70城新房房价环比变化情况 国家统计局9月15日发布数据显示，2025年8月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比下 降，同比降幅总体继续收窄。 从环比看，8月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.1个百分点。其 中，上海上涨0.4%，北京、广州和深圳分别下降0.4%、0.2%和0.4%。二线城市新建商品住宅销售价格 环比下降0.3%，降幅收窄0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅扩大0.1个 百分点。 8月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，降幅与上月相同。其中，北京、上海、广州和深圳 分别下降1.2%、1.0%、0.9%和0.8%。二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅扩大0.1个百分 点。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅与上月相同。 | 时间 | 上涨 | 持平 | 下降 | | --- | --- | --- | --- | | 2024年7月 | 2 | 2 | 66 | | 2024年8月 | 2 | 1 | 67 | | 2024年9月 | 3 | 1 | 66 | | 2024年10月 | 7 ...

核心观点 - 房地产市场呈现止跌回稳趋势 新房价格环比上涨城市增加 同比降幅收窄 行业需积极把握"金九银十"阶段促进需求释放 [1][4][7][8] 房价环比变化 - 8月70个大中城市中新房价格环比上涨城市达9个 较7月增加3个 [4] - 一线城市新房价格环比下降0.1% 降幅较上月收窄0.1个百分点 其中上海上涨0.4% 北京广州深圳分别下降0.4%/0.2%/0.4% [4] - 二线城市新房价格环比下降0.3% 降幅收窄0.1个百分点 三线城市环比下降0.4% 降幅扩大0.1个百分点 [4] - 二手房方面 一线城市环比下降1.0% 降幅与上月持平 北京上海广州深圳分别下降1.2%/1.0%/0.9%/0.8% [4] - 二线城市二手房环比下降0.6% 降幅扩大0.1个百分点 三线城市环比下降0.5% 降幅持平 [4] - 长春二手房价格环比上涨0.1% 为70城中唯一上涨城市 [4] 房价同比变化 - 一线城市新房价格同比下降0.9% 降幅较上月收窄0.2个百分点 上海上涨5.9% 北京广州深圳分别下降3.5%/4.3%/1.7% [5] - 二三线城市新房价格同比分别下降2.4%和3.7% 降幅分别收窄0.4和0.5个百分点 [5] - 一线城市二手房同比下降3.5% 降幅扩大0.1个百分点 北京上海广州深圳分别下降3.1%/2.6%/6.2%/1.9% [5] - 二三线城市二手房同比分别下降5.2%和6.0% 降幅均收窄0.4个百分点 [5] 市场趋势分析 - 8月市场朝止跌回稳方向迈进 9月上半月市场较8月进一步好转 [1][7][8] - 二线城市新房价格上涨城市数量增加 反映市场度过7月淡季后出现改善 [7] - 各地购房政策宽松叠加优质房源供给增加 促进销售行情改善 [7] - 一线城市房地产市场相对稳定但上涨动力不足 二线城市在政策作用下有望企稳 三线城市需通过经济结构调整缓解下行压力 [8] - 行业建议把握"金九银十"关键期 通过拓宽营销渠道 宣传低首付比例政策 推进以旧换新等方式促进需求释放 [8]

房企的资金和库存状况有所改善。前8个月，房地产开发企业到位资金同比下降8%，降幅比去年同期收 窄12.2个百分点，比去年全年收窄9个百分点。从库存看，8月末商品房待售面积比7月末减少317万平方 米，连续6个月减少。 新京报讯(记者姜慧梓)在9月15日举行的国新办新闻发布会上，国家统计局有关负责人表示，近期，部 分城市进一步调整优化住房政策，市场交易出现改善。前8个月，部分一线和二线城市新建商品房销售 面积和销售额保持增长。 数据显示，前8个月，全国新建商品房销售面积同比下降4.7%，降幅比去年同期收窄13.3个百分点，比 去年全年收窄8.2个百分点；商品房销售额下降7.3%，降幅比去年同期收窄16.3个百分点，比去年全年 收窄9.8个百分点。 房价方面，8月份，70个大中城市中多数城市商品住宅销售价格同比降幅有所收窄。新建商品住宅中， 一、二、三线城市销售价格同比降幅比上月分别收窄0.2、0.4和0.5个百分点；二手住宅中，二、三线城 市销售价格同比降幅均收窄0.4个百分点。 国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，从前8个月情况看，受国内 外形势变化影响，房地产市场仍有所波动，但 ...

行业投资评级 - 强于大市（维持评级）[8] 核心观点 - 建材产能周期有望迎来拐点 主要基于反内卷加速供给侧改革预期 同时利率下行和收储及城改货币化政策有助于修复购房意愿和能力 推动地产市场基本面企稳 并带动地产后周期需求修复[3][6][13] - 商品房销售面积从2021年高点连续三年多回落 行业逐渐进入底部区间 市场对政策宽松的敏感程度加大[3][13] - PPI数据连续33个月负增长 反内卷推动PPI转正开始受到重视 建材板块有望受益供给侧出清[3][13] 本周高频数据 - 全国散装P.O42.5水泥市场均价为341.7元/吨 环比下降0.3% 同比下降9.6%[4][14] - 全国玻璃（5.00mm）出厂价为1164.3元/吨 环比增长0.7% 同比下降6.5%[4][20] - 全国水泥库容比为59.6% 环比下降1.32个百分点[17] - 全国浮法玻璃在产产线日熔量为16万吨 环比增长0.4% 同比下降4.1%[39] - 全国浮法玻璃库存为6158.3万重量箱 环比下降2.3% 同比下降13.8%[42] 板块表现 - 建筑材料（申万）指数上涨2.45% 表现优于上证指数（1.52%）和深圳综指（2.36%）[5][55] - 子行业涨幅排名：耐火材料（+5.9%）、玻纤制造（+4.9%）、水泥制品（+2.03%）、水泥制造（+1.34%）、管材（+1.17%）、玻璃制造（+1.16%）、其他建材（+0.88%）[5][55] - 个股涨幅前五：友邦吊顶（+16.43%）、华新水泥（+11.52%）、鲁阳节能（+11.27%）、北京利尔（+10.35%）、耀皮玻璃（+9.25%）[60][62] 投资建议 - 建议关注三条主线：行业格局优异同时受益存量改造的优质白马标的（伟星新材、北新建材、兔宝宝） 受益B端信用风险缓释且长期α属性明显的超跌标的（三棵树、东方雨虹、坚朗五金） 基本面见底的周期建材龙头（华新水泥、海螺水泥、中国巨石、旗滨集团）[6]

国家统计局表示，房地产销售仍在下降，房地产市场修复需要一个过程，促进房地产止跌回稳还需要继 续努力。 新建商品住宅价格同比降幅收窄。8月份，70个大中城市中，多数城市商品住宅销售价格同比降幅有所 收窄，其中一、二、三线城市新建商品住宅销售价格同比降幅比上月分别收窄0.2、0.4和0.5个百分点； 二、三线城市二手住宅销售价格同比降幅均收窄0.4个百分点。 房地产企业资金和库存也有所改善。从资金来源看，1-8月份，房地产开发企业到位资金同比下降8%， 降幅比去年同期收窄12.2个百分点，比去年全年收窄9个百分点。从商品房库存看，8月末商品房待售面 积比7月末减少317万平方米，连续6个月减少。 付凌晖表示，但也要看到，房地产销售仍在下降，房地产市场修复需要一个过程，促进房地产止跌回稳 还需要继续努力。下阶段，要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，落实好中央城市工作会议精神， 高质量开展城市更新，积极构建房地产发展新模式，增加高品质住房供给，更好满足居民刚性和改善性 住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 国家统计局新闻发言人付凌晖15日在国务院新闻办发布会上表示，从前8个月情况看，受国内外形势变 化影响，房地产 ...

内房股市场表现 - 远洋集团股价上涨13.07%至0.173港元 [1] - 碧桂园股价上涨4.84%至0.65港元 [1] - 中国金茂股价上涨3.27%至1.58港元 [1] - 融创中国股价上涨2.91%至1.77港元 [1] 深圳楼市政策调整 - 深圳于9月5日出台住房限购政策和住房信贷政策调整 [1] - 非核心区域限购大幅放松且商贷利率不再区分首套房与二套房 [1] - 政策力度超过8月北京和上海出台的新政 [1] 政策影响预期 - 新政有望为深圳楼市量价提供支撑 [1] - 房地产市场整体朝止跌回稳方向迈进但房价可能小幅震荡 [1] - 存量收储及城中村改造工作有望加速推进以改善住房供求关系 [1]

内房股市场表现 - 远洋集团股价上涨13.07%至0.173港元 [1] - 碧桂园股价上涨4.84%至0.65港元 [1] - 中国金茂股价上涨3.27%至1.58港元 [1] - 融创中国股价上涨2.91%至1.77港元 [1] 深圳楼市政策调整 - 深圳于9月5日出台住房限购政策与住房信贷政策调整 [1] - 非核心区域限购大幅放松且商业贷款利率取消首套与二套房区分 [1] - 政策力度超过8月北京和上海的新政 [1] 政策影响预期 - 新政有望支撑深圳楼市量价表现 [1] - 房地产市场整体呈现止跌回稳趋势 [1] - 房价可能小幅震荡但预期政策将推动市场进一步稳定 [1] 政策实施展望 - 财政政策与货币政策支持下存量收储及城中村改造将加速 [1] - 住房供求关系改善将加快止跌回稳进程 [1]

行业投资评级 - 报告对房地产行业给予积极评级 覆盖的13家主要上市公司中有10家获得"买入"评级 包括新鸿基地产 华润置地 领展房托 碧桂园服务等 仅3家获得"中性"评级[4][50] 核心观点 - 8月楼市处于传统淡季 前百开发商全口径销售额环比下降4%至2202亿元人民币 销售总面积环比下降7.8%至1159万平方米[5][13] - 跟踪的20家上市开发商表现优于行业整体 销售额环比上升14.2% 销售均价和销售面积分别环比上升12.0%和7.8%[5][14] - 国企表现持续领先 前10大开发商中国企占9家 保利发展保持首位 前50房企中国企市占率略增至74.7%[5][14] - 价格跌幅有所收窄 7月新建商品住宅价格指数同比下跌3.4% 环比下跌0.3% 二手住宅价格指数同比下跌5.9% 环比下跌0.5%[5][33] - 预计9月传统旺季市场活跃度将回升 房企将加快推盘节奏和加大折扣力度[5][15] 股市表现 - 近一个月内地开发商股价表现总体强于中国企业指数 行业资产净值折让略微缩小至85.7%[6][8] - 覆盖公司估值显示 越秀地产预期市盈率仅5.2倍 雅居乐集团目标价较现价有110.9%上行空间[4] 房企销售表现 - 2025年前八个月合同销售总额同比下降13.8%至22287亿元[13] - 绿城中国8月销售额环比大幅增长96% 保利置业环比增长110% 表现突出[16] - 越秀地产前八个月销售额同比增长4% 是少数实现正增长的企业[17] - 销售均价呈现分化 越秀地产同比上涨43%至41272元/平方米 而碧桂园保持8074元/平方米不变[17] 实体市场表现 - 10城新房成交量环比上升9.9% 供应量环比上升5.4% 库存去化周期扩大至约18.99个月[22] - 30城新房成交量环比上升4.3% 其中三线城市增长3.8% 一二线分别下跌0.6%和13.1%[22] - 价格方面 一线城市新建住宅价格同比跌幅收窄至1.1% 二线收窄至2.8% 三线收窄至4.2%[33] 政策环境 - 8月全国超26城出台稳市场政策 主要涉及公积金优化 购房补贴和城市更新等方面[39][40] - 北京取消五环外限购套数限制 上海外环外购房不限套数 苏州取消新建商品住房2年限售[40] - 中央层面强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 推进城中村和危旧房改造[38] 公司动态 - 华润置地上半年股东应占溢利118.8亿元 新增土储148万平方米 经常性收入占比达21.7%[43] - 融创中国拟重组债务规模达95.52亿美元 中期亏损减少14.4%至128.1亿元[44] - 万科地产上半年实现营收1053亿元 销售收入近700亿元 回款率超100%[47] - 碧桂园建议重组获得持有大量现有债务的债权人大力支持 超过77%的第2类债务持有人已签署协议[49]

8月，房地产市场仍处于传统淡季行情，京沪二手房成交量在放松限购政策带动下有所修复，环比小幅增长，其 他核心城市二手房成交量普遍继续回落，"以价换量"现象延续。 政策层面，8月18日，国务院第九次全体会议再提房地产，进一步明确了"止跌回稳"依然是房地产政策目标，并 指出"多管齐下释放改善性需求"。8月22日，财政部、税务总局发布《关于完善增值税期末留抵退税政策的公 告》，其中支持符合条件的房地产开发经营业纳税人，可以向主管税务机关申请退还与2019年3月31日期末留抵 税额相比新增加留抵税额的60%，缓解房企资金压力。8月28日，《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的 意见》对外公布，提出系统推进"好房子"建设，加快构建房地产发展新模式，更好满足群众刚性和多样化改善 性住房需求。 地方层面，北京、上海优化限购政策，符合条件的购房者在五环外/外环外不限套数，成年单身人士按家庭执行 限购政策，上海在利率定价机制方面不再区分首套和二套住房，苏州取消限售，多地优化公积金贷款政策，其 中北京优化套数认定、提高二套可贷额度、降低二套首付比例、提高年度缴存可贷额度，上海提高可贷额度支 持提取公积金支付购房首付款。山东、浙江 ...

核心业绩表现 - 华润置地2025年上半年营收949.21亿元同比增长19.96% 归母净利润118.8亿元同比增长15.87% [2] - 保利发展营收1168.57亿元同比下滑16.08% 归母净利润27.11亿元同比大幅下降63.46% [2] - 中海营收832.19亿元同比减少4.27% 归母净利润85.99亿元同比下降16.63% [2] 利润排名变动 - 华润置地以超出中海32.81亿元归母净利润优势取代其"利润王"地位 [1][2] - 2024年同期中海曾以0.61亿元微弱优势领先华润置地 [2] - 保利发展近五年来首次出现营收下滑 此前2021-2024年营收持续增长 [3] 经营性不动产表现 - 华润置地经营性不动产收入121.1亿元同比增长5.5% 购物中心零售额1101.5亿元增长20.2% [5] - 中海商业物业收入35.4亿元占总营收不足5% 其中写字楼收入17亿元 购物中心11.7亿元 [6] - 保利发展不动产经营收入仅25.4亿元 与华润和中海存在显著差距 [6] 土地储备策略 - 保利发展新增26个项目总地价509亿元 较2024年同期12个项目126亿元大幅提升 [8] - 中海新增17宗地403.7亿元 较2024年同期6宗128.9亿元明显增加 [9] - 华润置地新增18宗地447.3亿元 较2024年同期11宗183.3亿元显著增长 [9] 业务结构分析 - 房地产开发业务占比:保利发展89.98% 中海93.68% 华润置地78.34% [8] - 保利发展房地产开发业务营收1051.43亿元 中海779.62亿元 华润置地743.6亿元 [8] - 三家企业共同加大一线城市土储 体现对市场止跌回稳的信心 [1][9] 行业趋势与策略 - 房企聚焦核心一二线城市 利用产品力提升和合理定价保障销售速度与利润 [10] - 行业关注第四代住宅和豪宅品质升级等可持续发展路径 [10] - 建议采取以销定投、以销定产、随行就市、尊重市场与政策四大原则平衡开发与增长 [11]