房地产政策动向 - 国务院第九次全体会议明确提出要采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求 [1] - 这是继6月13日国务院常务会议后，高层会议时隔两个月再次明确释放"止跌回稳"政策信号 [1] - 本届国务院召开的9次全体会议中，这是唯一一次公开对房地产进行部署的会议 [1][2] 市场现状分析 - 7月一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，降幅比上月扩大0.3个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降1.1%、0.9%、1.0%和0.9% [4] - 1-7月全国新建商品住房销售面积同比下跌4.0%，跌幅比上半年扩大0.5个百分点，销售额同比下跌6.5%，跌幅扩大1.0个百分点 [5] - 2025年7月百城二手房挂牌总量达258.56万套，同比增长11.58%，一线城市增长10.55%，深圳以36.66%同比增幅领跑 [5] 政策预期与市场反应 - 北京已率先优化房地产政策，调整限购政策后一周二手房成交量增加60套至1612套，但挂牌量激增984套至2819套 [6] - 专家预计上海、深圳将跟进优化限购政策，更多城市将落地房地产支持政策 [1][7] - 城市更新和危旧房改造将成为政策重点，下半年专项债收储等政策有望加速落实 [7] 行业基本面问题 - 当前楼市问题主要是就业和收入预期转弱等基本面问题，建议通过财政政策支持新市民、年轻人等群体 [7] - 开发商降价幅度扩大，销售额累计跌幅与销售面积累计跌幅差距从2个百分点扩大到2.5个百分点 [5] - 百城二手房挂牌时长达92.99天，同比增加5.23%，一线城市挂牌时长103.13天，同比增加9.18% [5]

核心观点 - 国务院全体会议强调巩固经济回升势头并完成全年目标 通过激发消费潜力和稳定房地产市场作为主要政策抓手 [1] - 消费已成为经济增长第一动力 上半年贡献率达52% 政策将兼顾长短期措施系统性提升消费能力 [2] - 新型消费（冰雪经济/银发经济/数字消费）与传统消费共同构成增长新动能 需配套基础设施和政策支持 [3] - 系统清理消费限制性措施是打通内需堵点的关键 包括取消限购/限价等行政干预 优化税收和营商环境 [4][5] - 房地产止跌回稳是稳定经济的重要环节 将通过城市更新/限购优化/多孩家庭支持等政策释放改善性需求 [6][7] 消费贡献与政策方向 - 最终消费支出对上半年GDP同比增速5.3%的贡献率为52% 居"三驾马车"之首 [2] - 金融支持政策通过创业担保贷款和财富管理产品增强居民消费能力 养老健康保险解除后顾之忧 [2] - 消费品以旧换新政策持续显效 全国性生育补贴政策近期将落地 [2] - 财政政策将支持首发经济/冰雪经济/银发经济等新型消费 引领健康绿色数字消费趋势 [3] 新型消费发展 - 新型消费保持更快增长 宠物消费/悦己消费等"它经济"表现突出 [3] - 需通过转移支付完善消费基础设施 构建消费增长"第二曲线" [3] - 监管部门需加大对创新型消费的扶持引导 同步加强消费者权益保护 [3] 限制性措施清理 - 存在大量限购/限货/限价等行政干预措施 阻碍多层次消费需求释放 [4] - 推进消费税改革 从抑制性税收转为鼓励消费 优化个人所得税增加可支配收入 [5] - 保障各类经营主体平等参与采购 清理所有制/商户评级等门槛 [5] - 简化促销活动/户外展示审批流程 实行线上即报即办 跨部门联合提升监管效率 [5] 房地产市场调控 - 房地产是消费稳定器和发动机 对国内大循环具有关键作用 [6] - 北京已优化限购政策和公积金支持 更多城市将跟进落地支持政策 [6] - 通过提高公积金贷款额度/降低首付比例/加大购房补贴激发多孩家庭需求 [7] - 供给端将建立"好房子"标准 完善计容规则 通过税费减免鼓励高品质住房供给 [7] 城市更新与需求释放 - 推进城中村和危旧房改造 结合城市更新释放改善性住房需求 [6][7] - 对购买绿色建筑/装配式建筑的家庭给予公积金和补贴支持 [7]

全国楼市整体表现 - 7月全国70城二手房价格环比普跌 一线城市下降1.0% 二线和三线城市均下降0.5% [3] - 70城中仅1城二手房价格环比上涨 1城持平 68城下跌 上涨城市为太原[3] - 新房市场表现略好于二手房 7月有6个城市新房价格环比上涨 涨幅最高为上海和乌鲁木齐的0.3% [9] 太原楼市特殊表现 - 太原7月二手房价格环比上涨0.2% 为全国唯一环比上涨城市 但同比仍下跌4.6% [3][6] - 新房价格结束"十连涨" 7月环比下跌0.2% 但同比上涨1.0% [6] - 部分区域二手房挂牌价微涨 尖草坪区环比上涨1.18% 迎泽区上涨0.37% 万柏林区上涨0.05% [7] 太原经济背景 - 太原为资源型城市 2024年GDP总量5418.87亿元 增速1.2% 低于全国3.8个百分点 [5] - 原定2025年实现万亿GDP目标已推迟至2027年 [5] - 常住人口551万 经济曾依赖煤炭、电力、冶金等重工业 [3][5] 市场分化特征 - 太原房价呈现明显分化 核心片区价格相对坚挺 郊区承压 [8] - 新房与二手房市场分化 新房受改善及高端项目入市拉动价格 二手房性价比凸显但长期压力仍存 [8] - 前7月太原新房均价同比上涨1.1% 二手房均价同比下跌4.8% [8] 政策环境与市场展望 - 国务院会议强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 多管齐下释放改善性需求 [10] - 预计更多城市将跟进房地产支持政策 中央层面存在发力空间 新一轮支持政策有望开启 [11] - 市场经历连续3年半回调后 住宅销售面积已降至2010年以来水平 未来大幅下探可能性不大 [11]

全国楼市概况 - 7月全国70城二手房价格环比普跌 一线城市跌1.0% 二线三线均跌0.5% 仅1城上涨1城持平68城下跌 [1] - 新房市场6城环比上涨 上海乌鲁木齐领涨0.3% 一线城市二手房价同比降3.4% 二三线同比降幅达5.6%-6.4% [7] - 行业面临"房东不愿降价 买家不降价不买"困局 二手房交易周期延长 挂牌量高企制约供求关系改善 [7][8] 太原楼市特例分析 - 太原7月二手房价环比涨0.2% 为全国唯一上涨城市 新房环比跌0.2%同比涨1.0% 结束十连涨 [1][3] - 部分区域挂牌价微升：尖草坪区环比涨1.18%至6424元/㎡ 迎泽区涨0.37%至10036元/㎡ [3] - 市场分化特征显著 核心区价格坚挺 新房受改善型项目拉动 二手房性价比凸显但长期压力仍存 [5][6] 太原经济背景 - 2024年GDP达5418亿元增速1.2% 低于全国3.8个百分点 原定2025年万亿目标推迟至2027年 [2][3] - 煤炭产业曾贡献"黄金十年" 2021年大宗商品涨价助推GDP突破5000亿 但产业结构转型压力大 [1][3] 政策动态与行业展望 - 国务院要求采取有力措施巩固楼市企稳态势 重点提及城市更新和改善性需求释放 [8] - 北京已优化限购及公积金政策 上海深圳或跟进 中央层面酝酿土地金融配套政策 [8][9] - 行业经历三年半调整后 销售面积降至2010年水平 政策转向基本面修复或成止跌关键 [9]

全国房地产市场现状 - 7月全国70城二手房价格环比普跌 一线城市环比降1% 二线三线均降0.5% [1] - 70城中仅1城二手房价环比上涨(太原+0.2%) 1城持平 68城下跌 [1] - 新房市场稍好于二手房 7月全国70城仅6城新房价格环比上涨 上海乌鲁木齐领涨(0.3%) [8] - 二手房同比降幅显著 一线城市同比降3.4% 二线降5.6% 三线降6.4% [8] 太原楼市特殊表现 - 太原7月二手房价格环比涨0.2% 为全国唯一环比上涨城市 但同比仍降4.6% [1][4] - 新房价格结束"十连涨" 7月环比降0.2% 但同比仍涨1.0% [4][7] - 部分区域二手房挂牌价微升 尖草坪区环比涨1.18% 迎泽区涨0.37% [4] - 市场分化特征明显 核心区价格坚挺 新房受改善型项目拉动 二手房性价比凸显 [7] 太原经济背景 - 2024年GDP达5418亿元 增速1.2% 低于全国3.8个百分点 [3] - 原定2025年GDP破万亿目标推迟至2027年 受大宗商品价格波动影响 [3] - 煤炭产业曾经历"黄金十年" 目前经济转型存在不确定性 [3] 市场调整原因 - 二手房挂牌量持续增加 经历多年"以价换量"后部分区域趋稳 [5] - 降价房源仍多于涨价房源 市场未彻底企稳 [6] - 前7月二手房均价同比降4.8% 长期价格压力较大 [7] 政策动态 - 国务院会议强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [9] - 预计上海深圳等城市将跟进优化限购政策 中央或出台配套措施 [9] - 城市更新和改善性需求释放成为政策重点方向 [10]

宏观政策动向 - 国务院会议强调巩固经济回升势头 努力完成全年目标 部署消费潜力激发 有效投资扩大 就业民生保障等措施 [3] - 7月经济数据受极端天气冲击 社零 固投 工业增加值增速均放缓 社零同比增3 7%较前值降1 1个百分点 1-7月固投同比增1 6%较1-6月降1 2个百分点 [5][6] - 政策将增强针对性 通过国内大循环稳定性对冲国际不确定性 5月和7月已两次部署国内大循环战略 [6] 消费与投资布局 - 消费领域将系统清理限制性措施 培育服务消费 新型消费 暑期夜间经济客流量达3 25亿人次同比增7% [7][9] - 投资重点转向民生服务领域 1-7月民间项目投资(不含地产)增3 9% 住宿餐饮业民间投资增19 6% 基建民间投资增8 8% [10] - 政府投资工具加速落地 8000亿元"两重"建设项目和7350亿元中央预算内投资已基本下达 [10] 房地产政策方向 - 会议明确采取有力措施巩固地产市场止跌回稳 推进城中村改造释放改善性需求 北京 天津 海南等地已出台新政 [11][12] - 城市更新成为政策核心 住建部强调构建房地产发展新模式 优化住房供应体系 推进"四好"建设 [14] - 专家预计上海 深圳可能跟进北京政策 专项债支持存量房收储等政策将加速落地 [12][13]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 央行货币政策执行报告延续宽松货币政策思路对短端国债期货价格有一定支撑，但债券与权益、商品市场跷跷板效应将延续，债券资金及居民企业存款或持续流向收益更高非银领域，继续压制债市情绪，国债期货价格或继续走弱，且财政部恢复征收政府债券和金融债券增值税，新老券价格和长短端债券价格分化将加剧，跨期和跨品种价差也可能扩大 [3] 根据相关目录分别进行总结 期货市场 - 上一交易日国债期货价格普遍下跌，T2509合约下跌0.26%，持仓量有所增加；国债期货合约对应CTD券的IRR较高，存在一定套利机会 [2] - 短期市场利率普遍上行，SHIBOR7天利率上行1.8bp，DR007利率上行1.72bp，GC007利率上行1.6bp [2] 现货市场 - 上一交易日中国关键期限国债收益率普遍上行，10Y期国债收益率上行4.75bp至1.79%，长短期（10 - 2）国债收益率利差为35.06bp [2] - 上一交易日美国10Y国债收益率上行1bp，德国10Y国债收益率上行2bp，日本10Y国债收益率上行1bp [2] 宏观消息 - 8月18日央行开展2665亿元7天期逆回购操作，操作利率1.40%，当日1120亿元逆回购到期，单日净投放1545亿元 [3] - 8月18日财政部、央行进行2025年中央国库现金管理商业银行定期存款（八期）招投标，中标总量1200亿元，中标利率1.78% [3] - 国务院总理李强强调提升宏观政策实施效能，稳定市场预期，激发消费潜力，扩大有效投资，巩固房地产市场止跌回稳态势 [3] - 交易商协会对个别发行企业混用、挪用债务融资工具募集资金及相关资金监管行未履行职责问题启动自律调查 [3] - 全球金融市场关注杰克逊霍尔全球央行年会，野村、美银、大摩对美联储主席鲍威尔讲话有不同预期 [3] - 美国总统特朗普与乌克兰总统泽连斯基会晤，特朗普不排除派美军参与乌维和，泽连斯基强调乌需安全保障 [3] - 面对特朗普威胁，印度总理莫迪拟进行商品及服务税改革 [3] 行业信息 - 8月18日货币市场利率多数上行，美债收益率多数上涨，10年期国债活跃券收益率上行至1.778%，央行净投放，Shibor短端品种上行，股债跷跷板效应延续，资金面收敛 [3] - 美国7月CPI同比持平，PPI同比升至今年2月以来最高，9月降息预期回落，美债收益率回升 [3] - 7月社零、投资同比增速回落，工业生产保持高位，一线城市二手房价环比回落，房地产市场调整，企业和居民新增贷款减少，政府债券融资高位，社融存量增速回升至9%，居民、企业存款流向非银领域，M1、M2增速回升 [3]

港股内房股市场表现 - 港股内房股盘初普遍走高 美的置业一度大涨15%表现最为抢眼 远洋集团、融创中国、龙光集团、碧桂园、富力地产均涨超3% 雅居乐集团、旭辉控股集团、融信中国、万科企业、龙湖集团等齐涨[1] - 美的置业最新价5.120港元 涨跌幅8.47% 远洋集团最新价0.121港元 涨跌幅3.42% 龙光集团最新价0.930港元 涨跌幅3.33% 融创中国最新价1.590港元 涨跌幅3.25% 富力地产最新价0.890港元 涨跌幅3.49% 碧桂园最新价0.490港元 涨跌幅3.16%[1] 政策支持动向 - 国务院总理李强8月18日主持召开国务院第九次全体会议 强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势[1] - 政策多管齐下释放改善性需求 结合城市更新推进城中村和危旧房改造[1] 公司财务表现 - 美的置业预计2025年上半年来自集团持续经营业务的公司拥有人应占利润将录得2.5亿元-3.5亿元 上年同期为1.4亿元[1] - 美的置业预计公司拥有人应占核心净利润将录得2.5亿元-3.5亿元 上年同期为1.42亿元[1] 债务重组进展 - 远洋集团旗下北京远洋控股集团有限公司8月18日发布境内债务重组方案 涉及7笔公司债和3笔PPN 本金额合计180.5亿元[1] - 远洋集团债务重组债权人会议将于9月9日至9月12日召开[1] - 碧桂园建议重组获得持有大量现有债务的债权人大力支持[1]

报告行业投资评级 黑色产业 - 铁矿石：震荡 [2] - 煤焦：高位震荡 [2] - 卷螺：高位震荡 [2] - 玻璃：震荡 [2] - 纯碱：震荡 [2] 金融 - 上证50：反弹 [2] - 沪深300：震荡 [2] - 中证500：上行 [4] - 中证1000：上行 [4] - 2年期国债：震荡 [4] - 5年期国债：震荡 [4] - 10年期国债：走弱 [4] - 黄金：高位震荡 [4] - 白银：高位震荡 [4] 轻工业 - 纸浆：盘整 [6] - 原木：区间震荡 [6] 油脂油料 - 豆油：震荡偏多 [6] - 棕油：震荡偏多 [6] - 菜油：震荡偏多 [6] - 豆粕：偏强震荡 [6] - 菜粕：偏强震荡 [6] - 豆二：偏强震荡 [6] - 豆一：震荡偏弱 [6] 农产品 - 生猪：震荡偏弱 [8] 软商品 - 橡胶：震荡 [10] - PX：观望 [10] - PTA：震荡 [10] - MEG：逢低做多 [10] - PR：观望 [10] - PF：观望 [10] 报告的核心观点 - 各行业受多种因素影响，价格走势呈现不同特点，如制造业复苏、政策预期、供需关系、地缘政治等，投资者可根据各品种评级和市场情况进行相应投资操作 [2][4][6] 根据相关目录分别总结 黑色产业 - 铁矿石：短期制造业复苏被打断，全球发运环比大幅回升，港口库存小幅回升，终端需求偏弱，高炉铁水小幅攀升，钢厂盈利比例高，减产动力不足，8月下旬北方有减产预期，预计盘面高位震荡 [2] - 煤焦：大商所调整交易限额，房地产和基建需求弱，焦煤小幅调整，产地煤矿恢复慢，库存创2024年3月以来最低，下游开工维持高位，煤价有支撑，建议回调后买入 [2] - 卷螺：唐山钢厂限产政策明朗，建材需求环比回落，外需出口提前透支，地产投资回落，总需求难有逆季节性表现，库存压力不大，短期受宏观和政策面支撑 [2] - 玻璃：市场情绪降温，中下游补库需求减弱，供需格局无明显改善，开工率持稳，厂家库存累库，阅兵期间停产可能性低，需求难以大幅回升，关注现实需求能否好转 [2] 金融 - 股指期货/期权：上一交易日各股指有不同涨幅，软件、通信设备板块资金流入，贵金属、工程机械设备板块资金流出，国务院总理强调提升宏观政策效能，建议股指多头持有 [2][4] - 国债：中债十年期到期收益率上行，央行开展逆回购操作，市场利率反弹，国债走势回落，建议国债多头轻仓持有 [4] - 黄金：定价机制转变，受多种属性影响，推升本轮金价上涨逻辑未完全逆转，预计金价维持高位震荡 [4] 轻工业 - 纸浆：现货市场价格偏稳，成本支撑减弱，造纸行业盈利低，库存压力大，需求淡季，预计价格盘整 [6] - 原木：港口日均出货量减少，加工厂备货意愿增强，到港量预计维持低位，库存去化，价格偏稳，预计区间震荡 [6] 油脂油料 - 油脂：7月马棕油增产累库但库存低于预期，出口需求旺盛，国内油脂库存有不同变化，双节备货或启动，需求回暖，油脂震荡偏多，注意回调风险 [6] - 粕类：USDA调低种植面积，美豆库存下降，美豆处于关键生长期，商务部对加拿大油菜籽反倾销，国内豆粕库存充裕，预计偏强震荡 [6] 农产品 - 生猪：供应端交易均重下降，需求端结算价下行，开工率上涨，肥标价差震荡，未来一周均价或维持震荡 [8] 软商品 - 橡胶：主产区天气因素干扰减弱，需求端产能利用率有变化，库存下降，市场供大于求但差距收窄，预计短期价格偏强运行 [10] - PX：地缘局势不稳定，油价反弹，供需略微转弱但仍紧俏，价格回升 [10] - PTA：油价振幅大，成本端支撑一般，供应恢复，供需改善，价格跟随成本波动 [10] - MEG：港口库存去库，后续到港量低于预期，供应压力增加，中期供需宽平衡，低库存支撑盘面价格 [10] - PR：供应平稳释放，需求采购刚性，下游旺季疲软，原油上涨提振成本 [10] - PF：隔夜油价上涨，加工费偏低、库存压力不大，预计市场偏暖整理 [10]

政策导向 - 进一步提升宏观政策实施效能 增强政策针对性有效性 及时回应市场关切 稳定市场预期 [1] - 抓住关键着力点做强国内大循环 以国内大循环的内在稳定性和长期成长性对冲国际循环的不确定性 [1] - 纵深推进全国统一大市场建设 不断释放超大规模市场红利 [1] 消费与投资 - 持续激发消费潜力 系统清理消费领域限制性措施 加快培育壮大服务消费和新型消费等新增长点 [1] - 加力扩大有效投资 发挥重大工程引领带动作用 适应需求变化更多投资于人并服务于民生 积极促进民间投资 [1] 房地产措施 - 采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [1] - 结合城市更新推进城中村和危旧房改造 [1] - 多管齐下释放改善性需求 [1]