政策突破与市场意义 - 证监会发布《征求意见稿》，拟在基础设施REITs之外单列“商业不动产REITs”创新项目，将商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业物业纳入公募REITs投资范围 [3] - 此举标志着REITs市场从基础设施向全域不动产扩容迈出关键一步，填补了商业不动产领域标准化证券化产品的空白 [6][7] - 商业不动产REITs为房企提供了资产退出和资金回笼渠道，有助于实现“投-融-管-退”良性闭环，降低资产负债率，优化资本结构，推动行业从高周转开发模式转向长期持有、精细化运营的存量模式 [6] 市场潜力与空间 - 国内商业不动产存量规模庞大，为REITs提供了广阔运用场景，多位行业专家认为未来有望形成万亿元级别市场 [9][10] - 参考市场数据，重点城市甲级和优质办公楼存量规模达数亿平方米；中国酒店客房总量在1650万～1760万间，对应设施约32万～35万家；截至2024年4月，建筑面积3万平方米以上的零售物业约7068个，总存量约5.5亿平方米 [10] - 国内存量商业物业规模已超数十万亿元，若逐步实现证券化，未来有望形成万亿元级市场 [10] - 需求端方面，由于我国无风险利率已降至2%以下，投资资金寻求稳定收益替代品，REITs符合条件，资金端可能形成持续进入趋势 [11] 对投资者与市场结构的影响 - 对投资者而言，商业不动产REITs兼具稳定租金分红与资产增值潜力，市场化特征突出，为普通投资者提供了参与优质商业物业投资的机会 [8] - 商业不动产REITs有望吸引保险、养老金等长期资金入市，优化REITs市场投资者结构，提升市场成熟度 [8][11] - 商业不动产REITs将与基础设施REITs形成互补，推动商业地产行业专业化、透明化发展 [11] REITs市场整体发展阶段与挑战 - REITs市场已发行上市近80单基础设施公募REITs，发行规模突破2000亿元，未来1—2年市场或进入“扩围提质+机制成熟”新阶段 [13][18] - 制度层面仍需创新优化，包括明确REITs财产法律独立性、解决新资产权属问题、优化税收和分红机制、建立长期资金入市机制等 [15] - 当前REITs底层资产信息披露存在租约细节、客流数据等关键信息不充分的问题，且二级市场交易活跃度较低，日均成交额偏小，制约长期资金入场意愿 [16] - 需要提高发行效率以增加资产供给，并借助指数产品和ETF等工具引入更多增量资金 [16][17] 未来市场扩容与资产类型展望 - 未来1—2年，REITs市场将加速扩容，资产类型更趋多元化，文化旅游、养老设施、铁路、港口等空白领域可能陆续落地，数据中心、消费基础设施等热门资产也会增加 [18] - 市场将更加理性，一级市场询价范围扩大，一、二级市场估值差缩小，市场更看重资产的实际运营情况，现金流稳定、运营状况良好的项目会更受青睐 [18] - 未来值得期待的制度优化包括税收优惠、扩募机制细化、长线资金引入等 [18] 机构布局与资产筛选策略 - 多家机构已着手筹备商业不动产REITs试点，储备项目，挖掘优质底层资产 [23] - 项目筛选优先聚焦一线及强二线城市核心商圈或产业集聚度高的区域，资产当前租金收缴率要求达到90%以上，并分析近三年租金涨幅、租户续约率等数据判断现金流可持续性 [26] - 优先与具备成熟商业运营经验的头部房企或地方国资平台合作，以提升资产运营效率并降低潜在风险 [26] - 专业运营能力有望成为商业不动产REITs产品的核心竞争力 [28] 当前挑战与投资关注点 - 商业不动产总体处于供大于求的周期底部，商业综合体、写字楼等面临空置率较高的困扰，对REITs试点带来挑战 [28] - 核心挑战在于筛选具备稳定现金流和增值潜力的资产，并通过专业化运营提升资产效率，减小上市后出租率或租金单价恶化风险 [28] - 对于普通投资者，在上市初期建议保持谨慎，优先配置区位优越、运营方经验丰富、现金流可预测性强的资产 [20] - 可关注运营稳健、估值合理的消费基础设施REITs、市政工程项目，以及聚焦区位优势强、现金流稳定的仓储物流、产业园区等资产类型 [20] - 产权类资产中，具有明显配置性价比的产业园类项目，以及分子端有稳定增长前景的优质消费类资产，或是未来重点配置方向 [20]

文章核心观点 - “十四五”以来，陕西企业上市进程显著加快，新增A股上市公司29家，增长率达49.15%，居全国第二位，这得益于全国多层次资本市场改革提供的清晰路径、陕西省积极构建的梯度培育服务体系以及企业自身创新成果的密集落地 [1][2][4][6] 资本市场环境与政策机遇 - 全国多层次股权市场板块定位清晰化：科创板突出“硬科技”，创业板服务成长型创新创业企业，北交所和全国股转公司聚焦创新型中小企业，区域性股权市场承担综合金融服务和上市规范培育职能，为企业上市提供更宽广路径 [2] - 陕西积极把握国家资本市场改革机遇，在每项重大改革试点中均有企业入围首批阵营，例如西安奕斯伟材料科技股份有限公司成为科创板成长层全国首批试点的3家上市公司之一 [2] - 陕西深化科技金融体制机制改革，深入推进科技金融“五项机制”改革，省委金融办出台科技金融50条措施，并设立百亿省级科创母基金，以强化科技企业多元化全生命周期金融服务 [6] 企业上市进展与案例 - 近期上市案例：西安泰金新能科技股份有限公司过会将登陆上交所科创板，陕西旅游文化产业股份有限公司过会将登陆上交所主板 [1] - 新三板挂牌案例：西安洛科电子科技股份有限公司成为全省首个通过三四板“绿色通道”机制进入新三板的企业，该机制为“专精特新”专板企业提供从申报到审核的全流程提速 [3] - 上市后备企业资源库：陕西建立并持续更新省级上市后备企业资源库，2024年最新名单共有520家企业，其中科技型企业占比达96.54% [4] 地方培育服务体系 - 陕西构建了“交易所驻陕基地、陕西资本市场服务中心、陕西股权交易中心”三位一体的资本市场梯度服务机构体系 [4] - 陕西资本市场服务中心为上市后备企业提供从股改、辅导备案、申报受理到上市融资的全流程指导服务，已联合开展各类资本市场培育培训交流活动360余场，累计培训人数超1万人次 [4] - 陕西股权交易中心设立“专精特新”专板，形成培育层、规范层、孵化层培育体系，截至11月20日，专板挂牌企业数量达180家，其中4家企业已签订申报新三板“绿色通道”项目 [3] 企业创新与投资吸引力 - 企业研发投入增长强劲：例如陕西天成航空材料股份有限公司近3年的研发投入年均增长50% [5] - 企业创新成果密集：大医集团研发全球首台X/γ射线一体化放射治疗平台，质子汽车发布无人货运重卡“曜灵Ⅱ” [6] - 投资机构认可：根据2024年省级上市后备企业名单，中科创星科技投资有限公司前期投资的企业共有40家入选，反映出陕西硬科技企业具备强劲的发展潜力和上市前景 [6] - 上市带来的融资优势：入选省级上市后备企业有助于企业以更低成本获得市场融资，例如陕西天成航空材料股份有限公司通过国产替代和技术领先吸引了投资机构关注 [4][5]

政策发布与市场背景 - 中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》 推动REITs市场高质量发展并支持构建房地产发展新模式 [1] - 政策出台是为贯彻落实新“国九条”要求 丰富资本市场投融资工具并增强服务实体经济质效 [1][5] - 商业不动产REITs将适用现有基础设施REITs规则体系 仅针对差异点进行适应性完善 相关单位同步修订配套规则并调整技术系统 [1] 市场现状与发展潜力 - 截至2025年11月27日 中国已上市77只REITs 融资金额达2070亿元 总市值为2201亿元 [2] - 2024年以来中证REITs全收益指数上涨22.46% REITs已成为重要的大类资产配置品种 [2] - 中国商业不动产存量规模庞大 具有通过REITs盘活资产并拓宽权益融资渠道的内在需求 [2] 产品定义与制度要点 - 商业不动产REITs被定义为通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [3] - 《公告》明确了基金注册及运营管理要求 包括基金管理人及托管人职责、尽职调查、申请材料及基金管理人的主动运营管理责任 [3] - 制度强调发挥基金管理人和专业机构作用 压严压实责任 并要求各监管机构依法履行监管和风险监测处置职责 [3] 政策协同与战略意义 - 新“国九条”明确提出推动REITs市场高质量发展 商务部等五部委10月底的方案也支持符合条件的商业地产项目发行REITs [5] - 推出商业不动产REITs可盘活存量带动增量 促进经济良性循环 稳定房地产市场预期 并适配居民财富管理需要 [5] - 商业不动产与基础设施REITs将并行试点 服务重心各有侧重 基础设施REITs盘活公共资产 商业不动产REITs精准对接商业综合体、写字楼等需求 [6]

地方政府支持企业资本市场融资举措 - 陕西、广东、云南、广西等地密集出台政策，引导和支持企业运用多层次资本市场，旨在提升金融赋能实体经济质效[1] - 政策目标包括助力企业加速创新成果转化和产业升级，推动更多优质企业上市以提升资本市场活力[1] 具体政策内容与融资渠道拓宽 - 陕西省出台16条举措，涵盖加强上市后备企业联合培育、支持科技型企业上市融资及健全上市公司服务支持机制[2] - 广东省提出拓宽资本市场直接融资渠道，鼓励完善企业上市综合服务平台，支持科技型企业到创业板、科创板及港股大湾区企业在深交所上市[2] - 云南省强化民营企业上市培训、培育和辅导，支持民企在境内外上市及新三板挂牌[2] - 广西省支持上市企业再融资，对通过增发、配股融资的企业按融资额0.5%给予支持，单户企业年内最高支持200万元[4] 政策影响与市场数据 - 健全上市梯度培育机制能引导企业规范治理，稳定的政策支持可引导创投关注初创科技企业，为其技术研发和市场拓展注入动力[3] - 为企业再融资提供补贴可降低企业直接融资成本，有效缓解资金压力，并有助于激活市场交易与创新活力[4] - 企业跨市场上市能促进A股与H股市场联动，提升资本市场整体流动性与资源配置效率[4] - 截至11月27日，年内共有98家企业上市，募集资金超千亿元，江苏、广东和浙江首发上市公司数量领先，分别为25家、23家和21家[3] 重点扶持领域 - 政策精准引导金融活水支持科技创新等重点领域，陕西聚焦新一代信息技术、人工智能、航空航天、新能源等关键领域[5] - 相关政策对科技型、创新型企业如同“及时雨”，能显著降低其融资成本、拓宽融资渠道[5] - 为提振和扩大消费，消费产业链上的优质企业也成为金融支持的重要方向，北京支持相关企业通过发行上市等方式融资[6] 政策展望与优化方向 - 科技型、产业链龙头等优质企业集中上市能提升上市公司整体质量，让资本市场更好地服务实体经济[7] - 未来需完善多层次资本市场体系，支持更多优质企业上市，同时强化政策协同，形成“政府引导、市场主导”的融资环境[7]

科技创新债券发展 - 第二批4家民营股权投资机构启动科技创新债券路演，创新融资机制持续显效[1] - 央行与证监会联合公告支持股权投资机构发行科技创新债券，在资金用途、评级体系、风险分担机制等方面实现突破[2] - 债券市场“科技板”累计发行规模近1.5万亿元，占年内全部科创类债券发行规模近八成，平均发行期限3.6年，平均票面利率2%[2] - 允许股权投资机构发债将中短期债务资金转化为长期资本，通过“债贷+股权”接力支持硬科技企业[2] 银行信贷体系转型 - 银行信贷体系正经历深刻转型以适配科技创新高风险、长周期、轻资产的特征[3] - 截至2025年三季度末，科技型中小企业获贷率突破50%，同比增长2.8个百分点[3] - 高新技术企业贷款余额约18万亿元，同比增长6.9%，科技金融呈现“量增、面扩、价优”特点[3] - 银行通过积分贷、知识产权质押等手段摆脱对传统抵押物依赖，全国设立科技支行数量超2000家[3] 多层次资本市场建设 - 科创板、创业板改革推进，北交所设立并强化服务创新型中小企业主阵地功能[4] - 科创板“1+6”改革持续落地，科创成长层迎来首批未盈利企业上市[4] - 当前金融体系倾向于投资成熟高新技术企业，种子期、初创期企业面临融资困境[4] - 政府风险补偿基金规模有限，无法提供足够风险缓冲，导致科创企业融资成本居高不下[4] 科技金融体制未来方向 - 需持续完善多层次资本市场基础制度，纵深推进板块改革，增强市场包容性[5] - 探索高收益债券市场建设，为高风险科创企业提供融资渠道[5] - 强化股、债、贷联动优势，推动完善贴息、担保等配套机制[6] - 培育耐心资本和长期资本，设立大规模产业母基金，引导社会资本投向战略性新兴产业[6]

活动概况 - 活动于11月18日举办，主题为“汇聚金融资本 赋能实体经济” [1] - 福建省人民政府副省长林瑞良、深圳证券交易所副理事长王红出席并致辞 [1] - 来自全国各地的250多家金融机构、头部私募机构，与福建省及大湾区300多家优质企业代表参加 [1] 活动议程与主要内容 - 上半场由福建金投、华福证券、工商银行福建省分行、中国银行福建省分行、福建省投资集团、兴业银行、兴业证券推介特色金融服务和专场活动亮点 [1] - 思坦集成、汉联济世、华清电子、星宸科技（301536）、纵腾网络等5家企业进行路演，分享项目计划及融资需求 [1] - 下半场围绕生物医药+新材料、人工智能+高端装备制造、集成电路+新一代信息技术、投资福建、科技成果转化等主题举办5个专场对接会 [1] - 60余家福建企业上台路演，引起现场投资机构热烈反响 [1] 配套活动与专项培训 - 福建金投和华福证券组织近50家优质企业和地方国资委、财政部门开展“走进深交所”活动，聚焦创新债券产品发行实务 [2] - 活动深化企业对多层次资本市场的认识，助力企业拓宽融资渠道 [2] - 组织开展赴港上市培训专场，特邀港交所、华福国际、中银国际、建银国际等机构资深专家授课 [2] - 赴港上市培训吸引200余位企业代表参与，为福建企业提供赴港上市与跨境资本合作战略规划和操作建议 [2]

资本市场功能定位 - 提高资本市场制度包容性和适应性，健全投资和融资相协调的资本市场功能[1] - 积极发展股权、债券等直接融资，稳步发展期货、衍生品和资产证券化[1] - 资本市场核心功能是便利资本形成，检验制度好坏的标准在于是否有利于资本形成[5] - 资本市场需在为实体经济供给资金的同时，为投资者创造投资渠道并使其获取回报[1][9] 当前市场问题与失衡 - 2020年以来全国新增上市公司超过1500家，2022年、2023年融资额连续两年位居全球第一，但同期主要股指较为低迷，股民获得感不强[8] - 股票市场投融资功能失衡原因包括市场扩容较快导致流动性失衡、部分上市公司财务数据失真或上市后业绩变脸、投资者保护不到位[8] - 过去上市公司增发新股施行严格审批制，导致再融资比非上市公司更麻烦，现已改为注册制并实施小额快速发行等改革[6] 法治与制度建设 - 从法治角度需建立提升上市公司质量的规则、出清劣质上市公司的退市规则，并严厉打击资本市场违法行为[1][10] - 根本在于培育资本市场法治环境，让市场基于法治精神运行以树立参与主体信心[1][10] - 新《公司法》修改后，证监会准备推行储架发行方式，使新股发行规则更友好可及，有利于资本快速形成[7] - 证监会要求今年年底前所有上市公司取消监事会，转由董事会下设审计委员会接管监督职能[10] 境外上市与多层次资本市场建设 - 由于中美博弈加剧，中国企业在美国上市越来越难，中概股面临风险越来越大，而香港联交所上市门槛高、成本巨大，许多中小企业无缘香港市场[2][11] - 建议利用现有澳门金融资产交易所设置澳门股票交易所，吸引无法满足港股上市要求的企业上市，建设境外多层次资本市场[1][12] - 境外资本市场应充分放开，加快、简化审核，为无法满足港股上市要求的企业提供出路[12] 监管执法与违法行为处置 - 监管部门坚持零容忍要求，依法从严打击证券期货违法犯罪活动，做到应移尽移、当捕则捕、该诉则诉，严格控制缓刑适用，加大财产刑适用和执行力度[15] - 当前证券市场违法犯罪法律规范较为滞后，在高压监管下暴露出法律边界模糊问题，产生寒蝉效应[16] - 未来需提升法治化水平，对于法律模糊、滞后问题应尽快修订完善，坚持疑罪从无、从轻的法治精神，有学者呼吁废止或限缩内幕交易推定制度[16][17] 资本市场涉外法治 - 完善资本市场涉外法治体系是持续推动制度型开放的需要，证监会已通过《证券法》《期货和衍生品法》对域外适用和跨境执法作原则性安排，并制定相关管理办法[13] - 新《证券法》规定在境外证券活动扰乱境内市场秩序或损害境内投资者合法权益时可依本法追究责任，但具体法律适用和管辖权行使尚不明确[14] - 北京金融法院2025年裁定对在香港上市的境外公司证券欺诈诉讼具有管辖权，明确《证券法》域外适用的触发标准为两种情形满足其一即可[14]

北交所市场发展概况 - 北交所开市四周年，定位为服务创新型中小企业，向科技创新、先进制造等领域聚焦[1] - 截至11月14日，上市公司总数达282家，其中中小企业占比超80%，民营企业占比近90%，国家级专精特新"小巨人"企业占比超50%[1] - 截至10月30日，279家公司完成三季报披露，平均营业收入5.20亿元，同比增长6%，平均净利润3298.57万元[1] 制度与市场建设 - 市场准入精准包容，支持成长期及未盈利企业上市，持续监管贴合实际以平衡规范成本[1] - 交易机制多元便捷，引入做市交易机制，推出北证50指数和专精特新指数，完成"920"新代码切换[1] - 形成股债联动格局，累计发行国债超13万亿元，服务地方政府债发行超9900亿元[2] - 推出科创债、绿色债、中小微企业支持债等10个专项债品种，落地全国首单中小微企业支持可续期公募公司债券[2] 未来战略方向 - 加强对重大战略、重点领域和薄弱环节的服务力度，提升上市审核制度的适应性和精准性[2] - 完善并购重组制度工具，引导金融资源向关键核心科技领域聚集，夯实新三板规范培育功能[2] - 研究深化新三板改革，完善差异化制度安排，深入推进三四板制度型对接[2] - 丰富债券市场产品体系，拓展信用债市场功能，推动更多专项债典型案例落地[2] 投融资协调发展 - 融资端将提升上市公司质量，完善全链条监管，严把上市准入关，支持上市公司利用融资工具做优做强[3] - 投资端将培育长期资本、耐心资本，推动设立更多主要投资中小市值股票的公募基金产品[3] - 加强投资者权益保护，坚决打击违法违规行为，维护公开、公平、公正的市场秩序[3] - 市场合格投资者总数超950万户，公募、创投、QFII等积极参与，超90%上市公司进行分红[3] 市场生态构建 - 坚持开门办市场理念，深化与政府部门协同，优化与发改、工信、科技、国资等沟通机制[4] - 强化对证券公司、基金公司的正向激励，加强与银行等金融机构合作，支持中小企业融资[4] - 深化国际合作与交流，主动融入资本市场高水平对外开放格局，提升市场国际化程度[4] - 北交所对新三板发挥龙头撬动作用和反哺功能，为创新型中小企业提供更多资本选择[4]

市场发展规模与现状 - 北交所开市四年共有282家上市公司，总市值合计约9125.82亿元，正冲击万亿大关 [1][3] - 上市公司数量从开市首年的123只增长至第四周年的257只，第四周年上市新股25只，年内上市新股20只 [3] - 市场已孕育8只超百亿市值个股，其中贝特瑞以418.5亿元总市值居首，锦波生物以274.2亿元排在第二位 [3] 上市公司表现与特征 - 北交所上市公司中，中小企业占比超八成，民营企业占比近九成，国家级专精特新"小巨人"企业超一半 [4] - 截至10月30日，279家北交所公司平均营收5.2亿元，同比增长6%，平均净利润3298.57万元，其中230家公司实现盈利，盈利面达八成 [4] - 贝特瑞前三季度营收约123.84亿元，同比增长20.6%，归属净利润约7.68亿元，同比增长14.37%，盈利能力居首 [4] IPO后备企业与审核动态 - 目前有170家企业处于北交所IPO进程中，其中94家处于问询阶段，60家处于中止状态 [6] - 北交所IPO排队企业数量远超沪深交易所，审核节奏加快，11月3日-7日当周有三家企业过会，11月10日-14日有两家公司被安排上会 [7] - IPO企业多集中在高端制造、信息技术、新材料等战略性新兴产业，创新属性强，多为高新技术企业 [8] 政策支持与制度创新 - 证监会主席吴清表示将坚持北交所服务创新型中小企业的定位，持续推动其高质量发展 [9] - 北交所于今年6月30日正式发布北证专精特新指数，并于10月9日起为存量股票启用920新代码，标志着全面进入独立代码时代 [10] - 未来将加快推出北证50ETF，研究引入盘后固定价格交易，并着力培育长期资本、耐心资本，推动中长期资金入市 [10][11] 市场功能与生态建设 - 北交所九成以上上市公司进行分红，市场合格投资者总数近950万户，公募、创投、QFII等积极参与 [11] - 将深化国际合作与交流，主动融入资本市场高水平对外开放格局，提升市场国际化程度 [12] - 核心作用体现在对新三板的龙头撬动和反哺功能，为创新型中小企业提供更多资本选择和更广阔舞台 [11]

北交所市场发展概况 - 北交所于四年前的11月15日开市，定位为“服务创新型中小企业”，目前已有282家上市公司，总市值合计约9125.82亿元，冲击万亿大关 [1] - 开市四年来上市公司数量显著增长，截至各周年纪念日，个股数量分别为123只、229只、257只，第四周年上市新股25只，年内上市新股20只 [3] - 市场孕育了8只超百亿市值个股，其中贝特瑞以418.5亿元总市值居首，锦波生物以274.2亿元排在第二位 [3] 上市公司表现与特征 - 个股股价方面，锦波生物、并行科技、万达轴承跻身百元股阵营，股价分别为238.31元/股、145.65元/股、107.7元/股 [4][5] - 上市公司中中小企业占比超八成，民营企业占比近九成，国家级专精特新“小巨人”企业超一半 [6] - 截至10月30日，279家北交所公司平均营业收入5.2亿元，同比增长6%，平均净利润3298.57万元，230家公司实现盈利，盈利面达八成 [6] - 贝特瑞前三季度盈利能力居首，实现营业收入约123.84亿元，同比增长20.6%，实现归属净利润约7.68亿元，同比增长14.37% [6] - 锦波生物前三季度实现营业收入12.96亿元，同比增长31.1%，对应实现归属净利润5.68亿元，同比增长9.29% [7] IPO后备企业与审核动态 - 目前有170家企业处于北交所IPO进程中，其状态包括1家受理、94家问询、7家上会通过、7家提交注册、60家中止、1家注册生效未发行 [8] - 北交所IPO排队企业数量远超沪深交易所，近一两年因市场活跃度增高、市值效应和流动性较好吸引了大量企业 [8] - IPO审核节奏加快，例如11月3日-7日当周有三家企业过会，11月10日-14日有两家公司被安排上会，通宝光电于11月13日上会获得通过 [9] - IPO企业多集中在高端制造、信息技术、新材料等战略性新兴产业，创新属性强，研发投入强度高 [10] 政策支持与制度创新 - 证监会主席吴清表示将坚持北交所服务创新型中小企业的定位，持续推动其高质量发展，健全新三板市场制度 [11] - 北交所正在构建契合中小企业特点的制度，例如于今年6月30日正式发布北证专精特新指数，并于10月9日起为存量股票启用920新代码 [12] - 未来发力方向包括加快推出北证50ETF，研究引入盘后固定价格交易，研究深化新三板改革，完善差异化制度安排 [1][12] - 在投资端，将培育长期资本，推动设立更多投资中小市值股票的公募基金产品，优化市场资金结构 [13] - 在融资端，将着力提升上市公司质量，严把上市准入关，支持上市公司利用再融资、并购重组等做优做强 [13] - 市场合格投资者总数近950万户，公募、创投、QFII等积极参与，九成以上上市公司进行分红 [14] - 将深化国际合作与交流，主动融入资本市场高水平对外开放格局，提升市场国际化程度 [14]