行业转型趋势 - 代建行业正经历深刻转型，从“增量扩张”转向“存量提质”的新时代 [6] - 行业集中度显著提升，“头部聚拢、尾部出清”的马太效应日益凸显，规模房企入局已基本完成 [2][6] - 行业核心竞争力从“价格比拼”全面转向更深层次的“价值创造” [2][7] 市场环境与需求变化 - 土地资源高度聚焦核心城市，TOP20城市贡献了逾六成的土地出让金成交，部分核心城市央国企拿地占比超70% [8] - 改善型需求成为市场中流砥柱，客户对产品品质、服务体验与整体解决方案提出更高期待 [8] - 委托方结构呈现“多元均衡”化，国有平台发挥“压舱”作用，民营房企参与度积极回升，绿城管理的民营委托方占比达37%，同比提升8个百分点 [5][8] 政策支持与发展机遇 - 从中央到地方的政策指向城中村改造、“保交楼”、“好房子”建设和发展新模式等重点方向，为行业注入确定动能 [5][9] - 地方政府收购存量商品房用于保障性住房，衍生出改造、装修、运营等全链条服务需求，为代建企业向“轻资产综合服务”转型提供重要切口 [9] - 政策对“高质量”的界定已延伸至全生命周期管理，涵盖“好建造、好服务、好维护”等多元维度，为行业打开更广阔的价值创造空间 [10] 行业发展潜力与方向 - 当前行业渗透率为12.5%，相较欧美成熟市场20%-30%的水平，增长潜力巨大 [5][13] - 城市更新、存量改造等细分赛道将成为新的增长极 [5][13] - 最终胜出的企业需在履约兑现、产品打造、成本控制、运营效率、服务延伸和风险管控等多个维度具备系统能力 [5][13] 公司业绩与战略重点 - 公司上半年新拓代建面积约1989万平方米，同比增长13.9%，新拓代建费约50亿元，同比增幅19.1% [11] - 公司客户重复委托率达22%，中标率在2024年基础上提升15个百分点，且连续三年稳步攀升，上半年高质量交付45个项目，为2.56万户业主创造家园 [11] - 公司聚焦三大核心方向：高效兑现与品质升级、标杆引领、以及在纾困保交楼、城市更新等领域的创新破题 [11][12]

房地产发展新模式构建 - 加快构建房地产发展新模式，政策重点从完善住房保障体系转向宏观行业转型 [3] - 完善“市场+保障”的住房供应体系和租购并举的住房制度，注重市场规律与政府保障责任结合 [3] - 推动站城融合发展，实施以公共交通为导向的综合开发，优先在轨道交通站点周边供应建设用地 [4] 住房供应体系优化 - 优化保障性住房供给，从规模扩张转向精准匹配，加大存量资源盘活力度 [5] - 明确将城镇工薪群体纳入保障范围，扩大政策覆盖面 [5] - 增加改善性住房供给，满足多元化改善需求，展示市场与保障并重的政策框架 [9] 租赁市场发展 - 扩大租赁住房有效供给，培育市场化专业化运营机构，规范发展租赁市场 [6] - 探索“一张床、一间房”模式，改善城市运行服务保障人员居住条件，体现政策精准化 [7] 住房品质与安全管理提升 - 建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [10] - 建立房屋全生命周期安全管理制度，体现房屋安全管理的全程化、系统化思维 [11] 城市更新战略深化 - 从“实施”到“大力实施”城市更新，注重整体性、系统性，进入全面深化阶段 [12] - 实施区域综合性更新，有序推进老旧小区、危旧楼房、城中村改造，鼓励产权主体自主更新 [12] - 加强制度创新和政策集成，优化用地政策，健全多元化投融资方式，探索可持续更新模式 [12] 人口与住房空间结构调整 - 推动人随产业走、人随功能走，严控首都功能核心区人口规模，增强城市副中心和平原新城人口承载力 [13] - 实施分区域差异化人口调控，完善稳定就业人口规模和促进青年人口增长的政策措施 [13] - 强化大型居住区产业功能，完善基础设施和公共服务配套，促进职住商服平衡 [13]

完整社区建设的政策背景与定义 - 完整社区建设是城市更新行动的重要内容 旨在解决社区居民日常生活中的急难愁盼和多元诉求 [1] - 根据《完整居住社区建设指南》 完整社区是指在居民适宜步行范围内有完善的基本公共服务设施、健全的便民商业服务设施、完备的市政配套基础设施、充足的公共活动空间、全覆盖的物业管理和健全的社区管理机制 且居民归属感、认同感较强的居住社区 [3] - 2023年7月 住房城乡建设部会同有关部门在全国开展106个完整社区建设试点 打造一批完整社区样板 [3] - 2024年8月公布的《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》提出 加快建设完整社区 完善城市社区嵌入式服务设施 构建城市便民生活圈 [3] 试点建设成果与典型案例 - 截至目前 试点社区共建设改造养老、托育、便利店等各类服务设施2000余个 新增机动车停车位2.62万个、社区公共充电设施6200余个 改造公共活动场地和公共绿地约71万平方米 [6] - 河北省雄安新区贤溪社区是典型案例之一 社区内公园、超市、医院、公交车站等设施一应俱全 改变了过去“晴天一身灰、雨天一脚泥”和出行不便的状况 [3] - 上海江苏路社区通过增设便捷菜店、助餐、洗衣、维修等服务 建设“一站式”综合服务载体 并盘活闲置空间引入百余家特色小店 打造出社区生活、生产、生态“三生融合”的完整社区 [4] - 江苏省南通市崇川区南川园社区已完成81幢居民楼改造 新增机动车位774个、非机动车棚65组 并预设了76个新能源汽车充电桩点位 [10] 建设重点与特色做法 - 满足“一老一小”群体需求、构建全龄服务体系成为完整社区建设的重点 在住房城乡建设部公布的最新一批完整社区建设案例集中 10个样本社区均配套建设适老宜少设施 [10] - 浙江省宁波市江北区云鹭湾社区改造原乐溢幼儿园打造嵌入式托育中心 新增居家养老服务中心站、24小时健康e站、社区食堂等设施 打造“儿童友好、青年融入、老年宜居”的全龄友好完整社区 [10] - 多地依托AI技术搭建智能化服务平台 “一键”链接居民需求和社区服务 例如四川省成都市成华区杉板桥社区通过社区智能管理平台 高效处置垃圾桶满溢、消防通道占用等治理难题 [11] - 江苏省常州市新北区江湾社区安装高空抛物监测摄像头、智能烟感等系统 实现“技防+人防”双轨保障 建设社区网格线上平台后 社区事务问题响应时效提升至30分钟内 [11] 实施路径与可持续发展模式 - 各地普遍采取“先体检再试点”的路径 因地制宜完善社区服务设施 例如南川园社区通过“设计师进社区”“居民议事堂”等形式让居民参与社区建设策划 [8] - 在实施路径上 各地将通过开展社区体检 编制专项规划 强化设计引领 在工作重点上 将完善社区服务设施、打造宜居生活环境、推进智能化服务、健全社区治理机制 [13] - 浙江、重庆、江西、湖北等22个省份扩大了试点范围 推进打造完整社区建设样板3400多个 [14] - 北京市海淀区采用“建运投”一体化改造模式 引导专业运营服务企业提供长期的运营服务 [14] - 江西省建立政府引导、市场运作、公众参与的推进机制 经营主体通过“产权与使用权分离”“低偿+公益+市场”“改造+运营+物业”等模式参与完整社区建设 提升社区可持续运营能力 [14] - 专家建议可通过引入专业化的物业服务、社区托管、居民自管等方式 广泛吸引社会力量参与完整社区建设 实现精细化、智能化服务 [14]

土地挂牌信息 - 广东省佛山市顺德区均安镇挂牌一宗商住用地 地块起拍总价为32183万元 折合起拍楼面价为3204.25元/平方米 [1] - 该宗地总占地面积72114.26平方米 容积率不高于1.5 绿地率不低于30% 建筑限高80米 [2] - 地块出让设有保密底价 并要求在18个月内开工 60个月内完工 [2] 地块规划详情 - 地块规划分为A、B、C三区 A区为可开发建设主体 占地面积66959.03平方米 用途为城镇住宅用地兼容零售商业、批发市场、餐饮、旅馆、商务金融、娱乐及其他商服用地 [2][3] - B区和C区均为公园绿地 占地面积分别为2167.51平方米和2987.72平方米 [2][3] - 地块计收出让金的地下停车场建筑面积不高于33285平方米 地下车库用途地价占总地价比例为7.15% [2] 土地出让条件 - 土地出让年限根据用途不同：城镇住宅用地70年 零售商业、批发市场、餐饮、旅馆、商务金融、娱乐及其他商服用地40年 公园与绿地50年 均自交地之日起计算 [2] - 宗地配建要求相对简单 仅须配建社区居家养老服务设施、社区文化活动站等社区用房和物业管理用房 [3] 地块区位与前景 - 地块位于均安凫洲河西侧 百安路以东 周边已有碧桂园锦泷湾、富港水岸云天、融创滨江粤府等成熟住宅项目 [4] - 该地块为三华工业区一期城市更新（“三旧”改造）项目的北侧地块 片区未来规划拟建设T4低运量轨道 预计沿百安公路敷设 [5]

会议核心内容 - 江苏省第十四届人大常委会第十九次会议举行第二次全体会议 审议多项报告与议案 [1][2] 政府财政与预算 - 省政府提交关于提请审议江苏省2025年省级预算调整方案草案的议案 省财政厅负责同志作了说明 [2] - 省人大财经委提交了对2025年省级预算调整方案草案的审查结果报告 [2] 金融行业工作 - 省地方金融管理局负责同志受省政府委托 作了关于全省金融工作情况的报告 [2] - 省人大相关委员会提交了对全省金融工作情况的调研报告 [2] 民生保障与社会工作 - 省民政厅负责同志受省政府委托 作了关于加强困难群体兜底性民生保障工作情况的报告 [2] - 省人大社会委提交了对加强困难群体兜底性民生保障工作情况的调研报告 [2] 司法与检察工作 - 省检察院检察长赵铁实作了关于全省行政检察工作情况的报告 [2] - 省人大监察司法委提交了对全省行政检察工作情况的调研报告 [2] 代表建议办理 - 省政府办公厅负责同志受省政府委托 作了关于省十四届人大三次会议代表建议 批评和意见办理情况的报告 [2] - 省法院 省检察院 省人大常委会代表工委分别提交了关于代表建议 批评和意见办理情况的书面报告 [2] 审议意见落实 - 省政府 省监委提交了7件报告的审议意见落实情况的反馈报告 [2] - 省人大有关委员会分别提交了有关审查报告 [2] 会后活动 - 常委会组成人员赴南京浦口区集中考察城市更新情况 [3]

土地成交概况 - 北京两宗住宅用地成交，朝阳区松榆里地块经超百轮竞价由懋源地产以50.24亿元竞得，溢价率18.21% [1] - 房山广阳城地块由北京城建以底价14.71亿元摘得 [1][3] - 松榆里地块成交楼面价为6.2万元/平方米，房山广阳城地块住宅部分成交楼面价约1.81万元/平方米 [1][3] 核心区域地块分析 - 朝阳区松榆里地块为东三环核心区域稀缺纯住宅用地，吸引7家头部房企参与竞拍 [1] - 地块容积率2.8，限高60米，格局方正，为打造大面宽改善型产品提供优质基础条件 [2] - 该板块新房供应稀缺，近期现房成交均价约为10.6万元/平方米，反映区域改善需求 [2] - 项目规划鼓励设置下沉庭院，联通文化用地，预计将融合下沉式景观与地铁接驳系统 [2] 近郊区域地块分析 - 房山广阳城地块具备“地铁+商业+医疗”的复合场景潜力，但区域库存规模较大，去化压力突出 [3] - 需求端主要依赖本地客群及丰台通勤刚需群体，需通过差异化设计提升竞争力 [3] 市场趋势与房企战略 - 北京土地市场呈现分化结构，核心区优质地块因供应稀缺、需求稳定，仍是房企扩储重点 [4] - 民企懋源地产近期拿地动作较多，例如8月以底价10.30亿元竞得顺义地块，代表对北京优质区域的信心 [2] - 随着“好房子”建设深化，未来土地供应或进一步向改善型需求及功能完善区域倾斜 [4] - 房企参与土拍将更注重城市更新、片区综合开发等长期价值的挖掘 [4]

行业趋势：线下商场焕新升级吸引年轻客群 - 部分“00后”消费者从线上消费转向线下逛街，商场通过打造“二次元街区”、IP联名快闪等活动寻求突围 [1] - 2024年66%的受访企业表示调改升级事件同比增多，传统商场面临业态陈旧、缺乏活力的困境 [2][3] - 2024年限额以上零售业单位中，百货店和品牌专卖店零售额分别下降2.4%和0.4%，商场“爆改”是应对之举 [3] 成功案例与业绩表现 - 北京王府井喜悦购物中心（由新燕莎金街购物中心升级）引入二次元、国潮文化后，销售额和客流显著提升 [2] - 上海百联ZX创趣场聚焦二次元经济，2024年举办近700场活动，全年销售额同比增长70%，客流同比上升40%，会员数超26万 [3] - 广州正佳广场通过打造“海底世界”、“冰雪世界”等微缩城市乐园，将商场从“卖场”升级为城市生活中心 [5] - 重庆重百九龙百货转型为“场景体验式”社交空间，引入声乐、书法教室等服务后，银发消费客群占比超七成 [6] 核心策略：体验升级与空间功能延伸 - 商场吸引消费者的核心竞争力转向提供“情绪”和“体验”，满足64%的消费者更加看重精神消费的需求 [4][5] - 消费者对线下商业的需求从“购买商品”转向“获得体验”，从“品牌齐全”转向“个性适配” [5] - 商场对物理空间进行功能延伸，从单纯“卖场”升级为融合社交、文化、消费为一体的城市生活中心 [6] 服务创新与差异化竞争 - 北京蓝色港湾提供便捷境外支付、双语服务台等举措提升服务柔性 [7] - 南宁百货设立离岸退税服务专区，提供多语种指引和“即买即退”服务 [7] - 兰州万象城打造宠物友好空间，武汉金银湖万达广场推出“无门槛免费停车3小时”等暖心服务构筑差异化优势 [7] 挑战与创新解决方案 - 商场改造面临定位模糊、同质化严重及硬件改造后经营思维滞后等问题，导致部分项目仅靠初期热度维持 [10] - 改造高成本是现实挑战，涉及外立面改造、智能化升级、招商折损等，形成“投入高、回报慢”难题 [10] - 西安民生百货探索“商办同楼”模式，将部分楼层改为商务办公和酒店式公寓，通过导入产业盘活闲置面积，分摊成本并带旺人气 [10]

11月BCI总体表现 - 11月BCI为51.6，稍低于前值52.0，但仍属下半年次高位[1][4] - 考虑到10月是低基数，11月是“924”政策密集落地影响下的高基数，这一表现超预期[1][4] - 从BCI复盘经济节奏，今年一季度BCI延续修复进程，3月达到年内高点54.8；二季度在外部关税扰动下初步下台阶，4-6月分别为50.1、50.3、49.3；在投资收缩影响下，7-8月下滑较快至47.7、46.9，引发广义财政于9月底开始密集落地；9月BCI环比回升明显至51.1，10-11月进一步略高于9月[1][5][6] 销售与利润表现分化 - 销售环比上行1.2个点至60.9，利润环比下行1.5个点至45.9[2][9] - 销售好转可能受益于政策性金融工具落地下的订单回升；利润下滑则主要是随着煤炭、有色等原材料价格反弹，成本端上升，10-11月的BCI总成本指数跃升明显，11月总成本前瞻指数为68.4，明显高于8-9月的59.2、65.9；但因需求好转尚不巩固，企业暂时无法向下游传递涨价，因此利润有一定压缩[2][10] 价格指数表现 - 11月中间品价格指数环比上行5.7个点至39.1；但消费品价格指数环比徘徊，小幅下行0.1个点至44.6[3][13][14] - 这与高频数据一致，预计11月PPI环比0.06%、CPI环比-0.11%；这也是消费类资产往往后周期表现的一个原因，需求好转要累积到一定程度之后，下游才会出现价格的趋势性好转[3][14] 企业预期指数显著上升 - 投资、招工这两个代表企业预期的指数11月出现明显的超季节性上升，且均升至年内高点，企业投资前瞻指数为61.2，高于前值的59.2；企业招工前瞻指数为57.4，高于前值的54.9[4][17][18] - 一个合理的解释是政策性金融工具落地的影响，10月31日国家发改委表示“5000亿元新型政策性金融工具资金已全部投放完毕，共支持2300多个项目，项目总投资约7万亿元”，重点投向数字经济、人工智能、消费基础设施，以及交通、能源、地下管网建设改造等城市更新领域[4] 企业融资环境改善 - 政策性金融工具全部用于补充项目资本金，会对配套信贷形成撬动，11月企业融资环境指数10月大幅上行4.8个点，11月则进一步上行0.1个点至52.5，10-11月均处于年内高位[5][20] - 粗略估算下，假设政策性金融工具占资本金50%，最低资本金比例为20%，则5000亿政策性金融工具对应1万亿元资本金，理论上可以带动配套信贷4万亿元；假如更保守一些，政策性工具占资本金来源的80%，理论上带动的配套信贷也在2.5万亿元左右[20] 软数据与硬数据展望 - BCI的销售、投资、招工、融资等分项均初步呈现出政策性金融工具落地的影响，但这些均属于“软数据”，固定资产投资增速、新增信贷等“硬数据”何时印证改善较为关键[6][23] - 不少项目可能都会于明年初开工，明年一季度开工季的“硬数据”的反应预计会更显著一些；11-12月作为淡季，“硬数据”可能会小幅反弹[6][23]

行业与公司 * 纪要涉及中国建筑股份有限公司及其所在的建筑与地产业务[1] 核心经营与财务表现 * 公司前10个月新签合同额达3.6万亿元 同比增长1% 其中建筑业务合同额3.3万亿元 同比增长2% 房建业务合同额2.2万亿元 同比增长1.5% 基础设施业务合同额1.1万亿元 同比增长3.1% 境外新签合同额增长约3%[4] * 公司前10个月地产业务合约销售额为2,800亿元 同比萎缩约9.5% 但表现优于百强房企或头部房企[4] * 公司第三季度房地产业务合约销售额达800亿元 同比增长17% 优于全国房地产销售额同比下降13.6%及百强房企下降13.2%的表现[15] * 前三季度业绩受全国固定资产投资同比下降0.5%以及建筑业商务活动指数低于50%临界线等宏观因素影响 同时结算确权率低和收款延迟对营收转化产生负面影响 地产业务下滑态势明显[8][9] * 公司1-9月累计回收政府逾期债权超千亿元 其中纳入台账部分约占30%-40%[3][12] 减值与应收账款 * 公司预计全年减值水平与去年相近 但结构变化 问题房企导致的减值可能下降 而地产存货及未售土地存货减值力度可能增强 总体拨备水平被认为合理充分[7] * 应收账款增加被归因于国内建筑行业商业模式 主要集中在地方政府平台和国有企业 加速地方债化解对公司现金流影响重大[10] 战略发展与新业务 * 公司在城市更新领域新签合同额接近3,000亿元 同比增长超过两位数 公司视其为拥有万亿级市场潜力的新赛道[3][12] * 公司在保障性住房领域合同额约为千亿元 与去年基本持平[12] * 公司截至三季度末共有420多个PPP项目 其中接近350个已进入运营期 占比约3/4 自2024年起未新增PPP项目 重点转向建立全生命周期投资管理体系[13][14] 市值管理与股东回报 * 公司股价承压受宏观经济、资本市场风格及业绩压力等多重因素影响 公司认为当前股价偏离正常价值区间[6] * 公司计划维持2025年度每股分红金额不变 并长期保持稳健甚至进一步巩固的分红政策 同时将综合利用增持、回购等市值管理工具以恢复合理估值[11]

活动概况 - 活动于11月21日以“新时期、新场景、新价值”为主题在上海宝华万豪酒店启幕 [1] - 活动由上海市建筑学会主办，上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市科学技术协会指导，构建了多元协同的行业交流平台 [1] - 活动整体以“1+3”形式呈现，包括一个主论坛和三个平行论坛，同期举办“新技术、新产品、新设备、新材料”展览 [1] 行业核心挑战与方向 - 行业面临城市更新与历史保护的复杂矛盾以及数字时代人机互动的推进实效两大核心挑战 [2] - 城市发展动力已根本转变，“满足美好生活需要、应对气候变化”成为核心方向 [5] - 我国城镇化已进入存量提质增效的稳定发展期，行业应以建设“现代化人民城市”为目标 [4] 城市更新策略与实践 - 城市更新需对城市遗产存遗活化，对街区空间肌理维护延续 [2] - 提出老城区需“保护为先、活化为魂”，对比上海老城厢大规模拆迁与北京“小步快跑”有机更新模式 [5] - 城市更新应转向多元合作运营，构建财务闭环与制度创新，借鉴国际资本参与模式以实现可持续发展 [4][5] - 上海城市更新已形成“上海样本”，通过分享前门东三里河、济南大明湖等项目经验探索遗产保护与城市更新共生之道 [4] 技术应用与创新 - 空间智能被解读为AI万亿级稀缺赛道，是下一代AI能力与革命，将引发技术革命但对建筑创作是补充而非取代 [4] - 需破解数字化工具实操难题，厘清其系统性与层级性、通用性与特殊性、投入与产出经济可行性等范畴关系 [2] - 创新从人类活动视角构建空间模态，借机器学习生成无限空间，已落地游戏、具身智能、电商三大领域 [4] 专业方法与理论发展 - 强调城市更新需聚焦可持续性，兼顾生态协同、生活传承与资金场景循环，提出打破专业壁垒的全维度整合方法论 [6] - 通过融合设计、文化、技术与运营资本的全流程伴随式服务，发挥景观设计在生态修复、文化传承与功能激活中的核心作用 [6] - 中国建设实践规模领先但理论建构滞后，需应对主体转向、场域拓展、技术迭代三大颠覆性变革，形成中国特色建筑评价标准与理论方案 [6] 行业交流与合作 - 活动包括开幕式、主旨报告及系列学术论坛，圆桌沙龙围绕“旧区改造”探讨更新实践与历史文脉、现代服务及未来生活之间的关系 [1][7] - 学会以学术为引领，精准聚焦行业发展热点，为政府决策提供专业支撑，在城市更新、智能技术应用等领域推进成效显著 [2] - 专家们挖掘城市建设的多维价值，分享城市更新的见解，共同推动城市高质量可持续发展 [6][7]