报告行业投资评级 - 行业投资评级为看好 且维持该评级 [1][5][63] 报告核心观点 - 房地产市场整体朝着止跌回稳方向迈进 在政策作用下预计进一步稳定 [5][63] - 新房成交面积环比增长27% 二手房成交面积同比增长9% [5][7][19][38] - 土地成交面积同比增长32% 但溢价率环比下降至1% [5][7][41] - 国内信用债发行规模环比增长140% 同比大幅增长203% [5][8][52] - 上海发布住宅品质提升新规 推出17项具体举措覆盖新建和存量住宅 [5][6][15] 政策层面 - 2025年1-8月全国新开工改造城镇老旧小区2.17万个 完成年度目标86.8% [6][14] - 河北 辽宁 重庆 江苏 安徽及新疆生产建设兵团已提前实现100%开工 [6][14] - 全国累计化解历史遗留问题房屋2300多万套 2025年以来已化解230多万套 [14] - 全国2300多个县市实施"交房即交证"改革 累计发放不动产权证书840多万本 [14] - 广州允许自持商品住房在去化周期18个月以下区域转为可售入市 [15] - 武汉推进"好房子"建设 盘活商办等存量房屋 [15] - 上海从城市设计优化 社区环境营造等维度推出17项品质提升举措 [6][15] 销售端表现 - 2025年第39周68城商品住宅成交面积245万平米 同比下降22% 环比增加27% [7][19] - 年初至今68城成交面积8846万平米 累计同比下降10% [7][19] - 各线城市表现分化：一线城市单周成交同比增5% 二线降18% 三四线降48% [32] - 年初至今累计增速：一线城市3% 二线城市-8% 三四线城市-98% [32] - 2025年第39周20城二手房成交面积188万平米 同比增长9% [7][38] - 年初至今20城二手房累计成交面积7467万平米 同比增长8% [7][38] 投资端表现 - 2025年第39周100大中城市成交土地规划建筑面积2431万平方米 同比增长32% [7][41] - 各线城市土地成交均增长：一线城市增53% 二线城市增36% 三线城市增28% [7][41] - 土地成交溢价率为1% 环比下降 [7][41] - 成都成功出让3宗涉宅用地 总收金12.84亿元 [42] - 南京成功出让7宗涉宅用地 总收金44.45亿元 [42] - 武汉成功出让1宗江岸区涉宅用地 收金1.96亿元 [42] 融资端表现 - 2025年第39周信用债发行144.8亿元 同比增加203% 环比增加140% [8][52] - 平均加权利率2.35% 环比减少16BP [8][52] - 信用债累计发行规模3115.5亿元 同比基本持平 [8][52] 市场行情表现 - 房地产指数下跌0.16% 沪深300指数上涨1.07% 相对收益-1.22% [58] - 板块表现在28个板块中排名第10位 [58] - 涨幅前五位个股：张江高科涨34.69% 亚太实业涨27.66% 深振业A涨19.02% 上海临港涨15.02% 合肥城建涨14.77% [61] - 跌幅前五位个股：香江控股跌30.77% 天房发展跌21.58% 电子城跌16.40% 莱茵体育跌16.23% 万通发展跌16.18% [62]