市场整体态势 - 自2024年9月政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”一年来，市场在政策支持下出现一定恢复，但整体仍处于“止跌回稳”过程中，复苏动能边际转弱 [1] - 2025年8月国务院会议重申“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，释放积极信号，随后北上深等核心城市优化楼市政策，带动9月市场略有修复 [1] - 当前稳市场的关键在于稳预期，而稳预期核心在于稳房价，市场止跌回稳仍需政策持续协同加力 [1] 新房销售情况 - 全国销售：2025年1-8月，全国新建商品房销售面积为5.7亿平方米，同比下降4.7%，降幅较1-7月扩大0.7个百分点；销售额为5.5万亿元，同比下降7.3%，降幅较1-7月扩大0.8个百分点 [4] - 结构性变化：现房销售持续好于期房，1-8月现房销售面积2.0亿平方米，同比增长11.7%，占总销售面积比重升至35.4%，较2024年全年提升4.6个百分点 [4] - 重点城市：2025年前三季度，重点100城新建商品住宅成交面积同比小幅下降，一季度同比基本持平，二季度同比转降，三季度受天气及供应缩量影响，7-8月同比降幅扩大，9月环比有所恢复但同比仍回落 [5] - 城市分化：核心城市优质楼盘去化较好，改善性需求成为重要支撑，2025年1-8月重点30城中120-144平米户型新房成交占比已超30% [15] 二手房销售情况 - 成交量：2025年前三季度，重点30城二手房成交套数同比增长约9%，市场延续“以价换量”行情 [7] - 月度走势：一季度同比增长超20%，二季度增幅收窄，6-8月同比小幅回落，9月成交量同比增长超10%，带动三季度同比微增 [7] - 城市表现：截至9月28日，深圳二手住宅成交套数累计同比增长近30%，上海同比增幅近20%，北京、杭州、成都、厦门同比增长均超10% [7] - 占比提升：2025年1-8月，30城二手房成交占比为65%，较2024年全年提高4个百分点 [7] 市场价格水平 - 二手房价格：2025年1-8月百城二手住宅价格累计下跌5.08%，8月均价为13481元/平方米，环比下跌0.76%，已连续40个月环比下跌 [18] - 新房价格：受核心城市新项目入市结构性带动，1-8月百城新建住宅价格累计上涨1.54%，8月均价为16910元/平方米，环比上涨0.20% [19] - 城市梯队分化：1-8月，一线、二线、三四线城市二手住宅价格累计分别下跌3.06%、5.65%、5.32%；新建住宅价格则是一线、二线城市累计分别上涨3.99%、0.96%，三四线代表城市累计下跌0.88% [18][19] - 下跌城市数量：三季度百城新建住宅价格环比下跌城市数量扩大到60个以上；二手房方面，二季度以来，100个城市价格环比均下跌 [21] 土地市场供求 - 整体情况：2025年前三季度，300城住宅用地土地出让金同比增长约13%，但成交面积同比仍下降8.5%；三季度出让金同比下降约9%，成交规划建面同比下降约14% [22] - 各线表现：前三季度，一线城市土地出让金同比增长24.5%，平均溢价率达13.6%；二线城市出让金同比增长26.3%，平均溢价率10.5%；三四线城市出让金同比下降5.6%，平均溢价率仅3.4% [23] - 城市集中度：前三季度全国TOP20城市宅地出让金占全国比重为61%，较2024年全年提升10个百分点，杭州、北京、上海出让金均超千亿元 [26] - 溢价率趋势：2025年开年土拍升温，但二季度以来降温，9月300城宅地平均溢价率降至3.2%，为2024年四季度以来月度最低水平 [29] 核心城市土拍热点 - 上海：三季度成交19宗宅地，出让金397.2亿元，平均溢价率19.7%，徐汇地块成交楼面价达20.03万元/平方米，刷新全国宅地地价最高纪录 [30] - 深圳：三季度成交6宗宅地，出让金180.8亿元，平均溢价率31.0%，前海桂湾地块溢价率达86.1%，刷新深圳宅地地价最高纪录 [30] - 杭州：三季度成交14宗宅地，出让金141.5亿元，平均溢价率10.6% [31] - 拿地主体：前三季度22个重点城市拿地金额中，央国企占比为52%，地方国资占比降至20%，民企占比21% [34] 开发投资与资金 - 开发投资：2025年1-8月，全国房地产开发投资额为6.0万亿元，同比下降12.9%，其中住宅开发投资额为4.6万亿元，同比下降11.9% [39] - 到位资金：1-8月房地产开发企业到位资金为6.4万亿元，同比下降8.0%，其中国内贷款为1.0万亿元，同比增长0.2%，定金及预收款1.9万亿元，同比下降10.5%，个人按揭贷款8857亿元，同比下降10.5% [42] 政策环境与展望 - 政策定调：三季度中央延续“止跌回稳”定调，重点涉及城市更新、激活改善性需求、存量盘活及构建“好房子”新模式 [44][46] - 地方政策：2025年前三季度全国有约200省市（县）出台政策超470条，优化方向围绕激活需求（如公积金调整、购房补贴、核心城市优化限购）和优化供给（如以需定供、收购存量土地及商品房、提高住房品质） [52][53][54][55][58][59][60] - 金融支持：优化首付比例、房贷利率后，每年可为超过5000万户家庭减少利息支出约3000亿元；“白名单”项目贷款超过7万亿元，支持近2000万套住房建设交付 [49] - 四季度展望：核心城市四季度新增供应（来自上半年所获地块）有望对新房销售形成一定支撑，但市场分化趋势将延续，更多城市以去库存为主 [64][67]