新兴领域需求增长 玻纤行业有望迎来结构性机会[42] 消费建材行业观点 - 2025Q2消费建材行业销售毛利率达25.16% 净利率提升至5.83% 相比Q1分别提升2.34个百分点和1.63个百分点[4] - "防内卷"政策持续落地 防水 涂料等细分领域提价带动盈利修复[4] - 消费建材龙头聚焦渠道优化及零售业务拓展 提升市场占有率 具备长期增长潜力[4] 建议关注标的 - 房地产行业建议关注保利发展（600048） 滨江集团（002244） 招商蛇口（001979）[2] - 水泥行业建议关注海螺水泥（600585） 塔牌集团（002233） 华新水泥（600801）[2] - 玻璃玻纤行业建议关注中国巨石（600176）[2] - 消费建材行业建议关注北新建材（002791） 兔宝宝（002043） 三棵树（603737）[4]

限购政策调整内容 - 深圳对限购区进行调整 福田区、南山区、宝安区新安街道维持深户限购2套 非深户需1年社保/个税限购1套[2] - 罗湖区、宝安区(不含新安)、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、盐田区、大鹏新区取消限购套数限制[2] - 企业购房限制放宽 成立满一年、纳税达100万元、员工10人及以上的公司可在限购区购买住宅[2][5] - 二套房商业贷款首付比例维持20% 未降至市场预期的15%[3] - 取消首套和二套房利率区分 5年期以上贷款利率统一为3.05%[3][4] 市场反应与成交数据 - 新政首个周末贝壳深圳合作门店二手签约量较8月周末均值增长33% 较7月周末均值增长60%[6] - 新房认购量较8月周末均值增长40% 较7月周末均值增长50%[6] - 南山区翰熙典居项目周末成交16套 吸金1.8亿元 该项目备案均价11.24万元/平方米[14] - 龙华区中海明德里项目新政10小时内成交10+套 该项目剩余162套未售[13] - 开发商发布喜报显示单日来访数百批次 热销十多套 揽金过亿[8][10] 政策效果与市场分歧 - 市场对政策效果存在分歧 部分观点认为超预期 因企业购房限制放宽[2] - 部分观点认为低于预期 因宝安区未全面放开限购 核心区小户型限购未放松[3] - 非限购区新房去化缓慢 龙华观澜汇云境项目开盘264天仅成交299套 日均1.13套[13] - 市场存在全面放开限购的预期 影响当前购房决策[11] - 核心限购区如南山区、福田区仍出现快速成交 动力来源存疑[13]

继北京、上海限购政策调整后，9月5日，深圳也跟进发布调整政策。 自9月6日起，深圳户籍及社保1年以上非户籍，在罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区购买商品住房不限套数；非户籍 无社保，在以上范围内购买商品住房限购2套。同时，盐田区、大鹏新区不限购。 对比北京、上海政策，深圳此次限购松绑力度明显更高，限购区域明显缩圈，仅保留福田区、南山区和宝安区新安街道。 去年9月末北上广深先后限购松绑，广州成为第一个全面取消限购的一线城市，此后，2024年第四季度整体市场复苏明显，整体走出翘尾行情。 今年9月初，一线城市再次政策松绑，或将带动"金九银十"市场止跌回升。 深圳发布优化调整房地产政策措施 2025年9月5日，深圳发布优化调整房地产政策措施。主要内容如下： 1、符合深圳市商品住房购买条件的居民家庭（户籍及社保1年以上非户籍）：在罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区购 买商品住房不限套数，包括新建商品住房和二手住房；在福田区、南山区和宝安区新安街道购买商品住房套数不变（户籍2套，非户籍1年以上社保1套） 2、非户籍无社保：在罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙 ...

政策核心调整 - 深圳市分区优化住房限购政策 仅福田区、南山区和宝安区新安街道仍执行限购 其他区域大幅放宽或取消资格审核 [2][3][4] - 符合购房资格的深户及社保或个税满1年非深户家庭在罗湖、宝安（不含新安）、龙岗、龙华、坪山、光明区不限购套数 无法提供连续缴纳证明的非深户可购2套 [2][4] - 盐田区和大鹏新区完全取消购房资格审核 企事业单位购房门槛调整 在福田/南山/新安街道需满足设立满1年、累计纳税100万元、员工10人及以上条件 其他区域不限购 [2][4][5] 信贷与公积金支持 - 银行业金融机构不再区分首套和二套住房贷款利率 根据风险状况自主定价 [5] - 深圳市拟新增六类公积金提取情形 优化租房提取政策 提升缴存灵活性以支持住房消费和贷款需求 [6] 市场影响与行业反应 - 政策发布后中介反馈罗湖区咨询量和带看量增加 部分二手房业主出现反价现象 但成交数据尚未显著反映 [3] - 专家认为新政有助于提振市场预期 促进市场止跌回稳 调控精准至各区街道 力度超过北京上海政策 [2][6] - 行业预计更多城市将跟进公积金政策优化 提高使用效率支持住房需求 [6] 当前市场数据表现 - 8月深圳新房住宅成交1248套 环比下降13.4% 同比下降50.8% 成交均价52169元/平方米 环比下降3.3% [8] - 新房存量336.1万平方米 去化周期约9.77个月 二手房录得5267套 环比降7.1% 同比增12.8% 住宅占比82.9% [8] - 中介协会预测2025年"金九银十"有望实现 基于连续三年8-10月二手房录得量同比走高的趋势 叠加国庆假期和婚房需求等因素 [9]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [2] 报告核心观点 - 房地产总量仍将继续磨底 但核心城市市场已在底部拐点区域并将领先筑底回升 [2] - 好房子政策将开辟"新产品 新定价 新模式"的新发展赛道 推动布局核心城市并打造好房子的优质房企率先进入底部拐点时刻 [2] - 行业经营模式正由金融业转向制造业 将迎来PB-ROE的向上突破 [2] 行业数据表现 - 上周34城新房成交220.5万平米 环比下降3.3% 其中一二线环比下降1.5% 三四线环比下降25.4% [2][3] - 9月34城新房成交同比上升11.6% 较8月上升44.1个百分点 其中一二线同比上升13% 三四线同比下降3% [2][4] - 上周13城二手房成交94.7万平米 环比上升29.3% 9月累计成交同比上升28.3% 较8月环比上升29.3% [2] - 15城住宅可售面积8930.9万平米 环比上升0.04% 3个月移动平均去化月数22.3个月 环比下降0.2个月 [2][17] 政策动态 - 深圳优化房地产政策 罗湖 宝安等8区放开限购 深户及社保1年非核心区不限套数 [2][27] - 福州拟放宽公积金提取期限至3年内 支持购买车库和更新电梯提取 [2][27] - 建发以23.2亿元竞得上海青浦 闵行 普陀等地块 合计出让面积7.8万平方米 [2][27] 公司动态 - 金地集团8月销售金额22.2亿元 同比下降58.9% 销售面积18.0万平方米 同比下降51.9% [2][34] - 中国金茂每股派发0.03港元 华发股份每股派发0.02元 [2][34] - 华发股份回购1.3亿元/2572万股 招商蛇口回购4.3亿元/4480万股 [2][34] - 贝壳-W耗资约2799万美元回购约460万股 万物云半年度派息每股约0.951元 [37] 板块表现 - SW房地产指数下跌1.48% 相对沪深300收益-0.67% 在31个板块中排名第24位 [2][40] - 物业管理板块平均下跌1.48% 相对收益-0.67% 表现弱于大市 [2][45] - 主流AH房企25/26年PE均值分别为16.5/14.4倍 物管25/26年PE均值分别为13.8/12.4倍 [2] 投资建议 - 推荐产品力房企：建发国际 滨江集团 华润置地 绿城中国 中国金茂 建发股份 [2] - 推荐低估值修复房企：新城控股 越秀地产 招商蛇口 龙湖集团 中海外发展 保利发展 华发股份 [2] - 推荐二手房中介：贝壳-W 关注我爱我家 [2] - 推荐物业管理：绿城服务 华润万象 招商积余 保利物业 中海物业 [2]

政策调整核心内容 - 深圳市分区优化住房限购政策 仅福田区、南山区和宝安区新安街道维持限购 其他区域全面放宽或取消资格审核 [1][2] - 深户及社保/个税满1年非深户家庭在罗湖、宝安（不含新安）、龙岗、龙华、坪山、光明区取消购房套数限制 未满1年非深户可购2套 [1][2] - 盐田区、大鹏新区完全取消购房资格审核 企事业单位购住房需满足设立满1年、累计纳税100万元、员工10人以上条件（限购区域）其他区域免审核 [2][3] 信贷与公积金政策 - 银行业金融机构取消首套与二套住房利率区分 按风险状况自主定价 [3] - 深圳市拟新增六类公积金提取情形 优化租房提取政策并提升缴存灵活性 [3] 市场影响与行业反应 - 政策发布后中介反馈购房咨询量与带看量增加 部分二手房业主出现反价现象 [2] - 8月深圳新房住宅成交1248套 环比下降13.4% 同比下降50.8% 均价52169元/平方米环比降3.3% [5] - 8月二手房录得5267套 环比降7.1%但同比增12.8% 住宅类别占比82.9% [6] - 当前新房住宅存量336.1万平方米 去化周期约9.77个月 [5] 行业趋势与预期 - 政策被评估为较北京上海力度更大 有助于市场止跌回稳并提振预期 [1][4] - 楼市进入"金九银十"传统旺季 新盘推盘量预计上升 东部供应最密集 [5][6] - 深圳连续三年8-10月二手房录得量同比走高 2025年"金九银十"有望实现 [6]

新政核心调整内容 - 罗湖、宝安西乡街道移出核心限购区 深户或连续1年社保/个税非深户在罗湖、宝安(不含新安街道)、龙岗、龙华、坪山、光明购房不限套数 非深户限购2套[1] - 企事业单位购房资格放宽 福田/南山/宝安新安街道需满足设立满1年、累计纳税100万元、员工10人及以上 其他区域取消购房资格审核[1] - 首套房与二套房利率统一调整为3.05% 较原二套房利率3.45%下降40个基点 以800万元贷款30年等额本息计算可节省总利息51万元[3] 市场即时反应 - 龙岗区远洋天萃项目出现"外地客户连转3套" 鸿荣源观澜楼盘收回1%折扣[2] - 前海楼盘新政当晚报备73批客户 单日接待超10批客户 较往常明显增加[4] - 中介连夜向潜在客户推送政策要点 非核心区域带看范围扩大 出现外地客户因名额放宽立即订房案例[4] 销售数据与库存现状 - 8月新房住宅网签1248套环比下降13.4% 豪宅网签101套环比下降7.9%[6] - 截至8月末新房住宅存量336.1万平方米 去化周期约9.77个月[6] - 8月二手住宅过户4175套环比下滑10.3% 过户面积41.4万平方米环比下滑11.2%[6] 行业机构观点 - 政策释放看好未来需求信号 吸引珠三角及内地外来购买力 加快非核心区去库存并稳定价格[5][7] - 分区调控保持核心区门槛防止炒房 非核心区基本放开以增加有效需求[7] - 政策有效提升市场信心 加快开发商推盘节奏和客户入市意愿 但全面解除限购也不会导致市场大起大落[6][7] 区域差异化表现 - 坪山项目因价格低廉主打刚需客户 多套购买客户少见 新政影响尚待观察[6] - 龙岗项目来访量与平时周末相当 因龙华此前限购不严 预计不会出现明显成交带动[6] - 目前仅福田、南山及宝安新安街道保留购房资格要求 其他区域基本全面解除限购[6]