核心观点 - 政策表态促进房地产行业止跌企稳 基本面拐点或将近 增量政策预期持续 [1][6] - 市场底部共识增强 短线政策博弈加中长期估值修复逻辑更加顺畅 [1][6] - 配置方向优先考虑非国央企困境反转 龙头房企周期韧性 区域型企业市占率提升 二手中介存量交易景气度受益 [1][6][7] 政策动向 - 央行下调政策利率0.1个百分点 7天逆回购利率从1.5%降至1.4% 公积金贷款利率降0.25个百分点 五年期以上首套房利率从2.85%降至2.6% [2] - 金融监管总局将加快出台房地产发展新模式适配融资制度 包括开发贷款 个人住房贷款 城市更新贷款管理办法 [3] - 保障房再贷款使用范围扩大 提升地方政府和银行申请积极性 加速去库存 [3] - 收储成为止跌企稳重要抓手 短期仍是政策聚焦点 [3] 市场数据 - 一线城市租售回报率约1.65% 10年期国债收益率均值1.81% 较5年期LPR差值195bp 较公积金贷款利率差值120bp [2] - 新房本周成交189万平 月度同比-19.84% 累计库存10527万平 [5] - 二手房本周成交142万平 月度同比-12.90% [5] - 土地市场成交建面1140万平 滚动12周同比-10.71% 成交总额324亿元 同比+4.83% 溢价率12.37% 同比+5.80pct [5] - 现房销售面积约3亿平方米 同比增长19.1% 占比达30.84% [4] 行业趋势 - 现房销售试点超30个省市 长期利于行业高质量发展但短期影响企业IRR和净利率 [4] - 房价相关可比收益率差值持续收窄 增强购房者信心 利好需求侧量价企稳 [2] - 企业融资支持力度可能优化 特别对现房销售和好房子等政策支持型项目倾斜 [3] 投资配置 - 低估值优质非国企及地方型企业受益于融资 收储等政策弹性空间更大 [1][7] - 关注未出险优质非国央企：龙湖集团 金地集团 新城控股 绿城中国 滨江集团 [7] - 关注地方国企：越秀地产 城建发展 建发国际集团 [7] - 关注龙头央企：中国海外发展 招商蛇口 保利发展 华润置地 [7] - 关注优质物管：招商积余 保利物业 中海物业 华润万象生活 万物云 [7] - 关注中介企业：贝壳 我爱我家 [7]

报告公司投资评级 - 买入（维持）[9] 报告的核心观点 - Q1投资边际转积极，估值仍存修复空间 周期压力已在后端业绩有所兑现，再次大幅下行压力不大 投资边际转积极，重视库存去化与存量盘活，资产质量逐渐优化 可转债提升资金实力，重视股东回报与市值管理 行业格局优化则为长期确定性逻辑，央企龙头仍存估值提升空间[2] 根据相关目录分别进行总结 事件描述 - 2024年公司实现营收3117亿元（-10.1%），归母净利润50亿元（-58.6%），扣非归母净利润43亿元（-63.9%） 2025Q1公司实现营收543亿元（+9.1%），归母净利润20亿元（-12.3%）[6] 事件评论 - 周期压力在后端兑现，毛利率下行与资产减值拖累业绩表现 2024年公司营收下降主因交付结转规模下降，结算均价提升难抵交付规模下行 周期压力下毛利率承压，叠加资产减值准备计提，业绩表现弱于营收 2025Q1竣工提速支撑营收增长，但综合毛利率下行压制业绩 后续虽2025年竣工预期下行，但销售均价上涨有望在后端兑现，已售未结资源支撑收入，结算端毛利率或仍有压力，但盈利能力有望逐步探底，资产减值体量平稳，推进土地置换与调规有望改善土储质量，公司未来业绩仍承压但预计优于行业平均水平[12] - 开工目标审慎，2025Q1投资边际转积极 2024年受行业需求低迷与供货节奏影响，公司销售金额、面积下降，拿地端更为审慎与聚焦 2025Q1公司销售金额同比微增，区域聚焦结硕果，投资适度转积极 2025年开工目标对全年供货有所压制，但考虑存量项目去化和在手土储，叠加投资边际转积极，公司全年销售排名仍将稳居前列[12] - 可转债发行在即，愈发重视市值管理 不超过85亿可转债申请已获证监会同意注册批复，公司资金实力有望进一步提升 公司重视股东回报与市值管理，明确将尝试中期分红，2024年初完成10亿元回购，年内推动集团完成2.5亿元增持，后续估值修复值得期待[12] - Q1投资边际转积极，估值仍存修复空间 周期压力已在后端业绩有所兑现，再次大幅下行压力不大 投资边际转积极，重视库存去化与存量盘活，资产质量逐渐优化 可转债提升资金实力，重视股东回报与市值管理 预计2025 - 2027年归母净利润分别为49/48/56亿，对应PE为20.5/20.9/17.8X，周期下行阶段市盈率参考性不强，维持“买入”评级[12] 财务报表及预测指标 - 报告给出了2024A、2025E、2026E、2027E的利润表、资产负债表、现金流量表及基本指标等财务数据，包括营业总收入、营业成本、毛利、货币资金、存货等项目的具体数值及变化情况[17]