市场整体态势 - 2025年三季度中国房地产市场在核心城市政策优化下出现局部修复，但整体仍处于“止跌回稳”的关键阶段 [1] - 市场呈现“分化修复”特征，核心城市修复显效，但分化格局仍将延续 [1][2] - 市场的核心矛盾在于预期改善，稳房价是稳预期的关键，后续政策持续协同发力是市场企稳的重要支撑 [1] 新房市场 - 1-8月全国商品房销售面积达5.7亿平方米，销售额5.5万亿元，同比降幅虽较去年明显收窄，但二季度以来降幅有所扩大 [2] - 现房销售持续优于期房，1-8月现房销售面积2.0亿平方米，同比增长11.7%，占总销售面积比重升至35.4%，较2024年全年提升4.6个百分点 [2] - 核心城市新房市场“改善化”趋势显著，120-144平方米户型占比已超30%，21个重点城市该面积段产品成交占比较去年同期提升 [2] - 1-8月百城新建住宅价格累计上涨1.54%，8月均价16910元/平方米，环比上涨0.20% [4] - 分城市看，一线、二线城市新房价格累计分别上涨3.99%、0.96%，而三四线代表城市累计下跌0.88% [4] 二手房市场 - 前三季度重点30城二手房成交套数同比增长约9%，9月重点城市成交量同比增长超10% [3] - 核心城市表现突出，截至9月28日，深圳二手住宅成交套数累计同比增长近30%，上海增长近20%，北京、杭州、成都、厦门等城市增幅均超10% [3] - 1-8月30城二手房成交占比达65%，较2024年全年提高4个百分点，存量房市场权重进一步上升 [3] - 二手房价格持续调整，1-8月百城二手住宅价格累计下跌5.08%，8月均价13481元/平方米，已连续40个月环比下跌，同比跌幅达7.34% [4] - 一线、二线、三四线城市二手房价格累计分别下跌3.06%、5.65%、5.32% [4] 土地市场 - 前三季度300城住宅用地出让金同比增长约13%，但成交面积同比下降8.5%，呈现“量减价增” [5] - 房企拿地持续向核心城市聚焦，全国TOP20城市宅地出让金占全国比重达61%，较2024年提升10个百分点 [5] - 三季度土地市场出现降温迹象，300城宅地出让金、成交面积同比分别下降9%、14%，9月300城宅地平均溢价率降至3.2% [5] - 央国企仍是拿地主力，前三季度22个重点城市央国企拿地金额占比52%，民企占比提升至21% [5] - 上海徐汇地块成交楼面价达20.03万元/平方米，深圳前海桂湾地块溢价率达86.1%，刷新地价纪录 [5] 开发投资与资金 - 1-8月全国房地产开发投资额6.0万亿元，同比下降12.9%，其中住宅开发投资4.6万亿元，同比下降11.9% [6] - 房企到位资金6.4万亿元，同比下降8.0%，其中国内贷款同比微增0.2%，但自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比下降8.9%、10.5%、10.5% [6] 政策与展望 - 8月国务院会议释放巩固市场稳定的积极信号后，北京、上海、深圳等核心城市相继优化楼市政策 [1] - 四季度宏观政策加力必要性提升，美联储降息为国内货币政策释放空间，房地产政策将继续聚焦“止跌回稳” [7] - 地方层面，公积金优化、购房补贴、限购放松等政策或持续推进，例如北京、上海、深圳已优化外围区域限购 [7] - 四季度市场分化格局有望延续，“好城市+好房子”仍具备市场机会，而近两年新项目供应偏少的城市仍将以去库存为主 [7] - 重点城市二手房挂牌量高位运行，交易活跃度或温和回升，但“以价换量”态势短期难改 [7]

行业投资评级与核心观点 - 报告标题为“金九楼市回暖，继续聚焦‘止跌回稳’”，表明行业正处于企稳回升阶段 [1] - 核心观点认为9月整体楼市回暖，政策延续宽松以推动市场“止跌回稳”，预计10月成交量将逐步修复 [4] - 投资启示预计二级市场需求持续改善并好于一级市场，买家继续偏好国企项目，中长期看好华润置地和越秀地产 [4] 房企销售表现 - 2025年9月前百开发商全口径销售总额环比上升20.9%至2,661亿元人民币，销售总面积环比上升1.4%至约1,175万平方米 [12] - 2025年前九个月合同销售总额同比下降12.8%至24,948亿元 [12] - 跟踪的21家主要上市开发商9月销售额环比上升4.4%，销售均价环比上升13.7%，但销售面积环比下跌9.1% [13] - 国企市场份额持续提升，9月销售额排名前10开发商中有9家为国企，前九个月国企合同销售额市占率增加至75.4% [13] - 具体公司方面，华润置地9月销售额环比大增33%至176亿元，建发房产环比增30%至105亿元 [15] 实体市场数据 - 2025年9月10城新房成交量环比上升14.75%，供应量环比上升42.5%，库存去化周期扩大至约19.13个月 [21] - 9月前四周30城新房成交量环比上升4.27%，其中一/二/三线城市成交量分别环比+22.6%/-9.4%/+10.2% [21] - 国家统计局2025年8月数据显示，70大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌3.0%（7月：-3.4%），环比下跌0.3%；二手住宅价格指数同比下跌5.5%（7月：-5.9%），环比下跌0.6% [31] - 分城市等级看，一/二/三线城市新建商品住宅价格指数同比跌幅分别为-0.9%/-2.4%/-3.7%，跌幅持续收窄 [31] 政策环境回顾 - 2025年9月中央政策以推动房地产市场“止跌回稳”为导向，加大“房票安置”力度推进城中村改造，各地推进“好房子”建设标准 [35] - 具体政策包括国务院批复10个要素市场化配置综合改革试点、发改委推动保障性租赁住房REITs项目申报、外汇局便利境外个人境内购房结汇等 [36] - 地方层面，9月份全国超24城出台举措，从降低购房门槛、节省购房成本、优化信贷支持等维度为楼市提供支撑 [37] - 重点城市政策包括深圳优化调整房地产政策措施并缩圈限购区域、上海暂免征收非本市户籍居民家庭房产税、广州允许房企自持住房入市销售等 [38] 重点公司动态与估值 - 佳兆业境外债务重组生效，新票据及可换股债券发行总额达66.86亿美元 [39] - 碧桂园计划对九只境内公司债进行重组，债券余额约138.58亿元 [44] - 保利发展商业持有型不动产22.36亿ABS项目获上交所受理 [45] - 万科将全额赎回“20万科08”公司债，债券余额16亿元 [49] - 估值方面，报告覆盖的多家公司获“买入”评级，包括华润置地（目标价35.30港元）、越秀地产（目标价10.70港元）、碧桂园服务（目标价9.54港元）等，潜在涨幅显著 [3]

行业投资评级 - 行业投资评级为“强于大市”，并予以维持 [5] 核心观点 - 2025年1-8月全国规模以上工业企业利润总额为46,929.7亿元，同比增长0.9%，增速较1-7月提升2.6个百分点，实现由负转正 [2] - 8月当月工业企业利润同比大幅增长20.4%，增速较7月提升21.9个百分点，改善明显 [2] - 消费品制造业内部分化，必选食饮制造行业利润实现同比正增长，而可选消费行业表现平淡 [3][4] 行业利润表现总结 - 2025年1-8月全国规模以上工业企业营业收入为896,231.9亿元，同比增长2.3%，增速与1-7月持平 [2] - 在13个消费品制造大类行业中，农副食品加工、食品制造、酒饮料茶、烟草制品4个行业利润实现同比正增长 [3] - 其中农副食品加工业利润同比增长11.8% [3] - 其余9个行业利润同比负增长，其中5个行业同比下滑超过10%，包括造纸行业（-18.8%）、纺织服装业（-17.9%）、家具制造业（-16.7%）、木材加工业（-12.4%） [3] - 相比1-7月，酒饮料茶、化纤、造纸业同比增速分别提升22.7、4.0、3.1个百分点 [3] 细分行业投资建议 - **食品饮料**：白酒行业处于筑底阶段，低估值与高分红提供支撑；大众食品受益于原料成本下降，关注乳制品、饮料、啤酒、调味品等 [4] - **社会服务**：作为提振消费核心抓手，关注受益于政策利好的旅游、免税、酒店、餐饮、教育龙头 [4] - **商贸零售**：黄金珠宝方面，金价有望持续上涨，国潮文化提升产品溢价能力；化妆品方面，国货崛起，关注研发、产品力及营销能力强的龙头 [4] - **轻工制造**：各地政策促进房地产市场止跌回稳及“以旧换新”补贴进行，家居、家电需求端有望得到提振 [4][8]

政府购房支持政策 - 武汉阶段性调整住房公积金贷款套数认定标准，规定在2025年10月1日至2026年6月30日期间，家庭出售挂牌住房不计入贷款套数 [1] - 深圳联合房企在福田、罗湖、南山等区域推出近百个在售楼盘限时优惠和礼品活动 [1] - 9月以来约20个市、区发放购房补贴，例如义乌市自10月1日起实施总额为2亿元的新政，包括首次置业补贴1000元/平方米和多孩家庭补贴10万元至20万元 [1][5] - 莆田市住建局公告对节假日期间促销商品住房取消销售价格下限限制 [5] - 政策方向聚焦于“稳预期”以推动房地产市场止跌回稳，预计10月起各项政策将落实，增量政策仍有空间 [1][7] 开发商营销活动 - 龙湖集团在全国多个城市推出“金九银十”购房季，覆盖住宅、商办、车位等产品，提供九九折补贴、教师专享九七折等限时福利 [6] - 中国金茂在山东多地楼盘推出限量特惠房、7天内签约享受2%优惠、总经理特惠房源等活动，并计划通过直播、品牌跨界联动等形式吸引市场关注 [6] - 深圳在国庆期间举行多场房产专场活动，如前海冰雪大世界地铁口近30个项目参展，南山博物馆好房节专场等，采用线上线下结合模式降低购房门槛 [4] - 太原市启动“2025太原市商品房联合促销月”，全市统一主题推广，房企推出特惠房、一口价房源、限时折扣等直接让利活动 [4] - 房展会是开发商重要销售渠道，去年国庆黄金周期间核心城市楼盘到访量、认购量普遍较节前大幅提升，部分项目成交量超过9月全月 [5] 房地产市场表现 - 今年前三季度重点城市新房成交量同比小幅回落，现房销售持续好于期房，占比升至35.4% [6] - 重点30城二手房成交套数同比增长约9%，市场延续以价换量行情 [6] - 截至9月28日，深圳二手房住宅成交套数累计同比增长近30%，上海同比增幅近20%，北京、杭州、成都、厦门同比增长均超10% [6] - 四季度核心城市新增供应有望对新房销售形成支撑，但新项目偏少城市仍将以去库存为主，市场延续两极分化趋势 [7]

市场整体态势 - 自2024年9月政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”一年来，市场在政策支持下出现一定恢复，但整体仍处于“止跌回稳”过程中，复苏动能边际转弱 [1] - 2025年8月国务院会议重申“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，释放积极信号，随后北上深等核心城市优化楼市政策，带动9月市场略有修复 [1] - 当前稳市场的关键在于稳预期，而稳预期核心在于稳房价，市场止跌回稳仍需政策持续协同加力 [1] 新房销售情况 - **全国销售**：2025年1-8月，全国新建商品房销售面积为5.7亿平方米，同比下降4.7%，降幅较1-7月扩大0.7个百分点；销售额为5.5万亿元，同比下降7.3%，降幅较1-7月扩大0.8个百分点 [4] - **结构性变化**：现房销售持续好于期房，1-8月现房销售面积2.0亿平方米，同比增长11.7%，占总销售面积比重升至35.4%，较2024年全年提升4.6个百分点 [4] - **重点城市**：2025年前三季度，重点100城新建商品住宅成交面积同比小幅下降，一季度同比基本持平，二季度同比转降，三季度受天气及供应缩量影响，7-8月同比降幅扩大，9月环比有所恢复但同比仍回落 [5] - **城市分化**：核心城市优质楼盘去化较好，改善性需求成为重要支撑，2025年1-8月重点30城中120-144平米户型新房成交占比已超30% [15] 二手房销售情况 - **成交量**：2025年前三季度，重点30城二手房成交套数同比增长约9%，市场延续“以价换量”行情 [7] - **月度走势**：一季度同比增长超20%，二季度增幅收窄，6-8月同比小幅回落，9月成交量同比增长超10%，带动三季度同比微增 [7] - **城市表现**：截至9月28日，深圳二手住宅成交套数累计同比增长近30%，上海同比增幅近20%，北京、杭州、成都、厦门同比增长均超10% [7] - **占比提升**：2025年1-8月，30城二手房成交占比为65%，较2024年全年提高4个百分点 [7] 市场价格水平 - **二手房价格**：2025年1-8月百城二手住宅价格累计下跌5.08%，8月均价为13481元/平方米，环比下跌0.76%，已连续40个月环比下跌 [18] - **新房价格**：受核心城市新项目入市结构性带动，1-8月百城新建住宅价格累计上涨1.54%，8月均价为16910元/平方米，环比上涨0.20% [19] - **城市梯队分化**：1-8月，一线、二线、三四线城市二手住宅价格累计分别下跌3.06%、5.65%、5.32%；新建住宅价格则是一线、二线城市累计分别上涨3.99%、0.96%，三四线代表城市累计下跌0.88% [18][19] - **下跌城市数量**：三季度百城新建住宅价格环比下跌城市数量扩大到60个以上；二手房方面，二季度以来，100个城市价格环比均下跌 [21] 土地市场供求 - **整体情况**：2025年前三季度，300城住宅用地土地出让金同比增长约13%，但成交面积同比仍下降8.5%；三季度出让金同比下降约9%，成交规划建面同比下降约14% [22] - **各线表现**：前三季度，一线城市土地出让金同比增长24.5%，平均溢价率达13.6%；二线城市出让金同比增长26.3%，平均溢价率10.5%；三四线城市出让金同比下降5.6%，平均溢价率仅3.4% [23] - **城市集中度**：前三季度全国TOP20城市宅地出让金占全国比重为61%，较2024年全年提升10个百分点，杭州、北京、上海出让金均超千亿元 [26] - **溢价率趋势**：2025年开年土拍升温，但二季度以来降温，9月300城宅地平均溢价率降至3.2%，为2024年四季度以来月度最低水平 [29] 核心城市土拍热点 - **上海**：三季度成交19宗宅地，出让金397.2亿元，平均溢价率19.7%，徐汇地块成交楼面价达20.03万元/平方米，刷新全国宅地地价最高纪录 [30] - **深圳**：三季度成交6宗宅地，出让金180.8亿元，平均溢价率31.0%，前海桂湾地块溢价率达86.1%，刷新深圳宅地地价最高纪录 [30] - **杭州**：三季度成交14宗宅地，出让金141.5亿元，平均溢价率10.6% [31] - **拿地主体**：前三季度22个重点城市拿地金额中，央国企占比为52%，地方国资占比降至20%，民企占比21% [34] 开发投资与资金 - **开发投资**：2025年1-8月，全国房地产开发投资额为6.0万亿元，同比下降12.9%，其中住宅开发投资额为4.6万亿元，同比下降11.9% [39] - **到位资金**：1-8月房地产开发企业到位资金为6.4万亿元，同比下降8.0%，其中国内贷款为1.0万亿元，同比增长0.2%，定金及预收款1.9万亿元，同比下降10.5%，个人按揭贷款8857亿元，同比下降10.5% [42] 政策环境与展望 - **政策定调**：三季度中央延续“止跌回稳”定调，重点涉及城市更新、激活改善性需求、存量盘活及构建“好房子”新模式 [44][46] - **地方政策**：2025年前三季度全国有约200省市（县）出台政策超470条，优化方向围绕激活需求（如公积金调整、购房补贴、核心城市优化限购）和优化供给（如以需定供、收购存量土地及商品房、提高住房品质） [52][53][54][55][58][59][60] - **金融支持**：优化首付比例、房贷利率后，每年可为超过5000万户家庭减少利息支出约3000亿元；“白名单”项目贷款超过7万亿元，支持近2000万套住房建设交付 [49] - **四季度展望**：核心城市四季度新增供应（来自上半年所获地块）有望对新房销售形成一定支撑，但市场分化趋势将延续，更多城市以去库存为主 [64][67]

房地产市场整体状况 - 房地产市场仍处于下行阶段 [1] - 新房供给过大局面已经扭转 [1] - 房价过高情况明显缓解 [1] - 市场具备止跌回稳基础 [1] 开发业务投资方向 - 看好新货储备充分的企业 [1] - 看好营建好房子能力较强的公司 [1] - 新货布局区域集中在杭州、上海、成都等地 [1] 经营性不动产投资方向 - 看好运营能力突出的企业 [1] - 看好资产组合优越的公司 [1]

核心观点 - 房地产市场整体朝止跌回稳方向迈进 在政策作用下行业维持看好评级 [1] - 新房成交面积环比增长 二手房成交面积同环比增长 [1][3] - 上海发布住宅品质提升新规 推出17项具体举措覆盖新建与存量住宅 [1][2] 市场销售数据 - 2025年第39周全国68城商品住宅成交面积245万平米 环比增加27% 同比下降22% [3] - 2025年年初至今68城累计成交面积8846万平米 累计同比下降10% [3] - 2025年第39周全国20城二手房成交面积188万平米 同比增速9% 环比前值+68% [3] - 2025年年初至今20城二手房累计成交面积7467万平米 同比增速8% [3] 土地投资市场 - 2025年第39周全国100大中城市成交土地规划建筑面积2431万平方米 同比增加32% [3] - 全国土地成交溢价率为1% 环比下降 [1][3] - 一线城市土地成交面积119万平方米 同比增加53% [3] - 二线城市土地成交面积778万平方米 同比增加36% [3] - 三线城市土地成交面积1534万平方米 同比增加28% [3] 融资环境 - 2025年第39周国内信用债发行规模144.8亿元 同比增加203% 环比增加140% [4] - 信用债平均加权利率2.35% 环比减少16BP [4] - 2025年年初至今信用债累计发行规模3115.5亿元 同比基本持平 [4] 政策与改造进展 - 2025年1-8月全国新开工改造城镇老旧小区2.17万个 完成年度目标2.5万个的86.8% [1] - 河北、辽宁、重庆、江苏、安徽及新疆生产建设兵团已提前实现100%开工目标 [1] - 上海住宅品质提升新规从城市设计优化、社区环境营造等维度入手 旨在全方位提升居住环境 [1][2]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为看好 且维持该评级 [1][5][63] 报告核心观点 - 房地产市场整体朝着止跌回稳方向迈进 在政策作用下预计进一步稳定 [5][63] - 新房成交面积环比增长27% 二手房成交面积同比增长9% [5][7][19][38] - 土地成交面积同比增长32% 但溢价率环比下降至1% [5][7][41] - 国内信用债发行规模环比增长140% 同比大幅增长203% [5][8][52] - 上海发布住宅品质提升新规 推出17项具体举措覆盖新建和存量住宅 [5][6][15] 政策层面 - 2025年1-8月全国新开工改造城镇老旧小区2.17万个 完成年度目标86.8% [6][14] - 河北 辽宁 重庆 江苏 安徽及新疆生产建设兵团已提前实现100%开工 [6][14] - 全国累计化解历史遗留问题房屋2300多万套 2025年以来已化解230多万套 [14] - 全国2300多个县市实施"交房即交证"改革 累计发放不动产权证书840多万本 [14] - 广州允许自持商品住房在去化周期18个月以下区域转为可售入市 [15] - 武汉推进"好房子"建设 盘活商办等存量房屋 [15] - 上海从城市设计优化 社区环境营造等维度推出17项品质提升举措 [6][15] 销售端表现 - 2025年第39周68城商品住宅成交面积245万平米 同比下降22% 环比增加27% [7][19] - 年初至今68城成交面积8846万平米 累计同比下降10% [7][19] - 各线城市表现分化：一线城市单周成交同比增5% 二线降18% 三四线降48% [32] - 年初至今累计增速：一线城市3% 二线城市-8% 三四线城市-98% [32] - 2025年第39周20城二手房成交面积188万平米 同比增长9% [7][38] - 年初至今20城二手房累计成交面积7467万平米 同比增长8% [7][38] 投资端表现 - 2025年第39周100大中城市成交土地规划建筑面积2431万平方米 同比增长32% [7][41] - 各线城市土地成交均增长：一线城市增53% 二线城市增36% 三线城市增28% [7][41] - 土地成交溢价率为1% 环比下降 [7][41] - 成都成功出让3宗涉宅用地 总收金12.84亿元 [42] - 南京成功出让7宗涉宅用地 总收金44.45亿元 [42] - 武汉成功出让1宗江岸区涉宅用地 收金1.96亿元 [42] 融资端表现 - 2025年第39周信用债发行144.8亿元 同比增加203% 环比增加140% [8][52] - 平均加权利率2.35% 环比减少16BP [8][52] - 信用债累计发行规模3115.5亿元 同比基本持平 [8][52] 市场行情表现 - 房地产指数下跌0.16% 沪深300指数上涨1.07% 相对收益-1.22% [58] - 板块表现在28个板块中排名第10位 [58] - 涨幅前五位个股：张江高科涨34.69% 亚太实业涨27.66% 深振业A涨19.02% 上海临港涨15.02% 合肥城建涨14.77% [61] - 跌幅前五位个股：香江控股跌30.77% 天房发展跌21.58% 电子城跌16.40% 莱茵体育跌16.23% 万通发展跌16.18% [62]

政策优化措施 - 自去年9月中央政治局会议提出促进房地产市场止跌回稳以来，一线城市作为全国楼市风向标表现受关注 [1] - 广州于6月全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率 [1] - 北京于8月8日松绑楼市政策，符合条件的家庭在五环外购房不限套数并加大公积金支持力度 [1] - 上海于8月25日调减住房限购政策，符合条件的家庭在外环外购房不限套数并加大信贷支持力度 [1] - 深圳于9月初发布新政，包括分区优化限购、统一房贷利率、放宽企业购房限制等组合拳 [1] - 深圳新政对企业购房限制大幅放宽，核心区企业从无购房资格变为有条件准入，非核心区取消对企业成立年限、税款、员工数量等限制 [8] - 上海发布促进住宅品质提升规划资源意见，对新建住宅建筑设计规范进行调整，涉及阳台、架空层、建筑立面等计容标准 [5] - 广州印发提高土地利用效率综合改革试点实施方案，围绕土地管理制度改革等6部分出台31条措施 [11] 政策效果与市场反应 - 北京公积金新政后首月贷款受理量达4340笔，较新政前同期3167笔增长37% [2] - 北京五环外刚需及首改产品成为主力，昌平生命谷、大兴西红门等板块价格微涨1%-2% [2] - 昌平新城梧桐山语等项目因公积金贷款政策优化，客源量增长12%，部分房源取消折扣 [2] - 上海限购放松后外环外拉动效应清晰，青浦区最近一周热度提升7.8，嘉定、松江分别位于第2、第4位 [5] - 上海二手房观望指数新政以来略有下降，二手挂牌量微跌，中介抢房指数连续4周下降 [5] - 8月房产经纪行业景气度指数环比上升2.8至47.26，创年内最大单月涨幅 [11] - 新房、二手房找房热度较7月分别小幅上涨0.6和1.0 [11] - 上海1-8月二手房成交面积同比增长14.2%，8月二手房成交18508套，环比增长12%，同比增长19% [12] 市场分化与结构特征 - 北京市场热度并非均匀分布，五环内二手房市场因未受政策直接利好且面临大量房源竞争，价格压力较大 [2] - 上海外围不同区域政策影响力差异，青浦、松江、嘉定热度提升，但金山、奉贤热度处于下行 [5] - 深圳新政实行分区差异化管理，将楼市划分为多个梯度区域，放松力度从核心区向外围逐步加大 [7] - 深圳在罗湖、宝安、龙岗、龙华、坪山、光明等区域，符合条件的家庭购买商品住房不限套数 [7] 土地市场与房企策略 - 一线城市核心区域土地市场持续活跃，北京朝阳区呼家楼南里地块以楼面价8.1万元/平米成交，上海杨浦区滨江地块溢价率达28% [12] - 一线城市核心区域土地市场活跃带动房企对更多核心城市优质土地保持乐观 [1][12] - 广州取消竞自持竞拍规则，并允许在去化周期18个月以下区域，企业可在依法补缴出让金后将自持房转为可售入市 [6] - 广州竞自持成交的宅地共计12宗，总自持面积约30万平米，相比全市一手住宅截至8月31日1421万平米可售面积占比有限 [7] 行业趋势与展望 - 业内人士认为一线城市优化楼市政策力度、时点符合市场预期 [1] - 未来北京市场走向取决于二手房市场成交量能否有效消化激增供应，当前金九银十是检验政策成效关键窗口期 [2] - 预计9月市场或将结束6月以来下滑趋势实现成交量筑底回升，金九银十传统旺季叠加政策利好，成交量有望增长 [11] - 一线城市楼市回暖将通过政策示范效应和房企资源倾斜向强二线城市传导，长三角、珠三角等核心城市群已出现边际改善迹象 [1][12] - 国务院全体会议强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求 [10] - 上海、广州在持续优化房票安置政策、加速推进城中村改造方面取得成效，上海嘉定区首批动迁彭赵村改造项目268户中村民锁定114套房源，广州黄埔全区城市更新项目新开工206万平方米，使用房票认购商品房1489套 [10]

宏观经济背景 - 2025年为“十四五”规划收官之年，下半年经济运行对实现全年目标及中长期布局至关重要 [1] - 三季度经济增长动能受极端天气、政策节奏及外部环境等因素影响有所下降 [1] - 前8个月固定资产投资累计增速为0.5%，创年内新低；8月社会消费品零售总额同比增速降至3.4%，连续三个月下行且较5月高点回落3个百分点 [1] - 四季度面临美国高关税政策冲击及去年同期高基数效应，稳增长必要性上升 [1] 财政政策预期 - 四季度有望出台新一轮稳增长政策，政策空间充足，政府负债率在主要经济体中处于偏低水平 [2] - 财政发力的三个主要备选政策包括：设立规模约5000亿元的新型政策性金融工具以支持基建，预计可撬动投资约6万亿元，相当于2024年宽口径基建投资总额的24.4%，政策落地后三年内每年可推动基建投资增长3-4个百分点 [4][5] - 增发超长期特别国债并上调“设备更新和消费品以旧换新”支持资金额度，以应对高基数效应 [5] - 加发地方政府专项债以对冲土地出让收入下滑，前8个月地方政府国有土地使用权出让收入同比下降4.7% [5] - 前8个月新增政府债券发行规模达10.4万亿元，同比增加4.5万亿元，发行进度74.7%同比加快22.4个百分点，为四季度加发腾出空间 [6] 货币政策预期 - 四季度央行可能实施新一轮降息降准，并适时恢复国债买卖 [7] - 前8个月金融机构新增人民币贷款13.46万亿元，同比少增约1万亿元，7月当月新增贷款出现负增长 [7] - 二次降准降息可引导流动性充裕，推动企业和居民贷款利率下行，激发融资需求 [7] - 当前物价水平偏低且美联储已开启降息，为国内货币政策宽松提供空间 [7] - 结构性货币政策工具将重点支持科技创新、绿色发展、制造业升级及小微企业等领域 [7] 房地产与消费政策 - 四季度房地产支持政策将在供需两端全面发力，各地房地产“白名单”项目贷款审批额度已超7万亿元，1-8月房企国内贷款累计同比增长0.2% [8] - 需求端措施包括加快保障房收储、税费减免、放开限购，以及通过定向降息、财政贴息引导居民房贷利率下行 [9] - 促消费政策可能将范围从耐用消费品扩大至一般消费品和服务消费，通过补充“以旧换新”补贴资金、扩大补贴范围（如纳入体育设备）来稳定消费 [9] - 支持服务消费的新政策有望落地，7月以来餐饮消费同比增速逐月回升 [9]