文章核心观点 - 房地产行业正以现房销售为突破口重塑市场信心与行业生态，这是对预售制弊端的纠偏和构建房地产发展新模式的关键实践 [1] - 现房销售改革已从地方探索进入全国铺开阶段，并配套土地、金融、税费等支持政策 [1][3] - 改革带来行业洗牌加速、供需结构优化和消费者行为转变等市场影响，短期阵痛与长期红利并存 [9][10][11] - 现房销售是行业高质量发展的必由之路，但需渐进式改革以平衡风险防控与市场稳定，全面推广仍面临金融工具、土地供应和质量监管等挑战 [12][13] 政策背景与顶层设计 - 中央经济工作会议于2023年首次系统提出现房销售概念，要求有条件推进试点并优化预售资金监管 [3] - 2024年底的全国住房城乡建设工作会议将现房销售列为2025年重点任务，提出构建房地产发展新模式的顶层设计，明确通过土地供应、金融工具与监管机制协同推动改革 [3] 试点进展与地方实践 - 自2022年末以来，全国已有超30个省市启动现房销售试点 [1] - 海南作为全国首个省级推行现房销售的省份，政策落地后新房投诉量同比下降67%，头部房企市场份额占比超75% [4] - 北京2023年集中供地中，62%的地块设置竞现房销售面积条款 [4] - 深圳2024年宝安区一宗地块要求全部现房销售，成为一线城市标杆 [4] - 武汉2025年5月新政将多孩家庭购房补贴扩至全市，二胎三胎家庭分别补贴6万元和12万元，政策首日咨询量突破5000人次 [5] - 荆门现房项目城控·易居苑开盘首日去化率100%，购房者满意度超90% [7] 配套支持政策 - 资金纾困措施包括赣州允许土地出让金分期缴纳，九江对现房购房者补贴契税50%，山东将公积金贷款额度提高至80万元 [8] - 需求激励政策包括中山向新房购买者发放购房款0.5%的消费券，苏州对多子女家庭上浮贷款额度至1.2倍，成都试点购房即赠1万元家电补贴 [8] 市场影响与行业变化 - 现房销售要求房企自有资金占比超50%，加速行业洗牌，2024年TOP10房企市场份额升至63% [9] - 2024年全国现房销售面积达3亿平方米，占总销量30.84%，较2020年翻倍 [10] - 尽管青岛等城市现房均价较期房高21%，但武汉、成都等地现房去化周期缩短至6个月 [10] - 购房者对现房接受度显著提高，北京、上海核心区现房去化率超90%，武汉多孩家庭现房认购量同比激增150%，87%购房者认为现房可规避交付风险 [11] 未来挑战与发展方向 - 现房销售占比有望在2025年突破30%，但全面推广需突破金融工具创新、土地供应节奏优化和质量监管升级三大瓶颈 [13] - 建议新出让地块逐步推行现房，存量项目延续预售，避免一刀切冲击市场，并配套预售资金穿透式监管和房企信用修复机制 [12]

核心观点 - 政策表态促进房地产行业止跌企稳 基本面拐点或将近 增量政策预期持续 [1][6] - 市场底部共识增强 短线政策博弈加中长期估值修复逻辑更加顺畅 [1][6] - 配置方向优先考虑非国央企困境反转 龙头房企周期韧性 区域型企业市占率提升 二手中介存量交易景气度受益 [1][6][7] 政策动向 - 央行下调政策利率0.1个百分点 7天逆回购利率从1.5%降至1.4% 公积金贷款利率降0.25个百分点 五年期以上首套房利率从2.85%降至2.6% [2] - 金融监管总局将加快出台房地产发展新模式适配融资制度 包括开发贷款 个人住房贷款 城市更新贷款管理办法 [3] - 保障房再贷款使用范围扩大 提升地方政府和银行申请积极性 加速去库存 [3] - 收储成为止跌企稳重要抓手 短期仍是政策聚焦点 [3] 市场数据 - 一线城市租售回报率约1.65% 10年期国债收益率均值1.81% 较5年期LPR差值195bp 较公积金贷款利率差值120bp [2] - 新房本周成交189万平 月度同比-19.84% 累计库存10527万平 [5] - 二手房本周成交142万平 月度同比-12.90% [5] - 土地市场成交建面1140万平 滚动12周同比-10.71% 成交总额324亿元 同比+4.83% 溢价率12.37% 同比+5.80pct [5] - 现房销售面积约3亿平方米 同比增长19.1% 占比达30.84% [4] 行业趋势 - 现房销售试点超30个省市 长期利于行业高质量发展但短期影响企业IRR和净利率 [4] - 房价相关可比收益率差值持续收窄 增强购房者信心 利好需求侧量价企稳 [2] - 企业融资支持力度可能优化 特别对现房销售和好房子等政策支持型项目倾斜 [3] 投资配置 - 低估值优质非国企及地方型企业受益于融资 收储等政策弹性空间更大 [1][7] - 关注未出险优质非国央企：龙湖集团 金地集团 新城控股 绿城中国 滨江集团 [7] - 关注地方国企：越秀地产 城建发展 建发国际集团 [7] - 关注龙头央企：中国海外发展 招商蛇口 保利发展 华润置地 [7] - 关注优质物管：招商积余 保利物业 中海物业 华润万象生活 万物云 [7] - 关注中介企业：贝壳 我爱我家 [7]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 报告涵盖宏观数据、商品投资、财经新闻、股票市场等多领域信息 为投资者提供全面市场动态及投资参考 涉及中美经贸会谈、货币政策、物价指数、债券市场、股票限售解禁等内容 各领域呈现不同发展态势与潜在投资机会[1][2][13] 各部分总结 宏观数据速览 - 2025年3月GDP当季同比5.4%与上期持平 高于去年同期 4月制造业PMI等多项指标有不同程度变化[1] 商品投资参考 综合 - 5月10 - 11日中美经贸高层会谈达成重要共识 将建立磋商机制[2] - 央行一季度货币政策执行报告提出实施适度宽松货币政策 明确扩内需关键点等[2] - 4月我国CPI、核心CPI、PPI环比和同比有不同表现[3] 金属 - 黄金价格大幅震荡 理财公司推挂钩黄金期权产品 但金价是否为低点存分歧[5] - 高盛上调二、三季度铜价预测 维持2026年供应短缺观点[6] 煤焦钢矿 - 国家开展打击战略矿产走私出口专项行动 维护国家安全和供应链稳定[7][8] 能源化工 - 伊拉克6月计划日出口320万桶原油 阿曼考虑出售天然气田股份等[9] 农产品 - 5月9日全国农产品批发市场猪肉价格较4月30日上升0.1% 本周均价上涨0.6%[10] - 4月我国大豆等进口环比增长 前4个月多数大宗商品进口同比量价齐跌[10] 财经新闻汇编 公开市场 - 5月9日央行开展770亿元7天期逆回购操作 单日净投放770亿元[12] - 本周有8361亿元逆回购和1250亿元MLF到期 上周净回笼7817亿元[12] 要闻资讯 - 中美经贸会谈取得进展 将建立磋商机制[13] - 央行设立5000亿元服务消费与养老再贷款[15] - 前4个月我国货物贸易进出口总值同比增长2.4% 4月增长5.6%[16] 债市综述 - 国债期货多数小幅下跌 银行间主要利率债收益率涨跌不一 资金面宽松[22] 汇市速递 - 在岸人民币对美元收盘下跌 美元指数下跌 非美货币多数上涨[27][28] 研报精粹 - 华泰固收认为债市有新趋势 货币政策对短端略偏有利[29] - 中信证券称5月信用利差难趋势下行 部分板块有博弈价值[29] 今日提示 - 5月12日有多只债券上市、发行、缴款和还本付息[32] 股票市场要闻 - 本周A股有28只股票限售股解禁 解禁市值环比减少58.25%[33] - 5月多家基金公司调研109家上市公司 集中在电子等领域[33] - 多家百亿私募认为关税冲击最大阶段过去 中国股市处在质变前夜[34]

报告行业投资评级 报告未明确给出行业投资评级 报告的核心观点 - 本周A股地产、港股地产上涨，港股物业下跌，假期因素致新房和二手房成交环比下滑，但同比有不同程度增长 [3][4] - 现房销售短期内不会全面落地，但长远看是持续推进的趋势，其落地存在制约因素，也有潜在影响 [4][5][14] - 降息降准空间打开，推荐重点布局核心城市、有持续拿地能力的房企，以及受益政策利好、有核心竞争力的中介和物管商管企业 [6] 根据相关目录分别进行总结 行情回顾 地产行情回顾 - 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+0.4%，位列第31；恒生港股房地产板块涨跌幅为+1%，位列第7 [3][23] - 本周地产涨跌幅前5名为力高集团、*ST亚太、华人置业、*ST南置、金地商置；末5名为卡森国际、远洋集团、旭辉控股集团、中骏集团控股、正荣地产 [23] 物业行情回顾 - 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为 -2.2%，对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为 -3.1%和 -4.2% [3][30] - 本周物业涨跌幅前5名为宋都服务、众安智慧生活、经发物业、浦江中国、兴业物联；末5名为建业新生活、佳源服务、彩生活、金科服务、碧桂园服务 [30] 数据跟踪 宅地成交 - 2025年第19周，全国300城宅地成交建面451万㎡，单周环比 -29%，单周同比 -38%，平均溢价率8% [32] - 2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面12017万㎡，累计同比 -0.2%；绿城中国、中海地产、保利发展、滨江集团、建发房产权益拿地金额位居前五 [32] 新房成交 - 本周47个城市商品房成交合计263万平米，周环比 -20%，周同比 +9%，月度累计同比 +9%，年度累计同比 +3% [41] - 一线城市周环比 -30%，周同比 +21%；二线城市周环比 -28%，周同比 -1%；三四线城市周环比 -4%，周同比 +14% [41] 二手房成交 - 本周22个城市二手房成交合计190万平米，周环比 -14%，周同比 +14%，月度累计同比 +18%，年度累计同比 +29% [49] - 一线城市周环比 -22%，周同比 +41%；二线城市周环比 +5%，周同比 +10%；三四线城市周环比 -33%，周同比 -7% [49] 重点城市库存与去化周期 - 本周10城商品房库存为1.02亿平米，环比 -0.1%，同比 -9.8% [57] - 以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为23.4月，较上周 -0.9个月，较去年同比 -8.5个月 [57] 地产行业政策和新闻 - 长春调整多子女家庭公积金贷款政策，最高额度上浮40% [62] - 珠海鼓励住房“以旧换新”，给予购房专项补贴，开展统一平台建设，推行“带押过户” [62][64] - 郑州、央行下调个人住房公积金贷款利率 [62][64] - 广东推进城中村改造、老旧小区改造，扩大保障性住房供给等 [64] - 北京提高公积金贷款服务质效，加大对绿色建筑和多子女家庭购房贷款支持 [64] 地产公司动态 - 招商蛇口累计回购股份，占总股本0.3948%，累计回购金额3.51亿元 [65] - 多家地产公司公布4月及1 - 4月合约销售金额及同比情况，部分公司有高管变更和重组进展 [65][66] 物管行业政策和新闻 - 哈尔滨住建局起草《哈尔滨市住宅项目物业服务退出指导意见（征求意见稿）》，列出十类强制清退行为 [67] 非开发公司动态 - 贝壳-W多次进行股份回购 [68] - 雅生活服务多次进行股份回购 [68] - 碧桂园服务向关联方提供10亿元循环借款融资，用于保交房相关事项 [68] 行业估值 报告展示了A股地产、港股地产、港股物业的PE - TTM图表，并给出覆盖公司估值情况，包括市值、PE、归母净利润及同比增速等 [71][73][75][76]

小米集团 - 雷军时隔一个多月首次公开表态 称过去1个月是创业最艰难时期 情绪长期低落导致暂停社交媒体互动 [1] 重庆大学 - 本科生刘某乔因发表14篇SCI论文和3项国家发明专利受关注 调查发现存在学术不端行为 其父刘某华被免去研究生院副院长职务 刘某乔相关荣誉被撤销 [1] 苹果公司 - iPhone 16 Pro Max全系降价160美元(约1313元) iPhone 16 Pro 128GB版降价176美元(约1445元) 其他版本降160美元 为618大促做准备 [2] - 供应链消息称苹果计划2026年下半年推出首款折叠屏iPhone 预计市场需求大但销量取决于定价 [8] 阿里巴巴 - 内部人士否认马云5月10日回归传闻 称"绝不可能" 强调马云作为创始人从未离开 [2] - 蔡崇信明确公司两大核心战略为"电商和云+AI" 计划未来3-5年所有业务AI驱动 希望通过AI突破互联网入口 [3] 京东 - 刘强东穿猪猪侠T恤现身日本街头 T恤印有京东外卖二维码 此前京东外卖已官宣与猪猪侠IP联动 [3][4] 汇源果汁 - 公司公告否认"走向末路"等传闻 称经营持续改善 将对恶意诋毁行为采取法律措施 [4] 新能源行业 - 中国成为全球新能源并网规模最大、发展速度最快国家 科技创新支撑电力安全与绿色发展 [5] 房地产市场 - 多地开展现房销售试点 配套政策不断完善 现房销售占比稳步提升 在不同市场阶段发挥差异化作用 [6] 理想汽车 - 理想L7累计交付量突破30万辆 [9] 工商银行 - 疑似掺假金条检测结果显示金含量99.99% 杂质为外部附着物 已清洗归还客户 [10] 松下集团 - 计划2025财年起全球裁员1万人 将终止亏损业务并整合分支机构 [10] 谷歌 - 支付13.75亿美元与得州和解 了结非法追踪用户数据的旧指控 [11] OpenAI - 正与微软谈判修改合作条款 可能放弃部分股权换取微软继续使用AI模型的权利 [11] 来酷科技 - 发布全球首款半框AI眼镜斗战者G1 售价2499元 接入联想天禧智能体 支持语音交互 [12] 淘宝 - 推出Windows版桌面客户端 主打AI购物助手功能 支持分屏浏览 [13] 松延动力 - 发布新一代仿生机器人"小诺" 具有32自由度 面部表情逼真 已获1000台订单 [14]

小米集团 - 雷军时隔月余首次公开表态 称过去1个月是创业最艰难时期 情绪长期低落导致暂停社交媒体互动 [3] - 这是小米SU7事故后雷军首次发声 平时微博由运营人员打理 [3] 重庆大学 - 本科生刘某乔发表14篇SCI论文获3项国家专利 经查存在学术不端行为 其父为研究生院副院长刘某华 [4] - 学校决定撤销刘某乔国家奖学金等荣誉 给予刘某华党内严重警告处分并免去副院长职务 [4] 苹果公司 - iPhone 16系列大幅降价 Pro Max全系降160美元 Pro 128GB版降176美元 为"6·18"大促做准备 [4] - 供应链消息称苹果计划2026年下半年推出首款折叠屏iPhone 预计市场需求大但销量取决于定价 [11] - App Store短暂下架国家反诈中心App 后恢复上架 客服称可能因权限问题 [12] 阿里巴巴 - 内部人士否认马云回归传闻 称"马云是创始人也从来没离开过" [5] - 蔡崇信表示公司聚焦"电商和云+AI"两大战略 未来3-5年所有业务应以AI为驱动 [6] 京东 - 刘强东穿猪猪侠T恤现身日本街头 T恤印有京东外卖二维码 [6] - 京东外卖与动画IP猪猪侠联动 官宣猪猪侠正式入职京东外卖 [7] 新能源汽车 - 理想L7累计交付量突破30万辆 [12] - 中国已成为全球新能源并网规模最大、发展速度最快的国家 [8] 机器人行业 - 松延动力发布新一代仿生机器人"小诺" 具有32自由度 大定已突破1000台 [17] - 来酷发布全球首款半框AI眼镜斗战者G1 售价2499元 接入联想天禧智能体 [16] 零售行业 - 淘宝推出Windows版"桌面版"客户端 主打AI购物助手功能 [17] - "胖都来"抖音账号被禁止发布作品 此前被指蹭"胖东来"流量 [7] 国际企业动态 - 谷歌支付13.75亿美元与得州就侵犯用户隐私指控达成和解 [14] - 松下集团宣布2025年起全球裁员1万人 终止亏损业务 [13] - OpenAI与微软谈判修改合作条款 或为OpenAI未来上市铺路 [14] 农产品贸易 - 中国已大幅减少从美国进口牛肉大豆 转向南美欧洲等地 [14] - 美国关税政策引发涨价潮 部分商品价格涨幅达43% [15] 房地产市场 - 多地开展现房销售试点 配套政策不断完善 现房销售占比稳步提升 [9][10]

热点聚焦 - 中美经贸高层会谈达成重要共识并建立磋商机制 双方将于5月12日发布联合声明 [3] - 2024年一季度中国27座"万亿之城"中8城GDP增速超6% 18城增速超5.4% 多数跑赢全国5.4%的增速 [3] - 4月全国乘用车零售175.5万辆同比增14.5% 新能源车出口18.9万辆同比增44.2% 自主品牌在俄市场份额保持55% [4] - 金科股份成为中国首个司法重整成功的大型上市房企 [4] 国内宏观 - 中国—拉共体论坛第四届部长会议将通过《北京宣言》等成果文件 [6] - 2024年全国现房销售面积达3亿平方米同比增19.1% 占比提升至30.84% [6] - 北京2025年计划供应商品住房用地240-300公顷 优先布局轨道站点周边 [6] - 新婚姻登记政策实施首日 北京/上海全国通办登记量占比达31.9%/27.6% [7] 国内股市 - 本周A股限售股解禁市值186.3亿元环比降58.25% 江苏华辰等3股解禁市值超20亿元 [9] - 5月基金密集调研109家上市公司 电子半导体板块最受关注 [9] - 飞行汽车概念股超90只 21只今明两年净利增速预计均超15% [9] - 春秋航空2024年人均年薪38.8万元居上市航司首位 [10] - 债券型ETF总规模突破2500亿元 年内净流入近500亿元 [25] 产经动态 - 红墙股份宣布羟基酯产品每吨涨价100元 [16] - 绿城上海"潮鸣东方"项目120套房源单日售罄 总销售额69.88亿元 [16] - 中海地产3.64亿元竞得合肥地块 需承担恒大中心续建任务 [16] 公司要闻 - 沙特阿美Q1净利润260亿美元同比降5% 资本支出125亿美元 [18] - OpenAI与微软洽谈新融资及IPO事宜 [18] - 泽景电子冲刺港股上市 近半收入依赖单一客户（疑似蔚来） [18] - 汇源果汁澄清经营正常 获"100%果汁全国销量第一"认证 [18] 海外宏观 - 美国商务部长称10%基础关税税率将长期维持 [20] - 日本寻求完全撤销美国汽车关税而非降至10% [20] - 普京提议5月15日重启俄乌谈判 泽连斯基呼吁5月12日停火 [21] 商品外汇 - 理财公司密集发行黄金挂钩产品 采用"固收+期权"策略 [27] - 离岸人民币兑美元升160基点报7.2218 [29]

现房销售政策推进 - 多地积极试点现房销售 配套政策持续完善 推动市场占比稳步提升 [1] - 商品房预售制曾为房企快速回笼资金的主流模式 但引发交付风险和质量纠纷等问题 现房销售试点由此展开 [3] - 海南2020年3月成为首个省级推行现房销售政策的省份 北京2021年扩大试点 深圳2023年重启探索 2024年有地块要求全部现房销售 [3] 政策支持与试点范围 - 自2022年末以来 超30个省（市）试点现房销售或出台支持政策 包括合肥、郑州、赣州、九江、山东等地 [3] - 2023年1月全国住房和城乡建设工作会议首次系统提出现房销售概念 山东、安徽等多省明确试点 [3] - 2024年12月全国住房城乡建设工作会议将推行现房销售列为2025年重点工作之一 [3] 市场数据与占比变化 - 2024年我国现房销售面积约3亿平方米 同比增长19.1% 占比达30.84% [4] - 2020-2023年现房销售占比分别为12.7%、13%、17.3%、22.5% 呈现稳步提升趋势 [4] 行业影响与未来趋势 - 现房销售是房地产增量市场未来大趋势 推动房企高质量转型 但全面铺开需多维度配套改革 [4] - 现房销售使房企资金回笼周期变长、压力增大 短期内减少新房供应量 延缓市场复苏 [4] - 长远看 现房销售能提升产品品质 倒逼房企优化设计、建材和配套 推动行业优胜劣汰 加速整合 [4]

房地产市场回暖 - 五一假期房地产市场热度延续，北京、贵阳、重庆等地楼市活跃度提升，政策组合拳推动市场持续回暖 [1] - 北京南五环新房售楼处工作日日均接待200-300组客户，周末更多，部分项目到访量较春节前增长近一倍 [4] - 一季度北京新房网签9700套，同比增长12.3% [4] 一线城市成交数据 - 广州一季度新房网签面积218.56万平方米，同比增长17.7%，二手住宅交易登记面积282.58万平方米，同比增长27.6% [6] - 上海新建商品住宅成交面积增长10.5% [6] - 深圳新建商品住宅和二手住宅合计成交超2.6万套，同比增长67.7% [6] 二三线城市市场表现 - 重庆中心城区商品住房成交连续6个月正增长 [8] - 武汉一季度新房成交量超18000套，同比增长超30% [8] - 贵阳成交量持续同比上涨，市场信心稳步修复 [8] 土地市场活跃 - 杭州4月28日推出6宗住宅用地全部成交，总价125.76亿元，平均溢价率22.4%，其中一宗地块竞价168轮 [12] - 北京同日成交一宗住宅用地，金额126亿元，为今年首个超百亿单宗地块 [12] - 上海一季度成交10宗住宅用地，9宗溢价，5宗溢价率超30% [14] 土地供应优化 - 北京公布第四轮拟供应5个地块，位于配套完善区域 [16] - 上海增加供地频次，根据市场供需调度推出地块 [16] - 武汉优化土地供给结构，推出区位好、配套优的优质地块 [16] 房企促销活动 - 中国建筑集团发布"好房子"营造体系，解决卫生间串味、隔音差等问题 [18] - 深圳推出"五一好房节"，广西桂林柳州房企推出"精装升级礼包"限时优惠 [20] - 广州长沙数十项目节前扎堆上市，南昌提供假期错时服务 [22] 行业整体数据 - 一季度新房和二手房交易总量同比正增长，一线及热点城市增长明显 [23][25] - 住房城乡建设部数据显示，已交付住房381万套 [25] - 中央政治局会议首次提出"持续巩固房地产市场稳定态势" [28]

商品房预售制度改革 - 2024年中央明确要求改革商品房预售制度 郑州 深圳 北京 三亚等地开始试验出让现房销售地块 推广现房销售符合时代要求 [1] - 改革虽然影响开发商周转速度 但有助于严控供给 稳定房价 提升品质 对开发能力和融资渠道有优势的发展商更有利 [1] 供求关系变化与预售制关联 - 预售制初衷是增加供给 快速改善居民居住环境 加快开发商周转 当前房地产市场供求关系已发生根本变化 预售制生存的市场基础(供不应求)已不存在 [2] - 开发商追求快周转陷入囚徒困境 行业整体需控制供给 但单个公司控制供给会导致其他公司通过更快周转获得更高ROE 最终导致行业ROE持续下行 房价持续下跌与不合时宜的预售制存在显著关联 [2] 现房销售的优势 - 现房销售有助于开发商关注产品本身而非周转速度 避免交付问题产生 市场需要好房子 好房子可以有好的价格 现房销售时代烂尾问题将不再存在 [3] - 现房销售可能遵循"新老划断 渐进过渡"原则 不会针对已出让允许预售的土地直接要求现房销售 [3] - 现房时代匹配土地出让核心化趋势 可能伴随一揽子方案推动房价止跌回升 [3] 土地市场与政策背景 - 当前出让地块更聚焦核心城市 楼面地价普遍更高 更可能精耕细作实现产品溢价 2025年一季度100个样本城市住宅用地成交均价同比上涨15.1% 一线城市3月土地拍卖溢价率达19.3% [4] - 预售改革并非孤立政策 在推动现房销售同时不断释放住房消费需求 如降低购房贷款利率 取消购房资格限制 降低公积金贷款利率 提供购房补贴等 [4] 开发流程与行业格局重塑 - 现房销售与期房销售开发模式完全不同 前者依赖实景呈现 后者侧重样板区域打造和渠道引流 [5][6] - 现房时代竞争要素权重变化 产品营造能力环节更重要 拿地需更慎重 资金成本管控更重要 产品溢价能力成为决定性因素 [6] - 房地产开发关键从低价快速获得资源转向满足消费者需求 与开发速度相关的要素(建设周期 资金周转率等)重要性下降 [6] 行业影响与投资策略 - 预售制向现售发展可能制约企业周转和资金使用效率 但行业核心矛盾在房价持续下跌而非周转效率偏低 [8] - 现售相当于全行业控制开发节奏限产 对房价止跌回升的正面效应远大于对周转率约束的短期抑制 [8] - 房地产企业主体债务占比已明显下降 市场需求正在释放 当前是推广现房销售较好的政策窗口期 [8]