政策发布与市场背景 - 中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》 推动REITs市场高质量发展并支持构建房地产发展新模式 [1] - 政策出台是为贯彻落实新“国九条”要求 丰富资本市场投融资工具并增强服务实体经济质效 [1][5] - 商业不动产REITs将适用现有基础设施REITs规则体系 仅针对差异点进行适应性完善 相关单位同步修订配套规则并调整技术系统 [1] 市场现状与发展潜力 - 截至2025年11月27日 中国已上市77只REITs 融资金额达2070亿元 总市值为2201亿元 [2] - 2024年以来中证REITs全收益指数上涨22.46% REITs已成为重要的大类资产配置品种 [2] - 中国商业不动产存量规模庞大 具有通过REITs盘活资产并拓宽权益融资渠道的内在需求 [2] 产品定义与制度要点 - 商业不动产REITs被定义为通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [3] - 《公告》明确了基金注册及运营管理要求 包括基金管理人及托管人职责、尽职调查、申请材料及基金管理人的主动运营管理责任 [3] - 制度强调发挥基金管理人和专业机构作用 压严压实责任 并要求各监管机构依法履行监管和风险监测处置职责 [3] 政策协同与战略意义 - 新“国九条”明确提出推动REITs市场高质量发展 商务部等五部委10月底的方案也支持符合条件的商业地产项目发行REITs [5] - 推出商业不动产REITs可盘活存量带动增量 促进经济良性循环 稳定房地产市场预期 并适配居民财富管理需要 [5] - 商业不动产与基础设施REITs将并行试点 服务重心各有侧重 基础设施REITs盘活公共资产 商业不动产REITs精准对接商业综合体、写字楼等需求 [6]